裁判字號：臺灣高等法院臺中分院101年上易字第359號民事判決
裁判日期：民國101年10月12日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高等法院臺中分院民事判決101年度上易字第359號上訴人 陳炳潤
胡婷 如被上訴人傑米斯股份有限公司法定代理人 陳昭雅 訴訟代理人 陳益軒 律師複代理人 陳志隆 律師
李柏松 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國一０一年七月十六日臺灣臺中地方法院第一審判決（一０一年度訴字第一一一二號），提起上訴，本院於一０一年十月九日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人連帶給付新臺幣十六萬元本息及命上訴人陳炳潤給付超過自民國一０一年四月十四日起算不當得利部分與各該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
原判決關於命上訴人陳炳潤遷讓房屋部分，履行期間為一年。
第一、二審訴訟費用由上訴人陳炳潤負擔五分之四，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人主張：㈠座落臺中市○○區○○段三六０建號，即門牌號碼臺中市
○○區○○路四０之三之三號房屋（下稱系爭房屋），共為五層樓，係伊於民國一００年四月間，向原所有權人陳昭政及 黃春妹 買受，於同年五月十七日移轉登記為伊所有。伊買受系爭房屋後，仍續將系爭房屋之一、二樓部分（下稱系爭建物）出租與原承租人即上訴人陳炳潤，並由陳炳潤之配偶即上訴人 胡婷如 為連帶保證人。兩造另於同年六月二十六日補簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），上訴人依原來承租使用之目的，開設「紅鬍子臭臭鍋」店，租期自一００年四月一日起至同年十二月三十一日止，每月租金八萬一千元。
㈡上訴人於系爭租約屆期終止時，尚積欠相當於租金之損失
及水電費，合計二十一萬七千五百五十二元，為此曾多次協調，遂於一０一年三月二十九日，由胡婷如隱名代理陳炳潤簽訂切結書，約定陳炳潤因使用系爭建物作營業，於一０一年四月十日前，給伊因持續營業無搬離且雙方無簽定新契約之三月份補償金六萬零七百五十元，並承諾如無法於一０一年四月十日前，與伊簽定新租約，隔日須立即停止營業，並於同年月十三日前無條件搬離，且給付伊至一０一年四月十日補償金二萬零二百五十元等情。因陳炳潤一再表示會就系爭建物與伊簽訂新租約，伊方同意陳炳潤最遲應至一０一年四月十日前簽定新租約，否則，即應依系爭租約終止後之法律關係，返還系爭建物。嗣雖經伊一再發函要求陳炳潤搬遷，惟均置之不理，復未與伊簽訂新租約，且仍持續使用系爭建物，顯然違反系爭租約及切結書之約定，其占有使用系爭建物，即屬無權占有，受有相當於租金之不當得利，致伊受有損害，且依系爭租約第六條違約罰則約定，上訴人應連帶給付違約金十六萬元。又依上揭切結書第一項約定， 伊得 請求陳炳潤給付三月份之補償金六萬零七百五十元，而陳炳潤於系爭租約終止前，尚積欠剩餘租金六百六十七元及應繳水電費六千六百四十三元，該部分伊得依系爭租約及無因管理之法律關係請求。從而伊得請求陳炳潤給付共六萬八千零六十元。
㈢系爭租約期滿終止後，雙方雖有簽立切結書，但該切結書
之性質係因租約終止後，陳炳潤仍繼續使用租賃物而應給予之補償金，並非租金，雙方亦未成立新租約，且陳炳潤承諾於一０一年四月十日前簽訂新租約，否則須於同年月十三日前無條件搬離，足證雙方並無不定期租賃關係。另伊否認陳炳潤有依約給付租金，亦否認雙方有約定以押租金扣抵一０一年一、二月之租金，且陳炳潤主張抵銷為無理由等情。爰依民法第四百五十五條、第七百六十七條第一項前段、第一百七十九條、第一百八十一條之規定及無因管理暨系爭租約之法律關係，求為判命：①陳炳潤應將系爭建物全部騰空遷讓返還予伊。②上訴人應連帶給付伊十六萬元，及加計自一０一年五月四日起算法定遲延利息。③陳炳潤應給付伊六萬八千零六十元，及加計自一０一年五月四日起算法定遲延利息。④陳炳潤應自一０一年四月十日起至遷讓返還系爭建物予伊之日止，按月給付伊八萬一千元，並願供擔保請准為假執行宣告之判決。
二、上訴人則以：㈠兩造係成立不定期租賃關係，陳炳潤均有依約給付租金，
而一０一年一、二月租金，則約定由原先之押租金十六萬元轉為租金扣抵，伊並未違約。縱須遷讓返還系爭建物，至少亦應給予半年或一年之期間。
