臺北簡易庭102年度北簡字第15206號民事判決

臺灣臺北地方法院簡易民事判決
　　　　　　　　　　　　　　　　102年度北簡字第15206號
原　　　告　 李燦坤
訴訟代理人　 陳德峰 律師
複　　代理　 黃傑琳 律師
被　　　告　 邱兼松
訴訟代理人　 邱靜瑜
被　　　告　 林鐘子
訴訟代理人　 江聖聰
被　　　告　 林政文
　　　　　　 劉正平
上列當事人間請求給付租金事件，於中華民國103年5月28日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告出租臺北市○○區○○段○○段○0000地號
土地、土地面積42平方公尺予被告邱兼松;同地段第0549地
號土地、土地面積47平方公尺予被告林鐘子;同地段第0550
地號土地、土地面積54平方公尺予被告林政文;同地段第
0551地號土地、土地面積64平方公尺予被告劉正平（下稱系
爭土地），原告與被告均未簽訂土地租賃契約，故視為不定
期租賃契約。兩造約定，租金給付方式為隔年一次收取，原
告出租系爭土地予被告後，已三年未調整租金，於102年間
通知被告調整租金，被告均置之不理。而原告向臺灣銀行承
租相同地段之土地（即雙連段二小段，下稱系爭台銀土地）
，雙方簽訂之基地租賃契約第三條約定：「本約租金按訂約
當期公告地價總額及租金率5％計算，每月租金新台幣玖千
貳百零拾肆元正。但公告地價或租金率有調整時，甲方願照
乙方之通知，自調整之月份起依調整後租金額繳付。」因
本件原告出租系爭土地予被告係屬不定期限租賃契約，原告
依照向臺灣銀行承租同一地段土地之租金計算方式，以公告
地價每平方公尺新臺幣（下同）32,000元之5％計算，被告
邱兼松應給付原告租金67,200元、被告 林鍾子 應給付原告租
金75,200元、被告林政文應給付原告86,400元、被告劉正平
應給付原告102,400元。系爭土地位於民權西路、錦西街、
寧夏路、及涼州街地段，地處臺北市精華地區，距離捷運大
橋頭站及捷運民權西路站皆僅需路程5至10分鐘內即可抵達
，交通地理位置方便，工商業亦屬繁榮，加以原告向台銀承
租土地相同地段、距離系爭土地步行不到2分鐘，亦以公告
地價每平方公尺5％計算，則原告向被告請求租金調整成依
公告地價5％計算之租金，實屬合理。原告依民法第442條
規定，請求法院將103年度以後之租金調整為公告地價5％
之租金，並聲明：（一）被告邱兼松應給付102年度67,200
元予原告，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息
百分之五計算之利息。被告邱兼松並應自103年起每兩個月
給付依公告地價5％計算之租金。（二）被告林鍾子應給付
102年度之租金75,200元予原告，及自起訴狀繕本送達之翌
日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。被告林鍾子並
應自103年起每兩個月給付依公告地價5％計算之租金。（
三）被告林政文應給付102年度之租金86,400元予原告，及
自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算
之利息。被告林政文並應自103年起每兩個月給付依公告地
價5％計算之租金。（四）被告劉正平應給付102年度之租
金102,400元予原告，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償
日止按年息百分之五計算之利息。被告劉正平並應自103年
起每兩個月給付依公告地價5％計算之租金。（五）原告願
供擔保，請准宣告假執行。
二、被告邱兼松則以：兩造之系爭租約已於99年間調漲過一次，
被告均應遵守契約約定繳交租金，102年度租金亦業已繳交
。又系爭土地之交通從被告住家到捷運大橋頭站入口，根據
googlemap之資料顯示，平面距離最短約600公尺，若不含
等待2個紅綠燈的時間，最快步行時間約9分鐘，走到捷運
閘門尚須5分鐘，原告所言交通便捷，實有待商確。本棟建
築係購自原告父親 李源隆 ，當年地租比其他銀行地便宜，今
原告以銀行之例，與本件類比，要求地租比照辦理，實為無
理。且被告為自住並非租人。一家五口，家戶年所得100萬
元以下，父親因糖尿病截肢、洗腎，由母親一人照料，經濟
困窘，無法負荷過高地租等語，資為抗辯。答辯聲明：原告
之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告林鐘子則以：原告主張依系爭台銀土地調漲租金，實無
理由，系爭土地之上建物為原告父親所建，且價值極低又有
折舊，被告所付出之房租遠不合公平原則等語，資為抗辯，
答辯聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣
告免為假執行。
四、被告林政文則以：原告僅單方面通知租金調整，被告並不同
意，因此102年租金被告均如原約定租金如期給付，租金之
調整，原告於99年已調漲一次，原告申報地價近三年皆無變
動，102年要求租金調漲，實為無理。原告提出102年租金
調整之依據，為原告向台灣銀行承租雙連段二小段560、
560-1地號，建物門牌為北市○○街○○○號1樓，合約中租
金依當期公告地價5%計算，因此原告要求依此計算。實際原
告承租土地係位於涼州街鄰雙向8米大路之土地，有商業效
用；而被告承租之不動產則位落於僅機車、行人可通行之2
米小巷住宅，且建物未經合法登記，以此類比，有失公允。
答辯聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣
告免為假執行。
五、被告劉正平則以：同被告林政文所述，答辯聲明：原告之訴
駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
六、得心證之理由
（一）按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法
院增減其租金，民法第442條本文定有明文。又租賃物為
不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請
求，至所加租額之多寡，應以「土地繁榮之程度」及「鄰
地租金之比較」等情形為標準（最高法院20年上字第283
號判例意旨參照）。經查：依系爭土地周遭及附近情況，
其土地上之建物分別為臺北市○○○路○○○巷○○弄○○號、
32號、34號、36號，且建物均供住宅使用，其與對面之建
物僅相隔2.5公尺，該巷弄車輛無法進出，進出巷弄均需
靠步行至涼州街或民權西路160巷。而原告主張承租台銀
之土地則位於涼州街，且為雙向雙線車道，附近有小吃攤
及藥房等商店林立等情，業經本院現場勘驗明確，復有現
場照片可憑。
（二）本院斟酌系爭土地暨附近區域生活機能、周邊環境、工商
繁榮程度及系爭土地上之房屋屋齡、建物均供住宅使用，
其與對面之建物僅相隔2.5公尺，該巷弄車輛無法進出，
人員進出稍嫌窄小，被告等利用土地之經濟價值、所受利
益、繁榮程度等，再者，系爭土地近三年之公告地價皆為
每平方公尺40,000元，並未見調漲。認為依兩造原約定之
土地公告地價之1-2％計算租金，應屬已合理。原告雖主
張應依據系爭台銀土地以公告地價5％計算租金云云；惟
觀系爭台銀土地之地理位置及面向雙向車道與本件系爭土
地面向僅能供人員通過均有差異，本院無從憑採。從而，
原告執此主張系爭土地之租金應按土地公告地價5％計算
云云，難認有據，無從准許。
（三）至102年度之租金，被告仍按原租約支付租金，為原告分
別收受，被告邱兼松已給付28,080元、被告林鐘子30,
672元、被告林政文34,560元、被告劉正平70,400元等
情，且為兩造所不爭執（見本院卷第174頁）；足認102
年度之租金，被告已依債務本旨提出給付，原告請求被告
給付租金及調漲之租金，均無所據，應予駁回。
七、綜上，原告依民法第422條請求調整租金及給付租金，非屬
有據，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行
之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果
不生影響，不再一一論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國103年6月30日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法官余欣璇
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（須
按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年6月30日
書記官吳建元