裁判字號：臺灣臺南地方法院91年訴字第529號民事判決
裁判日期：民國91年06月12日
裁判案由：履行買賣契約
臺灣臺南地方法院民事判決九十一年度訴字第五二九號
原告丙○○
送被告甲○○○
乙○○右當事人間請求履行買賣契約事件，本院判決如左：
主文被告甲○○○應將坐落台南縣○○鄉○○段○○○○號、七一七地號土地上如附表所示之建物交付原告；並應給付原告自民國九十一年三月二十七日起至交付前開建物之日止，按年以新台幣壹拾貳萬伍仟零捌拾叁元計算之損害金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告甲○○○負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣叁拾萬元為被告甲○○○供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、被告經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、本件原告起訴主張：緣台南縣○○鄉○○段○○○○號、七一七地號、七二一地號等土地及其上建物即門牌號碼台南縣○○鄉○○村○○路○段○號（原台南縣柳營鄉士林村柳營一０二之七號）、三號（原台南縣柳營鄉士林村柳營一０二之六號）之四層樓房建物，原係被告 李江秀琴 所有，然因其積欠訴外人台灣土地銀行債務，經台灣土地銀行聲請本院拍賣前開不動產後，由原告於民國（下同）九十年十二月六日拍定取得，而本院已於九十年十二月十三日發給原告該不動產之權利移轉證書，且原告亦於九十一年一月八日辦妥該不動產之所有權移轉登記。然前開建物除第一層部份現由訴外人台灣大哥大股份有限公司承租使用外，被告李江秀琴迄今尚未將其餘部份即該建物之第二層、第三層、第四層及騎樓部份交付予原告，該部份房屋仍由被告李江秀琴及其配偶即被告 李磁山 共同使用中。而原告標得上開建物及土地之總價金為新台幣（下同）九百二十四萬三千元，其中建物部份之價金合計為四百一十三萬元，本件被告占有系爭建物部分佔全部建物之四分之三，按房屋總價金四百一十三萬元之四分之三計算，被告占有之系爭建物部份之房屋價值為三百零九萬七千五百元（4,130,000×3/4=3,097,500），被告李江秀琴應遷讓交付房屋而不交付，依給付遲延之債務不履行法律關係，對原告應負賠償責任，而被告乙○○無權占用系爭房屋，依無權占有及侵權行為或不當得利之法律關係，也應負賠償責任，參酌土地法第九十四條之規定，以三百零九萬七千五百元建物價額之年息百分之八計算，請求被告二人應按年共同賠償原告損害金二十四萬七千八百元（3,097,500×8/100=247,800），爰依買賣契約、不動產所有權、侵權行為或不當得利之法律關係提起訴訟等語。並聲明：（一）被告等應將門牌號碼台南縣○○鄉○○村○○路○段○號（原柳營鄉士林村柳營一０二之七號）及三號（原柳營鄉士林村柳營一０二之六號）建物中如附表所示部份遷讓交付原告，並應自九十一年三月一日起至遷讓交付房屋之日止按年給付原告二十四萬七千八百元。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
三、經查，台南縣○○鄉○○段○○○○號、七一七地號、七二一地號等土地及其上建物即門牌號碼台南縣○○鄉○○村○○路○段○號（原台南縣柳營鄉士林村柳營一０二之七號、坐落在七二一地號上）、三號（原台南縣柳營鄉士林村柳營一０二之六號、坐落在七一七地號上）之四層樓房建物，本為被告李江秀琴所有，然因被告甲○○○積欠訴外人台灣土地銀行債務，經台灣土地銀行聲請本院准予拍賣前開不動產後，由原告於九十年十二月六日以九百二十四萬三千元拍定取得，本院遂於九十年十二月十三日發不動產權利移轉證書予原告，原告亦於九十一年一月八日辦妥該不動產之所有權移轉登記；然前開建物中，除第一層部份另由訴外人台灣大哥大股份有限公司承租使用外，被告李江秀琴迄今尚未將該建物之其餘部份即建物中之第二層、第三層、第四層及騎樓部份之交付予原告，該部份之房屋現仍由被告李江秀琴及其配偶即被告李磁山共同使用中等情，業據原告提出前開不動產權利移轉證書、土地及建物登記謄本為證，復經本院依職權調取本院八十九年度執字第一七五三九號執行卷宗審閱無訛，而被告復未到場爭執，依民事訴訟法第二百八十條第一項前段、第三項前段之規定，堪認原告前開之主張為真實。
四、按物之出賣人負交付其物於買受人並使其取得該物所有權之義務，民法第三百四十八條第一項定有明文。而強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即以債務人為出賣人，拍定人或承受人為買受人。查本件原告因拍賣而取得前開不動產，被告甲○○○既為該不動產之出賣人，自應負交付該不動產於買受人即原告之義務；而被告甲○○○既尚交付如附表所示之系爭建物予原告，則原告依據買賣契約之法律關係，訴請被告甲○○○交付如附表所示之不動產，於法自屬有據，應予准許。另原告以被告乙○○之戶籍係設在台南縣新營市○○里○○路○○號，與被告甲○○○之戶籍地（台南縣○○鄉○○村○○路○段○號）不同，認被告乙○○並非被告甲○○○之占有輔助人，而係兩人共同占有系爭建物，一併請求被告乙○○應遷出並返還如附表所示之系爭建物云云，然按占有輔助人，或稱主人之占有機關，係指受僱人、學徒或基於其他類似之關係，受主人之指示，為主人而對於物為占有之人而言（最高法院五十八年度台上字第一０二０號判例參照），查被告乙○○係既係被告甲○○○之配偶，其基於共同生活關係，隨同被告甲○○○居住在被告甲○○○之戶籍地即系爭建物內，自應屬被告甲○○○之占有輔助人，依民法第九百四十二條規定，僅被告甲○○○為占有人，是原告依據所有權之法律關係，一併請求被告乙○○遷讓交還系爭房屋，顯非正當，應予駁回。
