裁判字號：臺灣士林地方法院100年訴字第591號民事判決
裁判日期：民國101年07月16日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣士林地方法院民事判決100年度訴字第591號原告 許敏惠
許敏欣 黃美雄 顏惠然 上四人共同訴訟代理人 黃捷琳 律師
張玲綺律師被告 周明卿
許登凱 上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國101年6月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告許登凱應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地，如附圖所示A、C、D、E部分之地上物拆除，將該等部分及如附圖所示G部分土地騰空返還原告及全體共有人。
被告周明卿應給付原告許敏惠、許敏欣、黃美雄各新臺幣叁萬肆仟捌佰柒拾伍元，給付原告顏惠然新臺幣貳仟玖佰零陸元。
被告許登凱應自民國一百年六月二十日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告許敏惠、許敏欣、黃美雄各新臺幣貳仟玖佰柒拾叁元，給付原告顏惠然新臺幣貳佰肆拾捌元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告許登凱、周明卿各負擔二分之一。
本判決第一項，於原告以新臺幣柒拾肆萬元供擔保後，得假執行；但被告許登凱如以新臺幣貳佰貳拾萬捌仟陸佰捌拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行，但被告周明卿如分別以新臺幣叁萬肆仟捌佰柒拾伍元各自為原告許敏惠、許敏欣、黃美雄預供擔保，以新臺幣貳仟玖佰零陸元為原告顏惠然預供擔保，各得免為假執行。
本判決第三項於原告許敏惠、許敏欣、黃美雄各以新臺幣叁萬元、原告顏惠然以新臺幣叁仟元供擔保後，各得假執行；但被告許登凱如分別以新臺幣叁萬捌仟陸佰肆拾玖元各自為原告許敏惠、許敏欣、黃美雄供擔保，以新臺幣叁仟貳佰貳拾肆元為原告顏惠然預供擔保，各得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠坐落新北市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）為
伊等與他人所共有，原告許敏惠、許敏欣、黃美雄之應有部分各為8分之1，原告顏惠然之應有部分則為96分之1。被告周明卿自民國99年1月20日起將系爭土地出租予被告許登凱，並按月收取租金新臺幣（下同）1萬2,000元，另自10
0年1月20日起以「 許榮輝 」名義出租予被告許登凱，並按月收取租金2萬7,000元，而於如附圖所示A、C、D、E部分興建地上建物（下稱系爭地上物），經營佰味餐飲，並以附圖所示G部分土地作為停車場使用。被告未徵得伊等同意，無合法權源占有使用系爭土地如附圖所示A、C、D、
E、G部分，核屬無權占有，伊等自得請求被告拆除系爭地上物，返還占有之系爭土地。被告占有系爭土地，受有使用系爭土地之利益，並共同侵害伊等之所有權，致伊等受有損害，伊等並得請求被告連帶給付相當於租金之損害金。
㈡又城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上
之特殊利益，非一般供住宅之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制，爰請求被告連帶給付下列損害金：
⒈自99年1月20日至100年1月19日，及自99年1月20日至
100年6月19日期間應給付：⑴許敏惠：1萬8,000元（租金12,000元×12個月×應有部分
1/8=18,000元）加計1萬6,875元（租金27,000元×5個月×應有部分1/8=16,875元），共為3萬4,875元。
⑵許敏欣：1萬8,000元加計1萬6,875元（計算式均同前），共為3萬4,875元。
⑶黃美雄：1萬8,000元加計1萬6,875元（計算式均同前），共為3萬4,875元。
⑷顏惠然：1,500元（租金12,000元×12個月×應有部分
