臺灣士林地方法院內湖簡易庭民事判決 100年度湖簡字第988號
原 告 王志文
兼上一人
訴訟代理人 李銀臻
被 告 楊陳 瓊花
1 號
訴訟代理人 謝生富 律師
上列當事人間返還房屋等事件，本院於中華民國101年6月7日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面:
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列
各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。…被告於訴
之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變
更或追加。民事訴訟法第255條定有明文。原告李銀臻起訴
時僅以其一人為原告，於訴狀繕本送達後之100年12月1日時
追加王志文為原告，經兩造同意，依前開法律之規定，自應
准許。
乙、實體方面:
壹、原告部分：
一、聲明：
1.被告應將坐落台北市○○區○○○路○段○○巷○○○號房屋之
東半部(下稱系爭房屋)遷讓返還原告。
2.被告應自民國100年8月1日起至返還前項所示房屋之日止，
按月給付原告新台幣(下同)1,666元之損害金。
二、陳述：
1.被告向王志文承租門牌坐落於台北市○○區○○○路○段○○
巷○○○號房屋之東半部(按該房屋分成東西半部2戶，使用同
一門牌，被告承租東半部)，租賃期間自民國95年8月1日起
至100年7月31日止，其後王志文將該房屋所有權2分之1及租
賃權讓與原告李銀臻，而於租期屆滿前原告業已通知被告於
租期屆滿時回復房屋原狀及交還房屋，待原告驗收無誤後，
即歸還被告押金。茲房屋租期已屆滿，惟被告迄今無依約將
房屋返還原告，迭經催討無著，爰依租賃之法律關係提起
本件訴訟，並請求被告按月給付原告相當租金之損害賠償，
即每月1,666元之損害金。
2.系爭房屋是王志文及 王傳進 早在75年就蓋的，他們兩個各二
分之一，是沒有登記的違章建築。房屋並不是被告所述79年
明祥公司蓋的。
貳、被告方面：
一、聲明：求為判決駁回原告之訴。
二、陳述：
1.系爭房屋之基地是 王氏 家族所有，民國79年間由明祥機械工
廠有限公司(後又改主張稱係泉貿塑膠工業股份有限公司)之
負責人 高春安 向王志文、 王長 進租基地，而於其上建築二樓
違章房屋，故明祥公司為原始建築人，王志文並非所有權人
，自不可能將系爭房屋之所有權讓與原告。且王志文於民國
97年間因故流亡海外，迄今並未居住於台彎，當然不可能在
台灣出售系爭房屋並簽訂買賣契約之行為。原告既無買受系
爭房屋之事實，則原告主張其因而繼受系爭房屋之租賃關係
，顯非事實。
2.泉貿公司自民國79年使用該基地約500坪建築二樓廠房後，
年付土地租金13萬元，嗣因工廠生意不佳，經協商改為年租
金9萬元，後又降為年付租金6萬元等情，泉貿公司於民國90
年間歇業，將系爭房屋東半部借予被告住用，而將西半部借
予 王長進 (即原告李銀臻夫婦)住用。被告乃依上述年租金之
半數，每年給付王志文土地租金3萬元。被告自91年起迄今
居住於系爭房屋；否認租期自95年8月1日起至100年7月31日
止。
3.租金只付到98年，之後就沒有付租金了。
參、兩造爭執要旨:
原告主張被告向王志文承租系爭房屋，而王志文將系爭房屋
租賃權讓與伊之事實，業據提出租賃契約、通知被告讓與租
賃之存證信函等件為證，被告對於與王志文訂約之事實並不
爭執，惟抗辯稱是租地，不是租屋，並否認王志文將租賃權
讓與原告，是以本件須審究:
㈠被告是否有向王志文承租系爭房屋？租期至何時？(定期或
不定期?)
㈡原告李銀臻是否自王志文受讓系爭房屋之租賃關係?
㈢原告以租期屆滿，請求被告返還房屋，有無理由？
肆、本院之判斷:
㈠被告有向王志文承租系爭房屋，兩造間之租賃契約已成為不
定期租約。
1.被告於94年8月1日與王志文訂立之租賃契約(下稱94年之租
約)，第一條「甲方(指:王志文)房屋所在地及使用範圍:台
北市○○區○○○路○段○○巷○號之1(1/2部分)」已明白指出
是租賃房屋，被告抗辯稱是租地云云，顯與契約書面資料不
符，已難信實，雖其舉證人即94年租約之連帶保證人高春安
到庭證稱：「我是向王志文及王長進租地，不是我出面打契
約的，我那個時候知道租地的消息是透過泉貿塑膠有限公司
的股東 白錦燦 先生才知道這個土地要出租。一開始租的時候
是說13萬，大約有500坪，一年給一次租金，應該是有打書
面的契約，但我不確定，因為不是我去談的，民國80年之後
才是我去談的。臺北市○○區○○○路○段○○巷○○○號門牌之
房屋是我蓋的。我們是租地，那邊本來是一個養雞的矮房子
，我們拆掉重新蓋二樓工廠，我們那個時候在做塑膠，所以
是我蓋的，我都有去監工。出錢的是泉貿塑膠股份有限公司
。大約到90年，因為生意不好所以收起來，但是因為王志文
說要來山上住，我就說好，所以我就借給王志文住，然後後
來我也借一半給我們之前的股東之一 楊陳瓊花 。那個時候地
是跟人家租的，然後房屋又是我蓋的，所以當然是『借給』
王志文及楊陳瓊花。」惟查:證人高春安既證稱最初的契約
不是伊去訂的，則證人高春安自無法證明最初與王志文所訂
契約究竟是租地或租屋，是其所稱是向王志文租地乙節，已
無足取；況其於89年8月1日與王志文、王長進所訂租約之標
的為「舊莊四段117地號鐵屋」、其於94年8月1日擔任連帶
保證人之租約標的記載為「台北市○○區○○○路○段○○巷
○號之1(1/2部分)」，均指「租屋」(而非「租地」)，是以
證人高春安稱是租地云云，難予採信。而證人王長進則證稱
：石棉瓦的房屋是我跟我堂哥(即王志文)蓋的，就是現在的
系爭房屋，有改建過，白先生有把房屋給升高，之後石棉瓦
