臺灣花蓮地方法院民事簡易判決 107年度花簡字第276號
原 告 林月娥
訴訟代理人 翁慶昌
被 告 賴來星
上列當事人間請求給付使用補償金事件，本院於民國107年7月26
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國105年3月30日於本院104年度司
執字第8645號強制執行事件（下稱系爭強制執行事件）中投
標標得花蓮縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）
之所有權，並已完成土地所有權移轉過戶登記。依本院105
年度花簡字第169號（按：該事件案號後改分為本院106年度
訴字第322號）民事判決結果所示，被告使用之系爭土地上
如花蓮縣花蓮地政事務所106年2月10日106年花測字第00000
0號複丈成果圖即附圖1所示A、B、C部分面積及如附圖2所示
之道路（袋地通行權道路，被告應申請未申請之袋地通行權
，面積97.3平方公尺）共254平方公尺（下稱系爭占用部分
），兩造就被告使用系爭占用部分存有實質租賃關係，被告
從未給付任何租金，又被告給付於使用期間之租金，按土地
地價公告現值每平方公尺6,100元計算，依土地法第97條第1
項規定之百分之十即為每月每平方公尺為51元，以此計算請
求被告給付使用期間即105年4月1日起至107年1月31日止之
租金等語，並聲明：被告應給付原告使用系爭占用部分自
105年4月1日起至107年1月31日止，按月給付原告每月每平
方公尺51元，及自起訴狀繕本送達翌日起至給付之日止，按
年息5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭土地及其上建物即門牌號碼為花蓮縣○○鄉
○○路○段○○○號房屋及其增建物（即附圖1所示A、B部分上
之建物，下稱系爭A房屋）為訴外人 李兆田 所有，嗣訴外人
劉心慈 於92年9月8日向李兆田購買系爭土地及系爭A房屋，
後因系爭土地遭查封無法過戶，李兆田乃於97年10月間先將
系爭A房屋之稅籍過戶予劉心慈指定之其子 劉名峰 ，故系爭A
房屋即由劉名峰取得事實上處分權，此亦經另案即本院106
年度訴字第322號判決認定在案，故原告起訴請求給付占用
土地租金，即屬違誤，況且，附圖2所示道路位置示意圖所
示通行道路之人並非僅有被告1人，尚有其他人，足見原告
以被告起訴實有當事人錯誤之處。退步言之，縱原告請求有
理由，但兩造就被告使用系爭土地部分之租金並未達成任何
協議，計算本件被告使用土地之租金應已申報地價年息5%計
算較為合理，計算後被告應給付原告之租金至多僅524元等
語，並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠經查，系爭土地原為李兆田所有，原告於系爭強制執行事件
中拍得該地，而成為系爭土地所有權人乙節，有原告提出之
系爭土地第一類登記謄本、土地所有權狀、地籍圖、不動產
權利移轉證書等件附卷可佐（見本院卷第11至14頁），並經
本院調取系爭強制執行卷宗核閱屬實，堪信為真實。
㈡原告主張與被告就系爭土地上如附圖1所示A、B、C部分成立
實質上租賃關係，請求被告給付租金等節，應無理由：
1.原告與被告就系爭A房屋占用系爭土地部分即附圖1所示A、B
部分，應無成立任何租賃關係：
⑴經查，系爭土地上如附圖1所示A、B部分為系爭A房屋坐落占
用之基地等節，此經本院於另案即本院106年度訴字第322號
拆屋還地事件（下稱另案）至現場履勘確認屬實，且有勘驗
筆錄、勘驗照片及囑託花蓮縣花蓮地政事務所繪製之複丈成
果圖即附圖1等件在卷可稽（見另案卷㈠頁第77至83頁、第
92頁），應可信為真。又被告陳稱系爭A房屋係其由劉心慈
向李兆田購買，並指定登記予劉名峰，由劉名峰取得事實上
處分權等情，有被告於另案提出之稅籍證明書、買賣契約書
等件為證（見另案卷㈠頁第38至39頁），且經另案本院審理
時依職權函詢花蓮縣地方稅務局系爭A房屋歷次稅籍登記變
動情形，該局於106年5月31日以花稅財字第1060009133號函
