裁判字號：臺灣臺中地方法院91年訴字第4098號民事判決
裁判日期：民國93年08月06日
裁判案由：履行契約
臺灣臺中地方法院民事判決九十一年度訴字第四○九八號
原告己○○
庚○○共同訴訟代理人 黃嘉明 律師原告戊○○被告丁○○
丙○○乙○○甲○○共同訴訟代理人 陳怡成 律師共同複代理人 吳雪如 律師右當事人間請求履行契約事件，本院於中華民國九十三年七月二十一日言詞辯論終結，判決如左：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、聲明：
一、原告方面：丁○○、丙○○、乙○○、甲○○各應就其所有如附表所示之每筆土地之八分之一所有權移轉登記與原告全體。
二、被告方面：如主文所示。
貳、陳述：
一、原告方面：㈠坐落台中縣○○鄉○○○段八七之五、七九、四、四之一、四之十七等地號土
地，原係訴外人 林育英 與 林香蘭 之母所有，其於民國（下同）三十九、四十年間，分別以買賣、贈與為原因，將上開八七之五、七九地號土地過戶予林育英、將上開四、四之一、四之十七地號土地過戶給林香蘭，當時林育英與林香蘭二人均同意並知悉其母親決定要讓雙方各取得上開土地二分之一之應有部分。其後於八十年五月七日，林育英與林香蘭為確認雙方各有二分之一之應有部分，遂簽訂不動產基地共有契約書，約定系爭五筆土地雖以林育英或林香蘭名義分別登記，但權益應屬雙方各二分之一，且因以林育英名義登記之土地價值較以林香蘭名義登記之土地價值高，故由林育英給付林香蘭新台幣（下同）四十萬元作為差價之補貼。依共有契約書第二條載明：「前條土地雖各為甲乙雙方名義分別登記，權益應屬甲乙雙方各二分之一‧‧‧」，故林育英就以林香蘭所有名義登記之系爭四、四之一、四之十七等地號土地享有二分之一應有部分之所有權，甚為明顯。另依共有契約書第四條載明：「共有不動產為出賣、讓與等法律行為時，應由甲乙雙方決議，而其所得利益應平均分配之，其應納稅捐或其他費用由甲乙雙方平均負擔」，足證林育英就系爭土地享有二分之一所有權，此外，雙方於簽訂共有契約當時，亦曾口頭約定俟法令限制解除後再為所有權移轉登記。
㈡嗣後訴外人林育英於八十一年九月十八日死亡，以其所有名義登記之八七之五
、七九地號土地，由原告三人繼承；訴外人林香蘭死亡，以其所有名義登記之
四、四之一、四之十七地號土地，由被告四人繼承，各有四分之一之應繼分。原告三人因繼承取得對於林香蘭請求將系爭土地二分之一所有權移轉登記之權利，另因林香蘭死亡，由被告四人繼承取得即負擔將系爭土地二分之一所有權移轉登記予原告之義務，惟因被告四人拒不辦理所有權移轉登記，原告爰依共有契約書第二條、第四條約定起訴請求。
㈢對被告抗辯所為之陳述：
⒈依共有契約書第四條雖僅載明出賣、讓與之行為，惟第六條約定：「本契約
未盡事項經雙方同意得補充增加之」。本件請求履行契約，除根據八十年五月七日之共有契約書為請求外，另主張依訴外人林育英與林香蘭於八十年五月七日在林氏汽車公司，於證人辛○○面前，雙方口頭同意系爭土地在可辦理過戶時即互為二分之一所有權移轉登記之契約，該口頭約定雖在共有契約書簽訂後始約定，惟屬獨立之無名契約，並非附帶於共有契約書上。嗣於八十七年九月間，訴外人林香蘭亦申請印鑑證明予原告庚○○，要求原告庚○○去辦理二分之一所有權移轉登記，但原告庚○○因辦理母親林育英過世之事情，致拖延未去辦理，後因訴外人林香蘭也過世了，所以就沒有辦理。⒉訴外人林育英與林香蘭二人訂立共有契約書時，承認各有二分之一之權利，
即含有應將二分之一所有權移轉登記予對方之意思。但因當時法令限制，不能為所有權移轉登記，故未於契約內載明所有權移轉登記之期日，而僅載經雙方決議可出賣、讓與；若當時法令規定可移轉所有權登記，則雙方直接即辦理所有權移轉登記，何必再訂立共有契約書，而約定經雙方決議可出賣、讓與，故由共有契約書訂立之目的，即可得知雙方知悉當時不能為所有權移轉登記，俟日後可移轉登記時始辦理移轉登記，但在未辦所有權移轉登記前，經雙方決議可出賣、讓與，以免日久不能移轉所有權登記而無法處分系爭土地造成雙方損失，是被告抗辯共有契約書以不能給付為標的而無效並不足採。