㈡被上訴人並未依系爭租約提供系爭建物全部供使用，該未
交付部分約占系爭租約七分之一，依此比例核算，被上訴人每月溢收一萬一千五百七十一元，八個月總計為九萬二千五百六十八元，即屬不當得利，陳炳潤得主張抵銷。
㈢自一００年九月以後，被上訴人每期向伊溢收水費一千五
百元，四期計六千元，應予抵銷。又被上訴人於一００年九月至同年十二月間，無故斷水三次，每次造成二萬元之營業損失，此部分應予抵銷等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，兩造於本院各聲明如下：
㈠上訴人方面：
①原判決廢棄。
②上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
③第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
㈡被上訴人方面：
①上訴駁回。
②第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、兩造不爭執之事實：㈠系爭房屋屬被上訴人所有，被上訴人將系爭建物出租與陳
炳潤，並由胡婷如為系爭租約之連帶保證人，兩造並於一００年六月二十六日簽訂系爭租約。上訴人依原來承租使用之目的，開設「紅鬍子臭臭鍋」店，租期自一００年四月一日起至同年十二月三十一日止，租金為每個月八萬一千元。
㈡上訴人於系爭租約屆期終止時，尚積欠被上訴人相當於租
金之損失及水電費，合計二十一萬七千五百五十二元，遂於一０一年三月二十九日，由胡婷如隱名代理陳炳潤簽訂切結書，約定①陳炳潤因使用被上訴人系爭建物作為紅鬍子火鍋店營業，經協商後陳炳潤承諾於一０一年四月十日前，給予被上訴人因持續營業無搬離且雙方無簽定新契約的三月份補償金六萬零七百五十元。②陳炳潤承諾如無法於一０一年四月十日前與被上訴人簽定新租約，隔日須立即停止營業，並於一０一年四月十三日前無條件搬離系爭建物，並給付被上訴人至一０一年四月十日補償金二萬零二百五十元。搬離之日須與被上訴人完成點交並負責繳清至搬離日陳炳潤使用之水電費用。如無搬離，陳炳潤同意被上訴人逕自對房屋停水停電。陳炳潤支付被上訴人之水費，以實際使用度數為準，與其他樓層分開。
㈢陳炳潤迄未與被上訴人簽訂新租約，且仍持續使用系爭建物。
五、得心證之理由：㈠按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出
租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第四百五十一條固定有明文。又因使用租賃物而支付之對價，即為租金，其約定之名稱如何，原非所問。最高法院四十六年臺上字第五一九號判例要旨足參。經查系爭租約於一００年十二月三十一日屆期後，陳炳潤仍占有使用系爭建物，經由多次協調，遂於一０一年三月二十九日，由胡婷如隱名代理陳炳潤簽訂如上所述內容之切結書，參酌切結書僅就陳炳潤於一０一年三、四月間，使用系爭建物之對價，有為約定，然就同年一、二月間使用系爭建物之對價，則隻字未提等節，顯然一０一年一、二月間，使用系爭建物之租金，應已支付，當可認定。是陳炳潤以一０一年一、二月租金，係約定由押租金十六萬元轉為租金扣抵乙節，尚非無因，應可採信。又該切結書既約定陳炳潤應給付使用系爭建物之對價，且定有期限，揆諸上揭說明，自不因渠等使用補償金之名稱，而改變定期租賃之法律關係，不待贅論。上訴人辯稱兩造間係屬不定期限租賃關係，及被上訴人以簽立切結書，尚不足認定係成立新租約置辯，均無足取。
㈡次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對
於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第四百五十五條、第七百六十七條第一項前段分別著有明文。陳炳潤與被上訴人間租約關係，既因期滿終止而消滅，復未訂立新租約，陳炳潤繼續占用系爭建物，即屬無權占有。從而被上訴人依上揭法律關係，請求陳炳潤應將系爭建物騰空遷讓返還予被上訴人，即屬有據，應予准許。
㈢再依前揭切結書第一項約定，被上訴人本得請求陳炳潤給
付一０一年三月份之補償金六萬零七百五十元，加計陳炳潤於系爭租約終止前，尚積欠剩餘租金六百六十七元及應繳水電費六千六百四十三元，則被上訴人依前揭切結書之約定、系爭租約及無因管理之法律關係，憑以請求陳炳潤給付共六萬八千零六十元，為有理由，應予准許。
