臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
111年度南簡字第1722號
原告 林秀蘭
上一人
訴訟代理人 林滄海
被告 王國 在
上列當事人間拆屋還地等事件，經本院於民國111年12月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落臺南市○○區○○段○○○地號土地上，如附圖編號Ａ部分所示磚造平房（面積八十七點六平方公尺）、編號Ｂ部分所示鐵皮棚架（面積二十八點零三平方公尺）拆除，並將該部分之土地返還原告。
被告應自民國一百一十一年三月一日起至拆除第一項所示地上物返還第一項所示土地為止，按月給付原告新臺幣伍佰貳拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣肆拾柒萬肆仟零捌拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴時訴之聲明原為：㈠被告應將坐落於原告所有臺南市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）之地上物，如起訴狀所附原證1、原證2（補字卷第25至27頁）地籍圖說明虛線標示之房屋侵占原告土地（面積以實測為準）之地上物拆除，將土地返還原告。㈡被告應支付自民國110年11月起算至拆屋還地完成止，每月新臺幣（下同）2,000元之土地占用租金。㈢願供擔保，請准宣告假執行。嗣於111年12月7日言詞辯論程序中，變更其聲明如後述，經核與原請求之基礎事實同一，揆諸上開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠系爭土地（重測前為臺南縣○○鄉○○○段000地號土地）原本為被告之大哥即訴外人 王國清 所有，被告之大哥同時向銀行及原告之父即訴外人 林唐明 借貸金錢，後王國清無力償還債務，系爭土地遂於85年11月18日遭美商美國商業銀行假扣押及執行後續拍賣程序，林唐明為減輕損失，於88年2月23日透過拍賣程序拍得系爭土地所有權。林唐明於88年經拍賣取得土地後，發現系爭土地上有一間未辦理保存登記之土竹造單層房屋（門牌號碼為新厝12號，現已整編為竹新里12號，下稱系爭房屋）占用大部分面積，系爭房屋只有被告之父母即訴外人 王進丁 夫妻兩人獨自生活於此，據王進丁表示此原本是一整塊地，王進丁於64年興建系爭房屋並養兒育女，及至兒女長大後，土地於82年進行分割，而系爭土地即分割登記為王國清所有，緊鄰之同段251地號土地（下稱251土地）則分割登記為被告所有，系爭房屋有大部分面積位於系爭土地上，另有一部分面積則位於251土地上。林唐明曾多次與王進丁及王國清溝通，請其等買回系爭土地，然其等雖表示有意願購回卻無能為力，王進丁夫妻並向林唐明哀求因其年邁已無力工作，請求能讓其繼續居住於系爭房屋以度餘生，勿作其他處置。
㈡林唐明死亡後，原告於89年10月23日共同繼承林唐明所有之系爭土地。距離林唐明於88年拍得系爭土地4年多以後，原本未辦理保存登記之系爭房屋，被告明知系爭房屋為占據他人土地狀態，不知用何方法於92年8月7日辦理保存登記為其所有（臺南市○○區○○段000○號）。系爭房屋占用系爭土地之問題，自88年2月23日起至104年7月5日止已經過17年一直無處理，乃因原告當初念及被告父母孤苦淒涼生活於此，並哀求原告高抬貴手讓他們在此安度晚年，後因原告之友人提醒被他人占用土地若不明確表示主權，可能若干年後會被主張以時效取得所有權，並建議原告至少應簽訂書面契約以證明原告確實有不間斷主張權利，因此於104年6月30日寄出存證信函給被告，告知其無權占有系爭土地並要求其洽購土地或簽訂土地租賃契約，但被告均避不出面，於此同時王進丁已臥病在床無法行動，須聘請看護做抽痰等照護照顧，被告母親哀求原告能讓其等在此安度晚年，因此才以區區每年3,000元租金，由訴外人即被告之姊姊 王新惠 出面代為簽訂自104年7月5日至110年7月5日共6年之系爭土地租賃契約書（下稱104年間土地租約），原告是以主張所有權為目的才簽訂此租約，並非以取得每年3,000元租金為目的。
㈢104年間土地租約存續期間，王進丁夫妻已相繼死亡，至110年7月5日租賃契約到期後，原告即多次積極誠心與被告協商其無權占有系爭土地之各種解決方案，無奈均遭到被告虛與委蛇，最後被告竟電話不接、簡訊不回，相應不理，顯無誠意解決問題。經原告前往系爭土地及房屋勘查，竟發現被告又將系爭房屋以每月4,000元之租金出租給訴外人 黃耀正 ，此舉已構成不當得利及侵害原告之利益，為此原告林秀雲於110年8月12日向被告寄發台中嶺東郵局90號存證信函籲其儘速出面解決問題，被告於接獲原告寄發之存證信函後，即針對其不回應原告及其為何出租系爭房屋等問題於110年8月18日以高雄德智郵局144號存證信函向原告提出辯解。原告林秀雲再次於110年8月20日以台中嶺東郵局104號存證信函針對被告謬誤辯解向被告寄發存證信函，希冀被告拿出誠意及善意儘速處理解決。