覆：「…花蓮縣○○鄉○○村○○路○段○○○號…： 李清錦 先
生設立房屋稅籍，68年5月李兆田先生繼承取得持分全部，
97年10月劉名峰買賣取得持分全部，迄今未再變更。…」等
語（見另案卷㈠第114頁），再觀諸本院97年執字第18440號
李兆田之債權人對其聲請強制執行事件中之系爭A房屋照片
（見本院97年執字第18440號卷第102頁），可見系爭A房屋
於該時即已存在，足認被告所稱系爭A房屋原均為李兆田所
有，嗣由劉名峰自李兆田處取得事實上處分權等情，應為事
實。從而，如附圖1所示A、B部分上之系爭A房屋之事實上處
分權人應為劉名峰。
⑵按土地及其土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房
屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之
人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與
土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民
法第425條之1定有明文。次按，民法第425條之1規定雖以「
所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移
轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實
上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立
法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所
有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意
（最高法院99年度台上字第1723號民事判決、102年度台上
字第2310號民事裁定意旨參照）。再按「未辦保存登記建物
雖因無法辦理所有權移轉登記，僅得以事實上處分權為讓與
，然受讓人所取得之事實上處分權，與所有權人之權能，實
屬無異。故民法第425條之1第1項規定…解釋上應包括違章
建築之受讓人為坐落土地之所有人，嗣僅將違章建築或僅將
土地出賣讓與他人之情形。…上訴人拍定取得系爭第1169地
號土地前，被上訴人已取得系爭鐵皮屋之事實上處分權。…
執行法院並未將系爭鐵皮屋與系爭第1169地號土地併付拍賣
，系爭執行事件拍賣結果，系爭第1169地號土地所有權由上
訴人拍定取得所有權，系爭鐵皮屋之事實上處分權仍屬被上
訴人，則依民法第425條之1第1項規定，被上訴人就系爭鐵
皮屋所占用系爭第1169地號土地面積232平方公尺之土地，
推定在該鐵皮屋得使用期限內，有租賃關係存在，非屬無權
占有，亦無不當得利可言」（最高法院102年度台上字第580
號民事判決意旨參照），據此，僅有事實上處分權之地上物
，其土地經拍賣取得者，亦有民法第425條之1規定之適用。
⑶查坐落系爭土地上之系爭A房屋事實上處分權人原為李兆田
，而系爭土地亦原為李兆田所有，業如前述。則在原告於
105年間拍得系爭土地前，及劉名峰於97年間取得系爭房屋
事實上處分權前，李兆田既為系爭土地之所有權人，亦為系
爭A房屋之事實上處分權人，依上開說明，應屬「土地及房
屋同屬一人」之情形，且經本院另案至現場履勘結果，系爭
A房屋現仍完好可供使用，具相當之經濟價值，有勘驗筆錄
及照片為證（見另案卷㈠第77至87頁），故李兆田雖將系爭
A房屋之事實上處分權移轉予劉名峰，而系爭土地則因拍賣
而由原告取得所有權，惟依民法第425條之1規定，應認定系
爭A房屋占用系爭土地部分，推定在系爭A房屋得使用期限內
，有法定租賃關係，又此法定租賃關係應存在於原告與劉名
峰間，並非存在於原告與被告間，另原告並未提出其他其與
被告間就附圖1所示A、B部分確有成立民法租賃關係之相關
事證，故原告主張其與被告間就附圖1所示A、B部分存有租
賃關係云云，自不足採。