1/96=1,500元）加計1,406元（租金27,000元×5個月×應有部分1/96=1,406元），共為2,906元。
⒉自100年6月20日起至返還系爭土地之日止，按月給付：⑴許敏惠：3,375元（租金27,000元×應有部分1/8=3,375元
）⑵許敏欣：3,375元（計算式同前）⑶黃美雄：3,375元（計算式同前）⑷顏惠然：281元（租金27,000元×應有部分1/96=281元）。
㈢為此，依民法第767條及第821條、第184及第185條、第
179條規定，提起本件訴訟。並聲明：⒈被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地，如附圖所
示A、C、D、E部分之地上物拆除，連同G部分一併騰空返還原告及全體共有人。
⒉被告應連帶給付原告許敏惠、許敏欣、黃美雄、顏惠然各3
萬4,875元、3萬4,875元、3萬4,875元、2,906元，及自100年6月20日起至返還前項土地之日止，連帶按月給付原告許敏惠、許敏欣、黃美雄、顏惠然各3,375元、3,375元、3,375元、281元。
⒊願供擔保請准宣告假執行。
二、被告周明卿則以：㈠伊並非系爭土地所有人，因名為「許榮輝」之人（無法確定
此姓名是否為真）積欠伊債務，向伊表示其為系爭土地多名共有人之一，同意伊可將系爭土地出租，以抵償債務，但並未同意搭蓋建物。而於99年1月20日伊僅出租位於馬路邊之檳榔攤予被告許登凱，檳榔攤應係坐落系爭土地隔鄰之海鷗段883-1地號土地上，當時被告許登凱曾詢問伊土地所有權人為何人，伊告知被告許登凱土地很複雜，係多人共有，嗣被告許登凱即擅自興建大片地上物，經「許榮輝」詢問伊系爭土地何以如此？伊要求「許榮輝」清償債務或自行與被告許登凱商談，「許榮輝」乃與被告許登凱另行簽訂租期自10
0年1月20日開始之租約，「許榮輝」並委託伊代收租金，惟簽訂此份租約後，被告許登凱僅支付租金1、2個月即未再給付。被告許登凱於系爭土地上擅自興建地上物與伊無關等語，資為抗辯。
㈡並聲明：原告之訴駁回。
三、被告許登凱則以：㈠被告周明卿表示，因「許榮輝」積欠其債務，故授權其出租
系爭土地、收取租金。伊係先向他人頂下系爭土地旁之檳榔攤，再承租系爭土地，自行出資興建系爭地上物經營佰味餐飲。最早係99年1月20日與被告周明卿簽訂兩份租約，租金均至101年1月19日止，第一份是檳榔攤之租約，約定租金每月1萬2,000元，第二份為檳榔攤旁系爭土地之租約，由被告周明卿代以「許榮輝」名義簽署，約定租金每月1萬5,
000元。 嗣伊 收到原告之存證信函 主張渠 等為系爭土地所有權人，被告周明卿才請「許榮輝」出面， 許某 表示系爭土地為其家族所有，已與所有權人講妥，代表土地所有權人出租系爭土地云云，伊遂於100年1月20日重新與「許榮輝」簽訂租約，約定租金每月2萬7,000元，租期至102年1月19日止。自原告提起本件訴訟後，伊恐被告周明卿與「許榮輝」之權源有問題，即未再給付租金予被告周明卿等語。
㈡並聲明：原告之訴駁回。
三、經查：㈠原告許敏惠、許敏欣、黃美雄、顏惠然均為系爭土地之共有
人，應有部分各為8分之1、8分之1、8分之1、96分之
1。系爭土地共有17名共有人。㈡被告許登凱於99年1月20日與被告周明卿簽訂租賃契約，約
定被告許登凱向被告周明卿承租「霞關社區門口旁檳榔攤貨櫃屋全部」，租期自99年1月20日起至101年1月19日止，租金每月1萬2,000元（下稱第一份租約，見本院卷第98至
102頁）。同日被告許登凱並簽訂另份出租人為「許榮輝」之租賃契約，約定被告許登凱向「許榮輝」承租「霞關社區門口旁空地全部」，租期同自99年1月20日起至101年1月19日止，租金每月1萬5,000元（下稱第二份租約，見本院卷第103至107頁）。
㈢被告許登凱簽訂第一份、第二份租約後，於系爭土地及鄰旁
海鷗段883-1、885、888地號等土地上興建地上物，用以經營佰味餐飲，該地上物主建物、貨櫃、牌樓及附屬停車場等坐落位置、使用狀況和面積詳如附圖所示。
㈣原告黃美雄委請律師於99年7月29日發函予被告許登凱，主
張其為土地共有人之一，要求被告許登凱拆除坐落系爭土地之地上物，返還土地，或提出占有權源之證明。
㈤名為「許榮輝」之人曾於99年7月31日與被告周明卿簽署委
