裁判字號：臺灣高等法院101年上字第1149號民事判決
裁判日期：民國102年03月27日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣高等法院民事判決101年度上字第1149號上訴人 許登凱 被上訴人 許敏惠
許敏欣 黃美雄 顏惠然 共同訴訟代理人 黃捷琳 律師
張玲綺 律師上列當事人間拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國101年7月16日臺灣士林地方法院100年度訴字第591號第一審判決提起上訴，本院於102年3月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：坐落新北市○○區○○段○○○○號土地為伊等與其他共有人共有（被上訴人許敏惠、許敏欣、黃美雄應有部分各為8分之1，被上訴人顏惠然應有部分為96分之1）。原審被告 周明卿 自民國（下同）99年1月20日起，將系爭土地出租予上訴人，並按月收取租金新臺幣（下同）1萬2000元，另自100年1月20日起以「 許榮輝 」名義出租予上訴人，並按月收取租金2萬7000元，上訴人隨於如附圖複丈成果圖所示A（250.56平方公尺)、C（6.87平方公尺）、D（14.4平方公尺）、E（25.89平方公尺）面積共計297.72平方公尺，興建地上建物（下稱系爭地上物），經營佰味餐飲，並以附圖所示G（268.61平方公尺）部分土地作為停車場使用（全部A、C、D、E、G土地合稱系爭土地）。周明卿及上訴人未經伊等及其他共有人同意，無合法占有使用系爭土地權利，核屬無權占有，伊等自得依民法第821條、第767條、第184條、第185條及第179條規定，請求拆除系爭地上物、交還系爭土地，及連帶給付自99年1月20日起算相當於租金之不當得利或損害金等情，爰依上開規定，求為命上訴人及周明卿應將系爭地上物拆除，將系爭土地騰空返還伊等及共有人全體；並連帶給付被上訴人許敏惠、許敏欣、黃美雄各3萬4875元，連帶給付被上訴人顏惠然2906元，及自100年6月20日起至返還前項土地之日止，按月連帶給付被上訴人許敏惠、許敏欣、黃美雄各3375元，連帶給付被上訴人顏惠然281元之判決。
二、上訴人則以：周明卿表示許榮輝積欠其債務，故授權出租系爭土地以收取租金抵債。伊係先向他人頂下系爭土地旁檳榔攤，再承租系爭土地，自行出資興建系爭地上物經營佰味餐飲。最早係99年1月20日與周明卿簽訂兩份租約，租金至101年1月19日止，第一份是檳榔攤租約，約定租金每月1萬2000元，第二份為檳榔攤旁系爭土地租約，由周明卿代以許榮輝名義簽署，約定租金每月1萬5000元。 嗣伊 收到被上訴人存證信函後，周明卿請許榮輝出面， 許某 表示系爭土地為其家族所有，伊代表土地所有權人出租系爭土地云云，伊遂於100年1月20日重新與許榮輝簽訂租約，約定租金每月2萬7000元，租期至102年1月19日止。自被上訴人提起本件訴訟後，伊恐周明卿與許榮輝之權源有問題，即未再給付租金等語，資為抗辯。
三、原審判命上訴人應將系爭地上物拆除，將系爭土地騰空返還被上訴人及共有人全體；原審被告周明卿應給付被上訴人許敏惠、許敏欣、黃美雄各3萬4875元，給付被上訴人顏惠然2906元；上訴人應自100年6月20日起至返還上揭土地之日止，按月給付被上訴人許敏惠、許敏欣、黃美雄各2973元，給付被上訴人顏惠然248元，而駁回被上訴人其餘之訴（被上訴人、原審被告周明卿敗訴部分，未據其等聲明不服，已告確定）。
上訴人就敗訴部分提起上訴，補陳：伊與周明卿、許榮輝間之租約並未經解除或終止，效力仍然存在，故伊占有系爭土地有法律上權源，並未構成侵權行為或不當得利。原審所認定伊每月所受相當於租金之利益過高。請准伊於周明卿、許榮輝詐欺等案件經檢察官偵查終結後，再將系爭土地返還被上訴人等語，上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
被上訴人補稱：上訴人興建系爭地上物並未取得共有人同意，並無合法占有系爭土地之權源，且上訴人占有土地係作為經營餐廳之用，其所獲利益並非一般住宅用房屋可比，本件相當於租金之不當得利，自不受法定最高租金限額之限制等語，答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠系爭土地為被上訴人與其他共有人共有，被上訴人許敏惠、許敏欣、黃美雄應有部分各8分之1、顏惠然為96分之1。
㈡上訴人於99年1月20日與原審被告周明卿簽訂租賃契約，約
定向周明卿承租「霞關社區門口旁檳榔攤貨櫃屋全部」，租期自99年1月20日起至101年1月19日止，租金每月1萬2000元（下稱第一份租約，見原審卷第98至102頁）。同日上訴人並與許榮輝簽訂另份租賃契約，約定上訴人向許榮輝承租「霞關社區門口旁空地全部」，租期同自99年1月20日起至101年1月19日止，租金每月1萬5000元（下稱第二份租約，見原審卷第103至107頁）。
