臺灣臺北地方法院民事簡易判決 107年度北簡字第866號
原 告 綠映物業管理顧問股份有限公司
法定代理人 蔡佳宏
訴訟代理人 陳宏雯 律師
被 告 施慶堂
陳汾蘭
共 同
訴訟代理人 李富祥 律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國107年10月12日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
原告原起訴請求被告施慶堂、陳汾蘭各給付新臺幣（下同）
1,244,760元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年
息5％計算之利息（見本院卷第2頁）。嗣於訴訟進行中，變
更為請求被告施慶堂、陳汾蘭各給付原告1,681,240元，及
自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息
（見本院卷第130頁），為民事訴訟法第255條第1項第2款、
第3款、第7款所許，合先敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：兩造於民國106年6月28日簽訂房屋租賃契約書（
下稱系爭租約），原告向被告承租門牌號碼新北市○○區○
○○路○○號12樓共21間房間（下稱系爭房屋），租金每月30
萬元，因斯時原告尚在設立中，故以公司代表人蔡佳宏之名
義與被告簽約，簽約時原告並告知公司已定名為「綠映物業
管理顧問股份有限公司」，原告公司完成設立登記後，即由
原告承繼系爭租約。被告雖於106年7月1日將系爭房屋交付
原告，但原告後來發現系爭房屋大多數房間有大小不一諸如
洗手台漏水、廁所堵塞、廁所惡臭、冷氣不冷等損壞，原告
根本無法開張營業，原告原預定106年7月1日全新開幕，推
遲至106年8月份開始營業，甚至於原告開業後，被告仍無法
將部分房間損壞部分修繕完畢，嚴重影響原告之營業，原告
開業半年來僅靠銷售2開頭房間苦撐經營，故大手筆行銷廣
告之，被告提出之307號房間出租廣告、網路上推薦綠映旅
舍房間之文章，均係原告經營旅館之行銷廣告，係原告就綠
映旅社之總體行銷，每種房型均會刊登，並非特定某一房間
之行銷廣告。被告已依系爭租約PS記載「3.出租人同意旅館
執照負責人變更為承租人」之約定，變更旅館執照負責人為
原告，可證被告簽約時已知悉承租人為原告。因被告之債務
不履行，致原告受有自106年7月1日起至107年1月31日止部
分房間無法營業之營業損害3,060,480元、消防設備損壞修
繕費2,000元、商譽損害30萬元，共計受有3,362,480元之損
害，為此原告依兩造間之租賃關係，向被告2人請求債務不
履行之損害賠償各1,681,240元等語。並聲明：㈠被告施慶
堂應給付原告1,681,240元，及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止，按年息5％計算之利息。㈡被告陳汾蘭應給付原
告1,681,240元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，
按年息5％計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭租約係蔡佳宏以其個人名義所簽訂，並無任
何有關原告為當事人之約定，亦非以原告籌備處之名義簽訂
，原告並非系爭租約之當事人，與被告間並無租賃關係存在
，不得請求債務不履行之損害賠償。縱然蔡佳宏承租系爭房
屋後交由原告使用，屬承租人將租賃物交付他人使用的問題
，原告非因此即成為契約當事人。被告曾會同連帶保證人陳
翰威進行財產清點，果若各房間內有惡臭等情形，蔡佳宏及
陳翰威 焉會未提出任何意見。蔡佳宏承租系爭房屋作為經營
旅館使用，因房間使用頻繁，原告主張之損壞狀況並非自然
損壞，應由承租人蔡佳宏自負修繕之責。縱有部分房間需要
修繕，並不影響房間通常使用，不影響營業。被告為求租約
關係和諧，已多次僱請工人依櫃臺人員指示之項目修繕洗手
台滲漏少量滴水、部分房間馬桶輕微異味、廁所堵塞、310
至312號房冷氣不冷問題等情形。被告於106年10月間僱請工
人疏通馬桶管道後發現，係住宿房間之客人將保險套及外包
裝丟入馬桶導致管道堵塞，因此廁所堵塞係因原告住宿之客
人惡意的不當行為所造成。承租人蔡佳宏自106年8月起即未
給付租金，經多次催繳仍未繳，亦未曾告知被告系爭房屋有
損壞影響營業之情形，被告於106年11月21日以存證信函催
告承租人蔡佳宏、連帶保證人陳翰威於7日內繳付租金，仍
未繳付租金，被告已於106年12月1日以存證信函通知蔡佳宏
終止租約，要求蔡佳宏、陳翰威返還系爭房屋，迄今仍不返
還。警方於106年9月11日、10月9日在系爭房屋房間查獲毒
品案件，顯見承租人有未善盡管理責任之情事。107年2月間
有以丁先生名義者，在網路刊登系爭房屋307號房間出租廣
