中壢簡易庭102年度壢小字第384號民事判決

臺灣桃園地方法院小額民事判決　　　　102年度壢小字第384號
原　　　告　冠信不動產經紀有限公司
法定代理人　 張建民
訴訟代理人　 白宗益
被　　　告　 紀一峰
上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國102年8月13
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣柒萬貳仟陸佰元，及自民國一百零二年二
月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國101年12月21日成立委任契約，由被
告委託原告居間仲介，就門牌號碼桃園縣中壢市○○○街○○
○巷○○號5樓房屋（下稱系爭房屋）向訴外人即系爭房屋賣
方 謝明桂 提出購買要約，兩造並簽訂附停止條件定金委託書
（下稱系爭委託書）及確認書（下稱系爭確認書），確認被
告欲以新臺幣（下同）360萬元之底價購買系爭房屋，並當
場支付3萬元之斡旋金交予原告收受。嗣原告於同日聯絡謝
明桂協商本件交易，並於當日即促成系爭房屋之買賣，議定
之總價為363萬元，被告及謝明桂並簽訂不動產買賣契約書
（下稱系爭買賣契約書），本件買賣已成立。然被告嗣後因
工作地點變更之緣故，購買系爭房屋之需求消滅，被告因此
與謝明桂於102年1月26日合意解除本件買賣契約。然而依
照系爭確認書第11條規定：「買賣雙方簽訂買賣契約時，買
賣契約已成立，買方同意以現金一次支付相當於成交總價之
百分之2之服務報酬與委託人。如因可歸責於買方之事由，
致買賣契約解除，或買賣雙方合意解除買賣契約，不論有無
簽訂不動產買賣契約書，買方仍應支付成交總價百分之2之
服務報酬予受託人。」本件買賣契約原已成立，雖雙方嗣後
合意解除契約，惟依照上開規定，被告仍應支付原告服務報
酬共7萬2,600元（計算式：3,630,000元×2%＝72,600元
），然被告卻屢次藉故拖延，為此，爰依兩造間委任契約提
起本件訴訟等語，並聲明：如主文第1項所示。
二、被告則以：被告雖確實與原告簽訂系爭委託書及確認書，然
而原告公司本件交易承辦人 鄭靜莉 並未告知除系爭委託書外
，尚有內政部版本的要約書可供選擇，且簽訂系爭確認書時
，原告並未給予合理之審閱期間。又被告僅開價330萬，鄭
靜莉卻未經被告同意而擅自在系爭委託書上填載360萬。而
簽約當日，被告雖確實有意願購買系爭房屋，但簽約時鄭靜
莉及代書均未口頭解說系爭買賣契約書之合約內容，就要被
告直接在買賣契約及其他文件上簽名，代書更將契約之內容
均故意用手遮住，僅保留簽名欄位讓被告直接簽名。故被告
當場完全無法了解契約之內容。而經被告嗣後詳細閱讀契約
，始發現本件買賣對被告十分不利，賣方就系爭房屋竟無任
何物之瑕疵擔保責任，加上被告之後因工作地點變更，無購
屋之需求，方與謝明桂合意解除契約。原告就被告委託處理
之事務而言，顯然上開瑕疵而未盡忠實義務，亦違反誠實信
用原則，依照民法第571條規定，被告無支付服務報酬予原
告之義務等語，資為抗辨，並聲明：原告之訴駁回。
三、本件原告主張與被告於101年12月21日簽訂系爭委託書及確
認書，被告於簽立上開文件時當場交付斡旋金3萬元予原告
。同日被告與系爭房屋之賣方謝明桂成立買賣契約，並簽訂
系爭買賣契約書，雙方議定之總價金為363萬元；嗣後被告
與謝明桂於102年1月26日合意解除本件買賣契約等之事實
，業據其提出不動產買賣契約書、房屋交易安全契約書、附
停止條件定金委託書、確認書、解約協議書等件為證，且為
被告所不爭執，此部分主張應堪信為真實。
四、按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契
約因故解除，於其所得報酬並無影響，最高法院著有49年台
上字第1646號判例要旨可資參照。次按兩造所簽訂之系爭確
認書第11條記載：「買賣雙方簽訂買賣契約時，買賣契約已
成立，買方同意以現金一次支付相當於成交總價之百分之2
之服務報酬與委託人。如因可歸責於買方之事由，致買賣契
約解除，或買賣雙方合意解除買賣契約，不論有無簽訂不動
產買賣契約書，買方仍應支付成交總價百分之2之服務報酬
予受託人。」此有系爭確認書1份附卷可稽（見本院支付命
令卷第18頁背面）。本件被告與謝明桂間就系爭房屋之買賣
契約本已成立，此為兩造所不爭，並有不動產買賣契約書1
分在卷足憑（見本院支付命令卷第5-14頁），則被告與謝明
桂雖嗣後合意解除契約，依照前開見解及約定內容，被告原
則上仍有給付服務報酬予原告之義務，不因契約嗣後解除而
受影響。惟被告辯以：原告為居間人，並未依約良善履行受
委託之義務，並以違反誠實及信用方法，使相對人收受利益
，故其不得向被告請求報酬等語。是本件應審究者厥為：原
告就其受託應履行之義務，是否有依約履行，亦或有債務不
履行之情事？茲就被告所稱原告違反忠實義務之點分述如下
：
㈠、就被告所辯原告未提供內政部版要約書供被告選擇此節：
查被告委託原告向謝明桂提出買賣要約，被告最終係簽訂「
中信房屋附停止條件定金委託書」，此為兩造所不爭，並有
該委託書1份附卷可參（見本院卷第73頁）。被告雖以前詞
