裁判字號：臺灣臺中地方法院101年訴字第1112號民事判決
裁判日期：民國101年07月16日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺中地方法院民事判決101年度訴字第1112號原告傑米斯股份有限公司法定代理人 陳昭雅 訴訟代理人 陳益軒 律師複代理人 李柏松 律師被告 陳炳潤
胡婷 如上當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國101年6月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告陳炳潤應將門牌址臺中市○○區○○路40之3之3號1樓及2樓房屋全部騰空遷讓返還原告。
被告陳炳潤、 胡婷如 應連帶給付原告新臺幣16萬元，及自民國101年5月4日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
被告陳炳潤應給付原告新臺幣68,060元，及自民國101年5月4日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
被告陳炳潤應自民國101年4月10日起至遷讓返還第一項之房屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣81,000元。
訴訟費用新臺幣11,890元由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣366,000元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
甲、程序方面：
一、本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎事實同一，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告提起本訴原聲明請求：「被告等二人應連帶將門牌址臺中市○○區○○路40之3之3號1樓及2樓房屋全部騰空遷讓返還原告。被告等二人應連帶給付原告新臺幣（下同）228,060元，並自本起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。被告等二人應連帶自民國101年4月1日起至實際遷讓返還第一項所聲明之房屋予原告之日止，按月負連帶責任給付原告81,000元整。訴訟費用由被告等二人連帶負擔。就第一、二項之請求，原告願供擔保，請准宣告假執行。」，嗣於101年6月18日言詞辯論期日當庭變更聲明：「被告陳炳潤應將門牌址臺中市○○區○○路40之3之3號1樓及2樓房屋全部騰空遷讓返還原告。被告二人應連帶給付原告16萬元及自起訴狀繕本送達日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。被告陳炳潤應給付原告68,060元及自起訴狀繕本送達日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。被告陳炳潤應自101年4月1日起至實際遷讓返還第一項所聲明之房屋予原告之日止，按月負責任給付原告81,000元整。訴訟費用由被告二人負擔。原告願供擔保，請准宣告假執行。」，依前開說明，應予准許。
乙、實體方面：
一、原告主張㈠按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生
產力者，亦應保持其生產狀態，返還出租人。」、「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」，民法第455條及第767條第1項前段分別定有明文；次按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」、「不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。」，民法第179條及第181條亦分別定有明文。緣原告所有之坐落台中市○○區○○段360建號、門牌號碼為臺中市○○區○○路40之3之3號之房屋（下稱系爭房屋），共為5層樓，係原告於100年4月間，向前手即原所有權人 陳昭政 及 黃春妹 買受後，於100年5月17日移轉登記予原告所有。又原告買受系爭房屋後，仍續將系爭房屋之1樓及2樓部分出租與原承租人即被告陳炳潤，並由陳炳潤之配偶即另一被告胡婷如為該租約之連帶保證人，兩造另於100年6月26日補簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約）。被告二人依原來承租使用之目的，開設二人所共同經營之「紅鬍子臭臭鍋」店，租期自100年4月1日起至100年12月31日止，共計9個月，租金為每個月81,000元。
㈡查被告等於系爭租約屆期終止時（100年12月31日）尚積欠
