臺灣臺中地方法院民事判決 98年度沙小字第554號
原 告 乙○○
訴訟代理人 丙○○
被 告 日南紡織股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 丁○○
上列當事人間請求返還定金事件，本院於民國九十八年十一月十
二日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳萬元，及自民國九十八年十月十三日起
至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告之聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）二萬元，及自
起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算
之利息。
二、事實摘要：
㈠原告主張：
⒈原告於民國九十八年六月二十二日至門牌號碼：台中縣○○
鎮○○街○○○巷○○○號，土地面積：二十點二七坪，建
物面積：六二點二七坪，即日紡大和編號Ｃ３房地（下稱系
爭房地）參觀，經被告銷售人員不斷鼓吹要求支付斡旋金二
萬元，以利其與被告議價，並承諾將為原告向被告爭取契約
、外水電、瓦斯、代書費等減免，且當時被告並未提供或向
原告展示系爭房地之不動產買賣契約書，至同年月二十六日
被告向原告要求簽定系爭房地之不動產買賣契約書，原告始
見該契約且其內容諸多不對等事項；雖經原告多次與被告協
商，被告堅不修改履行，導致買賣契約無法成立，為此，爰
依民法第二百四十九條第三款規定，起訴請求被告給付如訴
之聲明所示。
⒉對被告陳述之答辯：
⑴被告之系爭房地之不動產買賣契約書為被告所提供，該契約
並非內政部頒定之不動產買賣定型化契約，雖經原告要求使
用內政部頒定之不動產買賣定型化契約，惟被告堅不同意，
且被告之不動產買賣契約書內容諸多不對等或不得記載事項
，亦造成原告不願購買意願。諸如①被告於收取定金前，並
未提出契約書供原告審閱，被告要求購屋人支付一定金額後
，始提供契約審閱之行為，將使購屋人陷於資訊弱勢地位之
一方且將受有被沒收該筆金額之不利風險，足以影響交易秩
序之顯失公平行為，已違反公平交易法第二十四條規定。②
被告為迴避消費者保護法第十一條第一項有關契約審閱規定
，於其契約書首頁載明「買方於簽約七日前已攜回本契約審
閱全部內容」，此與事實明顯不符，亦違反公平交易法第二
十四條規定，且被告事先單方擬定之定型化約定事項，原告
須給付一定金額或簽約時始得知悉，使原告業已處於弱勢之
不利地位，倘若原告對契約內容有所異議，而被告未能接受
或堅持依既定契約內容，將導致消費者被沒收定金或簽約金
之虞。
⑵另被告之定型化契約中諸多條款違反誠信原則，對消費者顯
失公平者，例如：①被告之不動產買賣契約書第四條第一款
金融機關貸款，明白表示其欲銷售之系爭房地，約定向被告
指定金融機關貸款四百五十萬元，惟事後卻表示只可向銀行
貸款四百二十萬（且銀行尚未對原告徵信）；另於第四條第
五款載明不能獲得貸款或未達約定貸款金額，須一次以現金
或即期支票付清被告，並於第三條第四款表示；如有一期逾
期繳納違約時，被告可不經催告逕解除契約，並無條件沒收
原告已繳價金，顯係被告應用其自定契約之優勢地位致原告
無選擇餘地，係屬影響交易秩序之顯失公平行為。②被告之
不動產買賣契約書第四條第六款表示須由被告統一指定產物
保險公司處理保險事宜，惟依內政部購屋貸款定型化契約內
不得記載事項「不得約定借款人僅得向特定之保險公司投保
，或禁止、限制借款人自由投保之權利」，此被告之不動產
買賣契約書已違反法律禁止之規定及誠信原則；③被告之不
動產買賣契約書第九條第一款約定，原告需接受現狀交屋，
交屋後一切保固與被告無關，亦違反誠信原則，對消費者顯
失公平，惟被告恃其已收斡旋金，購屋者如不續簽契約書，
即有可能被沒收定金；且被告所擁有資訊遠較購屋者多，顯
係利用交易相對人資料不對等之弱勢地位，為足以影響交易
秩序之欺罔行為，原告自可依民法第二百四十七條之一規定
主張就契約條款意思表示不合致。
⑶依被告之「訂購房屋預約單」（即斡旋金）已將不拘形式的
要約轉變為要物要約，故被告於該特約條款第五條載明買賣
條件以雙方所訂房地買賣契約為準，即民法第一百六十六條
明定「契約當事人約定其契約須用一定方式者，在該方式未
完成前，推定契約不成立」（即約定的要式契約），原告無
法就契約內容達成合意，被告自應退還斡旋金予原告，且民
法第七百六十條規定，不動產之移轉或設定，應以書面為之
，故就不動產買賣契約尚未完成產權之移轉、設定或變更者
，自屬不成立。又被告於答辯狀聲明：被告從未對系爭房地
之銀貸額度有任何保證或承諾，此亦非事實，就被告之定型
化契約第四條第一項明確貸款金額，表示原告亦於訂購預約
單時獲得被告公司銷售人員承諾，被告方於定型化契約填入
金額。
⑷原告曾於同年七月十一日因被告之不動產買賣契約條款不合
致，向台中縣政府消費爭議調解委員會申訴，請求被告返還