壞掉，白先生才換成現在的鐵皮材質，所以那一年的十三萬
租金我們沒有跟他們拿，白先生不是跟我們租土地，是向我
們租房屋，是我與我的堂哥一起租給白先生的。租金是一年
十三萬，房屋大約九十坪等情，並經本院現場履勘結果，系
爭房屋是二樓房屋，惟房屋的四周是以約一公尺高之水泥陳
舊矮牆搭建，外牆則仍係石棉瓦，房屋內以鐵架昇高為二層
，鐵架(昇高)有桿接的痕跡，屋頂則多以鐵皮或塑膠之浪板
搭成(見本院101年4月26日履勘筆錄)，與證人王長進所述情
節大致相符，而與證人高春安所稱是伊拆除舊養雞的矮房子
重新蓋二樓云云，則有所不合，再參諸泉貿公司的白錦燦於
81年間申請門牌證明時，伊勾選「房屋現住人」，而未勾選
「房屋所有人」，可見白錦燦將系爭房屋改成鐵皮材質，亦
不曾認為自己即係房屋之所有人。是以證人王長進可堪採取
，從而可認原告之前手王志文確實係租屋給被告及被告之前
手高春安，被告抗辯是租地云云，並不足採。
2.至於由王志文與被告簽訂之書面租賃契約書，租期為94年8
月1日至95年7月31日(第2條)，租金年租3萬元(第3條)。之
後，雙方並無再簽訂書面契約，而仍由被告繼續繳納租金並
占用系爭房屋，亦經兩造於本院100年12月1日審理時自承無
訛，是以王志文與被告間因定期契約期滿而承租人繼續使用
系爭房屋，依民法第451條:「租賃期限屆滿後，承租人仍為
租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為
以不定期限繼續契約。」之規定，雙方成立不定期之租賃，
可堪認定。
㈡原告李銀臻自王志文受讓系爭房屋之租賃關係。
原告李銀臻主張伊受讓王志文之租賃契約，並提出王志文名
義於98年6月22日所發給被告之存證信函，內容略以「本人
於民國98年6月20日將位於台北市○○區○○里○○○路○段
○○巷7之1號地上建物之二分之一所有權，出售予李銀臻女士
。本人前與台端簽訂之房屋租賃合約(租賃期間:民國95年8
月1日起至100年7月31日止)，亦由 李女土 全面繼受。」雖被
告否認該私文書之真正，抗辯稱王志文自97年5月3日出境，
至100年10月17日並未入境云云，惟王志文嗣於本院100年12
月1日審理期間到庭，並經原告李銀臻當庭追加王志文為原
告，二人共同向被告訴請返還系爭房屋，是原告王志文將系
爭租賃契約轉讓給原告李銀臻應屬實在。
㈢原告以租期屆滿，請求被告返還房屋，並無理由。
1.兩造間已成為不定期限之租賃契約，業經前認定，故兩造間
租賃關係自應適用關於不定期限租賃之法律規定。按諸民法
第四百五十條第二項固規定租賃未定期限者，各當事人得隨
時終止契約。但土地法為民法之特別法，土地法有關之規定
，自應優先予以適用(亦即不適用民法第450條關於未定期限
租賃，當事人得隨時終止契約之規定)，先予敘明。
2.查土地法第一百條規定：「出租人非因左列情形之一，不得
收回房屋:一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人
違反民法第443條第1項之規定轉租於他人時。三、承租人積
欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人
以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠
償時。」本件原告於起訴狀、給被告之二份存證信函均主張
雙方之租賃至100年7月31日屆滿，被告應返還房屋云云，則
原告自始係以與被告間之契約已到期為由，欲收回系爭房屋
，顯然並不符合土地法第100條之規定，自不得收回房屋。
3.至於兩造於本院審理時，曾就被告有無付租金而爭執，原告
王志文主張97年8月1日之後，被告就再也沒有給我租金等語
，被告則稱:95年8月1日拿租金二萬元，然後96年1月31日拿
租金三萬元，96年11月22日拿租金壹萬五千元，97年4月5日
拿租金壹萬五千元，98年5月25日由他的兒子 王世華 來拿租
金二萬元等情，原告王志文對於被告所稱之5次付租情形，
除否認其子王世華拿租金2萬元外，其餘並不否認。被告亦
自承自98年之後即無付租金，惟按民法第440條規定：「承
租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人
支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契
約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額
，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時
支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」而
本件原告因自始係以與被告間之契約已到期為由，請求被告
返還房屋，並未定相當期限催告被告支付租金，從而本院亦
尚無法以被告未付租金達二期為由，認定本件租約是否終止
，附此敘明。
伍、綜上，兩造間就系爭房屋之租賃契約已成為不定限之租約，
原告以租期屆滿為由，請求被告遷讓房屋，即難認有理。兩
造間之租約既未經合法終止，租賃關係仍存在，原告請求被
告給付自租約消滅後繼續占用租賃物，按租金數額計算之損
害金，亦難認有理，均應予駁回。
陸、結論：本件原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條，判
如主文。
中華民國101年6月21日
內湖簡易庭法官俞慧君
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國101年6月21日
書記官李宜均