裁判字號：臺灣彰化地方法院103年訴字第330號民事判決
裁判日期：民國103年10月29日
裁判案由：履行契約
臺灣彰化地方法院民事判決103年度訴字第330號原告 賴麗娟 訴訟代理人 林世祿 律師複代理人 江欣鞠 被告 梁景行 訴訟代理人 鍾傑名 律師上列當事人間請求履行契約事件，本院於中華民國103年10月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落彰化縣○村鄉○○段○○○○○號土地之應有部分7,298分之1,300移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠被告為坐落彰化縣○村鄉○○段○○○○○號、地目田、面積
7107.97平方公尺土地（下稱系爭土地）之共有人（見本院卷第6至8頁），其應有部分7,298分之1,300之持分已於民國（下同）102年11月18日出售予原告，兩造並於同日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約，見本院卷第9至11頁）。原告除已付新台幣（下同）100萬元定金外，依系爭買賣契約第3條第1款約定：「民國102年12月11日左右取得農用可報土增稅時付新台幣100萬元整。」，但被告遲遲無法取得「分管契約」以申請農業使用證明書。因原告人在國外，故於民國（下同）103年3月17日請訴外人即證人 賴佩玉 找 楊秀霞 代書事務所之代書助理即證人 江耀鑐 詢問要如何處理，並由江耀鑐要求被告前去該代書事務所商討，然被告稱無法與系爭土地之其他共有人簽立分管契約，而與賴佩玉一同前去之另一訴外人即原告之妹 賴春 則提議可以分割方式解決，但被告仍不願以其名義提起分割共有物之訴訟，江耀鑐遂稱：那只有依系爭買賣契約第7條約定，由乙方即被告負責繳納增值稅等語，卻遭被告拒絕，並要求原告需負擔一半的增值稅，故雙方協商不成立，復由江耀鑐建議解約，由雙方各自回去轉達後考慮，下午再去決定，但被告下午即未前去代書處，之後被告卻突然來函表示解約。惟查，原告根本沒有遲延，因第二期款乃約定在有農業使用證明書可申報增值稅時才應給付，而農業使用證明書若採分割方式即可解決，亦非確定不能，而被告又不決定依約自行全數繳納增值稅，故根本尚未到期，故解約實無理由。因此，依系爭買賣契約及民法第348條第1項規定，提出本訴。
㈡並為訴之聲明：⒈被告應將系爭土地之應有部分7,298分之1,300移轉登記予原告。⒉訴訟費用由被告負擔。
二、原告對被告抗辯所為之陳述：㈠依民法債編施行法第36條第2項但書規定，民法第166條之1
之公證規定「尚未生效施行」，故無民法第531條之問題，尤其民法第760條已廢除。且原告提出本件訴訟，亦有「承認」（默示）之效力。
㈡原告並未授權賴佩玉解約，且103年3月17日只是請賴佩玉去
問如何處理，原告根本不知會談到解約，更何況當日並無解約之合意。故賴佩玉無權解約，且無表見代理情形，且賴春更無權解約，尤其103年3月17日非為解約而見面，乃賴春關心而約雙方會面討論申請農用證明之解決方法。被告於103年5月9日民事答辯狀中已自認「兩造之契約既未經解除」（見本院卷第18頁第11行），且若已合意解除，則被告何必再以台中五權路郵局第131號存證信函催告呢？並要求103年3月17日以前付款（見本院卷第12頁），因此被告又於103年5月28日民事答辯㈡狀中爭執代為合意解約之主張即無理由。
㈢原告並無遲延給付價金情形，且系爭土地之共有人有二間房