㈣復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。民法第一百七十九條及第一百八十一條規定甚明。查系爭租約屆期終止後，陳炳潤未依約搬遷，顯然獲得相當於租金之利益，被上訴人並受有無法使用系爭建物即相當於租金之損失，且二者間具相當因果關係，是被上訴人依不當得利請求權，請求陳炳潤於租約屆期後，猶繼續占用系爭建物相當於租金之不當得利，洵屬有據。又依該切結書約定，陳炳潤係承諾如無法於一０一年四月十日前，與被上訴人簽定新租約，即須於同年月十三日前無條件搬離系爭建物，顯然陳炳潤應自同年月十四日起，始無權占有使用系爭建物，而獲有相當於租金之不當得利，要可認定。又依系爭租約，每月租金即為八萬一千元，從而被上訴人請求陳炳潤自一０一年四月十四起，至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付被上訴人八萬一千元，尚屬有據，應予准許。至逾前揭範圍之請求，尚無理由，自難准許。
㈤又兩造於系爭租約第六條固約定違約罰則十六萬元，然系
爭租約業於一００年十二月三十一日屆期終止，惟陳炳潤仍占有使用系爭建物，經由多次協調，遂於一０一年三月二十九日，由胡婷如隱名代理陳炳潤簽訂上述內容之切結書，復為兩造所不加爭執，本院參酌前揭切結書內容，已就租賃之標的物、對價、期限，記載明確，且系爭租約已屆期終止，又為被上訴人所不爭執，應認該切結書乃系爭租約終止後，陳炳潤與被上訴人間另行議定之另一租約，而該切結書既無違約金之約定，且胡婷如亦未擔任連帶保證人，則被上訴人本於屆期終止之系爭租約，訴請上訴人連帶給付違約金十六萬元，尚有未洽，應予駁回。
㈥至陳炳潤於本院審理時，固以被上訴人並未依系爭租約提
供系爭建物全部供其使用，依此比例核算，被上訴人每月溢收一萬一千五百七十一元，八個月總計為九萬二千五百六十八元之不當得利，伊得主張抵銷云云。然查陳炳潤租用系爭建物，已歷相當時日，但未見陳炳潤就被上訴人不完全給付之情事，於系爭租約存續中加以爭執，顯與常情有違，自難憑信。陳炳潤另以一００年九月以後，被上訴人溢收水費計六千元，及被上訴人於同年九月至同年十二月間，無故斷水三次，每次造成伊二萬元之營業損失，均應予抵銷等語為辯，然迄本院言詞辯論終結前，陳炳潤並未舉證以實其說，其空言抗辯，並為抵銷之主張，均無足採。
㈦綜上所述，被上訴人本於上開法律關係，請求陳炳潤應遷
讓返還系爭建物，並給付被上訴人六萬八千零六十元，及自一０一年五月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自一０一年四月十四起，至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付被上訴人八萬一千元部分，為有理由，應予准許。至逾此所為請求，為無理由，應予駁回。又前開應准許部分，被上訴人聲請供擔保為假執行之宣告，核無不合，自應酌定相當之擔保金額併予宣告。至於被上訴人敗訴部分，其假執行之聲請，失所附麗，併予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決該部分不當，聲明廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決該部分予以廢棄，改判如主文第二項所示。至於前揭應准許部分，原審為被上訴人勝訴之判決，並為假執行之宣告，經核並無違誤，上訴意旨就此部分，仍執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。查陳炳潤租用系爭建物，係供經營「紅鬍子臭臭鍋」店使用，且依切結書內容載明，其與被上訴人間本有協議簽立新租約之意，欲令其短期間自系爭建物遷出，損失不小，況遷讓房屋本非立時可就，其性質非長期間不能履行，爰審酌雙方之情狀，定一年之履行期間，以利陳炳潤另行覓屋搬遷，用資兼顧。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，與判決結果不生影響，爰不一一論述。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由。依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條、第四百六十三條、第三百九十六條，判決如主文。
中華民國101年10月12日
民事第五庭審判長法官李寶堂
法官鄭金龍法官王重吉以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官呂淑芬中華民國101年10月12日