臺灣高雄地方法院民事判決 102年度鳳簡字第925號
原 告 林張銀花
訴訟代理人 王仁聰 律師
蔡桓文 律師
被 告 吳秀英
訴訟代理人 李治國
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國103年5月16日辯
論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼高雄市○○區○○街○○○○○號房屋即如附
圖所示A、B、C、D、A1、B1、D1部分之房屋遷讓交付予原告
。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國88年7月30日將其所有門牌號碼高雄
市○○區○○街○○○○○號未保存登記房屋(下稱系爭房屋
)出售予原告，兩造約定被告得以新臺幣(下同)50萬元，
於88年8月29日前買回。詎被告未向原告買回，又占有系爭
房屋迄今，爰依買賣契約之法律關係提起本件訴訟。並聲明
：被告應將系爭房屋即如附圖所示A、B、C、D、A1、B1
、D1部分之房屋遷讓交付予原告。
二、被告則以：被告於88年時向原告之配偶即訴外人 林德良 借款
50萬元，並將身分證交付影印，被告之印章也放置原告、林
德良處。被告借款時雖有簽署附條件買回契約書(下稱系爭
買回契約書)，但其上之印文及系爭房屋買賣所有權移轉契
約書(系爭系爭買賣契約書)上之印文均係林德良或原告盜
蓋，被告並無出售系爭房屋之意願。且系爭房屋面積僅係如
附圖所示A1部分中之一部分，其他部分係門牌號碼高雄市○
○區○○街○○○號、185號房屋(下稱183號、185號房屋
)之一部等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項
㈠兩造於88年7月29日就系爭房屋簽署系爭買回契約書，約定
被告應於88年8月29日前買回，被告迄今尚未行使買回權。
系爭買回契約書上簽名為被告親簽。
㈡如附圖所示A、B、C、D、A1、B1、D1合併為一獨立空間
，未與其他建物相通，並共用同一出入口。
四、兩造爭執事項
㈠兩造就系爭房屋有無成立買賣契約?
㈡承上如是，系爭房屋範圍為何？
五、得心證之理由
㈠兩造就系爭房屋有無成立買賣契約?
⒈按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，又
私人之印章，由自己使用為常態，被人盜用為變態，主張變
態事實之當事人，自應就此印章被盜用之事實負舉證之責任
（最高法院86年度台上字第717號判決要旨參照）。
⒉原告主張之前揭事實業據其提出系爭買賣契約書、系爭買回
契約書、系爭房屋稅籍證明書在卷為證(見本院卷第7、8
、152頁)。被告對於系爭買賣契約書上印文、系爭買回契
約書上簽名及印文真正不爭執，抗辯上開印文係遭盜蓋(見
本院卷第114、154頁)。經查：
⑴被告既與原告簽立系爭買回契約書，可見被告已先將系爭房
屋出售予原告，兩造始有簽立系爭買回契約書之可能。被告
就系爭買賣契約書及系爭買回契約書之印文均係遭原告或林
德良盜蓋之辯詞，未提出具體事證以實其說，依上引說明，
難認上開印文係遭盜蓋。
⑵系爭房屋係未保存登記建物，無法向地政機關辦理建物所有
權移轉登記，衡情，未保存登記建物之買賣多以變更房屋稅
納稅義務人或其他方式作為欲移轉處分權之證明。而系爭房
屋納稅義務人於88年11月由被告變更為原告至今，變更時需
檢附契稅申報書、公定格式契約書、身分證明文件影本、房
屋稅籍證明及出賣人印鑑證明等文件，有103年4月21日高
雄市東區稅捐稽徵處鳳山分處回函在卷可稽(見本院卷第15
6頁)。上開所需之文件資料，如非被告提供，原告難以取
得，且一般金錢消費借貸關係至多提供身分證明文件核對借
款人身分，無須提供房屋稅籍證明及印鑑證明。被告雖抗辯
未曾申請過印鑑證明云云(見本院卷第166頁)，然查被告
確於88年6月9日已為申請，有103年5月2日高雄市鳳山
區第一戶政事務所回函在卷可考(見本院卷第160頁)，而
辦理印鑑證明必須本人或本人出具相關證明委託代理人辦理
，是被告就辦理印鑑證明乙節，應係知情，足徵系爭房屋稅
籍變更時，被告確有提供上開文件資料以資辦理。
⑶至被告抗辯僅向林德良借款50萬元，沒有要出售系爭房屋云
云。然若借款人與貸與人不具有相當程度之信任關係，貸與
人要求借款人提供一定價值之擔保品，實屬常情。本件兩造
就系爭房屋定有買回之約定，且買回價額與被告借款金額相
同，縱使被告本意非單純出售系爭房屋予原告，而係在借款
，惟此係被告出售系爭房屋之動機，被告已交付諸多文件資
料供原告辦理系爭房屋房屋稅籍之移轉登記，足認被告亦有
如逾期未能清償即行使買回權，則將系爭房屋出售原告，並
以積欠林德良之債務與原告應給付之買賣價金相抵，用以清
償債務之意思。故被告辯稱只是單純借貸關係，不知道為何
變成買賣系爭房屋云云，不足採信。
⒊次按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所
有權之義務，民法第348條定有明文。基上，被告未能證明
系爭買賣契約書及系爭買回契約書之印文係盜蓋，又自承系
爭買回契約書上之簽名係其親簽。且被告提供原告非金錢消
費借貸關係之必要之文件供原告辦理系爭房屋稅籍登記，即
