裁判字號：臺灣新北地方法院101年重訴字第570號民事判決
裁判日期：民國102年02月22日
裁判案由：返還房屋等
臺灣新北地方法院民事判決101年度重訴字第570號原告 羅士華 訴訟代理人 黃世瑋 律師複代理人 洪巧玲 律師被告台灣屈臣氏個人用品商店股份有限公司法定代理人 柏善勤 訴訟代理人 黃建隆 律師
黃貞季 律師 黃郁珊 律師上列當事人間請求返還房屋等事件，經本院於民國102年1月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○號、二二二－一號、二二二－二號、二二二－三號、二二二－四號之房屋暨其坐落基地遷讓後騰空返還原告。其履行期間自本件判決確定時起陸個月。
被告應給付原告新台幣貳佰叁拾壹萬元及自民國一○一年十一月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一○一年八月二十九日起至其將上開房地遷讓返還予原告時止，按月給付新台幣貳拾壹萬元予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第二、三項於原告以新台幣柒拾柒萬元為被告預供擔保後，得為假執行；但被告如以新台幣貳佰叁拾壹萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣原告前於民國100年8月11日向訴外人 盧玉峰 購買門牌號碼新北市○○區○○路○○○○○○○○○○號之房屋暨其坐落基地（以下簡稱：系爭房地），原告並於100年9月間陸續支付買賣價金之半數即新臺幣（下同）4,200萬元予訴外人盧玉峰，且於同年月23日辦理所有權移轉登記。嗣因訴外人大宇茶葉有限公司於100年9月間同意以每月40萬元向原告承租系爭房地，且因被告與原出租人盧玉峰間並未就系爭房地之租賃契約辦理公證，而其租賃期限超過5年，並無民法第425條有關買賣不破租賃規定之適用，原告乃於100年9月27日、同年10月1日分別函知被告，自系爭房地搬遷並返還予原告。
詎被告仍拒絕搬遷，原告僅得依法提起本件訴訟。
（二）被告應依民法第767條之規定返還系爭房屋及其坐落基地予原告：
１、查原告前於100年8月11日向訴外人盧玉峰購買系爭房地，原告自得依民法第767條規定，基於系爭房地所有權人之地位排除任何第三人對於其所有權之妨害。而被告與訴外人盧玉峰間之租賃契約，其租賃期限本屬超過5年之租賃契約（自98年5月10日至104年5月9日，共計6年），且未辦理公證，依民法第425條第2項規定，被告與訴外人盧玉峰間之租賃契約，對於原告而言，本即未發生所謂繼續存在之效力。從而，原告本即不受民法第425條有關買賣不破租賃規定拘束，故系爭房地租賃契約並不存在於兩造之間。
２、次查，原告與訴外人盧玉峰間系爭房地買賣契約第16條其他約定事項另增補約定：「二、本標的物目前出租中，雙方同意於代償前以同等條件換約續租。三、雙方同意每月租金18萬以代償分算」、「買賣雙方於100年9月26日同意延至100年10月19日為交屋日，雙方協議若買方已和承租方換約成功條件與原租約不同，賣方同意可代償交屋」等語，其中前二項約定緣由乃因原告購買系爭房地時，因系爭房地已有承租人（即被告）在使用，以銀行實務作業而言，均希望雙方能夠約定買方與承租人換約，以便於銀行核撥貸款作業並保障原告權益，原告始由代書手寫上開增補約款。況原告購置上開房地之目的，本即希望儘快交屋，始在101年9月26日時又與訴外人盧玉峰簽署上開第16條第3項之約定。詎料迄至100年10月19日訴外人盧玉峰仍未配合辦理交屋，亦未配合將銀行帳戶、貸款餘額資料提供予原告，致使原告無法辦理代償。
３、再查，訴外人盧玉峰於100年12月間已將系爭房地之銀行貸款餘額通知承辦代書，俾使原告得以順利辦理代償及抵押權登記塗銷，並於100年12月15日與訴外人盧玉峰辦理交屋手續，此有原告與盧玉峰間約定之協議書可稽。且雙方並在協議書第2條約定：「雙方同意與承租方台灣屈臣氏個人商品股份有限公司之更換合約由甲方自行辦理，與乙方無關」，足認訴外人盧玉峰除已認為應速為辦理交屋，以免其違約責任持續擴大外，亦已認同在被告仍應與原告辦理租約之更換，並無所謂原告當然繼受系爭租約之情。是原告既為系爭房地之所有權人，且被告並無任何得以合法占有、使用系爭房地之權源存在，原告自得基於民法第767條規定請求被告遷讓返還系爭房地。