㈣其後至110年10月期間，再經原告多次透過Line通訊軟體與被告溝通協商各種處理方案，然被告仍無誠意解決。由於被告曾提出希望能在111年農曆新年過後湊到錢來買系爭土地，原告同意但恐被告又是虛與委蛇，因此於110年10月21日再次對被告寄出台中嶺東郵局145號存證信函，正式向被告提出拆屋還地要求，為給被告充裕之處理時間，故限被告於111年2月28日前自行拆屋還地或以每坪30,000元完成價購系爭土地，倘若仍舊置之不理則原告將訴諸法律行動。惟至111年農曆新年及元宵均已過後，原告仍等不到被告欲購回系爭土地之任何主動接觸。至111年3月1日原告以LINE通訊軟體詢問被告如何處理，被告仍已讀不回或答非所問。
㈤為此，依民法第767條第1項規定及不當得利之法律關係提起本訴等語。並聲明：⒈被告應將坐落系爭土地上，如臺南市白河地政事務所（下稱白河地政所）111年10月25日所測字第1110103861號函所檢附之土地複丈成果圖（下稱附圖）編號Ａ部分所示磚造平房（面積87.6平方公尺）、編號Ｂ部分所示鐵皮棚架（面積28.03平方公尺）拆除（以下合稱系爭地上物），並將該部分之土地返還原告。⒉被告應自111年3月1日起至拆除系爭地上物返還第一項土地為止，按月給付原告2,000元。
二、被告抗辯：
系爭房屋係由被告之父王進丁於64年3月1日建築完成，當時並未辦理保存登記，系爭房屋旁之鐵皮棚架則係王進丁於90年間興建，王進丁過世前，將系爭房屋及鐵皮棚架之權利讓與被告，並要被告就系爭房屋辦理保存登記，故被告於92年8月7日就系爭房屋辦理第一次所有權登記，系爭房屋權利為被告一人所有。原告與黃耀正就系爭房屋所簽訂之租賃契約租期為110年7月10日至111年1月10日，約定租金是每個月4,000元，惟黃耀正後來僅承租系爭房屋2個月，自110年9月份起就未再承租。另被告就系爭房屋既辦理保存登記，故系爭房屋應是有權占有系爭土地，被告曾出價希望購買系爭土地，但原告所提出價錢太高故無法購買等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠重測前臺南縣○○鄉○○○段000地號土地（下稱重測前196土地）原由被告、王國清、訴外人 王國安 於62年5月4日以買賣為原因登記取得所有權（應有部分各3分之1）。重測前196土地於82年6月21日為分割登記，由王國清取得分割後重測前同段196地號土地（下稱分割後重測前196土地）、被告取得分割後重測前同段196-5地號土地、王國安取得分割後重測前同段196-6地號土地。
㈡分割後重測前196土地於85年11月18日經王國清之債權人聲請假扣押，於88年4月1日由林唐明以拍賣為原因登記取得所有權。林唐明死亡後，由原告於89年10月23日以分割繼承為原因，登記取得分割後重測前196土地（應有部分各2分之1，原因發生日期89年8月5日）。分割後重測前196土地再於89年12月22日進行重測，重測後之地號為臺南市○○區○○段000地號土地（即系爭土地）；分割後重測前竹圍後段196-5、196-6地號土地亦於同日進行重測，重測後之地號分別為臺南市○○區○○段000地號土地（即251土地）、同段253地號土地。
㈢如附圖編號Ａ部分所示磚造平房（門牌號碼原為臺南縣○○鄉○○00號，經整編後現為臺南市○○區○○里00號），係於64年3月1日由被告之父親王進丁搭建完成；編號Ｂ部分所示之鐵皮棚架，則由王進丁於90年間搭建完成，嗣王進丁於92年間將系爭地上物之事實上處分權讓與被告。被告於92年8月7日以第一次登記為原因，登記取得系爭地上物坐落251土地部分之所有權（謄本記載：本建物尚有部分占用鄰地竹新段252號未登記）（補字卷第35頁、本院卷第99至105頁）。
㈣原告林秀雲於104年6月30日寄發台中嶺東郵局130號存證信函與被告，記載倘爾方需繼續使用本土地，請儘速與我方簽訂土地租賃契約或洽購本土地。否則為確保我方權益，擬於近期開始進行本土地相關處理作業等語（補字卷第37頁）。
㈤原告於104年7月5日與被告之姊姊王新惠，就系爭土地簽訂104年間租約，約定租賃期間自104年7月5日起至110年7月5日止，承租面積130.29平方公尺，每年租金3,000元（補字卷第63至64頁）。
㈥被告於110年7月10日與黃耀正就系爭地上物簽訂租賃契約書，約定租賃期間自110年7月10日起至111年1月10日止，每月租金4,000元（補字卷第65頁）。
㈦原告林秀雲於110年8月12日寄發台中嶺東郵局90號存證信函與被告，記載臺南市○○區○○段000地號之土地遭台端無權佔有使用二十多年，與台端溝通協商並提出多項解決方案，請於文到三日內儘速主動出面協商解決問題，否則我方將採取法律行動並追溯本函到開始拆屋還地時為止的土地租金以每月2,000元計算累計等語（補字卷第39至45頁）。