屋，故無法申請農業使用證明書，且分割乃替代分管之方法。遲延者乃被告，並非原告，因為系爭買賣契約第3條第1款所約定之日期，應為代書預估農業使用證明可申請出來的大概時間，並非確定102年12月11日付款，真意應為農業使用證明書出來時付款，否則不可能使用「『左右』取得」之文字，尤其後段文字乃「可報土增稅時付」，故尚未取得農業使用證明書，賣方會有人願意申報而繳土地增值稅，卻不願免稅嗎？故被告之解釋不合常理，且不符買賣之民間慣例，故被告之解約不合法。
㈣又農業使用證明書雖可由非所有權人申請，但因涉及賣方可
因之免繳土地增值稅，故慣例均由賣方申請，尤其土地尚未交付及移轉名義，許多申請上所必需之手段均需所有權人出面，如訂立分管契約、分割等手續，故不可能由買方來負擔此義務，更何況由非所有權人申請，亦應通知土地所有權人到場（見本院卷第45頁），因此何必由買受人出面申請呢？如此何必二人出面呢？更何況系爭買賣契約第20條第1款亦約定：「乙方承諾出售之農業用地符合核發農業用地作為農業使用之條件，倘有不符之情事致無法取得證明書時，應於本約成立後＿日內負責排除之，因移轉所生之土地增值稅由乙方（即賣方）負責。」，故取得農業使用證明書之義務非原告，尤其農業使用證明書亦屬系爭買賣契約系爭買賣契約第六條之所有權移轉登記所需之文件之一，故該條亦約定賣方應無條件配合，故被告怎能卸責呢？㈤由大村鄉公所103年8月22日函覆之資料，可知沒有被告出面
根本無法申請農業使用證明書，而參照卷附被告身分證影本，同上兩頁反面有被告用印之「土地使用同意書」（本院卷第106、123頁正面），如此最終才能取得農業使用證明書，而被告如此複雜化申請之目的乃要避開原告之主張，事實上被告及其他共有人只要將上開之「土地使用同意書」改為分管契約書，即能合法申請農業使用證明書，且由上開大村鄉公所函亦可知「工寮」會使申請程序出問題。
三、被告則以：㈠賴佩玉於102年11月28日與被告所簽訂系爭買賣契約應為無效：
⒈依民法第531條、第758條規定及其立法理由，賴佩玉未經原
告書面授權而與被告簽訂系爭買賣契約，賴佩玉以原告名義所為之法律行為應屬無權代理。
⒉被告就賴佩玉上開無權代理行為，業於原告承認前之103年
10月1日言詞辯論期日撤回系爭買賣契約之意思表示，則系爭買賣契約因未能達成意思合致，而為無效。又原告雖提起本件訴訟稱即為承認云云，然承認代理權之補授，雖無須踐行一定方式，惟單純沈默並非承認，仍應由本人以意思表示為之，本件原告初不知賴佩玉之行為為無權代理，當然無從為承認之意思表示，是原告上開主張顯不可採信（見本院卷第140、141頁）。
㈡被告雖曾與原告簽訂系爭買賣契約書，惟查：
⒈系爭買賣契約業經解除，被告並無移轉系爭土地所有權與原告之義務：
⑴原告未如期交付價金：
①兩造所簽訂之系爭買賣契約第3條約定，原告應於102年12月
11日交付價金100萬元與被告，然原告於期限屆至後遲未交付上開價金。
②原告雖主張因被告無法取得分管契約以申請農用證明書，並
非伊不願給付價金云云。首查，原告主張與事實不符，被告否認之，原告應先舉證以實其說。次查，原告主張伊取得農業使用證明書之原因係為委託代書辦理土地增值稅減免之優惠，惟依農業用地作農業使用認定及核發證明辦法第6條第6款及第8條規定觀之，僅於共有農業用地有違反使用管制規定時，未違規使用之共有人申請核發其應有部分作農用證明時，始須提出分管契約書圖；反之，共有之農業用地全部作為農業使用時，於依法申請核發農業使用證明書時，無須提出分管契約書圖。基此，系爭土地全部作為農業使用（見本院卷第21頁），於依法申請核發農業使用證明書時，尚無須提出分管契約書圖，是被告有無協助原告取得「分管契約」與本件原告給付價金義務概屬二事，原告自不得拒絕給付價金。
