裁判字號：臺灣臺中地方法院110年訴字第3194號民事判決
裁判日期：民國111年05月06日
裁判案由：確認區分所有權人會議決議無效
臺灣臺中地方法院民事判決
110年度訴字第3194號原告 巫春 成
巫黃邁 巫侑霖 共同訴訟代理人 吳俊儒 律師被告靜達蓮棧公寓大廈管理委員會法定代理人 陳萬順 訴訟代理人 江其圳
呂秀宜 陳盈壽 律師上列當事人間請求確認區分所有權人會議決議無效事件，本院於民國111年4月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：被告管理之靜達蓮棧社區（下稱系爭社區）為店面與公寓住戶混合之社區，其中店面戶7戶、公寓住戶63戶，原告為系爭社區店面戶（門牌號碼：臺中市○○區○○路000號、177號、179號、181號、183號及臺中市○○區○○○街0號10號）所有權人，為系爭社區之區分所有權人。系爭社區原對店面戶收取每月新台幣（下同）600元管理費、對公寓住戶則收取每月1300元管理費，惟被告卻於民國110年8月29日召開110年度第二次區分所有權人會議（下稱系爭區權會），以臨時動議方式提出案由一及案由二，專門針對店面管理費進行調漲，且於將店面戶管理費調漲為每月2340元之原案由一第一次表決未通過後，旋即又進行第二次表決，強行通過案由一「店面每月交管理費3000元」及案由二「店面管理費從110年9月份開始交3000元」（下合稱系爭決議，單獨則分別稱系爭案一決議、系爭案二決議）。原告所有店面戶具有獨立出入口，自店面進出並不會經過社區警衛人員所在之管理室，社區警衛人員亦無協助店面進行安保、收信等服務，店面承租戶既無社區內部電梯可資使用，店面之清潔亦由承租戶自行負擔，而由被告於系爭區權會召開前所提供之社區收支明細所示，社區每月管理員薪資、清潔員薪資及電梯保養維護費用等項目支出，佔社區每月支出7至8成，前述社區服務均係店面戶無從使用或受益甚微之服務，此乃為原先店面戶管理費較低之緣故。系爭區權會所為系爭案一決議，將店面戶管理費調漲為原先5倍之多，對於公寓住戶之管理費卻未做任何調整，明顯違反平等原則及比例原則，對於系爭社區店面戶與公寓住戶之差別對待顯不具正當性，其以多數決方式，形成對少數店面戶之區分所有權人不利之分擔決議，構成權利濫用，依民法第56條第2項、第148條規定，系爭案一決議應屬無效，系爭案二決議係依附系爭案一決議而衍生，系爭案二決議因失其附麗而無效等語。並聲明：確認系爭社區於110年8月29日系爭區權會之系爭決議無效。
貳、被告抗辯：系爭社區坐落之土地原為原告所有，原告與建商合建系爭社區後，系爭社區7戶店面戶皆歸原告所有，因自系爭社區興建完成起， 巫春成 、巫侑霖長年擔任系爭社區管理委員會主任委員，從未公布系爭社區店面戶之收費明細，直至系爭社區召開110年度第2次區權會議臨時動議，由系爭社區住戶呂小姐公布店面戶過去26年來每月僅繳納600元管理費，遠低於系爭社區公寓住戶每月繳交1300元管理費。按之原告所有店面戶皆為1至3樓，每一戶之1樓均出租他人作為餐廳、美容院等營業使用，僅就店面戶1樓而言，其每月用水量為其他公寓住戶之數倍，系爭社區地下蓄水槽抽水機之電費、修繕費及蓄水槽、頂樓水塔之清潔費、消防設備修繕費及地下室污水槽抽水機電費及修繕汰換費、化糞池抽水肥費用等，因店面戶1樓之用量遠大於公寓住戶而增加負擔。再原告所有店面戶之2、3樓係作為住家使用，均由3樓原告私自占用之公共通道出入，除亦均有使用上開設施，且亦使用社區電梯及社區聘僱管理員之服務、保全等，自應按公寓住戶標準收取管理費，再加上原告所有店面戶每一戶於系爭社區地下室均有機械式停車位，除應分擔機械式停車位相關機械設備之保養、修繕、設備更換及電費外，並應分擔地下室照明、通風、車道及鐵捲門等相關設備之保養、修繕、設備更換及電費，此外尚有進出口防盜系統、廣播系統、電梯等之保養、修繕、設備定期更換及電費等，則原告所有店面戶每戶每月僅繳交600元管理費，顯不符比例，為求公平，系爭區權會始將原告所有店面戶以每層樓作為繳納管理費之單位，即
2、3樓公寓住戶收費標準計算管理費合計2600元，1樓部分仍維持600元，並給予優惠而作成系爭決議。系爭決議僅屬回復原告按其應有部分比例應分擔額之當然結果，且已考量系爭社區店面戶之位置關係、使用目的及利用情況等，並無何顯失公平或不符比例原則而構成權利濫用之情事等語。並聲明：原告之訴駁回。
參、本件經兩造整理並簡化爭點，結果如下：
一、兩造不爭執之事項：㈠被告管理之系爭社區為店面戶與公寓住戶混和之社區，計有店面戶7戶、公寓住戶及套房共63戶。