㈢上訴人簽訂第一份、第二份租約後，於系爭土地及鄰旁海鷗
段883之1、885、888地號等土地上興建地上物，用以經營佰味餐飲，該地上物之主建物、貨櫃、牌樓及附屬停車場等坐落位置、使用狀況和面積詳如附圖所示。
㈣被上訴人黃美雄委請律師於99年7月29日發函上訴人，主張
其為土地共有人之一，要求上訴人拆除系爭地上物，返還土地，或提出占有權源之證明等語，上訴人已收受送達，有該函、臺灣郵政掛號郵件收件回執在卷可稽（見原審卷第113頁、本院卷第50頁反面）。
㈤許榮輝曾於99年7月31日與周明卿簽署委託書（下稱系爭委
託書），記載︰「本人許榮輝代表（楊 許幸子 ）今有一筆土地於○○鎮○○段○○○號委託周明卿先生全權處理，為必（應為避之誤載）免爭議，特此聲明。如有糾紛，本人全數負責。」等內容，見證人欄並有上訴人簽章。
㈥上訴人另於100年1月24日與許榮輝簽訂租賃契約，約定上訴
人向許榮輝承○○○鎮○○段○○○○號土地，租期自100年1月20日起至102年1月19日止，租金每月2萬7000元（下稱第三份租約，見原審卷第38至39頁）。並於同日另簽訂，承○○○鎮○○段883之1地號土地，租期自100年1月20日起至102年1月19日止，租金每月2萬7000元之租賃契約（下稱第四份租約，見原審卷第108至112頁）。
五、被上訴人主張系爭土地為渠等與他人共有，原審被告周明卿未經其同意出租該土地予上訴人興建系爭地上物，侵害渠等所有權，並受有利益，致渠等受有損害，上訴人應拆除系爭地上物，將所占有系爭土地騰空返還渠等暨全體共有人，並應給付渠等相當於租金之不當得利或損害金等語，為上訴人否認，並以前揭情詞置辯，是以本件主要爭點在於：㈠系爭地上物有無占有系爭土地之正當權源？被上訴人得否請求上訴人拆除系爭地上物，將系爭土地騰空返還被上訴人及全體共有人？㈡被上訴人得否請求上訴人給付占用系爭土地之不當得利或損害金？又得請求給付之金額若干？
六、系爭地上物並無占有系爭土地之正當權源，被上訴人得請求上訴人拆除，將附圖所示系爭土地騰空返還被上訴人及全體共有人：
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
。民法第767條第1項前段定有明文。次按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求；但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第821條亦規定甚明。又地上物之拆除為事實上之處分，未辦理所有權第一次保存登記之建物或工作物之拆除，自以享有處分權之人始得為之。
㈡查坐落系爭土地上如附圖所示A、C、D、E部分上之系爭地上
物為上訴人出資興建，為上訴人所有乙情，為兩造所不爭執。上訴人雖抗辯其先後向原審被告周明卿、訴外人許榮輝承租系爭土地，支付租金云云，並以系爭租約及系爭委託書為憑。然查，依被上訴人提出之系爭土地登記謄本所示，無論周明卿、許榮輝或系爭委託書所載授權許榮輝之 楊許幸子 ，均非系爭土地之共有人，有土地登記謄本附卷可考（見原審卷第12至17頁），而上訴人復未能舉證證明周明卿及自稱許榮輝之人有何出租系爭土地之正當權源，上訴人自無從因上述租賃契約而取得使用系爭土地之合法權源，其於系爭土地上興建系爭地上物經營餐廳，對於系爭土地之共有人而言，自構成無權占有。被上訴人為系爭土地之共有人，渠等本於民法第767條、第821條規定，為共有人全體利益，請求上訴人拆除系爭地上物，將系爭土地騰空返還被上訴人及全體共有人，自屬有據。至上訴人雖稱渠確係向周明卿及自稱許榮輝之人承租，伊已經對該二人提出刑事詐欺告訴一節，縱然屬實，亦係上訴人得向該二人訴請賠償之問題，該二人既然非共有人之一，亦未取得共有人之同意，其出租系爭土地並無正當之權源，則上訴人於系爭土地上興建系爭地上物，自然亦無正當權源而屬無理由占用系爭土地，不受上訴人提出刑事告訴案件結果之影響，並予敘明。
七、被上訴人得請求上訴人給付占用系爭土地之不當得利金額：㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。民法第179條前段定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是無權占有他人土地之人占有土地所得之利益，即相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採。有最高法院61年臺上字第1695號判例意旨可參。又土地法第97條第1項規定「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限。」此項規定於租用基地建築房屋準用之，同法第105條亦有明文。