⑵原告遲延給付價金，經被告催告後仍未履行：
①原告未依系爭買賣契約之約定交付價金已如前述，被告為
避免原告逕自委託代書將系爭土地辦理移轉登記，遂於103年3月4日偕同女兒至江耀鑐位於○○鎮○○街○○號之處所先行取回印鑑證明（土地所有權狀仍由代書助理保管），並請江耀鑐轉知原告給付剩餘價金；嗣雙方約定於103年3月17日於訴外人江耀鑐之上開處所協商履約事宜。當日，原告本人並未出席，而係委任賴佩玉到場，然賴佩玉卻未依約交付第二期款，反而一再重複要求被告應先以共有人身分提起分割共有物訴訟，否則不願再支付續期款項。
②又賴佩玉與被告於103年3月17日上午協商付款事宜時，兩
造曾接受江耀鑐合意解除契約之提議，雙方並約定於當日下午完成合意解除契約之相關手續。嗣被告為返還第一期價金100萬元，遂請其次女即訴外人 梁瑞芬 開立100萬元支票（見本院卷第22頁，支票號碼：FA0000000號）作為返還前開價金之用。詎料，江耀鑐事後來電告知（江耀鑐來電，被告未接到，再回撥），原告方面不同意解除契約；因此，兩造之契約既未經合意解除，原告於遲延給付價金後，經被告催告其履約仍未為給付，核原告所為顯屬系爭買賣契約第12條所謂「…可歸責於甲方（即原告）之事由致不能如期交付價金…」，是被告自得依該約定解除系爭買賣契約。從而，系爭買賣契約既經解除，則被告並無移轉系爭土地所有權與原告之義務。
⒉原告於102年12月11日期限屆至後，遲未給付剩餘價金，參
照最高法院102年台上字第1516號判決，被告本得依系爭買賣契約第12條之約定，不經催告解除契約，然被告為顧及雙方情誼，且基於履約之善意，遲至103年3月17日原告再次拒絕給付價金後，始發函解除契約，詎原告卻不斷以被告未提出分管契約書圖及應先行提出裁判分割訴訟等理由拖延，顯與誠信原則有違。
⒊退步言之，倘本院認為系爭買賣契約未經解除，則在原告
未履行交付第2、3期款共計200萬元與被告之前，被告並無移轉系爭土地所有權與原告之義務。
㈢原告就賴佩玉代為合意解除契約一事，應依表見代理之規定，負授權人責任：
⒈原告雖主張未授權賴佩玉解約，且103年3月17日只是請賴佩
玉去問如何處理云云。惟依民法第169條前段規定，則事實上雖未受與他人代理權，而由自己行為，表示已以代理權授與他人時，應負授權人責任，且參照最高法院28年上字第1573號判例，此項表示，不僅明示，即默示亦可。
⒉今查，原告前於102年11月18日委託賴佩玉與被告簽訂系爭
買賣契約，嗣因原告長期在國外，故雙方關於契約之履行均由賴佩玉代原告為之，且103年3月17日賴佩玉再次代理原告與被告洽談履約相關事宜時，原告或賴佩玉均未於事前或當場向被告表示賴佩玉並無代理權；是以，賴佩玉為原告之胞姊，原告將印章交付賴佩玉，並委託其辦理契約簽訂、履行等相關事宜，自足使被告相信原告曾以代理權授與賴佩玉，代為解除系爭不動產買賣契約，揆諸上開規定及判例意旨，原告自應就賴佩玉主張合意解除契約一事，負授權人責任。㈣原告縱非土地所有權人亦得申請核發農業用地作農業使用證明書：
⒈原告雖非系爭土地之所有權人，然依行政院農業委員會農企
字第0000000000號函釋之意旨，原告仍得自行向大村鄉公所申請農業使用證書。⒉原告雖以共有土地上有二間房屋，故無法申請農業使用證明