㈡原告為系爭社區7戶店面戶之所有權人，巫侑霖為系爭社區
門牌號碼臺中市○○區○○路000號、同路177號及同區勝利八街10號（層次均1至3樓）所有權人、巫黃邁為同路179號及同路181號（層次均1至3樓）所有權人、巫春成為同路183號及同區勝利八街8號（層次均1至3樓）所有權人，為系爭社區之區分所有權人。
㈢系爭社區原向各區分所有權人收取之管理費為：店面戶每月600元、公寓住戶每月1300元、套房住戶每月700元。
㈣被告於110年8月29日召開系爭區權會，決議將系爭社區店
面部分之管理費自110年9月起提高為每月3000元（即系爭決議）。
二、兩造爭執之焦點：系爭決議是否違反比例原則、平等原則及構成權利濫用？亦即，原告依民法第56條第2項、第148
條規定，訴請確認系爭決議無效，有無理由？
肆、得心證之理由：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年度台上字第1240號判決意旨參照）。原告主張系爭決議無效，為被告所否認，是兩造就系爭決議是否無效有爭執，致系爭決議之效力存否、原告是否應依系爭決議繳納系爭社區管理費不明確，原告主觀上認其私法上財產權之法律上地位有不安之狀態，而此種不安之狀態，能以確認判決將之除去，則原告提起本件確認之訴，有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
二、按公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用，原則上由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，惟區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第10條第2項規定甚明。則共用部分之管理維護費用，以按區分所有權人共有之應有部分比例分擔為原則，惟區分所有權人會議或規約得依專有部分及共用部分坐落之位置關係、使用目的及利用狀況等情事，就公寓大廈共用部分之修繕、管理及維護費用之負擔，為有別於共有之應有部分比例之分擔規定。且其訂定分擔之標準或嗣後為變更時，基於公寓大廈為多數生活方式不同之住戶群聚經營共同生活環境之團體，住戶間就共用部分之使用頻率及其相互影響具有複雜多樣且不易量化之特性，難以具體核算區分所有權人就共用部分之各別使用利益，倘其分擔標準之設定或變更已具備客觀上合理的理由，且其區別程度亦不失相當性者，即難認為無效（最高法院109年度台上字第1025號判決意旨參照）。系爭社區為店面戶與公寓住戶混和之社區，計有店面戶7戶、公寓住戶及套房共63戶，7戶店面戶均為分屬原告3人所有、且7戶店面戶之層次均為1至3樓，系爭社區原收取之管理費為：店面戶每戶每月600元、公寓住戶每戶每月1300元、套房住戶每戶每月700元，均為兩造不爭執之事實。查，原告所有店面戶之1樓部分雖因分別面臨臺中市潭子區勝利路及同區勝利八街，得由各該1樓店面直接對外出入通行，而無庸經由系爭社區中庭及管理室大門進出，惟原告所有店面戶屬系爭社區之一部分，與其他公寓住戶、套房住戶之機電、消防等設備為同一，且系爭社區設有警衛室，聘有管理員掌控門禁、協助收授信件及處理垃圾，系爭社區所有住戶均可使用公共設施及使用垃圾清運服務、信件包裹代收等服務，加以原告所有店面戶之1樓部分均出租他人營業使用、2、3樓部分則分別供原告自己居住或出租他人居住使用，並可於3樓搭乘系爭社區內部電梯、經由社區中庭及大門出入（詳後述），其使用系爭社區公共設施之程度，並無明顯較其他公寓住戶及套房住戶為低之情事，則系爭社區原管理費收取標準，店面戶之收費金額不但遠低於公寓住戶，甚至低於套房住戶，顯不合理，自應認系爭社區區分所有權人會議得另以決議為相當之調整。
三、系爭決議將系爭社區店面戶之管理費自110年9月起提高為每月3000元，原告則以店面戶係自店面進出，不會經過社區警衛人員所在之管理室，社區警衛人員亦無協助店面安保、收信等服務，店面承租戶既無社區內部電梯可資使用，店面之清潔亦由承租戶自行負擔等語，主張系爭決議違反比例、公平原則，構成權利濫用。經查：
㈠原告所有店面戶之1樓部分均出租他人營業使用，2、3樓部
