裁判字號：最高法院86年台上字第1882號民事判決
裁判日期：民國86年06月13日
裁判案由：拆屋還地
最高法院民事判決八十六年度台上字第一八八二號
上訴人乙○○○法定代理人 周天素 上訴人甲○○被上訴人丙○○
丁○○ 鄭桑林 鄭登山 鄭森 榮鄭森一右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十五年十一月十一日台灣高等法院台南分院第二審更審判決（八十五年度重上更㈡字第一一號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院台南分院。
理由本件被上訴人主張：坐落台南縣新營市○○段第二八五之六號土地（下稱系爭土地）為伊共有，於民國八十年十月一日將其中二百五十六坪租與上訴人乙○○○，作為經營戲院之用，租期二年。詎上訴人乙○○○違約將部分土地作為經營ＫＴＶ使用，且於八十二年九月三十日租期屆滿後拒不返還。又上訴人甲○○無權占用伊共有門牌號碼台南縣新營市○○街○○號房屋（下稱系爭房屋），經營童裝生意。伊自得本於租賃物返還請求權及所有物返還請求權，請求上訴人乙○○○拆屋還地，及請求上訴人甲○○遷讓房屋等情。求為命上訴人乙○○○將系爭土地如第一審判決附圖㈠所示Ａ、Ｂ部分地上物拆除，將土地返還於伊；及命上訴人甲○○自如第一審判決附圖㈡所示Ｃ部分房屋遷出之判決。
上訴人乙○○○則以：伊自三十六、七年間即向被上訴人租用系爭土地蓋建戲院，其後陸續換約，伊因信賴被上訴人於租期屆滿均同意續約，乃於七十九年四月及七月間花費新台幣（下同）七百九十四萬元鉅款整修及裝潢戲院。詎被上訴人拒不續約，亦不依市價購買地上物，逕行請求拆屋還地，顯違誠信原則等語；上訴人甲○○則以：被上訴人將系爭土地租與乙○○○蓋建戲院時，曾提供系爭房屋充作戲院員工宿舍之用，嗣因無員工住宿，始由伊經營童裝，惟後來戲院租金二十萬元另加四萬元，即為使用系爭房屋之租金，伊非無權占有等語。資為抗辯。
原審將第一審所為上訴人敗訴之判決予以維持，駁回上訴人之上訴，無非以：被上訴人主張之事實，業據其提出土地登記簿謄本、地籍圖、土地租用合約書及台南縣房屋稅籍證明書為證。且被上訴人係依據其於八十年十月一日與上訴人乙○○○所訂立之土地租用合約提起本件訴訟，並非依據四十九年及五十二年所訂之租約提起，而該八十年所訂租約，並無關於上訴人乙○○○於租用期滿有意續租時，應與被上訴人協調，協調不成，被上訴人應價購系爭土地上建物之記載，此有該土地租用合約書影本一紙為證，上訴人乙○○○所舉證人黃 李錦燕 亦證述，四十九年及五十二年以前所訂租約皆訂有該關於協調或價購條款等語，足徵自五十五年以後即無此協調或價購之記載，應可認定，且上訴人乙○○○亦未能就五十五年以後仍有該約定，舉證證明之；參酌乙○○○房舍係於三十六、七年間向被上訴人租用系爭土地蓋建而成，據前開證人即該戲院股東之一之 黃李錦燕 證稱：「當初屋頂是鉛鐵皮屋，四周是三合板，椅子是長條椅， 林罔市 （即上訴人乙○○○前負責人）自己花很多心血改造成現在建築，壞了就修理，應該還可以用」等語，及至五十五年所訂租約即未再有關於協調或價購之記載等各情以觀，足見上訴人乙○○○於三十六、七年間租地興建戲院，當時建築甚為簡陋（迄原審受命法官於八十四年六月十日勘驗現場時，屋頂仍屬覆蓋鐵皮、鋼筋樑柱，有勘驗筆錄足憑），使用至五十五年已近二十年之久，如協調續租不成，被上訴人又不予價購，認對上訴人乙○○○影響不大，故自五十五年起訂立租約，即未有此關於協調或價購之記載。