云云。惟依農業發展條例第3條第12款、第8條之1規定，農地上縱使興建有固定基礎之農業設施，倘該農業設施面積在45平方公尺以下時，不僅免申請建築執照，且無礙於農業使用之認定。經查，系爭土地上雖有搭建供農作使用之農業設施，然該農業設施未達45平方公尺，得不申請建築執照，逕供農業使用；基此，系爭土地仍屬全部作為農業使用，原告得「自行」向大村鄉公所申請農業使用證明書，則原告主張因未取得農業使用證明而未於102年12月11日給付續期價款云云，顯不可採。
⒊謹提出彰化縣大村鄉農業用地作農業使用證明書影本乙份（
見本院卷第60頁），上開農業證明書係由第三人 吳永欽 自行申請，又系爭土地上雖有農業設施存在，惟該農業設施面積在45平方公尺以下，並無礙於系爭土地為農業使用之認定。
綜上，依農業發展條例之相關規定，原告本得自行向彰化縣大村鄉公所申請農業使用證明書。
㈤系爭買賣契約第3條約定中關於「取得農用可報土增稅時付
」及「完稅可過戶及塗銷抵押權時付清新台幣1,000,000元整尾款並交地」，依雙方當事人之真意，究為殘餘價金給付之條件，或者僅具提醒雙方當事人之功能？容有疑義，茲分述如下：
⒈該段文字僅具提醒雙方當事人之功能時：
倘該段文字僅具提醒雙方當事人之功能時，則關於「取得農用可報土增稅時付」及「完稅可過戶及塗銷抵押權時付清新台幣1,000,000元整尾款並交地」之行為是否完成，與原告是否有給付續期價金之義務無涉；亦即，縱未有「取得農用可報土增稅」之情形，原告仍有給付續期價金之義務，則原告未於102年12月11日給付價金，顯陷於給付遲延。
⒉該段文字屬付款之條件時：
倘該段文字屬付款之條件時，則應視「取得農用可報土增稅時付」及「完稅可過戶及塗銷抵押權時付清新台幣1,000,000元整尾款並交地」等要件，究屬解除條件抑或為停止條件而有不同。如為解除條件，則條件未成就前，原告即有付款之義務，僅於未能取得農用證明時，得有所主張而已，是原告未於102年12月11日給付續期價金，經被告催告其履行後仍未給付，被告自得依系爭不動產買賣契約書之規定，解除系爭買賣契約。倘為停止條件，則條件未成就前，原告雖尚未負有給付續期價金之義務，但被告得否拒絕受領價金並非無疑；又就系爭買賣契約第3條之約定觀之，「取得農用可報土增稅時付」及「完稅可過戶及塗銷抵押權時付清新台幣1,000,000元整尾款並交地」等條件未成就前，原告並無權利於條件未成就時，依系爭買賣契約主張被告負有履行移轉系爭土地所有權之義務，蓋上開條件是否成就亦涉及被告是否會負擔高額土地增值稅之爭議；況該條件不成就係可歸責於原告已如前述，綜上，原告違約在先，被告自得依系爭不動產買賣契約書之規定，解除系爭買賣契約。
㈥並為答辯聲明：1.原告之訴駁回。2.訴訟費用由原告負擔。
四、兩造不爭執事項：㈠被告為系爭土地之共有人之一，其應有部分比例為7,298分之1,300。
㈡原告於102年11月18日以口頭授權方式，授權賴佩玉代理原
告與被告簽立系爭買賣契約，並交付100萬元定金予被告收受。
㈢原告尚未給付剩餘價金200萬元予被告。
㈣系爭土地上建有2間供農業經營不可分離之農業資材室。
㈤系爭契約第3條、第7條及第11條分別約定：「本約成立同時
