臺灣臺中地方法院99年度訴字第2674號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院99年訴字第2674號民事判決

裁判日期：民國100年01月21日

裁判案由：遷讓返還

臺灣臺中地方法院民事判決99年度訴字第2674號原告 陳隆天 被告 黃欽祺 當事人間遷讓返還事件，本院於100年1月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應自坐落於臺中市○○區○○○段第一六六、一六七段地號土地上建物即門牌號碼臺中市○○區○○路一０八二之五號房屋（含同段第十七建號，及增建部分即本院以九十一年執字第三０九九三號強制執行事件囑託辦理未登記建物查封，經前台中縣東勢地政事務所以前臺中縣○○鄉○○○段暫編建號第四０七建號登記所示之建物）遷讓，返還房屋、土地予原告。
訴訟費用新台幣貳萬零伍佰零參元由被告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、兩造於民國94年10月6日協議，以新台幣（下同）400萬元整就坐落於前台中縣○○鄉○○○段第166、167號所有權全部之土地及其上建物即門牌號碼前台中縣○○鄉○○路1082之5號(即同段建號17號，及增建部分即本院以91年度執字第30993號強制執行事件囑託辦理未登記建物查封，經前台中縣東勢地政事務所以前臺中縣○○鄉○○○段暫編建號第四０七建號登記所示之建物)所有權全部之房屋（下稱系爭不動產）達成買賣協議，且原告同意被告於96年10月30日前有以相同售價（即400萬元）買回之權利。惟被告屆期表示仍欲保留買回權利，而數次延期至98年4月30日。
二、依97年10月28日兩造簽訂之補充協議書第3條約定：自簽訂本補充協議書日起至九十八年四月三十日前共六期銀行本利由乙方（即原告）先行負擔，如至九十八年四月三十日逾期未清償乙方，則視為甲方（即被告）放棄本協議書之優先買受權。經查：被告迄今未依上開補充協議書第3條約定於98年4月30日清償97年11月份至98年4月份之六期銀行貸款本利14萬2346元，依上開約定被告業已放棄本補充協議書之優先買受權利。
三、再依系爭協議書第9條第4款之約定，被告於98年4月30日前未為買回之表示，被告應依約無條件立即遷出返還本件系爭不動產予原告。爰依系爭協議書及97年10月28日補充協議書第3條之約定，被告應遷讓返還本件系爭不動產予原告。
四、另關於系爭協議書第6條約定被告得使用收益本件系爭不動產，而支付不動產貸款本利以為補償部分，上開協議書內雖未明文記載為租賃契約，然實務上多認其為租賃之法律關係，本件就此法律關係乃附隨於本件賣賣契約所附買回權之協議之內，承前所述，被告買回權期限於98年4月30日屆滿，被告就使用收益本件系爭不動產之法律關係亦於98年4月30日屆至，關於此部分應為定有期限之租賃法律關係，由系爭協議書第九條(四)之約定被告逾期未買回應立即遷出及返還本件系爭不動產予原告自明。
五、並聲明：如主文第1項所示。
貳、被告則以：
一、被告於98年7月間聲請調解時，於聲請調解書內之理由中載明「…准於延期至出獄後將94年10月6日簽訂土地及建物買賣契約協議書買回，民法第379條、第380條、第381條、第382條、第383條等各條規定5年內得買回，…。」、「…准於延期到99年10月出獄時依買回法律規定5年內買回…。」等語，係因在系爭協議書中有保留買回權的約定，該買回權買回的時間沒有期限限制。
二、本件被告既已支付代價使用系爭不動產，是依系爭協議書所約定，兩造間就系爭不動產實為寄託契約，原證二的協議書就是兩造間委託契約的證明。是兩造間系爭協議書之法律關係應適用民法第589條以下規定，被告為真正所有權人，原告請求被告遷讓返還系爭不動產，難認有據。
三、並聲明：原告之訴駁回。
參、下列事項為兩造所不爭執，本院以之為裁判基礎：
一、系爭辦理所有權登記之土地(前台中縣○○鄉○○○段第166、167地號土地)及房屋(前台中縣○○鄉○○○段第17建號)，原告於94年10月25日以買賣為原因，辦理所有權移轉登記為所有人，其據以辦理移轉登記之原因關係為兩造間於94年10月6日所簽訂之協議書(卷第10頁以下)，而由登記所有權人 陳緯 、 李麗玲 為物權契約之出賣人，並有協議書、土地買賣所有權移轉契約書等件附卷可稽(卷第8-11頁、20-23頁參照)。
二、前揭協議書為附買回契約，買賣標的除第一項所示不動產外，尚包含系爭房屋之增建部分即本院以91年執字第30993號囑託辦理未登記建物查封，經前台中縣東勢地政事務所以前臺中縣○○鄉○○○段暫編建號第407建號登記所示之建物(卷第127、128頁參照)，而系爭未登記建物係被告出資興建，本院曾以91年執字第30993號強制執行時於於92年3月21日、同年4月16日勘驗(前揭執行卷第33、49頁參照)後，並無再增建情事(卷第111頁筆錄參照)。
三、前揭協議書所約定買賣價金為400萬元，由原告向國泰世華銀行貸款400萬元清償被告積欠銀行價款，其詳細付款明細如計算表(卷第12頁)、各付款明細證明如卷附證物(卷第13-19、24-27頁)。
四、前揭協議書所約定附買回條款，約定買回期限為96年10月30日前，被告得以原價即400萬元買回，其後屆期後，兩造復於96年9月29日、97年5月12日、97年10月28日三度延至97年4月30日、97年10月30日、98年4月30日。並有補充協議書3份附卷(卷第31、40、47頁)可證。