原告相當於租金之損失及水電費合計217,552元，原告為此曾與被告多次協調，雙方遂於101年3月29日由被告胡婷如隱名代理被告陳炳潤簽訂切結書，約定「⒈甲方（即被告）因使用乙方（即原告）位於台中市○○區○○路○○○○○○號、2樓作為紅鬍子火鍋店營業，甲方經與乙方協商後承諾於101年4月10日前，給予乙方因3月份持續營業無搬離且甲乙雙方無簽定新契約的3月份補償金60,750元整。⒉甲方承諾如無法於101年4月10日前與乙方簽定新租賃契約，隔日須立即停止營業並於101年4月13日前無條件搬離台中市○○區○○路○○○○○○號1、2樓並給付乙方至101年4月10日補償金20,250元整。搬離之日須與乙方完成點交並負責繳清至搬離日甲方使用之水電費用。甲方如無搬離，甲方同意乙方逕自對房屋停水停電。甲方支付乙方之水費以實際使用度數為準與其他樓層分開。」。次查，因被告等一再向原告表示會與原告就系爭房屋之1、2樓簽訂新租賃契約，原告方於上開「切結書」上表明同意被告最遲應至101年4月10日前簽定新租約，否則即應依照系爭租約終止後之法律關係，返還系爭房屋之1、2樓予原告之約定。雖原告一再發函（前後多達八次之多）要求被告搬遷，惟至今日被告等不僅置之不理，未與原告簽訂新租賃契約，且仍持續使用系爭房屋之1、2樓，是被告等顯然違反系爭租約及切結書之約定，被告現占有使用系爭房屋之1、2樓，顯屬無權。為此，原告爰依法對被告等為以下請求：
⒈依上開民法規定，本於租賃物返還請求權及所有物返還請求權，請求被告等如訴之聲明第一項聲明。
⒉依照系爭租約第六條「違約罰則：乙方（即被告）如違約
不於租賃期滿時交還房屋或違反第四條第二款之規定者甲方（即原告）得請求乙方給付違約金16萬元整。」之約定，請求被告等二人應連帶給付原告違約金計16萬元。⒊依照上揭「切結書」第一項之約定，原告得請求被告陳炳
潤給付原告3月份之補償金60,750元。又被告陳炳潤於系爭租約終止前，尚積欠剩餘租金667元及應繳水電費6,643元未給付原告，該部分原告係依系爭租約及無因管理之法律關係請求。從而，原告得請求被告陳炳潤給付共68,060元（計算式：60750＋667＋6643＝68060）。
⒋按系爭租約屆期終止後，被告未依約搬遷，顯然獲得相當
於租金之利益，原告並受有無法使用系爭房屋之損害（相當於租金之損失），且二者間具直接因果關係，此觀最高法院61年度台上字第1695號及61年度台再字第174號判例要旨自明，是原告爰依不當得利請求權，請求被告給付相當於租金之不當得利81,000元。
㈢並聲明：
⒈被告陳炳潤應將門牌址臺中市○○區○○路40之3之3號1樓及2樓房屋全部騰空遷讓返還原告。
⒉被告二人應連帶給付原告16萬元，及自起訴狀繕本送達翌
日即101年5月4日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒊被告陳炳潤應給付原告68,060元，及自起訴狀繕本送達翌
日即101年5月4日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒋被告陳炳潤應自101年4月10日起至實際遷讓返還第一項所
聲明之房屋予原告之日止，按月負責任給付原告81,000元整。
⒌訴訟費用由被告二人負擔。
⒍原告願供擔保，請准宣告假執行。
㈣對於被告抗辯之陳述略以：
⒈否認兩造有不定期租賃之適用。系爭租約於100年12月31
日期滿終止後，雙方雖有簽立切結書，但該切結書之性質係因租約終止後，被告仍繼續使用租賃物而應給予原告補償金，並非租金。且被告有承諾於101年4月10日前簽訂新租約，否則需於101年4月13日前無條件搬離。由該切結書可證明雙方並無不定期租賃關係。
⒉否認被告有依約給付租金，亦否認雙方有約定以押租金扣抵101年1、2月之租金。
二、被告則略以：兩造係成立不定期租賃關係，被告有依約給付租金。查被告是將100年12月之租金交給原告法定代理人陳昭雅的大嫂收受，而101年1、2月租金則約定由原先之押租金16萬元轉為租金扣抵。答辯聲明：駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。
三、得心證之理由：㈠本件原告主張其將系爭房屋之1樓及2樓部分出租與被告陳炳
潤，並由陳炳潤之配偶即另一被告胡婷如為該租約之連帶保證人，兩造並於100年6月26日簽訂系爭租約。被告二人依原來承租使用之目的，開設二人所共同經營之「紅鬍子臭臭鍋」店，租期自100年4月1日起至100年12月31日止，共計9個月，租金為每個月81,000元。查被告等於系爭租約屆期終止時（100年12月31日）尚積欠原告相當於租金之損失及水電費合計217,552元，雙方遂於101年3月29日由被告胡婷如隱名代理被告陳炳潤簽訂切結書，約定「⒈甲方（即被告）因使用乙方（即原告）位於台中市○○區○○路○○○○○○號、2樓作為紅鬍子火鍋店營業，甲方經與乙方協商後承諾於101年4月10日前，給予乙方因3月份持續營業無搬離且甲乙雙方無簽定新契約的3月份補償金60,750元整。⒉甲方承諾如無法於101年4月10日前與乙方簽定新租賃契約，隔日須立即停止營業並於101年4月13日前無條件搬離台中市○○區○○路○○○○○○號1、2樓並給付乙方至101年4月10日補償金20,250元整。