託書（下稱系爭委託書），記載︰「本人許榮輝代表（楊 許幸子 ）今有一筆土地於○○鎮○○段○○○號委託周明卿先生全權處理，為必（應為避之誤載）免爭議，特此聲明。如有糾紛，本人全數負責。」之內容，見證人欄並有被告許登凱之簽章。
㈥被告許登凱持有另份其於100年1月24日與「許榮輝」簽訂
之租賃契約，內容係約定被告許登凱向「許榮輝」承○○○鎮○○段○○○○號土地，租期自100年1月20日起至102年
1月19日止，租金每月2萬7,000元（下稱第三份租約）。㈦被告周明卿持有另份被告許登凱於100年1月24日與「許榮
輝」簽訂之租賃契約，內容係約定被告許登凱向「許榮輝」承○○○鎮○○段○○○○○○號土地，租期自100年1月20日起至102年1月19日止，租金每月2萬7,000元（下稱第四份租約）。
以上各項，有原告提出之土地登記謄本1份、租賃契約書2份，被告許登凱提出之委託書1份、被告周明卿提出租賃契約書3份附卷為憑，均堪以認定。
四、得心證之理由：原告主張系爭土地為渠等與他人共有，被告周明卿未經其同意出租該土地予被告許登凱興建系爭地上物，兩人共同侵害渠等之所有權，並受有利益，致渠等受有損害，被告應拆除系爭地上物，將所占有土地騰空返還渠等暨全體共有人，並應給付渠等損害金等語；被告則以前詞置辯。是本件應審酌之爭點為：㈠系爭地上物有無坐落占有系爭土地之正當權源？原告得否請求被告拆除系爭地上物，將所坐落土地連同附圖所示G部分土地騰空返還原告及全體共有人？㈡原告得否請求被告給付占用系爭土地之不當得利或損害金？又得請求給付之金額若干？茲分別論述於下：
㈠被告許登凱應將坐落系爭土地如附圖所示A、C、D、E部
分之系爭地上物拆除，連同附圖所示G部分土地騰空返還原告及全體共有人：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
。民法第767條第1項前段定有明文。次按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求；但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第821條亦規定甚明。又地上物之拆除為事實上之處分，未辦理所有權第一次保存登記之建物或工作物之拆除，自以享有處分權之人始得為之。
⒉經查，坐落系爭土地如附圖所示A、C、D、E部分之系爭
地上物為被告許登凱出資興建，為被告許登凱所有乙情為兩造所不爭執。被告許登凱雖抗辯其先後向被告周明卿、「許榮輝」承租系爭土地，支付租金云云，並以上述三份租約及系爭委託書為憑。然查，依原告提出之系爭土地登記謄本所示，無論周明卿、「許榮輝」或系爭委託書所載「許榮輝」代表之楊許幸子，均非系爭土地之共有人，而被告亦未能舉證證明「許榮輝」及被告周明卿有何出租系爭土地之正當權源，被告許登凱自無從因上述租賃契約而取得使用系爭土地之合法權源，其於系爭土地上興建系爭地上物經營餐廳，對於系爭土地之共有人而言，自構成無權占有。原告為系爭土地之共有人，渠等本於前揭民法第767條、第821條規定，為共有人全體利益，請求被告許登凱拆除系爭地上物，連同附圖所示G部分之土地騰空返還原告及全體共有人，自屬有據。
⒊至於被告周明卿部分，其並非出資興建系爭地上物之所有權
人或事實上之處分權人，並無拆除系爭地上物之權利，自無從命其為拆除系爭地上物之給付行為。是以，原告並請求被告周明卿拆除系爭地上物，返還系爭土地部分，則屬無據，要難准許。
㈡原告得請求被告給付不當得利損害金部分：
⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。
民法第184條第1項前段、第185條第1項前段各予明定。
次按，按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第179條前段亦有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是無權占有他人土地之人主張其占有土地所得之利益，即相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採。固有最高法院61年臺上字第1695號判例意旨可參。惟構成侵權行為之要件，須行為人有故意或過失之侵害行為，請求人有實際損害發生，且損害與侵害行為間具有相當因果關係存在，倘欠缺要件之一，即無由成立侵權行為。另主張不當得利者，須以該當事人確實受有利益，且該等利益並無法律上原因，並致他人受有損害為要件。
