裁判字號：臺灣新竹地方法院97年訴字第556號民事判決
裁判日期：民國97年12月31日
裁判案由：給付報酬
臺灣新竹地方法院民事判決97年度訴字第556號原告信義房屋仲介股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人戊○○複代理人丁○○被告丙○○○○○○上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國97年12月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣貳拾陸萬肆仟陸佰元，即自民國九十七年九月二日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：緣被告於民國97年4月間將其所有門牌號碼新竹市○○路○○號之房地（下稱系爭房地），委託原告公司進行仲介銷售，兩造並簽訂買賣仲介專任委託書（下稱系爭買賣仲介專任委託書），委託期間自97年4月22日起至97年6月22日止，並約定如果成交被告應給付原告公司以房屋出售價格百分之四計算之服務報酬。嗣後原告公司尋得證人甲○○願以新臺幣（下同）13,230,000元購買系爭房地，證人甲○○並交付100,000元定金予原告公司。依系爭買賣仲介專任委託書第6條第1項約定：甲方（指被告）同意乙方（指原告公司）可為買賣雙方代理人，而買方出價承購之條件，若與本委託契約相當或有利於甲方時，甲方同意乙方無須再行通知即得全權代理收受定金，並同意買賣契約於乙方收受定金時成立生效」，故被告與證人甲○○間買賣契約已告成立，故原告公司依約即得向被告請求服務報酬。惟被告經原告公司人員通知出面履約，被告始終置之不理，依系爭買賣仲介專任委託書第6條第2項第3款約定：「買賣契約未簽定係可歸責於甲方（指被告）者，由甲方加倍返還定金予買方；而乙方（指原告）受託任務視為履行完成，甲方同時應給付該成交總價的4％服務報酬予乙方。故原告公司依約即得向被告請求服務報酬惟529,200元等語。並聲明：（一）被告應給付原告529,200元即自訴狀送達翌日起至清償日止，按法定利率百分之五計算之利息。（二）訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯略以：原告公司之仲介人員係在委託期限之最後1日才通知成交，當時被告人在斗六定無法趕回新竹，係收到行動電話簡訊方才得知此訊息，惟原告所稱買方並未現場看過系爭房地，是原告所稱已經成交，被告存疑。而被告委託原告銷售之底價應為13,330,000元，並非原告所稱之13,230,000元，且這過程中原告所要求報酬實在過高，因為原告沒有善盡義務等語置辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）訴訟費用由原告負擔。
三、本院之判斷：原告主張被告於97年4月間將其所有系爭房地，委託原告公司進行仲介銷售，兩造並簽訂系爭買賣仲介專任委託書，委託期間自97年4月22日起至97年6月22日止，約定如果成交被告應給付原告公司以房屋出售價格百分之四計算之服務報酬一節，並提出系爭買賣仲介專任委託書（本院卷第5頁）
1件為證，且為被告所不否認，堪信為真實。惟被告以上揭情詞置辯，是本件所應爭點在於（一）被告委託原告公司仲介銷售系爭房屋之底價是否為13,230,000元？（二）證人甲○○是否已在原告公司仲介下願以13,230,000元購買系爭房地，並交付100,000元定金予原告公司？而原告公司得以向被告請求本件報酬？（三）原告公司向被告請求之報酬是過高而應酌減？茲審究如下：
（一）兩造於97年4月22日簽訂系爭買賣仲介專任委託書時就系爭房地仲介委託銷售之總價原先約定為14,500,000元，而後復於97年5月24日簽訂買賣委託書內容更改附表，更改開價為13,980,000元，委託總價額變更為13,230,000元等情，業經原告提出系爭買賣仲介專任委託書（本院第5頁以下）以及買賣委託書內容更改附表（本院卷第24頁）各