，由甲方給付乙方新台幣1,000,000元整為定金，並充為價金之一部，經乙方確實親收無訛（不另立收據），其殘餘價金付款方法約定如下：一、民國102年12月11日左右取得農用可報土增稅時付新台幣100萬元整。二、民國102年12月25日左右完稅過戶及塗銷抵押權時，付清新台幣100萬元整尾款及交地。…」、「本約不動產買賣契約登記雙方約定土地以當年度之公告現值申報土地增值稅，房屋以訂約日當期之評定標準現值申報契稅，其土地增值稅由乙方負擔…」、「本約不動產所有權移轉登記，乙方同意甲方自由指定自己以外之名義人為權利人，並擔保所指定之名義人對本契約應與甲方負完全連帶保證責任。」上開不爭執事項，為兩造所不爭執，並有系爭土地之土地登記第二類謄本、系爭買賣契約及彰化縣大村鄉彰大鄉0000000000000號函及所附系爭土地農業用地農業設施容許使用申請案及農業用地農業使用申請案等資料在卷可稽（見本院卷第6至11、68至125頁），並有證人賴佩玉、江耀鑐分別於103年8月13日、同年10月1日本院言詞辯論期日之證述可參（見本院卷第55至58、132至135頁），堪信上開不爭執事項為真實。
五、兩造爭執事項：㈠系爭買賣契約是否已經成立生效？㈡系爭買賣契約是否業經合意解除？即原告是否有授權賴佩玉
為上開與被告合意解除系爭買賣契約之行為？原告是否應就賴佩玉之上開行為負表見代理之責任？㈢原告是否有遲延給付被告剩餘買賣價金？被告可否據此解除
系爭買賣契約？㈣原告依系爭買賣契約及民法第348條規定請求被告移轉登記
其應有部分予原告，有無理由？
六、本院判斷：原告主張依系爭買賣契約約定，應由被告提出農業用地作農業使用證明書以申報減免土地增值稅，然因被告遲未能提出農業用地作農業使用證明書，且拒絕另案提起分割共有物之訴訟，並拒絕支付全部土地增值稅，原告並無遲延給付價金，故依系爭買賣契約及民法第348條第1項規定，請求被告應將系爭土地之應有部分7,298分之1,300移轉登記予原告等語。被告則以系爭契約並未合法成立；又因原告須對證人賴佩玉之代理解除契約行為負責及遲延給付剩餘價金，故系爭契約業經被告合法解除，被告無移轉系爭土地之應有部分7,298分之1,300移轉登記予原告之義務，原告之請求係屬無理由等語，資為抗辯。故本件在於㈠系爭買賣契約是否已經成立生效？㈡系爭買賣契約是否業經合意解除？即原告是否有授權賴佩玉為上開與被告合意解除系爭買賣契約之行為？原告是否應就賴佩玉之上開行為負表見代理之責任？㈢原告是否有遲延給付被告剩餘買賣價金？被告可否據此解除系爭買賣契約？㈣原告依系爭買賣契約及民法第348條規定請求被告移轉登記其應有部分予原告，有無理由？實為本件請求爭執點？茲分別論述如下：
㈠系爭買賣契約是否已經成立生效？⒈按為委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依法
應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之；其授與代理權者，代理權之授與亦同。又受任人受概括委任者，得為委任人為一切行為；但為不動產之出賣或設定負擔，須有特別之授權，民法第531條、第534條但書第1款分別定有明文。惟按為委任事務之處理須為法律行為，而該法律行為依法應以文字為之者（如不動產物權之移轉或設定），其處理權之授與，固應以文字為之。但買賣契約為債權契約，不須以文字為之，則委任處理該事務之委任契約，自亦毋庸以文字為之。又按民法第531條規定該所謂「法律行為，依法應以文字為之」，係指處理委任之事務，須為法律行為，而此種依委任處理事務之法律行為，法律上明定應以文字為之而言，在買賣不動產之情形，若所受委任之事務，僅為不動產買賣之債權行為，非為移轉之物權行為，縱受任人以自己名義為委任人買受不動產後，依委任之內容，須將該買受之不動產物權辦理移轉登記與委任人，仍無委任須以書面為之之必要。此有最高法院94年度台上字第1052號判決、100年度台上字第1835號判決意旨可資參照。
