裁判字號：最高法院87年台上字第305號民事判決
裁判日期：民國87年02月19日
裁判案由：請求拆屋還地等事件
最高法院民事判決八十七年度台上字第三○五號
上訴人 謝顯昌 訴訟代理人 顧立雄 律師
劉豐州 律師被上訴人 郭陳梅
郭青紋 郭青素 郭建中 郭協中 郭青娥 郭青汝 郭珍中 郭青秀 共同訴訟代理人 林世華 律師右當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國八十六年六月二十四日台灣高等法院第二審判決（八十六年度重上字第五三號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件上訴人主張：伊於民國八十五年二月十二日，向台灣士林地方法院（下稱士林地院）標得坐落台北市○○區○○段一小段四八二號土地及地上建物，已辦妥所有權移轉登記。惟該土地上尚有被上訴人所有如第一審判決附圖所示之房屋。被上訴人係無權占有系爭土地，獲有相當於租金之利益，致伊受損害，爰依民法第七百六十七條及第一百八十四條第一項前段規定，求為命被上訴人拆屋還地，並自八十五年二月十二日起至返還土地之日止，按月給付新台幣三萬元之判決。
被上訴人則以：系爭土地及房屋原均為伊之被繼承人 郭王章涼 所有，嗣土地因贈與，房屋則因繼承關係，始各異其所有人，自應推斷土地承買人即上訴人默許 伊得 繼續使用系爭土地等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，無非以：系爭土地原為郭王章涼所有，於五十七年一月十九日以贈與為原因，登記為被上訴人郭建中、郭協中及郭珍中三人共有，應有部分各三分之一。嗣系爭土地及其上建物門牌台北市○○○路○段○○○號加強磚造三層樓房屋由上訴人向士林地院拍定並辦妥所有權移轉登記。系爭房屋原亦為郭王章涼所有，而郭王章涼係於日據大正十二年七月十四日向訴外人 黃水源 購得系爭土地，並登記為所有權人，嗣於日據大正十二年八月，建造系爭房屋，有建物所有權保存登記申請書及建物圖面足憑，足見系爭房屋及土地本同屬一人所有。查系爭房屋原為「平家」（即平房），現雖為二層樓房，惟其一樓仍保持磚造結構，二樓則以鐵架加蓋，有勘驗筆錄及複丈成果圖之註記足按。房屋所有人係利用原有房屋之結構增建二樓，與原有房屋具同一性。郭王章涼於五十七年六月一日死亡，其繼承人 郭維海 於八十三年二月三日死亡，被上訴人為郭維海之繼承人，因尚未分割遺產，系爭房屋為被上訴人所公同共有。按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地。故土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋同時或先後出賣，其間雖無地上權之設定，然除有特別情事，可解為當事人之真意限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，有最高法院四十八年台上字一四五七號判例可資遵循。次按最高法院上開判例所謂繼續使用土地，係認為使用土地之房屋所有人應支付相當之代價，則其法律關係當屬租賃。其再因轉讓而承受土地之所有權人，應有民法第四百二十五條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對於房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係，復有最高法院七十三年第五次民事庭會議決議可資參照。系爭土地及其上之系爭房屋原均屬郭王章涼所有，土地嗣贈與被上訴人郭建中、郭協中、郭珍中；郭建中再將其應有部分三分之一出售訴外人 江李玉貞 。房屋則因繼承而為被上訴人所公同共有，依照上開最高法院判例及決議，被上訴人抗辯渠有正當權源使用系爭土地，自非無據等詞，為其判斷之基礎。
查郭王章涼所建房屋原為「一煉瓦造瓦 葺平 家」，有建物所有權保存登記申請書及建物圖面足憑（見一審卷一一○頁、一一五頁），而第一審勘驗筆錄所載系爭房屋為「鐵皮屋」，複丈成果圖則註記系爭房屋「一樓為『磚造柱』、鐵架為主之天花板，二樓為鐵架造柱子、鐵皮屋頂」（見一審卷六二頁背面、六十六頁）。原判決謂依勘驗筆錄及複丈成果圖之註記，足見系爭房屋一樓仍為「磚造結構」，與原有房屋具同一性云云，不無速斷。而台北市稅捐稽徵處大同分處函載：系爭房屋面積一○八‧五平方公尺，合三二‧八坪（見一審卷五七頁），與郭王章涼所建一煉瓦造瓦葺平家為二二‧一五坪者（見一審卷一一五頁）似有出入，則系爭房屋與郭王章涼所建房屋是否具同一性，即滋疑問。原審未遑詳查，自屬可議。又本院四十八年台上字一四五七號判例所謂應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，及本院七十三年第五次民事庭會議決議所謂房屋所有人須支付土地所有人相當之代價，其法律關係當屬租賃，係指房屋及土地之繼受人均因買賣而有償取得者而言。本件土地及房屋原為郭王章涼所有，其於五十七年一月十九日將系爭土地贈與其孫即被上訴人郭建中、郭協中及郭珍中，房屋則於同年六月一日，先由其子即被上訴人之被繼承人郭維海繼承，再由被上訴人於八十三年二月三日共同繼承，有土地登記簿謄本及戶籍謄本可稽（見一審卷三七頁、五十頁、五四頁），足見上述土地及房屋之取得似均屬無償。上訴人於原審復主張系爭房屋各時期之所有人從未支付使用土地之代價予系爭土地各時期之所有人等語（見原審卷八十之一頁），倘此項主張非虛，則本件是否與本院上開判例及決議所指情形相同，即有待研酌。原審未予深究，遽依本院上開判例及決議為上訴人不利之判決，亦欠允洽。上訴論旨指摘原判決違背法令，聲明廢棄，為有理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十七年二月十九日
最高法院民事第六庭
審判長法官蕭亨國
法官吳正一法官楊隆順法官陳淑敏法官黃義豐右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十七年三月三日