1件可按。被告雖就上揭買賣委託書內容更改附表上之簽名為其親簽不爭執，惟抗辯該更改委託總價額應為13,330,000元，而非更改過後之13,230,000元云云。經查，證人即原告公司負責本件買賣仲介之員工己○○於本院審理時到庭證述：「（問：被告當時委託售價為何？）就如委託書上所記載14,500,000元，我去現場時被告告訴我要實拿12,700,000元，被告實際取得13,000,000元加上仲介服務費，仲介服務費百分之四，設定底價價格是13,550,000元，其中包含價格可以彈性伸縮，買方可以殺價，後來因為認為價格過高，所以97年5月24日有找被告希望修改委託總價，對外流通價格從14,500,000元更正13,980,000元，計價基準就從被告實得13,000,000元更改為12,700,000元，底價就從13,550,000元變更13,230,000元。（問：當時修改委託價格時有無簽立書面資料？）有。（提示買賣委託書內容更正附表，是否即為證人所述修改委託價格書面資料？上述簽名是否被告親簽？）是的，當時有關更正委託總價部分是我筆誤，寫成13,300,000元，實際應該13,230,000元。是的。（問：為何沒有請被告在增刪部分簽章？）當時到被告系爭房屋處，因為被告在煮飯，我也趕著回公司開會，所以就沒有請被告簽章。」等語以觀，參以上揭買賣委託書內容更改附表未經更改前之金額記載13,300,000元（壹仟參佰參拾萬），並非被告所抗辯之委託總價變更之13,330,000元，顯然被告更改委託總價額應為13,230,000元。況且，被告既不否認曾於該買賣委託書內容更改附表上簽名，則按理被告亦應持有該買賣委託書內容更改附表一聯，惟被告並未提出與其抗辯相符之買賣委託書內容更改附表，供以比對該買賣委託書內容更改附表上委託總價額是否經更改情形。綜上證據調查結果，被告抗辯該更改委託總價額應為13,330,000元云云，並非可採，則被告委託原告公司仲介銷售系爭房屋之底價是為13,230,000元一節，堪予認定。
（二）按系爭買賣仲介專任委託書第6條第1項及同條第2項第
3款分別約定：甲方（指被告）同意乙方（指原告公司）可為買賣雙方代理人，而買方出價承購之條件，若與本委託契約相當或有利於甲方時，甲方同意乙方無須再行通知即得全權代理收受定金，並同意買賣契約於乙方收受定金時成立生效；買賣契約未簽定係可歸責於甲方者，由甲方加倍返還定金予買方；而乙方受託任務視為履行完成，甲方同時應給付該成交總價的4％服務報酬予乙方等情，有系爭買賣仲介專任委託書在卷可按。查：
⑴證人甲○○於97年6月22日在原告公司仲介下願以13,230
,000元購買系爭房地，並交付100,000元定金予原告公司等情，業經證人甲○○到院證述明確，並與原告所提出買賣定金收據之記載相符，堪信為真實。則原告公司已於兩造所簽訂系爭買賣仲介專任委託書所約定仲介期間之最後一日依造兩造所約定仲介銷售總價，收受證人甲○○定金，依系爭買賣仲介專任委託書第6條第1項約定被告與證人甲○○間就系爭房地已成立買賣契約。
⑵惟被告並未將系爭房屋出售予證人甲○○，亦未實際進行
簽定買賣契約等情，經證人甲○○到庭證述明確，而被告並已將系爭房屋另行出售一節，亦為兩造所不爭執。則顯然係可歸責被告之事由而導致未實際上簽訂系爭房地書面買賣契約，依上揭系爭買賣仲介專任委託書第6條第2項第3款約定，應視為原告受託任務已經履行完成，是原告自得向被告請求給付服務報酬。
（三）惟按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之；但報酬已給付者，不得請求返還，民法第572條定有明文。本件買賣實際成交價為13,230,000元等情，已如上述，則依約定被告應給付之居間報酬應為529,200元（計算式：00000000×4％＝529200），惟本件原告並未實際帶同證人甲○○至系爭房地現場查看，經證人甲○○到庭證述明確，且被告最終並未經原告之仲介而實際將系爭房地出售予證人甲○○，則原告亦未支出後續簽約事宜之勞費，則以原告就系爭不動產所任之勞務價值，原約定之報酬529,20
0元顯屬過高而失公平，本院認本件報酬應以買賣成交價百分之二計算為適當，是以原告請求被告給付居間報酬264,600元為有理由（計算式：00000000×2％＝264600），逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。
四、從而，原告本於兩造間之約定，請求被告給付原告264,600元，及自起訴狀繕本送達翌日起即97年9月2日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求則無理由，應予駁回。
五、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
六、結論，本件原告之訴一部有理由、一部無理由，並依民事訴訟法第79條規定，判決如主文。
中華民國97年12月31日
民事第二庭法官方鴻愷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國98年1月6日
書記官鍾佩芳