臺灣新竹地方法院民事簡易判決 109年度竹東簡字第29號
原 告 周温蘭芳
訴訟代理人 吳聖欽 律師
被 告 莊國艷
訴訟代理人 張秀菊 律師
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國109年5月7日辯論
終結，判決如下：
主文
被告應自門牌號碼新竹縣○○鎮○○路○段○○○號房屋遷出，
並將房屋交還原告。
被告應自民國一○六年九月四日起至交還前開房屋之日止，按月
給付原告新臺幣壹萬伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣肆拾貳萬柒仟
陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或
減縮應受判決事項聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條
第1項第3款定有明文。
二、原告以門牌號碼新竹縣○○鎮○○路○段○○○號房屋（下稱
系爭房屋）為其所有，惟系爭房屋現為被告無權占有使用。
為此，請求被告遷讓返還系爭房屋及賠償相當於租金損害，
而起訴聲明：（一）被告應自系爭房屋遷出，並將房屋交還
原告。（二）被告應自民國109年1月1日起至交還前開房
屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）39,207元。嗣於言
詞辯論程序中就相當於租金損害追加請求自106年9月4日
起至遷讓系爭房屋日止，而追加聲明為：被告應自106年9
月4日起至交還前開房屋之日止，按月給付原告39,207元，
有起訴狀、民事準備（三）狀在卷可憑，經核與前開規定相
符，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
（一）系爭房屋原為原告配偶即訴外人 周廣正 所有，於106年9
月4日以夫妻贈與原因移轉登記為原告所有。被告無正當
合法權源占用系爭房屋，原告於108年10月9日以竹北嘉
豐郵局第332號存證信函，催告被告於108年12月31日前
遷讓返還系爭房屋，惟被告對此置之不理，迄今均仍未遷
離。
（二）原告原與配偶周廣正、次子 周家平 共同居住於系爭房屋，
嗣因周家平遊手好閒不事生產，為向原告及周廣正兩老索
討金錢花用而對原告及周廣正實施家庭暴力，原告及周廣
正因而遷離系爭房屋。不料，原告事後發現系爭房屋竟遭
被告占用，原告口頭催告被告遷離，被告竟以訴外人周家
平向其借款，以借款抵充租用系爭房屋之租金為由拒不搬
遷。惟訴外人周家平非系爭房屋所有權人，訴外人周廣正
亦未同意訴外人周家平出租系爭房屋。爰依民法第767條
規定，請求被告遷讓返還系爭房屋。
（三）又被告無權占有系爭房屋，致原告受有相當租金之損害，
被告應負損害賠償之責任。查系爭房屋係位○○○鎮○○
路鬧區之店鋪，附近生活機能健全、交通便利，被告使用
系爭房屋作為經營商號使用，不受土地法第97條規定之限
制。查系爭房屋坐落之土地108年度之公告土地現值均為
每平方公尺60,000元，系爭房屋106年房屋課稅現值為42
7,000元，依所在位置繁榮程度、利用情形，認以系爭房
屋房屋稅核課現值及坐落土地公告現值年息9%計算相當於
租金之不當得利，較為適當。則依上開標準計算，原告每
月得對於被被告請求之不當得利數額為39,207元。
（六）並於本院聲明：⒈被告應自系爭房屋遷出，並將房屋交還
原告。⒉被告應自106年9月4日起至交還前開房屋之日
止，按月給付原告39,207元。
二、被告則以：
（一）被告自103年11月16日向訴外人即原告之子周家平承租系
爭房屋，周家平當時向被告陳稱該房子是其父親所有，但
因其父親年事已高不便出面管理，遂委由周家平代為出租
予被告。被告與訴外人周家平先後簽訂2份租約，第1份
租賃期間自103年11月16日至105年12月31日止，第2份