斡旋金，並經由該單位於同年七月二十日及同年八月二十四
日向台中縣政府調解委員會申請調解，此皆有事證可查，並
非被告之「民事答辯狀」第二項第四款所言「經被告多次催
告……，惟屆期後，原告卻一再藉故推諉」此等悖離事實，
亦侵害原告人格法益；反是被告置若罔聞，視法無物，甚至
台中縣消保官於同年九月二十八日居中協調，被告亦自勢其
事業規模、市場資訊之優勢地位等拒絕處理。建商利用各種
銷售手法，促使購屋人在短暫時間內支付定金或簽定契約，
而無暇充分審閱契約內容，藉測試購屋人購屋誠意之名，而
達收取定金或簽約金之實，其行為仍將陷購屋人於不利地位
。今恐被告利用其事業規模、市場資訊之優勢地位拖延處理
，請鈞院准予申請假執行。
⑸綜上，被告之定型化契約已違反誠信原則，對消費者顯失公
平，依消費者保護法第十二條規定應為無效，今被告之定型
化契約之主要權利與義務，皆約束原告，使被告立於優勢地
位，對原告顯失公平，亦使原告無法與被告簽定不動產買賣
契約書，故請求依民法第二百四十九條第三款規定，請求被
告加倍返還其所受之定金。
㈡被告則以：
⒈契約成立後，原告因有可歸責於己之事由致債務不履行，自
不得請求返還定金
⑴本件係「成屋買賣」，系爭房地經原告多次檢視其內部格局
、裝修配置及外觀景緻後，原告於九十八年六月二十二日出
價表示其願以五百二十萬元購買系爭房地，並當場提出定金
二萬元交與被告公司銷售人員，而被告方面則出具「訂購房
屋預約單」乙紙，交由原告收執，並經原告簽認。
⑵又本件為成屋買賣與預售屋截然不同。依行政院公平交易委
員會九十一年十月十七日第五七一次委員會議之審議案第五
案之決議意旨，成屋買賣倘有債權契約書之簽訂，沒有預審
期間之規定與適用，此與銷售預售屋之行為有別。蓋在預售
屋買賣之情形，買賣標的物並未成形，在契約資訊及其他交
易過程方面，建商無疑為具優勢地位之一方。倘建商先收取
定金再揭露契約內容，購屋人對契約內容有所異議，建商則
未能接受或甚至堅持依既定內容簽約，否則沒收定金，則該
定金之收取顯陷購屋人於弱勢之不利的不公平地位；又因房
屋買賣契約內容涉及專業用語，需時查證了解，故如建商給
予之審閱期間未盡合理，仍無法提升購屋人之簽約交涉能力
。為杜絕為實務上建商恃其優勢地位對交易相對人為不當壓
抑之情事，以貫徹公平交易法第二十四條之立法意旨，故提
供消費者「契約審閱權」，乃是針對建築投資商銷售「預售
屋」時所作之行為規範原則。惟本件買賣標的物於原告購買
時已是成屋，且經原告自行檢視清楚並出價表明購買之意，
故按上揭公平交易委員會九十一年十月十七日決議所示，該
標的物（成屋）並非公平交易法第二十四條對於建物買賣契
約書審閱權之規範標的，合先敘明。
⑶承上述，本件既為成屋買賣，而買賣雙方「就標的物及其價
金互相同意時，買賣契約即為成立。」民法第三百四十五條
第二項規定甚明。本件買賣之標的物已確定（即系爭房地）
，並經原告多次檢視清楚認為滿意，而向被告表示其願以五
百二十萬元購買，嗣經被告公司同意以原告之出價五百二十
萬元售出，則當事人就買賣標的物及價金之意思表示業已一
致，故本件買賣契約，依民法第三百四十五條第二項即已成
立生效。至買賣費用之負擔、清償期、清償地、擔保責任之
免除或限制等，除當事人特約以之為買賣的成立要件外，當
事人之意思表示，縱尚未趨於一致，仍無礙於買賣契約之成
立。
⑷依我國現行法制，買賣不動產之債權契約為不要式契約及諾
成契約，即無須具備任何方式，為不要式行為，此與移轉不
動產物權之物權契約，依民法第七百五十八條第二項規定（
舊法第七百六十條），須以訂立書面為必要乃「要式行為」
者，迥不相同，最高法院二十年上字第一二○七號民事判例
及二十二年上字第九一四號民事判例足供參照。故原告所謂
：「不動產買賣契約尚未完成物權之移轉、設定或變更登記
者，自屬不成立」云云，顯有誤解。又被告從未對系爭房地
之銀貸額度有任何保證或承諾，特予聲明。
⑸上揭單據上載明：「本總價須公司同意，若同意則轉為房價
的一部分，若不同意，則無息原金退還。」嗣經被告公司同
意以原告出價之五百二十萬元出售（契稅、外水電、瓦斯、
代書費另計，「被證一」預約單上並有載明），則該定金二
萬元依上述約款自應轉為買賣價金之一部，當屬無疑。茲被
告同意以原告出價之五百二十萬元賣出，扣除先前已繳之定
金二萬元，其餘不足款五百十八萬元部分，原告至遲應於被
告答辯狀送達之日起算五日內繳清上揭款項。
⑹原告在系爭買賣契約成立之後，經被告多次催告其應限期繳
納該買賣價金之餘款，惟屆期後，原告卻一再藉故推諉，置
若罔聞，甚在契約成立生效後，另要求被告能保證其得向銀
行貸款四百五十萬元云云，被告當無允諾之理。茲因可歸責
於原告之事由致債務不履行，原告自應負起給付遲延之損害
賠償責任，換言之，原告既有可歸責於己之事由致債務不履
行，其請求返還定金云云，於法顯無理由。
⒉綜上，本件買賣，於契約成立後，原告因可歸責於己之事由
致債務不履行，依法應負起給付遲延之損害賠償責任，惟原