況除本件租用合約書外，被上訴人提出之七十一年十月一日至七十四年九月三十日、七十七年十月一日至七十九年九月三十日之租用合約書，亦無「雙方協議不成立者，請台南縣新營鎮公所評定委員會評定土地及乙方（指上訴人）建築物時價買賣」之記載，是被上訴人主張自五十五年以後無該特約條款之約定，應可憑信。證人 柳俊耀 雖證稱：上訴人乙○○○周天素有向被上訴人說要繼續做等語，惟其證言為被上訴人所否認，且該證人服務於上訴人乙○○○，證言難免偏頗，自不足採。另上訴人乙○○○辯稱，其於七十九年間曾花費七百餘萬元鉅資裝修，且戲院經台南縣警察局消防安全檢查結果符合規定，並提出檢查查記卡一份、收據二張、估價單二張為證，並據證人 陳忠生 到庭證稱確有裝修情事等語。惟查，陳忠生所開之收據，僅二百零八萬元用於乙○○○，其餘五百八十六萬元係用於ＫＴＶ部分，有收據可按；再者其承攬如是大裝修之工程，均未開立統一發票交上訴人乙○○○收執，亦有可疑。且此裝修工程，係在七十九年間，此乃係八十年十月一日租約訂立前所裝修，上訴人乙○○○如預期須長期經營始能收回成本，則於事後之八十年十月一日與被上訴人訂立租約時，自應考慮租賃期間，以較長期為有利。況雙方之原意，苟有以建物之存在，為永續經營之合意承租，「改造」、「整修」、「裝潢」應非包括在內，否則土地所有人豈不永無收回土地之日，應非雙方於三十六、七年間第一次訂立土地租用合約之原意。至消防安全檢查符合規定，僅足證明消防設備符合規定，並不足以證明三十六、七間所建之戲院，如未「改造」、「整修」、「裝潢」，至今仍能符合規定。是上訴人乙○○○此部分之抗辯，尚不足採。至上訴人甲○○辯稱，乙○○○於八十年所訂租約，租金為二十萬元，惟實際加付四萬元，共二十四萬元，該四萬元即係系爭房屋之租金。然查，被上訴人固不否認曾收受二十四萬元之租金，惟否認係系爭房屋之租金，主張：因租約有隨著地價稅增加而調整之約定，故該部分係租金調整之結果等語。查，依土地租用合約書第三條約定：「租金暫定一年二十萬元為基準，但是地價（稅）開徵時若比前年提高者，照其提高比率調整提高租金。」，且上訴人乙○○○繳付租金二十四萬元之支票，均由乙○○○法定代理人周天素開立並交付，為上訴人所不爭執，是被上訴人前開主張，並非無據。且若被上訴人與上訴人乙○○○訂立租約，同時亦與上訴人甲○○就系爭房屋達成租賃之協議，則何不於租約上批明，顯見上訴人所述，尚非無疑。況上訴人甲○○於第一審勘驗時，僅陳稱當初租用系爭土地蓋戲院時，附帶將系爭房屋借與戲院使用；另上訴人乙○○○法定代理人周天素於第一審八十二年十一月二十三日之準備書狀，亦陳明相同之事實，並稱該屋原供戲院員工居住使用，嗣因員工不再使用，上訴人甲○○徵得合夥人同意而占用等情。再者，系爭土地於八十年訂約前之七十九年，公告現值為每平方公尺一萬五千四百八十一元，八十一年已提高為每平方公尺二萬九千九百九十二元，此有被上訴人提出之地價證明書為憑，調整之增加率為百分之九四。而依土地稅法第十五條第一項規定，地價稅按每一土地所有人在每一直轄市或縣（市）轄區內地價總額計徵之。職是，土地公告現值增加，其地價稅亦隨之增加。系爭土地之公告現值既有增加，其租金按照提高比率調整，由一年二十萬元提高為二十四萬元，自無不合。且上訴人向被上訴人提存之租金，均係周天素所為，有提存書可稽，足證上訴人甲○○辯稱，系爭房屋係其每年以四萬元向被上訴人承租乙節，並非事實，不足採信。又系爭房屋縱如上訴人甲○○原先所稱，係因戲院承租土地而附帶借與戲院使用，惟系爭土地租約已於八十二年九月三十日屆滿，則解釋上系爭房屋借貸之使用目的亦已完畢，應隨同系爭土地返還。使用借貸關係既已消滅，被上訴人本於所有權之作用，請求上訴人甲○○將系爭房屋遷讓，於法有據。從而，被上訴人對上訴人為如其聲明之請求，洵屬正當，應予准許等詞。為其判斷之基礎。