五、又按不動產之拍賣因拍定而成立買賣契約，原則仍適用民法關於買賣之規定，而不動產買賣契約成立後，其收益權屬於何方，依民法第三百七十三條規定，應以標的物已否交付為斷，與何時取得所有權無關，是所有權雖已移轉，而標的物未交付者，買受人尚無收益權（最高法院八十五年度台上字第三五０號判決參照）。依前所述，如附表所示之系爭建物，出賣人即被告甲○○○既尚未交付予原告，則被告甲○○○對該建物之使用收益權自尚未喪失，而被告乙○○又係被告甲○○○之占有輔助人，是被告二人繼續占有使用如附表所示之系爭建物，自屬有權占有，難謂為無法律上原因而受利益，亦未侵害原告所有權，故原告依據不當得利或侵權行為之法律關係請求被告乙○○賠償其未能使用系爭建物之損害，於法尚屬無據，應予駁回。
六、復按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害。民法第二百二十九條第一項、第二項、第二百三十一條第一項分別定有明文。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。土地法第九十七條第一項亦定有明文。所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第二十五條規定，土地價額依法定地價；建築物價額則依該管市縣地政機關估定之價額而言；而所謂法定地價，依土地法第一百四十八條規定，則係指土地所有權人依該法規定所申報之地價而言。而土地法第九十七條第一項關於房屋及基地計收租金之規定，於損害賠償事件，亦可據為計算損害額之標準（最高法院八十年度台上字第一九九六判決、八十七年度台上字第二九九六號判決參照）。經查：
（一）本件被告甲○○○所負交付如附表所示之系爭不動產之義務，係為不定期債務，自應於經原告催告而未為給付，自催告時起負遲延責任。查原告並未提出其於本件起訴前曾催告被告甲○○○給付如附表所示之建物，依前揭規定，被告甲○○○應自起訴狀繕本送達即九十一年三月二十七日起負遲延責任，是原告主張被告甲○○○應自九十一年三月一日起負遲延責任，無所憑據，不足採信。
（二）系爭土地之申報地價為每平方公尺四千一百六十元，而其上坐落之該建物之評定價額分別為七十三萬一千二百元（一號）、四十四萬九千一百元（三號），此有土地登記簿謄本二件、台南縣鹽水地政事務所九十一年四月十七日所價字第０九一０００二四四三號函、台南縣稅捐稽徵處九十一年四月二十五日縣稅財字第０九一００二五九七九號函附建物稅籍資料等在卷可稽。揆諸前開說明，該等建物之每年之租金應不超過十六萬六千七百七十七元【｛〔（4160*77.55）+731200〕+〔(4160*39.63）+449100〕｝*10％=166776.9】，然被告甲○○○僅占有該等建物之四分之三，是原告因被告遲延交付該建物，致原告受有之損害應為每年十二萬五千零八十三元（000000*0.75=125083）。
（三）綜上，被告甲○○○既自九十一年三月二十七日起應負給付遲延之責任，被告甲○○○繼續占有使用如附表所示之建物，原告即因不能使用系爭建物而受有損害，是原告主張其受有相當於租金之損害，依給付遲延之法律關係，請求被告給付相當於租金之損害金，於法尚屬有據，故原告請求被告甲○○○自九十一年三月二十七日起，按年給付相當於租金之損害金十二萬五千零八十三元部分，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
七、綜上所論，原告既為系爭建物之所有權人，其主張依據買賣契約之法律關係請求被告甲○○○交付如附表所示之建物，並依據給付遲延之法律關係請求被告甲○○○給付自九十一年三月二十七日起至交還前開建物止，按年給付十二萬五千零八十三元部分，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，均為無理由，應予駁回。又原告 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部份，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；其餘假執行之聲請，因該部份訴之駁回而失所依據，應予駁回。
八、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書、第三百九十條第二項，判決如主文。
中華民國九十一年六月十二日
臺灣臺南地方法院民事第二庭~B法官洪碧雀右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中華民國九十一年六月十二日~B法院書記官顏惠華