⒉原告雖主張被告2人應負共同侵權行為損害賠償責任及返還
不當得利之責任等情。惟被告許登凱抗辯其先後與被告周明卿、「許榮輝」簽訂租約，支付租金，許某表示系爭土地為其家族所有，已與所有權人講妥代表土地所有權人出租，自本件起訴後，即未再給付租金等語，且提出系爭委託書為證。考以一般社會交易習慣，不動產之出租人非必以所有權人為限，倘承租人信賴出租人為有權出租者，並支付租金作為使用對價，即難謂其有侵害所有權人之故意或過失可言，且既已支付租金作為使用對價，亦無獲得利益可言，自不符侵權行為或不當得利之要件。本件就99年1月20日起至100年
5月份之租期期間（100年5月20日應繳租金之月份應算6月19日），依上述三份租約以及系爭委託書之內容，可認被告許登凱應係信任被告周明卿及「許榮輝」有出租權限乃與渠等簽訂租約、支付租金予被告周明卿無訛。參諸上述說明，此段期間被告許登凱未構成侵權行為或不當得利之要件。至於本件起訴後（應自100年6月20日起），被告許登凱自承其未再給付租金予被告周明卿，則自斯時起，其即受有使用系爭土地之利益，就土地所有權人而言，並無法律上之原因，並致所有權人受有不能使用系爭地上物坐落土地部分之損害，此部分，被告許登凱即應負返還不當得利之義務（金額詳後述）。
⒊就被告周明卿部分，其雖抗辯「許榮輝」積欠其債務，同意
其可出租系爭土地以抵償債務，但未同意被告許登凱可興建地上物，其個人僅出租位於鄰地之檳榔攤，系爭土地之租約為「許榮輝」與被告許登凱另行簽訂云云。惟觀諸前揭99年
7月31日所簽署系爭委託書之內容，明確記載「許榮輝」委託被告周明卿全權處理之土地地號為○○○鎮○○段○○○號」，亦即為系爭土地，可見第二份租約應係被告周明卿所代理簽署，且約定租賃標的「霞關社區門口旁空地全部」即為系爭土地無訛。又簽署系爭委託書當時，系爭地上物亦已存在，被告周明卿當無不知之理，縱其與「許榮輝」於被告許登凱興建之初不知被告許登凱承租之用途，於簽署系爭委託書時亦已明知，並同意繼續原有之租約及收取租金，自不應推諉其責。被告周明卿抗辯其僅出租檳榔攤云云，要非可採。而於本件原告起訴前，上述租約之租金均由被告周明卿所收取乙情，業據被告許登凱陳明在卷，參諸系爭委託書之內容，堪信被告許登凱此部分陳述應合於事實，足堪憑採。對於共有人而言，被告周明卿並無收取使用系爭土地代價之權源，其收取被告許登凱給付之租金，自屬無法律上原因而獲利，致共有人受有損害，應對共有人負返還不當得利之義務（金額詳後述）。
⒋關於相當於租金之不當得利之計算標準，於通常情形，得參
酌土地法第105條、第97條第1項之規定予以計算。惟不動產租金之決定，除參酌法定最高限額租金之數額外，尚得與不動產或鄰近不動產之實際租金作比較，為審酌依據（最高法院99年度台上字第425號判決意旨參照）。而土地法第97條第1項係規定：城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限。此項規定於租用基地建築房屋準用之，同法第105條亦有明文。所謂土地價額係指法定地價而言，則為土地法施行法第25條所明定，又土地法第
148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，依平均地權條例第16條前段規定，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價（非公告現值）80%為其申報地價。則以此方式，依系爭土地起訴時之公告地價每平方公尺780元核計，如附圖所示A、C、D、E、G部分面積共計566.33平方公尺，申報總價額年息10﹪即約相當於3萬5,339元（面積566.33平方公尺×公告地價之80﹪624元/平方公尺×10﹪≒35,339元），折算每月約為2,945元。