⒊證人壬○○證述雙方於訂約時並沒有提到過戶之問題，惟與證人辛○○所述
並不衝突，因證人辛○○也說，雙方於訂契約書時，並沒有提到，是後來於口頭上有約定，既然雙方有口頭約定，等法令通過後再各自過戶，則有關農地不能共有、自耕能力問題，於法令解除後，應該就可以辦理過戶了，且林育英、林香蘭當時都有自耕能力，所以農地林育英、林香蘭都可以登記為所有權人。證人壬○○另供稱其有至現場目視當事人簽名，並非實在，蓋證人壬○○僅代書寫契約，並未至現場，故其所證當事人簽名現場之事實，並不足採。而證人辛○○供稱訴外人林育英、林香蘭二人有經其提出所有權移轉登記問題而達成協議，係在共有契約書簽名後，當時證人壬○○並不在場，故不論證人壬○○有無在簽名現場，亦不影響證人辛○○供述之內容。
⒋有關同時履行抗辯，其中八七之五地號部分，已經向訴外人林香蘭買得，也有辦理登記，至於七九地號土地，則尚未處理。
㈢證據：提出不動產基地共有契約書乙份、支票乙紙、戶籍謄本二份、土地登記
謄本乙份、臺灣高等法院臺中分院九十年度上易字第三二號民事判決乙份、最高法院八十九年度台上字第一一○六號民事判決乙份、臺灣高等法院臺中分院九十一年度上訴字第一五三號刑事判決乙份、臺灣高等法院臺中分院八十九年度上易字第一一七五號刑事判決乙份、存證信函乙份、八十一年七月十七日不動產買賣契約書乙份（均為影本）為證，並聲請訊問證人辛○○。
二、被告方面：㈠查原告起訴所據以請求之不動產基地共有契約書，性質上應為互易，蓋依土地
登記簿謄本所載，共有契約書第一條所標示以林育英所有名義○○○鄉○○○段八七之五、七九地號土地，是四十年間林育英依買賣原因取得土地所有權；以林香蘭所有名義○○○鄉○○段四、四之一、四之十七地號土地，是林香蘭於三十九年依贈與原因取得土地所有權，則八十年間二人訂立協議彼此交換土地所有權二分之一成為共有，並計算土地之價差，由林育英再補林香蘭價差四十萬元，其契約內容應屬互易，依民法第三百九十八條規定當事人雙方約定互相移轉金錢以外之財產權者，準用買賣之規定，合先陳明。
㈡查八十年間林育英、林香蘭合意互易之土地，均係農地，至今仍為特定農業區
之農牧用地，惟當時林育英、林香蘭均為無自耕能力之人，且是時法令上農地禁止分割或移轉為共有，則該互易之約定，本屬法律上之給付不能，亦即客觀給付不能，依民法第二百四十六條第一項前段規定應係無效。至於八十九年一月六日土地法及農業發展條例修正時，刪除該法第三十條有關承地農地以能自耕者為限及禁止移轉共有限制之條文，惟共有契約書並無約定於除去不能後為給付，且土地法及農業發展條例施行法對此修法亦無溯及適用之特別立法，則依法律不溯及既往之適用原則，共有契約書當係無效。退步言，若認共有契約書為有效，則依約原告亦負有移轉其等繼承自被繼承人林育英名下所有○○○鄉○○○段八七之五、七九地號土地（重測後○○○鄉○○段六七七、四一六地號土地）二分之一所有權予被告四人公同共有，且兩者互有對價關係，故在原告未為對待給付前，被告當可行使同時履行抗辯權，拒絕移轉所有權登記。㈢否認林育英、林香蘭在八十年五月七日在證人辛○○面前有任何口頭約定，就
無法登記之情形，可等到法令限制解除後再為登記。否則依共有契約書第六條約定，應該會加以補充增加，既然沒有補充增加，就應該沒有所謂等法令解除後再辦過戶二分之一之約定。縱認雙方於證人辛○○面前有這樣口頭約定，也不應該是一個獨立之契約，蓋共有契約書是針對三十九年、四十年登記取得土地時，約定互有二分之一持分之補充約定，如果當時雙方沒有約定在法令變更後再為移轉，則該法律行為在三十九年、四十年時是無效，不會因為八十年再做補充約定而使無效之法律行為變為有效。又共有契約書無效，除農地不能共有之問題外，另有無自耕能力之問題，不能取得農地所有權，依共有契約書第