⒉觀諸本件系爭買賣契約末之「甲方立契約人（買方）：賴麗
娟（賴麗娟印）簽名：賴佩玉（代）…乙方立契約人（賣方）：梁景行（梁景行印）簽名：梁景行。」等語，則原告於系爭買賣契約簽約時雖未在場，由賴佩玉以原告之代理人身分，以原告名義為其為系爭土地應有部分之買受行為，縱未提出原告委任其買受由被告所出售系爭土地應有部分之代理權之「書面」證明，因系爭買賣契約並不涉及系爭土地之不動產物權之得喪變更，性質上仍屬一債權契約，屬不要式契約，毋須以書面為之；況且，系爭契約第11條約定：「本約不動產所有權移轉登記，乙方同意甲方自由指定自己以外之名義人為權利人，並擔保所指定之名義人對本契約應與甲方負完全連帶保證責任。」等語（見本院卷第10頁），故系爭土地應有部分買賣之債權行為，當無受民法第531條「委任須以文字（書面）為之」之限制。
⒊又證人賴佩玉、江耀鑐分別於103年8月13日、同年10月1日
本院言詞辯論期日證稱：「（法官問：提示本院卷第9頁至第11頁契約書，有無看過此契約書？何時看過？）這份契約書有看過，是我去定契約書，契約的當事人是賴麗娟與梁景行，因為賴麗娟委託我去的沒有簽委託書，只有打電話，賴麗娟當時人在越南…我只是去定契約，定契約的時候仲介 張國芳 與梁景行都沒有爭執我沒有委託書，因為我們彼此都認識。賴麗娟本人沒有事先跟張國芳或梁景行講過會由我代表或代理她來簽這份契約。簽契約時並沒有當場給100萬元，而是簽完之後再由我去郵局轉帳給梁景行，轉帳的帳戶是妹妹賴麗娟的帳戶，但是轉帳的人是我，轉到梁景行的帳戶。」、「（被告訴訟代理人問：契約上『賴佩玉』名字何人簽名？『賴麗娟』名字是何人簽名、用印？）賴佩玉是我自己簽的，賴麗娟是代書簽名用印。」、「（法官問：民國102年11月28日簽約當日，如何確認賴佩玉有代理買方（即原告）賴麗娟簽約之權限存在？其授權方式為何？書面或口頭授權？）簽約的時候是賴佩玉打電話給賴麗娟，由賴麗娟跟我接洽的，當時是口頭授權。」、「（法官問：賣方（即被告）梁景行是否曾就賴佩玉有無代理權一事提出爭執？）梁景行當場沒有表示異議，而且也有收錢了。訂金付了壹佰萬元，已經由梁景行收走了。」等語（見本院卷第55頁反面、第
56、57頁、第133頁反面、第134頁），揆諸前開規定，系爭買賣契約對被告自仍生效力。
⒋從而，原告以電話口頭方式向江耀鑐及被告表示授權證人賴
佩玉買受被告所有系爭土地之應有部分之事，並無違反民法第531條規定之處。被告主張原告未以書面委託證人賴佩玉，違反上開條文規定之方式，不生效力，應非可採。
㈡系爭買賣契約是否業經合意解除？即原告是否有授權賴佩玉
為上開與被告合意解除系爭買賣契約之行為？原告是否應就賴佩玉之上開行為負表見代理之責任？⒈按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其
代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任，但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限。民法第169條定有明文，此即所謂表現代理之規定。表現代理之理論基礎在於由信賴原則所衍生之權利外觀理論，基此民法第169條之表現代理應符合三要件：代理權外觀之存在、可歸責於本人（代理權外觀存在，是否是由本人所創造），以及相對人的信賴值得保護（第169條但書）。
