高雄簡易庭110年度雄簡字第500號民事判決

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　110年度雄簡字第500號
原　　　告　 傅燕文
被　　　告　 謝崇柏
上列當事人間因遷讓房屋等事件，經本院於民國111年1月18日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落於高雄市○○區○○段○○段00000000
0000000000000地號土地（下稱系爭土地）上之門牌號
碼高雄市○○區○○路○○○○號未保存登記建物（下稱系爭
房屋）為伊所有。伊與被告於民國106年8月10日就系爭房
屋簽立租約，約定租期自106年8月10日起至107年8月10
日止，每月租金新臺幣（下同）4,000元，被告應於每二月
31日前支付兩個月租金，採租金先付制，被告並當場給付1
萬元之押租金。嗣租期屆滿後雙方陸續續約，但未簽立書面
契約。詎被告自109年11月26日繳完租金後，即未再依約於
110年1月31日前給付下一期租金，經伊以109年11月存證
信函（下稱系爭存證信函）通知被告給付積欠之租金並限期
被告於109年12月15日前搬遷，竟未獲被告置理，現以起訴
狀繕本之送達作為終止系爭租約之意思表示。為此，爰依民
法第767條第1項之規定，提起本訴等語，並聲明：被告應
將附圖所示系爭房屋遷讓騰空返還原告。
二、被告則以：系爭房屋於106年11月24日因屋內電器插座設備
老舊未汰換致生火災，造成伊受有財物損失，嗣兩造於本院
107年度雄簡字第777號損害賠償事件（下稱另案）達成和
解，原告願賠償伊4萬元，給付方式係自108年4月起以每
月2,000元自房租內扣除償還之，而伊至110年11月底尚以
購買匯票寄送予原告之方式給付租金，並持續繳納系爭房屋
之水電費，兩造應為不定期限之租賃關係，伊使用系爭房屋
即屬合法正當，且原告系爭房屋發生火災後曾口頭承諾讓伊
住到不想住為止等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
（一）系爭房屋為原告所有，系爭房屋與系爭土地所有權人間並
未有合法使用權源。
（二）兩造於106年8月10日就系爭房屋簽立租約（下稱原租約
），約定於每二月31日前支付兩個月租金，被告並依約於
簽立租約時給付原告押租金1萬元，當時兩造約定租金先
付。嗣原租約之租期屆滿後，兩造並未再簽立租約，原告
仍繼續向被告收取租金，兩造自107年8月11日起以不定
期限繼續租約。
（三）系爭房屋於106年11月24日發生火災，並延燒到訴外人李
陸明所有之鄰房，嗣 李陸明 訴請兩造賠償後，經另案審理
後三方成立和解，除約定被告願給付李陸明賠償金額外，
並約定：原告願給付被告4萬元，給付方式自108年4月
起以每月2,000元自房租內扣除之方式償還予被告（即從
108年4月起至109年11月止每月扣除租金2,000元）。
（四）原告於109年12月17日提起本件訴訟，並為終止兩造租賃
關係之意思表示。
四、本件之爭點：
（一）原告是否已經合法終止本件租賃契約？
（二）原告請求被告遷離系爭房屋是否有據？
五、本院得心證之理由：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條前段定有明文。是以主張法律關係
存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件
，負舉證之責任。而民事訴訟如係由原告主張權利者，應
先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主
張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或
其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。次承租人租
金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付
租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約
。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額
，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始
時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。
按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未
定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之
習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。
但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期
限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契
約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之
。租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出
租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，
民法第440條、第450條及第451條定有明文。又「出租
人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自
住或重新建築時。二、承租人違反民法第443條第1項之
規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵
償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之
使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出
租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」，為土
地法第100條所明文。
（二）原租約約定租期自106年8月10日起至107年8月10日止
，每月租金4,000元，被告應於每二月31日前支付兩個月
租金，採租金先付制，原租約之租期屆滿後，兩造自107
年8月11日起以不定期限繼續租約，為兩造所不爭執。原
告固主張兩造間租賃關係後改以租金後付原則，且伊以本
院卷附第19、21頁之系爭存證信函通知被告給付積欠之租
金並限期被告於109年12月15日前搬遷後，並以起訴狀繕
本之送達作為終止系爭租約之意思表示等語；被告固不否
認有收受系爭存證信函，然除否認已改為租金後付外，亦
否認原告已合法終止兩造間租賃關係，並以前揭情詞置辯
。經查，依係存證信函所示，原告係以當時被告積欠109
年9月至11月共3個月租金1萬2,000元，並限期被告於
同年12月15日前繳納完畢及遷離系爭房屋，核其意旨，係
以被告積欠租金為由，欲終止兩造間租賃關係。惟查，原
租約既約定每二月31日前支付兩個月租金，採租金先付制
，則兩造於原租約期滿後以不定期限繼續租約，自仍遵循
原租約之契約內容，可知兩造間租賃關係給付租金之時間
係以被告應於每兩個月之當月月底以前繳納次月及次次月
共兩期之租金。原告先稱：兩造間租約係採租金後付，原
租約簽立時被告並未給付租金，被告於109年11月26日繳
完9月及10月租金等語（本院卷第151、152頁），後又
稱：簽約當時係租金先付，但後來改租金後付，但伊忘記
什麼時候改了，而被告於109年11月26日繳納租金後，依
約要於110年1月31日前繳納兩期租金8,000元，但被告
卻未依約繳納等語（本院卷第235、236頁）。則兩造租
約是否確實已改為租金後付，實屬可疑。然無論如何，原
告既已稱被告於110年1月31日繳納前繳納兩期租金8,00
0元，如以租金後付而言，被告係要繳納109年12月及11
0年1月之租金共兩期，顯見被告於109年11月26日已繳
納完109年9月至11月之租金。則被告既已於109年12月
15日前已清償系爭存證信函所示積欠之租金，自不發生原
告得依被告欠繳兩期租金終止租約之事由，是原告於109
年12月17日提起本件訴訟時被告既未積欠租金，原告所為
終止租約之意思表示自未合法，原告主張已合法終止本件
租賃契約，顯難憑採，洵屬無據。
（三）況依原告起訴意旨所示（本院卷第11頁），原告所有系爭
房屋無權占用系爭土地，前經系爭土地之所有權人之一即
交通部臺灣鐵路管理局高雄工務段以109年11月2日高工
產字第1090011246號函限請原告於109年12月31日騰空返
還土地（本院卷第23頁），顯見原告欲收回系爭房屋之事
由亦未符合土地法第100條各款之規定，原告主張以本件
起訴狀繕本送達為終止租約，亦屬無據。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項之規定，請求被告應
將附圖所示系爭房屋遷讓騰空返還原告，為無理由，應予駁
回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證
據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另逐一論
述，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，
判決如主文。
中華民國111年1月27日
高雄簡易庭法官饒志民
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國111年1月27日
書記官史華齡