使被告係因借款始出售系爭房屋予原告，然此為被告同意買
賣系爭房屋之個人動機，堪認兩造間於88年間就系爭房屋已
成立買賣契約。又兩造就被告迄今尚未行使買回權乙節不爭
執，揆諸上引規定，原告請求被告交付買賣標的物即系爭房
屋，為有理由。
㈡承上如是，系爭房屋範圍為何？
⒈按基於物權標的物須具獨立性之原則，一棟建築物被區分之
特定部分，須具備構造上及使用上之獨立性，始得為建築物
區分所有權之客體；基於所有權標的物獨立性之原則，其專
有部分須具有構造上及使用上之獨立性，並以所有權客體之
型態表現於外部所謂構造上之獨立性尤應具有與建築物其他
部分或外界明確隔離之構造物存在，始足當之(最高法院87
年度台上字第1356號裁判、99年度台上字第1150裁判意旨參
照)。準此，凡具構造上及使用上獨立性之建物，即得獨立
為一物權標的。次按構造上及使用上已具獨立性而依附於原
建築之增建建物（如可獨立出入之頂樓加蓋房屋），或未依
附於原建築而興建之獨立建物，則均非附屬建物，原建築所
有權範圍並不擴張及於該等建物(最高法院100年度台上字
第4號裁判意旨參照)。故原建築外另興建之獨立建物，則
不在原建築所有權範圍之內。
⒉原告主張系爭房屋範圍係如附圖所示A、B、C、D、A1、
B1、D1部分等語，被告則抗辯系爭房屋僅係如附圖所示A1部
分中之一部分云云(見本院卷第167頁)。經查，系爭房屋
係未保存登記建物，如附圖所示A、B、C、D、A1、B1、
D1合併為一獨立空間，未與其他建物相通，並以牆壁為界測
量繪製，有複丈成果圖之說明可考(見本院卷第108頁)，
相互間係屬互通無隔絕，與其他建物亦有明確隔離。反觀被
告指稱之範圍與其他部分並無明顯隔絕之獨立空間，難認屬
於獨立之物權標的。依前揭說明，如附圖所示A、B、C、
D、A1、B1、D1部分在構造上及使用上均屬一體，屬於獨立
之建物。
⒊被告又辯稱除如附圖所示A1中一部分為系爭房屋外，其餘如
附圖所示A、B、C、D、A1、B1、D1係分屬183號、185
號房屋云云，並提出183號房屋登記謄本、被告之配偶即訴
外人 李昭貴 於73年5月15日申請之測量成果圖及地籍圖謄本
供參(見本院卷第100至103頁)。觀諸上開183號房屋測
量成果圖顯示183號房屋形狀為向左突出之L型，與附圖所
示之183號房屋實際使用部分呈長條型不同。李昭貴75年6
月2日申請系爭房屋之門牌號碼，申請時183號房屋為長條
狀，向左突出之部分則劃為系爭房屋範疇，有102年12月12
日高雄市鳳山區第一戶政事務所回函及附件之申請書、房屋
位置關係略圖、門牌證明書在卷為憑(見本院卷第84至87頁
)。如附圖所示A、B、C、D固位於已保存登記建物範圍
內，有複丈成果圖之說明可考(見本院卷第108頁)，然依
前開裁判意旨及說明，建物所有權範圍係以具有使用上及構
造上具有獨立性之範圍而定，是183號房屋所有權範圍應僅
止扣除附圖所示A、B、C、D後，其他另具有獨立性之建
物部分。至183號房屋實際建物面積雖與登記謄本不符，然
此與一般購屋時係以實際面積計算，如較登記面積短少，購
屋者亦不因此取得短少部分之建物所有權，並得請求出賣人
退還該部分價金及申請重新測量更正建物面積之情類同，係
屬地政機關行政管理事項變更之問題，而非以登記之面積決
定建物之實際範圍，則被告辯稱183、185號房屋建物謄本
登記之面積即非屬系爭房屋云云，不足採信。
⒋如附圖所示A、B、C、D、A1、B1、D1部分部分並未與
183號、185號房屋相連通，另有其出入口，為獨立建物，
業如前述。又被告自承附圖所示A、B、C、D、A1、B1、
D1共用之出入口即系爭房屋(即門牌號碼181-1房屋)之出
入口等語(見本院卷第167頁)，是外觀上如附圖所示A、
B、C、D、A1、B1、D1之獨立建物係使用門牌號碼181-1
號。再者，系爭買賣契約書所載系爭房屋之面積，與系爭房
屋稅籍登記之面積均為90.7平方公尺，如附圖所示A、B、
C、D、A1、B1、D1部分，未含高雄市○○區○○○段
○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號部分之A1面積，已達88平方
公尺，如再加計上開土地A1部分面積，已與兩造買賣之系爭
房屋之90.7平方公尺面積相近。
⒌綜上，得作為物權客體之獨立建物應由是否具有構造上及使
用上獨立性判斷之，非單以登記面積及位置為論斷。如附圖
所示A、B、C、D、A1、B1、D1之房屋為獨立建物，非屬
183號、185號房屋範圍，且如附圖所示A、B、C、D、
A1、B1、D1面積及位置均與系爭房屋大致相合，則原告主張
如附圖所示A、B、C、D、A1、B1、D1部分建物即係系爭
房屋之事實，堪予認定。
六、從而，原告依買賣契約之法律關係，請求被告將系爭房屋即
如附圖所示A、B、C、D、A1、B1、D1部分之房屋遷讓
交付予原告，為有理由，應予准許。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決
如主文。
中華民國103年6月6日
鳳山簡易庭法官楊詠惠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國103年6月6日
書記官李燕枝