二、四條約定內容及證人辛○○所述，林育英、林香蘭訂約之目的，是為了以後處分後可以各得二分之一之利益，並沒有考慮到自耕能力之問題，而三十九年、四十年間，林育英、林香蘭有自耕能力，並不表示八十年間訂約時有自耕能力，當時林香蘭登記之職業為家庭管理，並不是登記為自耕農，另由林育英之名片，亦可見林育英當時是經營汽車公司，也不是自耕農。
㈣對於原告所提八十一年七月十七日不動產買賣契約書之真正，被告不爭執，但
主張該不動產買賣之承買人是原告己○○，其單獨為權利人，與本件共有契約書二者之權利與權利主體不完全相同，且八十一年七月十七日不動產買賣契約雙方尚未履行，原告僅辦理繼承而已，不能履行之原因是因該契約一樣是屬於無效契約，且可歸責於林育英之事由造成無法履行。
三、證據：提出土地登記簿謄本二份、八十三年核發林香蘭之身分證乙份（均為影本）為證，並聲請訊問證人壬○○。
參、本院判斷：
一、原告戊○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、兩造不爭執事項：㈠坐落台中縣○○鄉○○○段八七之五、七九、四、四之一、四之十七等地號土
地，係訴外人林育英（原告之被繼承人）與林香蘭（被告之被繼承人）之母所有，而於三十九、四十年間，分別以買賣、贈與為原因，將上開八七之五、七九地號土地過戶予林育英、將上開四、四之一、四之十七地號土地過戶給林香蘭。
㈡林育英與林香蘭二人於八十年五月七日，簽訂不動產基地共有契約書，由證人辛○○擔任見證人，證人即代書壬○○製作該契約書。
㈢林育英已依不動產基地共有契約書之約定補償林香蘭四十萬元之土地差價。
三、兩造爭執事項：㈠除八十年五月七日所簽訂之不動產基地共有契約書外，林育英與林香蘭是否有
於八十年五月七日在林氏汽車公司內，在證人辛○○面前，雙方口頭同意系爭土地在可辦理過戶時即互為二分之一所有權移轉登記之契約，該口頭約定係在共有契約書簽訂後始約定，屬獨立之無名契約，並非附帶於共有契約書上？㈡如無該原告所主張之獨立之無名契約，系爭八十年五月七日不動產基地共有契
約是否有效？又原告得否依該契約書之約定，得否請求被告丁○○、丙○○、乙○○、甲○○各應就其所有如附表所示之每筆土地之八分之一所有權移轉登記與原告全體？
四、得心證之理由：㈠按民事訴訟法第二百七十七條規定：「當事人主張有利於己之事實者，就其事
實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。」原告主張兩造之被繼承人林育英與林香蘭，於八十年五月七日曾口頭訂立無名契約，約定於系爭土地在可辦理過戶時，即互為二分之一所有權移轉登記之契約存在云云，因為被告所否認，故依法原告自應就該無名契約存在之事實負舉證責任。經查，原告主張林育英與林香蘭彼此間曾訂有互為移轉二分之一應有部分之無名契約存在，係以證人辛○○之於本院九十三年四月二十八日之證詞：「我是從日本回來後，在庚○○的公司上班，當時是一個汽車公司，就先認識庚○○的母親林育英，至於林香蘭部分，就只是見過面而已。當時我是知道她們姊妹有在談土地的事情，我知道這件事情的時候，當時她們姊妹已講好條件，當時她們提的條件就是，要賣的時候，要二個人同意，也不可以拿土地去借錢，土地的話，差價有補四十萬元。當時我有問她們，如果沒有賣的時候，怎麼處理，她們就有提到說，以後就各登記二分之一。當時她們也知道農地不能共有，我當時也知道農地不能共有這樣的法令，也有向她們提過，她們表示說等法令改成可以登記的時候，再去登記。相關的契約是她們去找代書寫好後，再拿到汽車公司給我作見證的，並不是我與代書一同在場並簽名的。至於她們去找代書寫契約，為何沒有寫上等法令通過後，再各自移轉登記二分之一的約定，我就不知道了，但我看契約內容的時候，我有向她們提起這個事情，她們表示說，沒有寫沒有關係，反正如果要賣，就是二人都要同意，且錢一人一半，所以就沒有加上這段約定，也認為應該不會有問題。」