告，另有網友就106年12月至107年1月期間入住綠映旅舍的
感想發文推薦，網友對於301、305、307、306、311房間特
別拍照推薦，網友文章中對於系爭房間之浴室、廁所設備給
予正面評價，並無原告所稱房間有臭味無法使用之情形。又
警方於107年8月2日查獲外籍女子在系爭房屋302、303、305
、306、308、310、311號房間賣淫，警方於107年8月28日查
獲外籍女子在系爭房屋311號房間賣淫，警方再次於107年9
月18日台籍、泰籍、越南籍女子在系爭房屋301、302、303
、305、306、308、309、310、311、312號房間賣淫，性交
易的地點都在原告所稱有惡臭等致無法使用之3字頭房間，
承租人將系爭房間提供他人使用，長時間成為性交易場所，
可見系爭房間可以作為通常使用。退萬步言。縱若系爭房屋
部分房間有損壞之情形，修繕工期僅需3日，費用最多5萬元
，如有應由被告負擔之賠償，被告在承租人積欠之租金及違
約金範圍內主張抵銷等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴
駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件原告主張其向被告承租系爭房屋共21間房間，部分房間
有洗手台漏水、廁所堵塞、廁所惡臭、冷氣不冷等損壞，因
被告之債務不履行，致原告受有自106年7月1日起至107年1
月31日止部分房間無法營業之損害3,060,480元、消防設備
損壞修繕費2,000元、商譽損害30萬元，共計受有3,362,480
元之損害云云，並據此依租賃關係向被告請求債務不履行之
損害賠償各1,681,240元，被告否認與原告間有租賃關係存
在，且以上揭情詞置辯。茲論述如下：
㈠按「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人
負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人
於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請
求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」、「因可歸責於
債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲
延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以
外之損害者，債權人並得請求賠償。」，民法第430條、第
227條分別定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，
就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段有明文規
定。又按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉
證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實
，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵
累，亦應駁回原告之請求（最高法院著有17年上字第917號
判例可資參照。）。本件被告否認原告有債務不履行之損害
賠償請求權，原告自應就其主張兩造間有租賃關係、租賃物
有修繕之必要且應由被告負擔者、已定相當期限催告被告修
繕而被告於期限內不為修繕、因可歸責於被告之事由致為不
完全給付、原告受有損害、損害與不完全給付間有相當因果
關係等有利於己之事實，負舉證之責。
㈡系爭租約存在於承租人蔡佳宏與被告之間：
查蔡佳宏與被告於106年6月28日簽訂系爭租約，約定由蔡佳
宏向被告承租系爭房屋，租期2年，租金每月30萬元，被告
於106年7月1日將系爭房屋交付蔡佳宏，蔡佳宏並以現金30
萬元支付106年7月份之租金之事實，有兩造不爭執其真正之
房屋租賃契約書在卷可考（見本院卷第7至11頁），且觀系
爭租約前言載明：「立房屋租賃契約出租人：施慶堂、陳汾
蘭（以下簡稱為甲方）承租人蔡佳宏（以下簡稱為甲方）…
茲經雙方協議訂立房屋租賃契約條件列明於左……」等語、
系爭租約末端亦載明「…立契約人（甲方）施慶堂、陳汾蘭
簽名蓋章…立契約人（乙方）蔡佳宏簽名蓋章…乙方連帶保
證人（丙方）陳翰威…」等語，互核相符，堪認系爭租約之
出租人係被告施慶堂、陳汾蘭，承租人係蔡佳宏，承租人蔡
佳宏之連帶保證人係陳翰威，系爭租約應係存在於承租人蔡
佳宏與被告之間。
㈢原告與被告間並無租賃契約法律關係存在：
1.按「發起人以設立中公司之名義為開業準備行為，於公司成
立後，如經公司承認，類推適用關於無權代理之規定，即對