搬離之日須與乙方完成點交並負責繳清至搬離日甲方使用之水電費用。甲方如無搬離，甲方同意乙方逕自對房屋停水停電。甲方支付乙方之水費以實際使用度數為準與其他樓層分開。」。次查，因被告等一再向原告表示會與原告就系爭房屋之1、2樓簽訂新租賃契約，原告方於上開「切結書」上表明同意被告最遲應至101年4月10日前簽定新租約，否則即應依照系爭租約終止後之法律關係，返還系爭房屋之1、2樓予原告之約定。雖原告一再發函（前後多達八次之多）要求被告搬遷，惟至今日被告等不僅置之不理，未與原告簽訂新租賃契約，且仍持續使用系爭房屋之1、2樓，是被告等顯然違反系爭租約及切結書之約定，被告現占有使用系爭房屋之1、2樓，顯屬無權等事實，已據其提出建物謄本、房屋租賃契約書、切結書、存證信函、台中市政府地方稅務局100年房屋稅繳款書、臺灣自來水股份有限公司101年2月水費（含代徵費用）通知及收據等件為證，互核相符。是依本院調查證據之結果，原告主張之上開事實，應堪採信為真實。
㈡被告雖抗辯稱：兩造係成立不定期租賃關係云云，然此為原
告所否認。按「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」，民法第451條固定有明文。惟觀諸卷附房屋租賃契約書及切結書之約定，可知系爭租約係約定於100年12月31日終止，且兩造於系爭租約期滿終止後，簽立有切結書，由被告切結承諾於101年4月10日前簽訂新租約，否則需於101年4月13日前無條件搬離等語明確，足證兩造間顯與上開民法第451條規定視為以不定期限繼續契約之法律要件未符，被告憑此抗辯，應不可採。又被告雖繼抗辯稱：被告有依約給付租金，被告是將100年12月之租金交給原告法定代理人陳昭雅的大嫂收受，而101年1、2月租金則約定由原先之押租金16萬元轉為租金扣抵云云，然此為原告所否認，被告就此復未舉證以實其說，其空言抗辯，自無足採。且被告一方面主張兩造有成立不定期租賃關係，卻同時又主張101年1、2月租金有約定由原先之押租金16萬元轉為租金扣抵，顯然矛盾，益證其前揭抗辯均無足採。是依本院調查證據之結果，本件仍應以原告之主張，較可採信為真實。
㈢按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生
產力者，亦應保持其生產狀態，返還出租人。」、「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」，民法第455條及第767條第1項前段分別定有明文。承前所述，兩造租約關係既已因期滿終止而消滅，從而，原告依民法租賃物返還請求權及所有物返還請求權之法律關係，請求被告陳炳潤應將系爭房屋全部騰空遷讓返還原告，即屬有據，爰判決如主文第1項所示。次按兩造於系爭租約第六條已明文約定：「違約罰則：乙方（即被告）如違約不於租賃期滿時交還房屋或違反第四條第二款之規定者甲方（即原告）得請求乙方給付違約金16萬元整。」，查被告二人不於租賃期滿時交還房屋，顯已違約，審諸系爭房屋之租金額為每月81,000元，然被告自100年12月31日系爭租約期滿終止日迄今，不僅違約不交還房屋，猶繼續使用系爭房屋營業獲利，卻又未給付任何租金，其違約程度非輕等一切情況，認原告依系爭租約第六條之約定，憑以請求被告二人應連帶給付原告違約金16萬元，應屬適當，爰判決如主文第2項所示。又依前揭「切結書」第一項之約定，原告本得請求被告陳炳潤給付原告3月份之補償金60,750元，加計被告陳炳潤於系爭租約終止前，尚積欠剩餘租金667元及應繳水電費6,643元未給付原告，則原告依前揭「切結書」之約定、系爭租約及無因管理之法律關係，憑以請求被告陳炳潤給付共68,060元（計算式：60750＋667＋6643＝68060），此部分亦為有理由，爰判決如主文第3項所示。末按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」、「不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。」，民法第179條及第181條亦分別定有明文。查系爭租約屆期終止後，被告未依約搬遷，顯然獲得相當於租金之利益，原告並受有無法使用系爭房屋之損害（相當於租金之損失），且二者間具直接因果關係，此觀最高法院61年度台上字第1695號及61年度台再字第174號判例要旨亦明，是原告依不當得利請求權，請求被告陳炳潤應自101年4月10日起至遷讓返還第一項之房屋予原告之日止，按月給付原告81,000元整，即為有理由，爰判決如主文第4項所示。
四、本件原告 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行，經核無不合，爰酌定相當之擔保金准許之。
五、本件訴訟費用額確定為11,890元，由敗訴之被告負擔。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。中華民國101年7月16日
民事第四庭法官呂明坤正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年7月16日
書記官楊月雲