告現竟反而要求被告返還定金云云，實無理由等語資為抗辯
。並聲明：原告之訴駁回。
三、法院之判斷：
㈠原告主張伊於九十八年六月二十二日至系爭房地參觀，在被
告銷售人員不斷鼓吹下，原告支付二萬元斡旋金，以利與被
告議價，被告當時並未提供或向原告展示系爭房地之不動產
買賣契約書，至同年月二十六日被告向原告要求簽訂系爭房
地之不動產買賣契約書，原告始見該契約等語，業據其提出
訂購房屋預約單一份為證，並為被告所不爭，自堪信為真實
。
㈡再原告主張：原告於九十八年六月二十六日初見系爭房地之
買賣契約書，發現內容諸多不對等事項，雖經原告多次與被
告協商，被告堅不修改履行，導致買賣契約無法成立等語，
被告則辯稱：本件為成屋買賣，買賣之標的物已確定（及系
爭房地），並經原告多次檢視清楚認為滿意，而向被告表示
其願以五百二十萬元購買，嗣經被告公司同意以原告之出價
五百二十萬元售出，則當事人就買賣標的物及價金之意思表
示業已一致，依民法第三百四十五條第二項即已成立生效云
云，是本件兩造爭執者為：兩造間是否已成立系爭房地之買
賣契約？原告可否請求被告返還定金二萬元？
⒈按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利
人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約
內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍
先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣
本約業已成立（最高法院六十一年台上字第九六四號判例參
照）。又當事人由他方受有定金，依民法第二百四十八條規
定，推定其契約成立，究為「本約」抑係「預約」，應依其
情事解釋當事人之意思定之，不得謂凡有定金之授受者，即
概推定已成立「本約」。再按買賣契約之成立，固應以標的
物及價金之意思表示一致為其「必要之點」。苟當事人間，
除標的物及價金外，尚約定將買賣價金之清償時、地或其他
交易上之重要事項列為「必要之點」者，衡諸契約自由原則
，應非法所不許（最高法院八十四年度台上字第二二九五號
判決參照）。另按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不
得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條亦規定甚明。而所謂
探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思
表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認
知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而
為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩
造之權利義務是否符合公平正義（最高法院九十六年度台上
字第二八六號判決參照）。
⒉本件原告固曾於九十八年六月二十二日向被告表示其願以五
百二十萬元購買系爭房地，並支付定金二萬元予被告，被告
嗣後亦同意以原告之出價五百二十萬元售出系爭房地，而兩
造所書立之「訂購房屋預約單」雖記載「本總價需經公司（
即被告）同意，若同意則轉為房價的一部份；若不同意，則
無息原金退還」，然其特約條款第三、四、五條亦記載：「
簽約時，請攜帶本預約單及身分證影本與印章以憑辦理」，
「本訂單以訂購人簽字有效，簽約完成後，本訂單作廢」，
「買賣條件以雙方所訂房地買賣契約為準」，足見兩造雖就
買賣之標的物即系爭房地已為特定，其買賣價金亦因被告嗣
後同意而達成合致，惟就其餘不動產交易之重要事項，例如
貸款成數、付款方式、違約處罰、保固期間等具體內容，均
未為約定，單憑兩造於九十八年六月二十二日簽訂之「訂購
房屋預約單」之內容，尚不能據以履行而達成訂約之目的，
否則兩造豈須再約定另訂買賣契約；且兩造復於預約單中訂
明「買賣條件以雙方所訂房地買賣契約為準」，顯見兩造所
成立者僅係買賣預約，即先擬定買賣標的物及價金，約定將
來另就買賣契約之具體事項及其他必要之點訂立買賣本約，
上開訂購房屋預約單所載「本總價需經公司同意，若同意則
轉為房價的一部份」自應解釋為「本總價需經公司同意，如
經公司同意，雙方成立買賣契約後，則轉為房價的一部份」
，始符當事人之真意及誠信原則，否則在原告尚未親見買賣
契約前，單憑兩造就買賣標的物及價金之意思表示業已一致
，及原告已支付定金乙節，即認兩造已成立不動產買賣契約
，無異強求買受人必須接受出賣人嗣後單方面擬定之定型化
契約條款，否則將會遭受沒收定金之處罰，此即顯失公平。
⒊本件原告主張被告之定型化契約中諸多條款違反誠信原則，
對消費者顯失公平者，例如：⑴被告之不動產買賣契約書第
四條第一款金融機關貸款，明白表示其欲銷售之系爭房地，