⒉證人賴佩玉、江耀鑐於本院證稱：「（法官問：103年3月17
日妳有沒有前○○○鎮○○街，江耀鑐代書的處所，與江耀鑐代書還有梁景行碰面？）…是我妹妹賴春叫我一起去的，不是賴麗娟叫我去的，賴春跟我說那塊地卡的太久了，要解決，賴麗娟是在賴春的公司上班，因為彼此是姊妹，所以關心才會討論那塊土地，賴麗娟有沒有授權給賴春討論這件事情，我不曉得，因為她們是彼此電話聯絡。事前是賴春聯絡張國芳請張國芳再聯絡梁景行一起過去，賴春有與賴麗娟討論，去請教律師這塊地如何處理，然後說這塊土地可以用強制分割的方式就可以請到農業証明，就是為了這個事情跟梁景行講。…103年3月17日去江耀鑐代書事務所時當時負責討論的是賴春而不是我，我只是坐在旁邊沒有講話，賴春並沒有拿出授權書或者以電話告知梁景行她授權給賴春。」、「（法官問：103年3月17日妳或者賴春有跟梁景行說妳們同意解除契約？）我沒有說，是賴春說的，我當時說不行，不是我買的，我要回去問賴麗娟，因為這塊地是賴麗娟要買的，然後我打電話之後，賴麗娟說一定要買這塊地，不會放棄。我是回去之後才打電話與賴麗娟說明的，賴麗娟才堅持說不願意解除契約，一定要買這塊地。當時賴麗娟人還在越南。」、「（法官問：妳們憑什麼代表賴麗娟討論這件事情？）因為賴麗娟有問我父親系爭土地處理的怎麼樣，我們並沒有授權，是因為我們大家關心。我不知道賴春有沒有受賴麗娟授權處理系爭土地。我覺得我是賴麗娟的代理人，賴春則不是，因為從頭到尾都是賴麗娟叫我去簽約的。103年3月17日當天我沒有同意要解除契約，解除契約是賴春跟代書講的，不是我跟代書講的。」、「（被告訴訟代理人問：103年3月17日當時討論時，梁景行有沒有質疑賴春有沒有代理權的事情？）沒有。我們也沒有跟梁景行說，我有賴麗娟的代理權，賴春則沒有代理權這部分代理權的問題。」、「（法官問：何人提議解約？結果如何？）提議解約是我跟兩造問的。
我當時在現場沒有跟賴麗娟通任何電話。」、「（法官問：民國103年3月17日賴佩玉代理協商買賣事宜時，有無詢問賴佩玉之授權範圍？賣方（即被告）梁景行是否曾就賴佩玉有無代理權一事提出爭執？）103年3月17日賴佩玉代理協商買賣事宜時，我沒有詢問賴佩玉之授權範圍。而梁景行也沒有就賴佩玉有無代理權一事提出爭執。在現場的時候，沒有任何人跟賴麗娟通過電話。」等語，顯見原告並未於103年3月17日授權任何人有解除系爭買賣契約之代理權；復觀諸被告於103年3月24日所寄發台中五權路郵局存證信函記載內容，均未提及賴佩玉、賴春曾有表示代理原告同意解除系爭買賣契約乙事，故難認為被告於103年3月17日與賴佩玉、賴春、江耀鑐討論如何處理農業使用證明書之際，就兩造是否合意解除系爭買賣契約乙情有何代理權外觀之存在，遑論被告有何信賴值得保護，故本案亦無表現代理規定之適用。
㈢原告是否有遲延給付被告剩餘買賣價金？被告可否據此解除
系爭買賣契約？⒈系爭契約第3條、第7條分別約定：「本約成立同時，由甲方
給付乙方新台幣1,000,000元整為定金，並充為價金之一部，經乙方確實親收無訛（不另立收據），其殘餘價金付款方法約定如下：一、民國102年12月11日左右取得農用可報土增稅時付新台幣100萬元整。二、民國102年12月25日左右完稅過戶及塗銷抵押權時，付清新台幣100萬元整尾款及交地。…」、「本約不動產買賣契約登記雙方約定土地以當年度之公告現值申報土地增值稅，房屋以訂約日當期之評定標準現值申報契稅，其土地增值稅由乙方負擔…」等語（見本院卷第15頁反面、第16頁）。而證人江耀鑐於本院證稱：「（法官問：系爭不動產買賣契約書是否你承辦？