租賃期間自106年1月1日至108年1月1日止。於租賃
期間之107年3月5日，周家平稱伊有資金需求，遂向被
告調借現金225,000元，雙方約定一個月後還款，倘若周
家平無法如期還款時，則同意以該借款扣抵被告應繳之租
金，並同意全部借款可扣抵租期至109年6月30日止，此
有周家平確認收款之親筆簽名及蓋章可稽。則被告係依租
賃法律關係占有使用系爭房屋，並非無權占有。
（二）被告認為原告雖不曾親自出面處理系爭房屋租約事宜，但
原告及其家人皆知悉系爭房屋已出租被告多年，甚至被告
在105年間將全戶戶籍人口均遷至系爭房屋，原告及其家
人卻從未表示異議，可見原告在106年取得房屋所有權人
之時，應知悉被告承租系爭房屋並遷入戶籍之事。又此時
被告向訴外人周家平承租該房屋已將近三年並已續簽第二
份租約，然未見周廣正或原告等人出面主張被告係無權占
有或要求遷出戶籍。況房屋承租人依現行戶籍登記法令規
定，可依法持相關證明文件遷入戶籍，房東不得拒絕，故
被告並非違法擅自遷入戶籍。另原告之長子 周家賢 曾以通
訊軟體LINE與被告連絡，詢問被告租約何時到期？其母親
想要賣房子，問被告有無意願購買？周家賢亦曾稱：「我
跟我媽商量後，我們決定讓您承租延至109年7月31日，
…每月2萬元租賃給您…。」，益證原告及其子周家賢均
知悉系爭房屋出租予被告多年，且原告亦同意被告延長租
約至109年7月31日止。準此，原告既知悉被告與周家平
之租約並允諾被告延長租約，原告自應繼受被告與周家平
間之原租賃契約，被告主張依房屋所有權讓與不破租賃之
原則，被告與周家平之租約對原告仍繼續存在，被告自非
無權占有。
（三）經查系爭房屋坐落土地之申報地價為每平方公尺20,160元
，而系爭房屋位於○○鎮○○○○區街道已沒落，人潮稀
少並不熱鬧，被告攜同三名未成年子女居住於該處，並在
一樓經營南北雜貨之小買賣以賺取生活費，且該房屋已是
60年的老舊房屋，被告主張應以申報地價年息不超過百分
之8計算其相當於不當得利之租金，每月租金應僅13,602
元，始為適當。
（四）綜上所述，本件被告基於租賃契約關係占有使用系爭房屋
，應不構成無權占有，原告明知被告與其子周家平簽約承
租該房屋，卻因與其子家庭失和，反指被告係無權占有人
，實令人感到遺憾！又被告給付之租金（即借款）可扣抵
租期至109年6月30日止，另被告已繳付3萬元押金，到
期後倘原告同意退還該押金予被告，或無須退還，以再延
長2個月租期之方式扣抵，被告同意屆時即自行搬遷，無
庸原告起訴請求等語。並於本院聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
三、系爭房屋原為原告配偶即訴外人周廣正所有，於106年9月
4日以夫妻贈與原因移轉登記為原告所有，訴外人周家平於
103年11月16日將系爭房屋出租予被告，租期自103年11月
16日至105年12月31日止。租期屆至後，前開二人就系爭房
屋續訂租約，租期自106年1月1日至108年1月1日止之
事實，有建物登記謄本、房屋租賃契約書在卷可稽。是本件
本院所應審究者為：（一）被告占用系爭房屋是否有合法使
用權源？（二）原告是否得向被告請求相當於租金之不當得
利？經查：
（一）關於被告占用系爭房屋是否有合法使用權源部分：
⒈原告否認訴外人周廣正有委託、授權訴外人周家平將系爭
房屋出租管理之事實，則被告自應就前開事實負證明之責
。
⒉訴外人周家平於103年11月16日將系爭房屋出租予被告時
，固於簽訂之租賃契約書尾頁記載「周廣正授權周家平管
理出租使用」等語。然查：
依證人周家賢於本院證述：100年以前伊父母周廣正、原
告與周家平同住在新竹縣○○鎮○○路○○○號，這段期間
周家平不務正業、也沒有工作，就常常恐嚇伊父母，伊父
母受不了就跑到光明一路房屋來躲避周家平。系爭房屋即
由周家平居住。106年間伊父母因為身體不好，伊父親要