㈧被告於110年8月18日寄發德智郵局144號存證信函與原告，記載我方也都有意願與您們處理，然您們要求之條件因經濟欠佳尚無法處理，希望能互相好好協議解決問題等語（補字卷第67至71頁）。
㈨原告林秀雲於110年8月20日寄發台中嶺東郵局104號存證信函與被告，記載此地為後壁鄉緊鄰新營市區之新厝區段最佳之建地，我方為表示誠意及善意，開價也以由每坪四萬元主動降至每坪三萬元，希望能儘速處理後續相關購地事宜等語（補字卷第47至58頁）。
㈩原告林秀雲於110年10月21日寄發台中嶺東郵局145號存證信函與被告，記載我方正式向貴方提出拆屋還地要求，為顧及給貴方充裕的處理時間並應貴方所言希望至明年過年前後能湊到錢來買土地，故限貴方於111年2月28日前自行拆屋還地或以每坪三萬元購買我方土地等語（補字卷第59至61頁）。
四、得心證之理由：
本件兩造爭點在於：㈠原告主張系爭地上物占用系爭土地之部分，係無權占用，原告得請求被告拆除，並將占用之土地返還原告，有無理由？㈡原告主張被告占用系爭土地，應自111年3月1日起至拆除占用系爭土地之系爭地上物為止，按月給付相當於租金之不當得利，有無理由？若然，其金額以若干為宜？經查：
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號民事判決意旨參照）。另按所謂事實上處分權，係指對未辦保存登記違章建築物之事實上處分權能。
㈡經查，原告主張其父親林唐明於88年4月1日登記取得分割後重測前196土地，林唐明死亡後，由原告於89年10月23日以分割繼承為原因，登記取得分割後重測前196地號土地（應有部分各2分之1），該土地再於89年12月22日進行重測，重測後即系爭土地；如附圖所示編號Ａ、Ｂ部分分別係王進丁於64年3月1日、90年間搭建完成，王進丁於92年間將系爭地上物之事實上處分權讓與被告，被告於92年8月7日以第一次登記為原因，登記取得系爭地上物坐落251土地部分之所有權（臺南市○○區○○段000○號建物）等情，業經原告提出系爭土地第一類謄本、台灣省台南縣土地登記簿、系爭房屋建物登記第二類謄本為證（補字卷第29至35頁），並有系爭房屋92年6月18日台南縣稅捐稽徵處總處房屋稅籍證明書（記載納稅義務人為被告）、臺南市政府財政稅務局新營分局111年5月12日南市財營字第1112605865號函檢送之系爭房屋課稅明細表（記載納稅義務人為被告）、白河地政所111年5月12日所登字第1110046471號函檢送重測前196土地異動索引、重測後分割前196、196-5、196-6、197土地人工登記簿謄本、系爭房屋所有權第一次登記案件資料及白河地政所111年7月4日所測字第1110062259號函在卷可稽（本院卷第33至37頁、第39至107頁、第139至142頁），且經本院會同白河地政所人員至現場履勘明確，及囑託該地政事務所測量，有勘驗筆錄1份、現場照片16張及白河地政所111年10月25日所測量字第1110103861號函所檢送如附圖所示之土地複丈成果圖附卷可參（本院卷第145至167頁），復為被告所不爭執，是上開事實堪信為真實。
㈢本件原告為系爭土地所有權人，而被告為系爭地上物之事實上處分權人，系爭地上物並占用如附圖所示編號Ａ、Ｂ部分等情，已如前述，原告主張被告係無權占用系爭土地，其得請求被告拆除系爭地上物返還土地等情，則為被告否認，並以上開言詞置辯。則依前開說明，被告自應就其占用系爭土地有正當權源乙節，負舉證之責。被告雖辯稱其就系爭房屋已為保存登記，故係有權占用云云，然查，被告雖於92年7月21日就系爭房屋申請為保存登記，然實際上經保存登記之部分，僅有系爭房屋坐落於被告自己所有之251土地部分，至於占用鄰地即252土地部分，則不計入保存登記建物面積，亦不在保存登記之範圍內，此有系爭房屋謄本「其他登記事項」所載「本建物尚有部分占用鄰地（竹新段252號）未登記」等語，以及系爭房屋所有權第一次登記資料可參（本院卷第99至107頁）。足認系爭房屋占用系爭土地之部分並未經保存登記，是被告上開辯稱尚難採認。此外被告並未舉證證明其就系爭土地有何占有權源，自應認系爭地上物占有系爭土地並無正當權源，則原告依民法第767條第1項規定，請求被告拆除系爭地上物，並將占用之土地返還原告，即屬有據。