契約第三條第一款中「民國102年12月11日左右取得農用可報土增稅時付」為何意？是否一定要102年12月11日付款？…）是我承辦。買賣標的物為農地，按規定需要申辦農業用地做農業使用證明，才可以報免徵土地增值稅。不是一定要於102年12月11日付款，依照這個約定的意思，是要取得農業使用證明才需要付款，這樣才可以免徵土地增值稅。申辦農業用地做農業使用證明，出賣人即被告梁景行要負責取得。而不是由買受人即原告賴麗娟去負責取得。原告賴麗娟只負責要協助而已。」、「（法官問：何時可確定無法申請農業使用證明？若確定無法申請，何人付增值稅？）我有去公所要申辦農業使用證明書過，但公所的承辦人員去看的時候，說上面有地上物，然後這筆土地是共有，有其他共有人的地上物，要求出具分管同意書，才可以辦理。我有告訴被告梁景行過，但被告梁景行沒有辦法處理，我也有請原告賴麗娟協助辦理分管同意書，但原告賴麗娟也還是沒有辦法。如果沒有辦法申辦出農業使用證明書，系爭土地仍然可以過戶，只是要繳土地增值稅，而依照系爭契約第七條規定，土地增值稅要由乙方負擔，即出賣人被告梁景行負擔。」、「（法官問：本案之農業使用證明是否曾提出申請？未申請之原因為何？）我沒有正式遞狀，只有直接找承辦人員 莊尚益 ，莊尚益當場有調航照圖，我當時確實有去申請，只是沒有正式收文。」、「（法官問：系爭土地之現狀是否要辦分管或分割才能申請農業使用證明？或系爭土地上之建物申請農業使用許可即可申請？）對。莊尚益承辦人員這樣告訴我的。建物並非是出賣人的，只要附分管圖就可以申辦了。」、「（法官問：依證人之處理經驗及專業判斷，本件買賣土地之應有部分，在目前未分管之情形下，買方（即原告）賴麗娟有無透過代書辦理取得農業使用證明之可能？）不可能。」、「（法官問：提示彰化縣大村鄉公所103年8月22日彰大鄉0000000000000號函及所附附件，在你當時尚未正式遞狀申辦時，系爭土地的全部共有人，有無出具農業用地做農業設施容許使用同意書等資料？…）依照鈞院提供給我的資料顯示，這些同意書是在103年7月2日才出具，我申辦的時候他們還沒有出具這些同意書。」等語（見本院卷第132至135頁），是依系爭買賣契約第3條約定，被告負有於102年12月11日左右提供農業用地作農業使用證明書之資料予原告交付予代書申報之義務。
⒉依系爭買賣契約第3條第1款、第2款約定，顯見兩造就買賣
過程及價金之交付有先後次序之約定，茲原告已依約先完成1,000,000元之定金給付，則被告自應依系爭買賣契約第3條第1款約定於102年12月11日左右提供農業用地作農業使用證明書之資料予原告，在被告未提供農業用地作農業使用證明書前，自不得要求原告給付其餘價金，是本件被告抗辯原告並未繳納價金尾款，構成給付價金遲延，並為解除系爭買賣契約之意思表示，顯屬無據。
㈣原告依系爭買賣契約及民法第348條規定請求被告移轉登記
其應有部分予原告，有無理由？綜上所述，本件被告上揭抗辯內容並無理由，而原告既已依約給付被告定金1,000,000元，自得依系爭買賣契約約定及民法第348條規定，請求被告將系爭土地之應有部分7,298分之1,300辦理移轉登記，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國103年10月29日
民事第四庭法官郭玄義以上正本證明與原本無異。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年10月29日
書記官陳文新