於公司發生效力。」、「依同一體說之見解，設立中公司與
成立後之公司屬於同一體，因此設立中公司之法律關係即係
成立後公司之法律關係。申言之，發起人以設立中公司之執
行及代表機關所為有關設立之必要行為，其法律效果，於公
司成立時，當然歸屬於公司。又所謂設立中公司，係指自訂
立章程至設立登記完成前尚未取得法人資格之公司而言。」
、「按依同一體說之見解，設立中公司與成立後之公司屬於
同一體，因此設立中公司之法律關係即係成立後公司之法律
關係。申言之，發起人以設立中公司之執行及代表機關所為
有關設立之必要行為，其法律效果，於公司成立時，當然歸
屬於公司，又所謂設立中公司，係指自訂立章程至設立登記
完成前尚未取得法人資格之公司而言。」，最高法院81年度
台上字第354號判決、86年度台上字第2404號、88年台上字
第2619號判決意旨參照。
2.原告雖主張：因斯時原告尚在設立中，故以公司代表人蔡佳
宏之名義與被告簽約，簽約時原告並告知公司已定名為「綠
映物業管理顧問股份有限公司」，原告公司完成設立登記後
，即由原告承繼系爭租約云云，但為被告所否認。經查，系
爭租約係蔡佳宏以個人名義與被告簽訂之契約，且遍觀系爭
租約中並無任何有關於「綠映物業管理顧問股份有限公司」
或「綠映公司」之文字，亦無任何有關代表「設立中公司」
、「籌備設立中公司」簽約之文字，有房屋租賃契約書在卷
可考（見本院卷第7至11頁），已難認屬蔡佳宏以設立中公
司之名義所為之開業準備行為；另就綠映物業管理顧問股份
有限公司發起人會議事錄，同日董事會議事錄觀之，均無任
何文字提及承租房屋之事（見本院卷第116至118頁），亦難
認簽訂系爭租約係原告設立中之開業準備行為或有關設立之
必要行為。另參以98年10月30日旅館業登記證所載系爭房屋
之旅館名稱係「山都力賓館」、負責人陳汾蘭，於106年11
月16日申請變更登記負責人為訴外人 黃仲緯 ，而非變更登記
負責人為原告之事實，有新北市政府觀光旅遊局107年8月29
日新北觀管字第1071615947號函檢附之98年10月30日旅館業
登記證、106年11月16日旅館業登記證在卷可考（見本院卷
第257至259頁），是原告主張：被告已依系爭租約PS記載「
3.出租人同意旅館執照負責人變更為承租人」之約定，變更
旅館執照負責人為原告，可證被告簽約時已知悉承租人為原
告公司云云，顯非可取。況查，設立原告公司之發起人4人
，係於106年6月30日召開發起人會議並訂立公司章程之事實
，有綠映物業管理顧問股份有限公司發起人會議事錄附卷可
稽（見本院卷第116至117頁），則所謂設立中公司，係指自
106年6月30日訂立章程起，至106年7月20日原告公司設立登
記完成前尚未取得法人資格之公司而言，然依兩造所述，系
爭租約係於106年6月28日簽訂（見本院卷第34頁、第316頁
），足見承租人蔡佳宏與被告於106年6月28日簽訂系爭租約
時，發起人尚未召開發起人會議及訂立章程，106年6月28日
尚無設立中公司存在可言，故蔡佳宏於106年6月28日與被告
簽訂系爭租約之行為，自無可能屬蔡佳宏以設立中公司之執
行及代表機關所為之行為，應非設立中公司之法律關係，即
無當然歸屬於原告公司可言，應僅純粹係蔡佳宏個人與被告
間之租賃法律關係，足認原告與被告間確實並無租賃契約法
律關係存在。
㈣綜上所述，兩造間並無租賃契約法律關係存在，是原告本於
兩造間之租賃關係，請求被告債務不履行之損害賠償，為無
理由，不應准許。本院即無就系爭房屋有無部分房間損壞應
由出租人負責修繕之情形、歷次修繕情形、承租人有無定期
催告出租人修繕、承租人實際上有無受有部分房間無法營業
等損害、損害與被告之給付間有無相當因果關係等節，再予
論述之必要，併予敘明。
四、從而，原告請求被告施慶堂、陳汾蘭各給付原告1,681,240
元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計
算之利息，均為無理由，應予駁回。
五、本件原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，因訴之駁回已所
依據，應併予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證
據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，
附此敘明。
七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決
如主文。
中華民國107年11月9日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法官羅富美
以上判決正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀（須附繕本）。
中華民國107年11月9日
書記官劉英芬