（三）又查，原告曾在100年9月27日、10月1日以信函、100年12月19日委請律師以臺北成功郵局第1072號存證信函通知被告將系爭房地遷空返還，被告均拒絕返還，則被告無權占用系爭不動產已受有相當於租金之利益，且對原告就系爭房屋之財產權造成損害，參酌最高法院61年台上字第1695號判例，原告自得請求被告返還其占用系爭房地所獲得之相當於租金之不當得利。又原告於100年9月間原擬以每月40萬元出租訴外人大宇茶葉有限公司，被告無權占用系爭房屋，原告自得依民法第179條規定，請求被告在其無權占用系爭房地之期間按月給付40萬元予原告。又以被告收受原告100年9月27日函文之次日，即100年9月28日起至101年8月28日止，被告應給付原告相當於租金之不當得利440萬元，且應自101年8月29日起至其將系爭房地遷讓返還原告時止，按月給付原告40萬元。
（四）從而，原告已於100年9月23日取得系爭房地所有權，且其不受被告與訴外人盧玉峰所締結之租賃契約拘束已如前述，被告繼續占有使用系爭房地，自屬無權占有，故被告因故意或過失侵害原告系爭房地之所有權，依民法第184條第1項前段，應以440萬元賠償原告之損害。
（五）聲明：1.被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○號、222-1號、222-2號、222-3號、222-4號之房屋暨其坐落基地遷讓後騰空返還原告；2.被告應給付原告440萬元暨自起訴狀繕本送達之翌日起，按年息5%計算之利息；3.被告應自101年8月29日起至其將上開房地遷讓返還予原告時止，按月給付40萬元予原告；4.原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以下開情詞置辯：
（一）原告依民法第767條規定請求被告返還系爭建物，顯屬無理：
１、查被告與原出租人盧玉峰前於98年間就系爭建物簽訂系爭租約，按系爭租約第11條第㈣項後段規定，原出租人盧玉峰應於其出售系爭建物之買賣契約內載明，系爭租約對買受人繼續有效。訴外人盧玉峰一再向被告明確表示依前開規定使原告繼受系爭租約，此有其於100年11月5日、12月12日所出具之聲明書可稽。又原告與訴外人盧玉峰簽訂之買賣契約第16條第2項規定：「本標的物目前出租中，雙方同意於代償前以同等條件換約續租」等語，可見原告購買系爭建物時，即明知系爭建物業已出租予被告，原告亦希冀承受系爭租約，雙方遂合意儘速於原告代償訴外人盧玉峰之銀行貸款前，以同等條件完成換約續租程序。從而，原告於簽訂該買賣契約時，即已承諾繼受訴外人盧玉峰出租人之地位，並以同等條件繼續將系爭建物出租予被告。
２、次查，訴外人盧玉峰為避免原告怠於代償其銀行房屋貸款，遂與原告於買賣契約第16條第3項約定：「雙方同意以月租金18萬以『代償日』分算」等語。換言之，原告雖已繼受系爭租約，但是在原告代償銀行房屋貸款前，租金仍由訴外人盧玉峰收取，代償後則由原告收取。準此，「代償日」僅係原告與訴外人盧玉峰就系爭租金之分算區隔，並非原告是否繼受系爭租約或辦理換約續租程序之條件。況原告繼受系爭租約之事實，亦為鈞院101年訴字368號判決所肯認。故原告既已承諾繼受訴外人盧玉峰就系爭租約之出租人地位，被告亦同意系爭租約主體之移轉，原告自需受系爭租約條款之拘束。從而，被告占有使用系爭建物自有合法權源，原告依民法第767條請求被告遷讓返還系爭房地，自無理由。
（二）被告占有使用系爭建物有合法權源，自無原告所稱無權占有、不當得利之情事：
１、查原告已繼受訴外人盧玉峰就系爭租約之出租人地位，而受系爭租約條款之拘束。被告占有使用系爭建物有合法權源，且從無拒付租金之情事，自無原告所稱無權占有，而有無法律上之原因而受有利益，致他人受損害之不當得利，原告依民法第179條向被告主張不當得利，顯無理由。
２、復查，被告依訴外人盧玉峰與原告間買賣契約第16條之規定，已於100年10月7日支付當期租金。訴外人盧玉峰又於100年11月5日、12月12日出具聲明書為相同主張，被告復將100年11、12月份之租金給付予訴外人盧玉峰。嗣原告以100年12月28日臺北地44支局第1102號存證信函通知被告，其業於100年12月15日代償盧玉峰系爭建物之銀行房屋貸款，被告旋即於101年1月7日以臺北金南郵局第13號存證信函，通知原告受領租金，並請求原告告知給付租金方式，俾便辦理支付租金事宜。詎原告置之不理，屢屢要求大幅調高租金，被告多次勸說原告遵循系爭租約未果，此有101年2月4日、4月19日、5月22日、7月11日、10月16日臺北南海郵局第87、355、483、690、1224號存證信函、101年3月7日臺北北門郵局第707號存證信函可佐，足徵原告主張不當得利，顯無理由。