將長春路房屋移轉伊母親名下，代辦的地政有通知說房屋
有不是伊的人戶籍遷入，伊去戶政了解，戶政人員有給伊
看說是依照租賃合約，但詳細的內容伊沒有看。伊發現這
件事沒有問伊父母，也沒有告知他們。伊父親107年6月
離開，伊母親表示長春路房屋要準備處理賣掉，想說要償
還貸款，這時候伊才和原告說長春路房屋被周家平拿去租
給別人等語（見本院卷第136-137頁），可知訴外人周家
平原與訴外人周廣正、原告同住系爭房屋，嗣因訴外人周
家平於同住期間對訴外人周廣正不時恐嚇家暴行為，導致
訴外人周廣正及原告避居他處，可知當時訴外人周家平與
其父母關係緊張、不睦，訴外人周廣正焉有可能授權、委
託訴外人周家平管理出租使用系爭房屋。而租賃契約書尾
頁記載「周廣正授權周家平管理出租使用」縱為周家平所
書寫，亦難認定訴外人周廣正有委託、授權之事實。
⒊又依被告提出證人周家賢與被告LINE對話（見本院卷第73
-81頁）所示，證人周家平為出售系爭房屋而詢問被告所
簽訂租期至何時，並詢問被告是否有購買意願等情，可知
當時證人周家賢雖知悉訴外人周家平有將系爭房屋出租予
被告，但對於二人間租賃條件則全不知悉。至證人周家賢
雖提及願讓被告承租延至109年7月31日、租金則為20,0
00元，此乃欲與被告另行訂立契約，惟此條件最終未獲被
告同意，此兩造間為另訂契約所為之磋商，尚難以此認定
對於訴外人周家平與被告間租賃契約已獲得原告承認、同
意。被告主張原告既知悉被告與周家平之租約並允諾被告
延長租約，原告自應繼受被告與周家平間之原租賃契約，
被告主張依房屋所有權讓與不破租賃之原則，被告與周家
平之租約對原告仍繼續存在，被告自非無權占有，尚屬無
據。
⒋從而，被告對於占用系爭房屋是否有合法使用權源既無法
證明，原告主張被告無權占有系爭房屋，依民法第767條
規定，請求被告應自系爭房屋遷出，並將房屋交還原告，
即屬有據。
（二）關於原告是否得向被告請求相當於租金之不當得利部分：
又無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人土地房
屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最
高法院61年台上字第1695號著有判例意旨可資參照。查被
告無權占用系爭房屋自屬無法律上之原因而受有相當於租
金之不當利益，並致原告受有損害。參以被告前向訴外人
周家平承租系爭房屋每月租金為15,000元，本院認以前開
金額為原告所受之損害，應屬適當。則原告依不當得利之
法律關係，請求自取得系爭房屋所有權之日即106年9月
4日起至被告遷讓系爭房屋日止，按月給付相當於租金之
不當得利15,000元，即屬有據。逾此部分請求，不應准許
。
四、綜上所述，原告依所有人物上請求權、不當得利法律關係請
求被告如主文第1、2項所示，為有理由，應予准許。逾此
部分請求，為無理由，應予駁回。本件原告勝訴部分係適用
簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第
1項第3款規定，依職權宣告假執行。另被告就原告勝訴部
分陳明願供擔保請准宣告免為假執行，經核無不合，爰酌定
相當之擔保金額，予以准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
核於結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴
訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款、第392
條第2項，判決如主文。
中華民國109年5月22日
竹東簡易庭法官邱玉汝
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年5月25日
書記官陳筱筑