臺灣橋頭地方法院民事判決 110年度橋簡字第888號
原 告 三勝房屋經紀企業社
法定代理人 陳揚智
被 告 朱一成
訴訟代理人 曾韋綸 律師
上列當事人間給付報酬事件，本院於民國111年1月13日言詞辯
論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於109年9月5日簽立一般委託銷售契約書
（下稱系爭契約），由被告委託伊居間出售門牌編號高雄市
○○區○○路○○○○號房地（下稱系爭房屋），委託銷售期間
為3個月，委託銷售價格為1,098萬元（底價930萬元），
服務報酬為成交價格4%。原告受託後即刊登廣告，並和其他
仲介業者合作，於109年11月13日、14日分別告知客戶已各
出價930萬元、950萬元，被告均置不之理，伊再於同年12
月3日覓得客戶有意以969萬元購買，即通知被告備妥簽約
資料以備締約，惟被告仍消極不配合辦理簽約手續。伊所覓
得客戶之出價既已達被告同意出售之底價以上，已完成委託
仲介契約任務，被告消極不配合簽約，已構成民法第101條
第1項規定而應視為伊已完成居間工作，自得依系爭契約第
4條約定請求以969萬元之4%計算的服務報酬387,600元，
如認被告依約有權決定是否在1,098萬元至930萬元間自由
決定是否締約，則系爭契約即非純屬居間契約而屬委任契約
，被告依民法第546條第1項規定應給付必要費用，爰依民
法第568條第1項、第546條第1項或系爭契約約定，擇一
為有利之判決，並聲明：被告應給付原告20萬元及自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：系爭契約為一般委託銷售契約而非專任委託銷售
，在伊得同時另委託其他仲介銷售而有高價選擇之情下，自
無定須同意原告所招攬客戶出價之義務，而兩造約定原告報
告締約機會之價格為1,098萬元至969萬元（底價930萬元
加4%報酬）間，再由伊決定是否同意締約，惟原告於簽約後
從未達到底價969萬元之要求，伊亦從未同意原告之報價或
由其收受斡旋金，買賣契約既未曾成立，伊自無給付服務報
酬之必要，原告請求自無理由等語，資為抗辯。
三、本院之判斷：
㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，
或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因
其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、
第568條第1項分別定有明文。另目前國內仲介業所使用之
委託契約書有專任委託銷售及一般委託銷售契約書兩種，如
屬專任委託銷售，則於委託銷售期間，即不得自行銷售或另
行委託其他仲介業者銷售，否則應依契約約定支付受託之仲
介業者服務報酬，反之，則無此限制。是依此業慣行，專任
委託居間人係獲得獨占性授權，於委託期間僅居間人有權進
行相關仲介事務，而一般委託因無獨占性，僅授與居間人普
通報告或媒介權限，委託人得保留親自或委請他人買賣之權
限，故居間人必須較委託人或其他受託人更早完成居間事務
，始可請求報酬，且此方式係使委託者得受價格利益競擇之
優勢，故在不違誠信之情下，其於受託人之報告自有一定之
選擇權，非定於報告後即有締約之義務，受託人亦不因此即
得認已完成居間事務而逕得請求報酬。
㈡⑴查兩造所訂契約為「一般委託銷售契約書」，此為兩造所
不爭，並有系爭契約可稽（卷第17至23頁），故此自僅屬
一般委託性質，並非專任委託。
⑵又兩造於系爭契約係約定委託銷售價格為1,098萬元，於
後另定「屋主底價930萬元不含4%服務費」之語（卷第17
至25頁），依此文義及條文並立之形式，原告之報價至少
應在被告可實拿之底價930萬元（服務費由原告自逾此
以上之報價中取得，如以原約4%計算之372,000元，報價
即應在9,672,000元）以上至被告希冀價格1,098萬元之
間，被告始有考慮是否成交之必要，且報價達底價後，依
一般委託之性質，被告亦非定須應允締約，否則兩造即僅
須逕行約定底價即可，無庸於前先定委託銷售價格，故達
底價時，除非原告予以同意，否則亦無強制性可言。
⑶另原告係於109年11月28日取得訴外人 劉泰榕 以969萬元
承買系爭房地之委託，並於同年12月3日告知被告，有不
動產買賣意願書可稽（卷第199頁），並為原告起訴時所
自陳（卷第13頁）。以此報價被告至多可得9,318,000元
（969萬元扣除原告之4%服務費372,000元），僅逾底價
18,000元，甚或僅得底價而由原告取得39萬元服務費（96
9萬元-930萬元），此距被告希望銷售價格之1,098萬元
尚有不少差距，在其得同時委請他人仲介以求或可選擇更
高價之情下，被告於此已屆委託末期之底價報價多加考量
而暫不予接受，以待他行報價，甚或不予同意，衡情應未
違於誠信，亦不得認此屬以不正當行為阻條件成就之情。
⑷再者，被告於原告陸續報價後，已分別對之表明尚有其他
房仲幫忙銷售，不想以底價左右之價格成交，如無高些的
報價，即不欲南下與買家洽談，嗣並因原告以其必須為簽
約否則將面臨訴訟云云而對之表示終止委託，有兩造Line
對話可稽（卷第69、71、87、89、97、103、105、107
、109、111、115、117、127頁）。則被告於原告報
價後既未表示同意，且如上述此報價縱達底價，亦無強制
被告締約之效力，原告於系爭委託，自不得認已完成居間
事務而逕得請求報酬，其主張為無理由。
⑸至原告雖又以系爭契約非純屬居間契約而屬委任契約，被
告依民法第546條第1項規定，亦應給付必要費用云云。
惟依不動產經紀業管理條例第4條第5項規定，仲介業務
係指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務，故
原告之業務既已為特別法所規範，自應優先適用該法及民
法居間之規定，無適用之規定時，始得依其性質適用委任
之規定。而民法569條第1項就居間人支出之費用既已規
定「非經約定，不得請求償還」，自不得再適用民法第54
6條第1項規定，否則即與一般委託銷售契約之性質有違
。系爭契約於原告居間支出之費用既無約定，原告請求給
付必要費用自屬無據。
四、綜上，原告依民法第568條第1項、第546條第1項或系爭
契約約定請求如上聲明，均無理由，應予駁回。又本件事證
已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法於本件判決結果不生影響
，故不再一一論述，併此敍明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國111年1月27日
橋頭簡易庭法官黃宏欽
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國111年1月27日
書記官楊明月