置辯，惟查，系爭委託書與內政部要約書之實質上差異僅在
於：若是選擇簽立附停止條件定金委託書，則須同時支付定
金（即實務上所稱之斡旋金），若是填寫內政部要約書，則
無支付定金之義務，然無論填寫何種要約書，要約人均受其
主張之底價之拘束，一旦賣方亦同意以此價格出售，要約人
即負有出面簽訂買賣契約之義務，此觀諸原告所提出之附停
止條件定金委託書及內政部要約書所載內容即明。又本件被
告自承確實想以支付斡旋金之方式提出要約購買系爭房屋等
語（見本院卷第66頁），則原告提出系爭委託書供被告填寫
，並無不妥，無法認原告有何未忠實履行受託義務之過失。
況查，系爭委託書與內政部版之要約書，實乃兩契約附於同
一書面紙張上，即系爭委託書之右側緊接連即為內政部要約
書，此業經原告提出系爭委託書及內政部版要約書正本供本
院核閱無誤（見本院卷第73頁）。則被告於簽立系爭委託書
時，自無未發現附隨於同一紙張上之內政部版約書之可能，
其所辯原告未將內政部版本要約書提出供被告選擇云云，即
非合理。此外，證人即原告承辦本件交易之員工鄭靜莉證稱
：我帶被告去看系爭房屋後，隔天被告打電話給我說願意出
價330萬元，我跟被告說這個價錢不可能，當日晚上6點被
告就來公司跟我談價格，我提出中信房屋的附停止條件定金
委託書、內政部版要約書向被告解釋，跟被告說內政部版要
約書是不用斡旋金的，附停止條件定金委託書是要付斡旋金
的，通常臺灣人看到有先付一些錢，會覺得比較有誠意。這
件事情我帶被告看房子時就有先講過一遍，因此被告才會在
當日來公司簽委託書。後來被告決定要用付斡旋金的方式來
出價，並當場支付斡旋金3萬元等語（見本院卷第64頁背面
、第65頁背面），益徵被告於選擇使用系爭委託書前，原告
確已盡其告知義務，被告前開所辯，並無足採。
㈡、就被告所辯原告擅自於系爭委託書上填載價格360萬元此節
：
經查，證人鄭靜莉就此證稱：原本被告想出330萬元，當日
我跟被告解釋完要約書及委託書之差異後，就跟被告討論如
何出價，後來被告同意增加到360萬元，並且決定要用付斡
旋金的方式來出價，我就先在附停止條件定金委託書上記載
相關的內容、金額，最後才給被告簽名等語明確（見本院卷
第64頁背面），並有系爭委託書附卷可佐，堪認被告於簽立
系爭委託書前，確有同意將底價設定為360萬元。況由之後
被告與謝明桂議定之買賣價金觀察，其約定之價格為363萬
元，換言之，被告確實同意以360萬元以上之價格購買系爭
房屋，益徵證人所言：被告同意以360萬元為底價此節，應
非子虛。證人鄭靜莉於系爭委託書上填載購買底價360萬元
，應係經被告事前同意之結果，而無擅自填寫情事，堪以認
定。被告此部分所辯，並非可採。
㈢、就被告所稱原告未提供合理審閱期間此節：
按消費者保護法第11條之1規定，企業經營者與消費者訂立
定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全
部條款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之內容，
但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。其立法目的，在
維護消費者知的權利，確保其於訂立定型化契約前，有充分
了解定型化契約條款之機會，倘企業經營者於訂約前，未予
消費者合理之審閱期間，亦僅生由企業經營者單方所預先擬
定之定型化契約條款，不構成契約之內容，非謂當事人間之
契約關係不成立或無效。此因定型化契約條款未能列為契約
內容之事項，應視兩造間契約之性質，依相關法律規定補充
之。如消費者已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的已
達，故消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定
期間，然企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，
消費者有充分了解契約條款之機會，且於充分了解後同意與
企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期
間者，法律並無禁止消費者拋棄權利之限制，基於私法自治
及契約自由之原則，尚非不可，是消費者自不得於事後再以
違反審閱期間之規定為由，主張排除契約條款之適用。本件
被告並不爭執其已在系爭確認書第2條末端之「買方簽名」
欄上簽名，且該欄前已載明『依據內政部公告，買方簽訂本
份文件前，有3日以上契約審閱權，買方可要求攜回本份文
件影本。請就以下選項擇一簽名：2.買方於簽訂本份文件時
已充分瞭解契約之內容無誤。並無將本份文件影本攜回審閱
三天之必要。』有該確認書在卷可稽（見本院支付命令卷第
18頁背面），觀諸該欄位於系爭確認書內容前段，字體又與
其他字體相異而有區隔，當屬顯而易見，且被告又已親自簽
名其後，堪認被告已自願放棄審閱期，則原告未給予審閱期
，其作法並無不當，被告執此辯以原告未盡受託人義務云云
，自難憑採。
㈣、就被告所稱本件買賣契約中，賣方不負擔物之瑕疵擔保責任
此節：