所謂土地價額係指法定地價而言，則為土地法施行法第25條所明定。再土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，依平均地權條例第16條前段規定，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價（非公告現值）80%為其申報地價。末按關於相當於租金之不當得利之計算標準，於通常情形得參酌土地法第105條、第97條第1項之規定予以計算，惟不動產租金之決定，除參酌法定最高限額租金之數額外，尚得與不動產或鄰近不動產之實際租金作比較，為審酌依據。城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制，是相當於租金之不當得利，自不受法定最高租金限額之限制。最高法院94年3月1日94年度第2次民事庭會議決議、99年度台上字第425號判決意旨同此見解。
㈡查本件起訴後（自100年6月20日起），上訴人自承其未再給
付租金予周明卿，則自斯時起，其顯無法律上之原因受有使用系爭土地之利益，就土地所有權人而言，則致所有權人受有不能使用系爭土地部分之損害，上訴人自應負返還不當得利之義務。依系爭土地起訴時之公告地價每平方公尺780元核計80﹪為每平方公尺624元（78080﹪=624），如附圖所示A、C、D、E、G部分面積共計566.33平方公尺，申報總價額年息10﹪相當於3萬5339元（面積566.33平方公尺×624元×10﹪=35339元），折算每月約為2945元（3533912=2944.9，元以下4捨5入）。惟系爭土地位於淡金路77巷口馬路邊，系爭地上物與淡金路77、79巷聖塔露琪亞社區相鄰，該社區為20樓以上公寓大廈，附近有多棟高樓層公寓大廈，淡金路上車流量大，聖塔露琪亞社區前有公車站牌坪頂路口，距離淡水紅樹林捷運站約5、600公尺，有勘驗筆錄（見原審卷第53頁）及現場照片10幀（見原審卷第57至59頁）在卷可稽，是系爭土地坐落位置交通便利，亦有相當之往來人潮，並非偏遠僻靜地區，倘以每月2945元為作為使用系爭土地所受相當於租金之利益或土地共有人所受損害之價額，應顯屬過低，與實際使用狀況相去甚遠。是故，審酌包含系爭地上物在內全部建物、停車場坐落系爭土地及相鄰海鷗段883-1、
885、888地號土地面積合計647.34平方公尺（如附圖所示A部分250.56+B部分6.2+C部分6.87+D部分14.4+E部分25.89+F部分39.78+G部分268.61+H部分3.67+I部分3.84+J部分
26.26+K部分0.44+L部分0.82=647.34平方公尺），上訴人按月支付之租金總計為2萬7000元，折算後相當於每平方公尺每月租金42元（27,000元÷647.34平方公尺=42元，元以下四捨五入），系爭地上物使用如附圖所示A、C、D、E、G部分、面積共計566.33平方公尺，所受相當於租金之利益以每月2萬3786元（42元×566.33平方公尺=23786元，元以下四捨五入）計算，尚屬妥適。依此計算，被上訴人得請求上訴人給付就100年6月20日起至拆除系爭地上物返還土地之日止，被上訴人許敏惠、許敏欣、黃美雄可得請求金額各為：2973元（23786元×應有部分1/8=2973元，元以下四捨五入）。被上訴人顏惠然可得請求金額則為：248元（23786元×應有部分1/96=248元，元以下四捨五入）。
八、綜上所述，被上訴人主張為可採，上訴人所辯均無可取。被上訴人本於共有人之所有物返還請求權、不當得利等法律關係，請求上訴人應將坐落系爭土地如附圖所示A、C、D、E部分之地上物拆除，將該等部分及附圖所示G部分土地騰空返還被上訴人及全體共有人；並自100年6月20日起至返還系爭土地之日止，按月給付被上訴人許敏惠、許敏欣、黃美雄各2973元，給付被上訴人顏惠然248元，為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人拆屋還地及如數給付，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、本件事證已明，再被上訴人依據不當得利請求已經准許，被上訴人另主張侵權行為法律關係部分，即無庸另行審究。兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用證據，經本院審酌後，與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國102年3月27日
民事第二庭
審判長法官吳謙仁
法官李瓊蔭法官黃嘉烈正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年3月28日
書記官王宜玲附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。