約定向被告指定金融機關貸款四百五十萬元，惟事後卻表示
只可向銀行貸款四百二十萬；另於第四條第五款載明不能獲
得貸款或未達約定貸款金額，須一次以現金或即期支票付清
被告，並於第三條第四款表示；如有一期逾期繳納違約時，
被告可不經催告逕解除契約，並無條件沒收原告已繳價金，
顯有失公平；⑵被告之不動產買賣契約書第四條第六款表示
須由被告統一指定產物保險公司處理保險事宜，惟依內政部
購屋貸款定型化契約內不得記載事項「不得約定借款人僅得
向特定之保險公司投保，或禁止、限制借款人自由投保之權
利」，此被告之不動產買賣契約書已違反法律禁止之規定及
誠信原則；⑶依被告之不動產買賣契約書第九條第一款約定
，原告需接受現狀交屋，交屋後一切保固與被告無關亦違反
誠信原則，對消費者顯失公平，雖經原告多次與被告協商，
被告堅不修改履行，導致買賣契約無法成立等語，業據其提
出日紡大和不動產買賣契約書（買受人簽名處為空白）一份
為證，足見原告就被告提出之定型化契約條款中關於貸款成
數、無法足額貸款之價金繳納方式、得否自行投保產物保險
及保固期間等事項無法接受，而未簽訂買賣本約，被告辯稱
兩造買賣契約已成立云云，自不足採。
⒋末按「定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：一、
契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。二、契約因可
歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求
返還。三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履
行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。四、契約因不可
歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。
」民法第二百四十九條定有明文。又當事人於簽立系爭買賣
預約時所交付之定金，係以擔保本約之成立為目的之所謂「
立約定金」。若本約成立，立約定金即變更為確保契約之履
行為目的，固有民法第二百四十九條規定之適用；本約如未
成立，定金之效力仍應類推適用該條文之規定（最高法院九
十三年度台上字第四四一號判決參照）。再按請求加倍返還
定金與請求返還定金所依法律關係雖各有異，然法院可不受
當事人法律上主張之拘束，法院僅須於當事人主張之訴訟標
的法律關係內，均得逕行適用相當之法律規定判決之（最高
法院四十三年台上字第六○七號判例參照）。本件被告固收
受原告所交付之定金，並同意原告之出價而與原告成立買賣
預約，約定另與原告訂立買賣本約，惟嗣因原告無法接受被
告提出之買賣契約條款內容，而無法成立買賣本約，則系爭
預約之不能履行（即買賣契約無法成立）尚難認係可歸責於
原告之事由；而被告提出之定型化契約條款固不為原告所接
受，惟衡情亦非絕無其他消費者願意接受而與被告簽約，亦
難認被告就本件買賣契約之無法成立具有可歸責之事由，原
告雖依民法第二百四十九條第三款規定主張被告應加倍返還
定金，惟其訴之聲明仍係請求被告給付二萬元及法定遲延利
息，本院自應於原告主張之訴訟標的法律關係內認定原告依
民法第二百四十九條第四款之規定，原告請求被告給付定金
二萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即九十八年十月十三日
起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應
予准許。
四、本件訴訟費用計裁判費一千元，依法確定如主文第二項所示
之金額。又本判決係依小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，
爰依職權宣告假執行。
五、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之
二十三、第七十八條、第四百三十六條之十九第一項、第四
百三十六條之二十，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 12 月 3 日
臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭
法 官林純如
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，以判決違背法令為理由，向
本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所
違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背
法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 12 月 3 日
書記官