等語為其論據。然觀諸證人辛○○所述，可知林育英、林香蘭與證人於八十年五月七日之會面時，林育英與林香蘭就系爭土地如何處理，已談妥契約內容，達成一定之協議，並請代書（即證人壬○○）立下書面契約書，後才請辛○○以見證人之身分簽名在契約書上。故辛○○所言，充其量僅足證明林育英與林香蘭二人就該不動產基地共有契約書，確實有於簽定契約當日，委請辛○○充當見證人，以證明該不共產基地共有契約書之真實性而已，尚難據以認定林育英與林香蘭二人，於八十年五月七日尚另外定有就系爭土地互為二分之一所有權移轉登記之無名契約存在，故原告此項主張，尚無足取。
㈡本件兩造之被繼承人林育英與林香蘭二人間，並不存在就系爭土地互為二分之
一所有權移轉登記之無名契約乙節，業如前述，則本件應予審酌者，係原告主張依系爭不動產基地共有契約書之約定，請求被告等人移轉系爭土地所有權之應有部分，是否有理由？此涉及系爭不動產基地共有契約書所約定內容為何（即系爭契約之定性）之問題，茲說明如下：
⒈按民法第九十八條規定：「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥
於所用之辭句。」又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文自業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院十七年上字第一一一八號判例意旨參照）。
⒉經查系爭不動產基地共有契約書第二條約定：「前條土地（按即台中縣○○
鄉○○○段八七之五、七九、四、四之一、四之十七地號等五筆土地））雖各為甲乙雙方（按甲方為林育英、乙方為林香蘭）名義分別登記，但權益應屬甲乙雙方各貳分之壹，任何一方未經對方承諾不得將該共有不動產所有權為之移轉或與他人設定他項權利或變更等行為。」則觀諸該條文義所載，可知林育英與林香蘭二人係約定系爭土地之「權益」應屬其雙方各二分之一，並非約定系爭土地之所有權雙方應互為移轉二分之一給對方，故該條之約定，應解為林育英與林香蘭二人就其二人所分別取得之土地，約定各享二分之一之權利義務，此觀諸該契約書第四條「共有不動產為出賣、讓與等法律行為時應由甲乙雙方決議，而其所得利益應平均分配之，共應納稅捐或其他費用由甲乙雙方平均負擔。」亦可證之。蓋雙方如有互為移轉所有權二分之一之真意，因系爭土地係農地，依當時有效之法律，將如被告前揭所辯會導致系爭契約於法律上因屬客觀給付不能而自始無效。然簽訂一無效之共有契約，顯非締約當事人即林育英與林香蘭二人之本意，故就系爭共有契約之性質為何，解讀上，自不應如被告所稱係「互易」契約之性質，亦不可如原告所稱係「移轉所有權二分之一」之契約，而應如契約文字所載，雙方係約定就系爭土地之利益（如買賣價金）平均分配、義務（如稅捐）平均負擔而已，斯時，系爭不動產基地共有契約，依法自無因違反法令而無效之問題，則兩造間之權利義務關係，自亦應依該不動產基地共有契約書所約定之內容決定之。
⒊綜上所述，系爭不動產基地共有契約所約定者，僅係兩造之被繼承人林育英
與林香蘭，就系爭土地之利益平均分配、義務平均負擔而已，尚無互為移轉所有權二分之一之內涵，故本件原告依該不動產基地共有契約第二條之約定，起訴請求被告等人移轉系爭土地之所有權二分之一給原告，顯已逾越契約約定之範圍，其請求自屬無據，應予駁回。
㈢從而，原告基於契約關係，起訴被告丁○○、丙○○、乙○○、甲○○各應就
其所有如附表所示之每筆土地之八分之一所有權移轉登記與原告全體，均屬無據，應予駁回。
肆、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十三年八月六日
臺灣臺中地方法院民事第三庭~B法官李悌愷右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中華民國九十三年八月六日~B法院書記官