2.原告與被告就系爭B房屋占用系爭土地部分即如附圖1所示C
部分，應無成立任何租賃關係：
⑴經查，如附圖1所示C部分為花蓮縣○○鄉○○路○段○○○號房
屋（下稱系爭B房屋）占用系爭土地之部分，其位於系爭土
地最南側之邊緣位置，該占用部分為系爭B房屋牆壁及圍籬
，與系爭土地其餘部分之間尚有一溝渠阻隔，此經本院於另
案至現場履勘確認屬實，且有上開勘驗筆錄、勘驗照片及附
圖1等件在卷可稽，亦可信為真。又被告於本院另案現場勘
驗時已自承系爭B房屋為其與訴外人 賴來騰 、 賴信霖 共同使
用，有另案勘驗筆錄為證（見另案卷㈠第77頁反面），而經
本院另案函詢花蓮縣地方稅務局171號房屋稅籍異動情形，
經花蓮縣地方稅務局以106年5月31日花稅財字第1060009133
號函檢附稅籍證明書並回覆：「（二）花蓮縣○○鄉○○村
○段○○○號（稅籍編號：00000000000）： 邱松妹 54年設立房
屋稅籍，復由賴來星先生取得持分全部，迄今未再變更。（
三）花蓮縣○○鄉○○村○段○○○號（稅籍編號：0000000000
0）：賴來騰先生64年設立房屋稅籍，迄今未曾變更。（四
）花蓮縣○○鄉○○村○段○○○號（稅籍編號：0000000000）
： 賴意松 先生64年設立房屋稅籍，105年5月賴來星、賴信霖
繼承取得持分各1/2，迄今未再變更」等內容（見另案卷㈠
第114至118頁）。至於何以同一房屋會有3個稅籍，查被告
於另案陳稱：伊並不知曉，但系爭B房屋為伊與賴來騰、賴
信霖使用等語（見另案卷㈠第124頁），參諸被告賴來星業
已自承該屋為其與被告賴信霖、賴來騰共同使用，且均為稅
籍登記名義人，堪認被告及賴來騰、賴信霖均為系爭B房屋
之事實上處分權人，故該三人應即有使用系爭B房屋坐落之
附圖1所示C部分之土地。
⑵再者，被告及賴來騰、賴信霖固有以使用系爭B房屋而占用
附圖1所示C部分之土地，然被告並未主張就此部分有何法律
上合法使用權源，更未主張其與原告就此部分有成立租賃法
律關係。另原告雖主張其與被告就附圖1所示C部分土地成立
租賃關係，然其並未提出任何證據以實其說，是原告此部主
張，自難認可採。
3.據上，原告與被告間就系爭土地上如附圖1所示A、B、C部分
既無成立任何租賃關係，是其請求被告給付租金等節，自屬
無理由，不應准許。
㈢原告請求被告給付附圖2所示之道路袋地通行權使用費用或
租金，應無理由：
1.按土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用時，除因
土地所有人之任意行為所生者外，土地所有人得通行周圍地
以至公路。前項情形，有通行權人應於通行必要之範圍內，
擇其周圍地損害最少之處所及方法為之；對於通行地因此所
受之損害，並應支付償金。民法第787條第1至2項定有明文
。
2.經查，原告雖主張被告應給付其如附圖2所示道路之袋地通
行權使用費用或租金等語，然其並未提出相關證據證明究竟
被告有何土地係屬袋地而須依上開規定通行上開道路，或兩
造間就上開道路已成立租賃契約，又本院依職權調取本院之
前案索引卡資料（見本院卷第77至78頁），亦查無被告有向
原告聲請確認袋地通行權之民事事件。是以，原告主張被告
應給付上開袋地通行權使用費或租金，自屬無理由，不應准
許。
四、綜上，原告依租賃法律關係，請求被告給付使用如附圖1所
示A、B、C部分土地之租金，及依租賃或袋地通行權法律關
係，請求被告給付使用附圖2所示道路部分之袋地通行權使
用費用或租金，金額及利息共計如上開原告訴之聲明所示，
均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之
聲請即失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國107年8月8日
花蓮簡易庭法官鍾志雄
上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。如委
任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年8月8日
書記官游意婷