㈣關於原告得請求之不當得利：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權佔有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。又按相當租金之不當得利計算標準，應參酌土地法第105條、第97條第1項規定，予以計算較為客觀公允。再按城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息10％為限，而前開規定於租用基地建築房屋之情形準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。另土地法第97條第1項規定所謂之土地價額，依同法施行細則第25條之規定，係指法定地價而言。依同法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時，於公告申報地價期間內自行申報之地價，平均地權條例第16條亦有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，占有人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號民事判決意旨參照）。上開條文固係針對城市地方房屋所訂定之標準，但其以不超過土地申報地價年息10％為上限，係限制租金之最高額，舉重以明輕，相較之下，經濟效益遠不如城市地方之非城市地方基地之租賃，其租金標準亦應參照上開計算基礎，不得超過土地申報價額年息10％。
⒉被告取得事實上處分權之系爭地上物無權占用系爭土地等情，已如前述，則被告受有占有使用系爭土地之利益，致原告受有無法使用系爭土地之損害，屬不當得利，依上說明，原告請求被告給付相當於租金之不當得利，即屬有據。而系爭土地使用分區為鄉村區，使用地類別為乙種建築用地，系爭土地北側為南78道路，該道路兩旁有數間1至3層住宅，系爭房屋西側有1間4層樓住宅興建中，四周有鴿舍及數間1至3層住宅，附近未見明顯商業活動等情，有系爭土地第一類謄本、本院111年8月11日勘驗測量筆錄及照片附卷可參（補字卷第29至31頁、本院卷第145至163頁）。本院審酌系爭土地上之坐落位置、繁榮程度、經濟用途、使用狀況等情綜合判斷，認被告占用系爭土地所受相當租金之不當得利，應以申報地價年息8％作為計算基準為適當。又系爭土地111年1月之申報地價為每平方公尺680元，有系爭土地第一類謄本可參，系爭地上物占用系爭土地之面積共計115.63平方公尺（如附圖所示，編號Ａ部分為87.6平方公尺、編號Ｂ部分為28.03平方公尺），則原告請求被告給付自111年3月1日起，至返還占用土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利524元【計算式：115.63平方公尺（系爭地上物占用系爭土地之面積）×680元（系爭土地每平方公尺申報地價）×8％÷12個月＝524元（元以下四捨五入）】，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，難認有據。至原告雖提出被告與黃耀正簽立之房屋租賃契約書（補字卷第65頁），主張被告每月應給付之不當得利金額，應係該租約所載租金4,000元之半數即2,000元云云，然查，被告辯稱黃耀正於110年7月10日起簽立該租約後，自110年9月份起已未再承租系爭房屋等語，且該租約所約定之租金，係黃耀正向被告承租系爭房屋之對價，並非承租系爭土地之對價，況關於基地租金之數額，仍應符合前揭法條之規定，是尚難逕以被告將系爭房屋出租與黃耀正之租金金額半數，認定為被告占用系爭土地應給付原告相當於租金之不當得利數額。是以原告此部分之主張，尚難採認。
五、綜上所述，被告已取得事實上處分權之系爭地上物無權占用原告所有系爭土地如附圖所示之編號Ａ、Ｂ部分，故原告依民法第767條第1項規定，請求被告應將如附圖所示編號Ａ部分之磚造平房、編號Ｂ部分之鐵皮棚架拆除，將占用之土地返還原告，並依民法第179條關於不當得利之規定，請求被告應自111年3月1日起至返還占用之系爭土地之日止，按月給付原告524元，為有理由，應予准許。逾此金額之請求，則屬無據，應予駁回。
六、本判決係就民事訴訟法第427條第1項所定訴訟適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，就原告勝訴部分，應依職權宣告假執行。併依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告得預供相當之擔保金額而免為假執行（系爭地上物占用系爭土地之面積×系爭土地於111年度之公告現值）。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均不影響本件判決結果，爰不一一論述，併此敘明。
八、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條定有明文。查本件原告對被告之請求一部為有理由，一部為無理由，惟本院審酌原告敗訴部分係駁回部分不當得利請求所致，原告請求返還土地之部分全部勝訴，故訴訟費用仍應由被告負擔為適當，爰判決如主文第4項所示。
中 華 民 國 111 年 12 月 30 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法官余玟慧
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 1 月 5 日
書記官于子寧