３、再查，原告於簽訂買賣契約時，即已繼受系爭租約之出租人地位，則被告占有使用系爭建物具有合法權源，自無因故意或過失而侵害原告對於系爭建物之所有權。姑不論大宇茶業有限公司開立承租意願書是否真正，惟大宇茶業有限公司於101年9月26日簽署承租意願書時，原告尚未完成代償手續，且原告一方面已繼受租期至104年5月9日止之租約，另一方面又向被告提出調高租金之租賃條件，在尚無確切結果之前，豈能擅將房屋出租予第三人，該租賃意向書既未提及被告現實占有使用之房屋如何處理，亦未記載大宇茶業有限公司何時可以使用房屋，顯見該租賃意向書就租賃主要之點均無記載，不具效力，所訂每月擬租40萬元等內容亦不合事理。故原告指稱被告因故意或過失侵害其系爭建物所有權，依民法第184條第1項前段，應以
440萬元賠償其受損害，自不足採。
（三）又查，依原租約第11條第㈣項規定，原出租人盧玉峰有於系爭買賣契約內載明「本租賃契約對買受人繼續有效」之相關義務，已如前述，足見原出租人盧玉峰明知有此義務，不可能甘冒對被告違約賠償責任之風險，同意原告不需承受原租約條件，更不可能同意原告於代償後即不需要依原租約同等條件換約續租。又原告於買賣契約內載明，原告代償予出賣人盧玉峰後，即得收取每月18萬元之租金，也向銀行表示有此租賃關係存在，以便取得徵信核撥房貸，顯見原告與訴外人盧玉峰約定原告代償（給付尾款）應係其可收取租金之條件，顯非其不必以原租約條件續約予被告之條件。另原告所提不動產買賣契約書第16條末段文字充其量僅在敘述，原告雖已繼受原租約，惟如其能成功地與被告換得不同租約條件，則盧玉峰亦同意出售租賃建物並與之辦理代償。且原告所提協議書第2條約定僅係指，原告雖已繼受原租約，惟如其能成功與被告換得不同租約條件，則盧玉峰亦同意出售租賃建物，且能否與被告換得不同租約條件，盧玉峰均無責任，則參酌原告所提上開證物之內容，均不影響原告已繼受原租約之事實。
（四）聲明：1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回；2.如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張前於100年8月11日向訴外人盧玉峰購買系爭房地，原告並於100年9月間陸續支付買賣價金之半數即4,200萬元予訴外人盧玉峰，而被告與訴外人盧玉峰其前就系爭房地曾訂定租賃契約，其租賃期限係自98年5月10日起至104年5月9日止，共計6年，且未辦理公證等情，業據提出土地暨建物登記第二類謄本1份為證，被告就此亦不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。再原告主張其已於100年9月23日取得系爭房地所有權，且其不受被告與訴外人盧玉峰所締結之租賃契約拘束，被告繼續占有使用系爭房地，自屬無權占有，被告應依民法第767條之規定返還系爭房屋及其坐落基地予原告，且被告因故意或過失侵害原告系爭房地之所有權，依民法第184條第1項前段，應以440萬元賠償原告之損害，且應自101年8月29日起至其將系爭房地遷讓返還原告時止，按月給付原告40萬元等語，被告則以上開情詞置辯，是本件所應審究者，為被告占有使用系爭建物有無合法權源？如無合法權源，則原告請求被告賠償損害440萬元，及自101年8月
29日起至其將系爭房地遷讓返還原告時止，按月給付原告40萬元，究有無理由？茲分別敘述如下。
四、按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第425條定有明文。而本件房屋租賃契約係成立於98年5月10日，為在上揭民法債編修正之89年5月
5日施行之後，自有上開修正條文之適用。而查系爭房屋租賃契約期限係自98年5月10日起至104年5月9日止，租期共計6年，已逾5年期限且並未經公證，依法自無買賣不破租賃原則之適用，是被告自不得執上開房屋租賃契約，對於系爭房屋所有權之受讓人即原告，主張系爭租賃契約仍繼續存在。
至原告與被告間既未有由原告繼受系爭租約之約定，是無論被告與原出租人盧玉峰間，或原告與盧玉峰間，於簽訂買賣契約時就系爭租約有何約定，被告仍不得主張系爭租約對原告繼續存在，兩造間並無租賃關係存在，被告占用系爭房屋係屬無權占有，自屬有據。則按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第76
7條第1項定有明文。從而，原告本於上揭物上請求權之規定請求排除被告無權占有而應自系爭房屋遷出，自屬有據，應予准許。