五、依前揭協議書第4、8條約定，於買回期間內被告得繼續使用系爭不動產，但應每年支付原告補償費2萬元及使用期間所生應支付國泰世華銀行之利息。
六、前揭買回期限末日即98年4月30日屆至時，被告尚未支付價金400萬元行使買回權，並請求買回權期間續延至99年10月，為原告所不同意。
七、系爭房屋現為被告本人使用，屋內有被告之身家財產。
肆、得心證之理由：
一、原告主張，系爭協議書附買回條款約定期限業已屆至，被告未行使買回權，爰依系爭協議書第9條第4款約定，請求被告自系爭房屋遷讓返還土地與房屋予原告，被告則以前揭情詞置辯，是本件爭執之所在，厥為兩造間於系爭協議書，就被告得以原價400萬元買回之約定究為買賣契約附買回條款或寄託契約？如為買賣契約附買回條款，買回期限是否業已屆至，被告應自系爭房屋遷出返還原告系爭不動產？經查：
(一)按出賣人於買賣契約保留買回之權利者，得返還其所受領之價金，而買回其標的物。前項買回之價金，另有特約者，從其特約。原價金之利息，與買受人就標的物所得之利益，視為互相抵銷。買回之期限，不得超過五年，如約定之期限較長者，縮短為五年。買賣費用由買受人支出者，買回人應與買回價金連同償還之。買回之費用，由買回人負擔。民法第
379、380、381條分別定有明文。是買賣當事人如於買賣契約上附有買回權者，性質上即為買賣契約附買回條款。次按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。最高法院17年上字第1118號判例著有明文。本件依卷附系爭協議書第1、2、3條分別標示系爭不動產買賣之標的、價金及原告支付價金之方式；於第4、5、6條約定被告得行使買回系爭不動產之期限、價金、買回權為一身專屬權；於第4、6、8條約定被告行使買回權前，得使用系爭不動產，但需支付原告補償費及向銀行貸款之利息以為使用之代價，被告並不得將系爭不動產出租、分租、出借或設定擔保行為；於第9條約定被告喪失買回權事由，及應無條件遷出系爭房屋返還系爭不動產，並應支付原告所受損害；於第7、10條約定系爭不動產買賣或買回時所生必要、有益費用、稅賦、規費、代書費及貸款利息等費用；於第11條明定民法及相關法律為補充法等。是就系爭協議書第2、3條既表明系爭不動產買賣價金，復於第4條約明定於一定期間內，被告(賣方)得向原告(買方)行使買回權，而於第7條約定被告行使買回權時，除應支付約定之原買賣價金外，仍應支付必要之買賣費用，符合上揭民法有關買賣契約附買回條款之要件，是依系爭協議書文義，暨參酌被告於99年間聲請調解時，即請求延長至99年10月出獄時依買回法律規定5年內買回，即延長至法定5年最長買回期限，被告顯已明知系爭協議書為附有買回條款之買賣契約。至被告抗辯，其於買回期間內支付一定代價予原告即可無限期使用系爭不動產，性質上應認系爭協議書為有償之寄託契約等語云云。因本件系爭不動產既已移轉所有權予原告，被告已非系爭不動產之所有權人，與寄託人仍為寄託物所有人有別，而依系爭協議書所支付之補償費性質上為租賃契約之租金，不能認係有償寄託契約之報酬，是被告所為抗辯，難認可採。
(二)按買回之期限，不得超過五年，約定之期限較長者，縮短為五年。民法第380條定有明文。其立法理由在買回權行使之期限，不得使之過長，否則有阻礙國家經濟之發展，本件兩造於系爭協議書約定買回期限為96年10月30日，嗣經三度延長至98年4月30日，並未逾法定5年期限，為法所許，惟並非買回權約定期間均為5年，法律僅限制買回最長期間，並未限制最短期間，是如約定期限少於5年，如有延長必要時，仍需當事人協議約定始可，並非買回權人得單方享有延長至
5年之權限。本件被告主張，其98年間聲請調解時，請求系爭不動產買回期限延長至99年10月，為原告所不同意，而其支付補償費及銀行貸款利息得使用系爭不動產，性質上為定有期限之租賃契約，即以買回權期限為其租賃期限，原告既於買回權屆期時，不同意被告延長買回權，被告以給付補償費及銀行貸款利息為其有權占有系爭不動產之依據，揆諸上開說明，難認有據。是原告以被告未於約定期限內即98年4月30日前行使買回權，依系爭協書第9條第4款約定，應無條件立即遷出及返還系爭不動產予原告，即屬有據，應予准許。
二、綜上所述，兩造間系爭協議書為附買回條款之買賣契約，嗣經兩造三度延長被告買回期限至98年4月30日，被告未於98年4月30日行使買回權，被告依系爭協議書第4、8條占有使用系爭不動產之期限亦已屆至，而自98年4月30日起為無權占有，準此，原告依系爭協議書第9條第4款約定請求被告遷出系爭房屋返還系爭房屋及土地予原告，為有理由，應予准許。本件既准原告請求，原告另依系爭97年10月28日補充協議書第3條約定，以被告未繳納約定之銀行貸款利息為由，視為放棄買回權為由，請求遷讓系爭不動產，為請求權競合，毋庸贅述，附為敘明。
三、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於本件事實認定及判決結果不生影響，茲不一一論列，附為敘明。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國100年1月21日
民事第一庭法官陳學德正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年1月21日
書記官林錦源