經查，系爭買賣契約書第9條「擔保責任」規定：「乙方擔
保本約標的物產權清楚，絕無一屋數賣、占用他人土地、第
三人占用等情事。如有第三人主張權利或存在法定抵押權時
，乙方應負責排除。乙方應擔保本約標的物交付予甲方時，
無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或
契約預定效用之瑕疵（民法第354條參照）。但於辦理房地
點交前甲方對已發現之瑕疵或其修繕未能合意解決時，應即
申請調解或訴請法院判決。本約標的物依現況說明書內容交
付。」此有系爭買賣契約書1份存卷可考（見本院支付命令
卷第8頁），並有房地產標的現況說明書1紙在卷足憑（見
本院支付命令卷第6頁）。核其規定內容所示，即為出賣人
之瑕疵擔保責任，至為明確，顯見就本件系爭房屋之買賣，
賣方確實負有物之瑕疵擔保責任無疑，並無被告所稱買賣條
件偏袒賣方，不利買方之情事。且上開2文件中，均有賣方
謝明桂及被告之親筆簽名，就系爭買賣契約書之第9條下方
，更有被告再次簽名確認之字跡，顯見被告就此法律關係應
有知悉，其辯以：因本買賣契約無物之瑕疵擔保責任，對被
告極為不利，其方決定解除契約云云，應非實在。
㈤、就被告所辯於簽訂買賣契約時，鄭靜莉及代書皆未解釋契約
內容，即逕自要求被告於空白欄位簽名乙節：
經查，證人鄭靜莉就此證稱：本件買賣雙方達成合意之後，
當天晚上就簽買賣契約書，代書也有到場，代書有向雙方解
釋買賣契約的內容，也有解釋買賣流程，共分為簽約、完稅
、交屋的步驟，並解釋各步驟要付的金額。此外，也有給被
告看不動產現況說明書，是由我唸不動產現況說明書，唸完
給被告確認後，給被告簽名。另外也有提到是要現況交屋，
並保證沒有漏水的情況。還有提及價金全部匯到履約保證專
戶之後，就會辦理過戶。就點交日的約定，代書是說通常點
交日是在簽約後的30天至45天內，代書有將各步驟應該在何
時做好都有講解清楚，也有說押的點交日是最晚的期限，如
果能先辦好就先點交。被告當場聽完代書說的話，沒有什麼
特別反應。最後是代書將全部的事情解釋完，之後買賣雙方
才簽名等語綦詳（見本院卷第65頁），堪認在被告簽訂買賣
契約之前，原告員工及代書已將契約之重要事項、點交日等
皆詳實告知。被告辯以原告均未解釋契約內容，即要求被告
在契約上簽名云云，並非可採。何況，若被告所述為真，則
表示原告亦完全未將契約內容對賣方解釋，難以想見在此情
況下謝明桂亦會無異議而於系爭買賣契約書上簽名，被告前
開所辯，與常情顯不相符，可知證人上開所述，應非憑空杜
撰。本件原告確實有就契約內容對被告解釋後，買賣雙方始
簽訂系爭買賣契約書，堪以認定。
㈥、綜上，被告所辯原告未依約忠實履行受託義務之各項事由，
皆難認確實存在而與事實相符，則被告執此主張毋庸給付服
務報酬，難認有據。從而，被告依前開系爭確認書第11條之
規定，仍有給付買賣總價百分之2之服務報酬7萬2,600元
予原告之義務，已臻明確。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付
金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；
應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年
利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前
段、第203條分別定有明文。本件給付服務報酬債務，其給
付並無確定期限，依前揭規定，被告應自支付命令送達之翌
日起負遲延責任。查本件支付命令係於102年2月25日對被
告之戶籍址寄存送達，有本院送達證書1紙附卷可稽（見支
付命令卷第30頁），是被告應自102年2月26日起負遲延責
任。
六、綜上所述，前開被告所辯事由，均難認可採，從而，原告依
照兩造間委任關係及系爭確認書第11條規定，請求被告給付
如主文第1項所示金額，為有理由，應予准許。又本件係依
小額程式為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第436條之20
規定，依職權宣告假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判
決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、本件訴訟費用額確定為1,000元，依民事訴訟法第78條之規
定，由敗訴之被告負擔。
中華民國102年8月30日
中壢簡易庭法官蔡牧容
本件得上訴。
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後二十日內向
本庭（桃園縣中壢市○○路○段○○○號）提出上訴狀。（須按他
造當事人之人數附繕本）。
中華民國102年9月2日
書記官林哲瑜
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
（一）原判決所違背之法令及其具體內容。
（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。