五、次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採。又按侵權行為乃對於被害人所受之損害，由加害人予以填補，俾回復其原有財產狀態之制度，而不當得利乃剝奪受益人之得利，使返還予受損人之制度，二者之直接目的不同，得請求之範圍尤未必一致；是不當得利乃對於違反公平原則之財產變動，剝奪受益人所受利益，以調整其財產狀態為目的，並以無法律上之原因而受利益致他人受損害為基礎，最高法院61年台上字第1695號判例意旨及同院86年台上字第1705號、95年台上字第1077號判決意旨可資參照。本件被告無權占用原告所有系爭房屋，固致原告受有損害，惟揆之前開說明，原告得請求返還不當得利範圍，應以被告所受之相當租金利益為度，非以原告所受損害若干為準。本院斟酌系爭租約約定租金為20萬元，並參酌現今社會經濟景氣不佳，失業率節節高升，房屋價格及房租行情均有普遍下降之情形，而被告與原出租人約定租金自101年5月10日起為每月21萬元，故本院因認系爭房屋租金應以每月21萬元為適當。又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，為民法第229條第1、2項、第233條第1項所明定。查原告請求返還100年9月28日起至101年8月28日止期間之不當得利231萬元部分，被告因原告起訴請求而須負遲延責任，原告對此請求自起訴狀繕本送達翌日加給法定遲延利息，即屬有據。至原告請求被告自101年8月29日起至其將系爭房地遷讓返還原告時止按月給付部分，該部分除起訴時已屆期者外屬將來給付之訴，被告既針對已發生之返還不當得利債務均未清償，對尚未發生或屆期之相同債務顯有到期不履行之虞，原告預為請求於法並無不合，應予准許。從而，原告以被告收受原告100年9月27日函文之次日，即100年9月28日起至101年8月28日止，共11個月，被告應給付原告相當於租金之不當得利231萬元暨自起訴狀繕本送達之翌日即101年11月2日起至清償日止，按年息5%計算之利息，且應自101年8月29日起至其將系爭房地遷讓返還原告時止，按月給付原告21萬元，於上開金額範圍內相當於租金之不當得利，為有理由，應予准許，至其超過此部分的請求，為無理由，應予駁回。
六、綜上所述，原告本於民法第767條規定，請求被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○號、222-1號、222-2號、222-3號、222-4號之房屋暨其坐落基地遷讓後騰空返還原告；及本於民法第179條規定，請求被告應給付原告231萬元暨自起訴狀繕本送達之翌日即101年11月2日起至清償日止，按年息5%計算之利息，且應自101年8月29日起至其將系爭房地遷讓返還原告時止，按月給付原告21萬元之不當得利，為有理由，應予准許，至逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、末按「判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間或命分期給付。經原告同意者，亦同」，民事訴訟法第396條第1項定有明文。查系爭房屋原係被告合法所租用以經營商店，而原告收回系爭房屋後，亦係擬供出租他人使用，是本院斟酌兩造上情，又依被告目前之境況，一時覓屋搬遷確屬不易，尚需相當時日以供尋覓新店面與搬遷，核其性質非有一段相當之履行期間，恐難達成，併兼顧原告所有之利益，及原告於此期間仍得取得被告所交付之租金，爰就被告遷讓並返還系爭房屋予原告部分，依民事訴訟法第396條第1項前段規定，酌定履行期間為6個月，以資兼顧。
八、又兩造雖聲明願供擔保金額，為准免假執行之宣告，然就本判決第1項之部分，本院既定自判決確定時起6個月之履行期間，其性質即屬不適於確定前為執行，當不得為假執行之宣告，爰就此部分駁回原告假執行之聲請。至就本判決第2、3項之部分，經核原告勝訴部分並無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回。另以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77條之2第2項分別定有明文。本件審酌原告主要係請求被告返還系爭土地，一併請求返還不當得利，則就返還不當得利之部分利害關係顯較輕微，爰命本件訴訟費用由被告負擔。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，或與本件無涉，或與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國102年2月22日
民事第三庭法官邱靜琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年2月22日
書記官張傑琦