分則均供住家使用，原告所有店面戶之使用現況為：⑴臺中市○○區○○路000號至183號之1樓均為店面、設有鐵捲門，2樓部分無大門可通往公設樓梯或通道，但175號至183號房屋之3樓均有大門可通往公設通道，原告並於該共用公設通道靠近電梯處裝設有鐵門並配鎖，無法由電梯、樓梯間開啟該鐵門，而僅能由勝利路175號至183號3樓後方之公設通道開啟。⑵勝利路175號1樓與勝利路177號1樓內部相通，內部分別設有樓梯可通往2、3樓，175號1樓出租他人經營水煎包，2、3樓由巫侑霖居住；177號1樓出租他人經營炸雞店，2樓出租他人居住、3樓由巫侑霖之子居住。⑶勝利路179號1至3樓由巫黃邁出租他人，1樓經營自助餐，2、3樓為住家。⑷勝利路181號1至3樓由巫黃邁出租他人，1樓經營通訊行，2、3樓為住家。⑸勝利路183號1樓由巫春成出租他人經營八方雲集鍋貼店，1樓內部原有樓梯已封閉，無法由1樓內部通往2、3樓，2、3樓部分需由社區管理室樓梯或電梯進出，該183號3樓大門進入後即與175號至181號3樓共用之公設通道相連接。⑹勝利八街8號1樓出租他人經營美容院，於本院勘驗時，承租人拒絕本院及兩造經由1樓內部樓梯通往2、3樓，需通過系爭社區管理室由社區內部中庭內所設之門進入2、3樓，無其他門戶可對外通行，亦未與社區公設走道或樓梯、電梯間相連。⑺勝利八街10號2、3樓均僅能由1樓內部之樓梯進出等情，業經本院勘驗現場製有勘驗筆錄在卷可按（見卷第223-226頁）。
㈡由原告所有店面戶目前之上開使用狀況，可知原告所有店
面戶均為1至3樓，其使用方式均包含1樓供營業使用、2及3樓則供住家使用，各該店面戶之1樓與2、3樓之使用目的並不相同，除勝利路179號、181號及勝利八街10號由係出租予1人外，其餘店面戶之1樓與2、3樓之使用人均不相同，且勝利路183號及勝利八街8號之2、3樓除由勝利路175號至183號3樓後方之公設通道通往社區內部公設樓梯、電梯後，經由社區中庭、管理室對外通行外，並無其他通路可對外通行等情，參以勝利路175號至183號3樓後方之公設通道設有大門及鎖，其開啟、關閉係由勝利路175號至183號2、3樓住戶所掌控，及原告所有店面戶既均出租他人營業使用，為免造成對承租人營業之影響，衡情原告所有店面戶2、3樓之住戶應非以該1樓營業店面做為出入門戶等情，足認勝利路175號至183號3樓後方之公設通道為上開房屋2、3樓住家部分之出入門戶。基此，原告所有店面戶除層次均為1至3樓，面積顯然遠大於系爭社區公寓住戶、套房住戶外，其使用更兼有營業店面及住家，且使用人非單一，其使用狀況顯較公寓住戶、套房住戶為複雜，在原告所有店面戶各樓層與其他公寓住戶、套房住戶之機電、消防等設備均為同一，各該店面戶2、3樓住家部分均因享有系爭社區所聘管理人員過濾門禁、協助收授信件及處理垃圾等服務下，系爭社區對原告所有店面戶之原管理費收費方式，無異於僅對1樓供營業部分收取管理費、對2及3樓住家部分則未收取分毫管理費，殊屬不公，是原告所有店面戶之管理費自應以分層計算為合理。從而，系爭案由一決議將原告所有店面戶之2、3樓部分，按公寓住戶標準計算管理費，加計1樓部分按原管理費600元後，再給予200元優惠而作成系爭決議，應僅屬回復原告應按其應有部分比例應分擔額之結果，且已考量系爭社區店面戶之位置關係、使用目的及利用情況等，難認有何顯失公平或不符比例原則而構成權利濫用之情事。
㈢原告雖另以系爭案一決議僅就原告所有店面戶應繳納之管
理費為調高之決議，且調高幅度為原管理費數額之5倍，對公寓住戶、套房住戶之管理費則為調整等語，資為系爭決議顯失公平、不符比例原則而構成權利濫用之論據。然系爭案一決議僅屬回復原告應按其應有部分比例及使用狀況應分擔額之結果，係將系爭社區對店面戶原顯不合理之管理費收費方式，參照店面戶之之位置關係、使用目的、利用情況及其他公寓住戶、套房住戶之收費標準等，予以修正，以符公平原則，已詳如前述，雖系爭案一決議調高之幅度雖達原收費用額之5倍，然此實係因系爭社區原對原告所有店面戶之管理費收費標準，與對公寓住戶、套房住戶之管理費收費標準相較顯然過低、不合理所致，尚不得以之反推為系爭案一決議顯失公平或不符比例原則。
四、綜上所述，系爭決議並無原告所指違反比例、公平原則而構成權利濫用之情事，則原告訴請確認系爭決議無效，為無理由，不應准許。
五、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌均於判決結果不生影響，毋庸一一贅述，附此敘明。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。
中華民國111年5月6日
民事第二庭法官正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年5月13日
書記官巫偉凱