查，依卷附上訴人乙○○○與被上訴人於七十一年十月一日所簽訂之土地租用合約書第五條第二項已載明：「乙方（即上訴人乙○○○）租約屆滿時有意繼續租用者，要期限屆滿前與甲方（即被上訴人）重新協議，無者認為放棄租約」（置一審外放證物袋內），與四十九年二月一日及五十二年一月三十日彼等簽訂之土地租用合約第六條或第五條第二項所謂「期限屆滿前有意繼續租用，要一個月前與被上訴人協議之內容」大致相同，原審認定自五十五年以後即無此協議之記載等情，即與卷內資料不符，自屬可議。又證人陳忠生到場證稱：一般民間都是開估價單、收據，故未用統一發票等語（見原審更㈡卷六四頁反面），原審未詳加勾稽，說明其何以不足採之理由，遽以陳忠生未開立統一發票而否定其證詞，亦欠允洽。次按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（本院十九年上字第四五三號判例參照）。觀之上訴人乙○○○與被上訴人簽訂之四十九年二月一日、五十二年一月三十日及七十一年十月一日之土地租用合約書，其前後長達二十年之租賃期間，均有租期屆滿前，若欲續租應予協議等約定，且上訴人乙○○○若在七十九年間確曾雇請陳忠生就系爭土地上之建物加以裝修而花費七百餘萬元，則其與被上訴人於八十年十月一日所簽訂土地租用合約書，固未有租期屆滿前，若欲續租應予協議等文字記載，惟上訴人乙○○○與被上訴人間之真意，是否已有所改變，抑僅為漏載，彼等真意是否仍係延續舊合約之精神；上訴人乙○○○於租期屆滿，是否已不得與被上訴人協議定之，尚有再事研求之餘地。原審未詳加調查審認，探求彼等之真意如何，即為不利於上訴人乙○○○之判斷，殊有未當。復依上開八十年十月一日所簽訂之土地租用合約第三條約定：「租金暫定一年二十萬元為基準，但地價（稅）開徵時若比前年提高者，照其提高比率調整提高租金」，原審據以認定系爭土地公告現值於八十一年確比七十九年間提高百分之九四，因認租金四萬元係因地價稅增加而調整之金額。惟查，上開約定，係須地價稅提高，始得依其提高比例調整租金，並非謂公告現值提高，租金即應調整。且地價稅係依法定程序辦理規定地價或重新規定地價，經核列歸戶冊之地價總額課稅（土地稅法第十五條第二項），即以公告地價為其基準，由土地所有人依其申報地價，若於公告期間未申報地價者，則以公告地價百分之八十為申報地價作為課稅依據，而非以公告現值為準（平均地權條例第十五條、十六條、四十六條參照）。原審未遑詳加調查系爭土地地價稅有如何之提高，即謂該四萬元已因公告現值提高，即為租金之提高金額云云，於法亦有未合。則該四萬元是否為上訴人甲○○使用系爭房屋之代價，自應發回詳查。
上訴論旨指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十六年六月十三日
最高法院民事第三庭
審判長法官范秉閣
法官朱錦娟法官朱建男法官許澍林法官王錦村右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十六年六月三十日