惟系爭土地位於淡金路77巷口馬路邊，系爭地上物與淡金路77、79巷聖塔露琪亞社區相鄰，該社區為20樓以上公寓大廈，附近有多棟高樓層公寓大廈，淡金路上車流量大，聖塔露琪亞社區前有公車站牌「坪頂路口」，距離淡水紅樹林捷運站約5、600公尺，有本院100年8月26日現場勘驗筆錄（本院卷第53頁）及現場照片10楨（本院卷第57-59頁）在卷可稽，是系爭土地坐落位置交通堪稱便利，且亦有相當之往來人潮，並非偏遠僻靜之地區，倘以每月2,945元為作為使用系爭土地所受相當於租金之利益或土地共有人所受損害之價額，應顯屬過低，與實際使用狀況相去甚遠。是故，本院審酌包含系爭地上物在內全部建物、停車場坐落系爭土地及相鄰海鷗段883-1、885、888地號土地面積合計647.34平方公尺（如附圖所示A部分250.56+B部分6.2+C部分6.87+D部分14.4+E部分25.89+F部分39.78+G部分268.61+H部分3.67+I部分3.84+J部分26.26+K部分0.44+L部分0.82=647.34平方公尺），被告許登凱因此按月支付之租金總計為2萬7,000元，折算後相當於每平方公尺每月租金42元（27,000元÷647.34平方公尺=42元，元以下四捨五入），認系爭地上物使用如附圖所示A、C、D、E、G部分、面積共計566.33平方公尺，所受相當於租金之利益以每月2萬3,786元（42元×566.33平方公尺=23,786元，元以下四捨五入）計算，應屬妥適。
⒌則以上述標準作為計算基礎，原告得請求被告給付之金額如下：
⑴就99年1月20日起至100年6月19日期間，被告周明卿應給付不當得利部分：
原告許敏惠、許敏欣、黃美雄可得請求金額各為：3萬5,67
9元（23,786元×12個月×應有部分1/8=35,679元）。原告顏惠然得請求金額計2,973元（23,786元×12個月×應有部分1/96=2,973元，元以下四捨五入）。此部分，原告就99年1月20日起至100年1月19日期間以每月租金1,200元作為計算基礎，請求被告周明卿給付原告許敏惠、許敏欣、黃美雄各3萬4,875元，給付原告顏惠然2,906元，自應准許。就此部分金額之請求已經准許，原告另主張侵權行為法律關係部分，即無庸另行審究，附此敘明。
⑵就100年6月20日起至拆除系爭地上物返還土地之日止，被告許登凱應按月給付部分：
原告許敏惠、許敏欣、黃美雄可得請求金額各為：2,973元（23,786元×應有部分1/8=2,973元，元以下四捨五入）。
原告顏惠然可得請求金額則為：248元（23,786元×應有部分1/96=248元，元以下四捨五入）。就此按月給付部分，原告逾上述金額範圍之請求，則不應准許。
五、從而，原告本於共有人之所有物返還請求權、不當得利等法律關係請求：㈠被告許登凱應將坐落系爭土地如附圖所示A、C、D、E部分之地上物拆除，將該等部分及附圖所示G部分土地騰空返還原告及全體共有人；㈡被告周明卿應給付原告許敏惠、許敏欣、黃美雄各3萬4,875元、給付原告顏惠然2,906元；㈢被告許登凱應自100年6月20日起至返還第㈠項土地之日止，按月給付原告許敏惠、許敏欣、黃美雄各2,973元，給付原告顏惠然248元，為有理由，應予准許。原告逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、本判決主文第二項有關命被告周明卿給付部分，所命給付金額未逾50萬元，應依職權宣告假執行。其餘兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行；就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額宣告之。就原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與證據調查，核與本件判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第389條第1項第2款、第390條第2項、第392條第2項、第79條，判決如主文。
中華民國101年7月16日
民事第三庭法官施月燿以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並附具繕本，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國101年8月6日
書記官吳昀蔚