臺灣新北地方法院91年度訴字第1438號民事判決

裁判字號：臺灣新北地方法院91年訴字第1438號民事判決

裁判日期：民國92年03月06日

裁判案由：塗銷土地所有權移轉登記

臺灣板橋地方法院民事判決九十一年度訴字第一四三八號
原告甲○○○訴訟代理人 梁裕勝 律師複代理人 洪志文 律師
送達代收人被告 廖添朋 訴訟代理人 林大華 律師
張仁興 律師複代理人乙○○右當事人間請求塗銷土地所有權移轉登記事件，本院判決如左：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決被告應將其與原告間就座落台北縣樹林市○○段七七五、七七六、七八○、七八二地號土地所有權應有部分各二分之一，經台北縣樹林地政事務所於八十九年十二月十三日所為所有權移轉登記予以塗銷。
二、陳述：
（一）座落台北縣樹林市○○段七七五、七七六、七八○、七八二地號土地所有權應有部分各二分之一（以下簡稱系爭土地）雖登記於被告名下，按「依土地法所為之登記有絕對效力，固為同法第四十三條所明定，惟參照司法院院字第一九一九號解釋，在第三者信賴登記而取得土地權利之前，真正權利人既仍得對登記名義人主張登記原因之無效或撤銷，提起塗銷登記之訴，自不能據以除斥真正之權利。」、「土地法第四十三條所謂登記有絕對效力，係為保護因信賴登記取得土地權利之第三人而設，故登記原因無效或得撤銷時，在第三人未取得權利前，真正權利人對於登記名義人自仍得主張之。」︵最高法院三十九年台上字第一一○九號、四十年台上字第一八九二號判例參照︶。
（二）本件系爭土地所有權原登記名義人為原告甲○○○，卻於八十九年十二月十三日無端被以買賣為原因移轉登記為被告所有，惟查兩造間從未就系爭土地所有權訂有買賣之債權書面契約，亦未有口頭上買賣之約定，原告且未曾收受被告給付之買賣價金，是本件土地之移轉登記顯未成立生效，被告如認兩造間有買賣關係存在，當由被告負舉證之責。為此提起本件訴訟，請求判決如聲明所示。
三、對被告抗辯之陳述：
（一）原告並未授權訴外人戊○○與被告簽訂不動產買賣契約書：被告提出之不動產買賣契約係被告與訴外人戊○○所簽立，原告並未到場，原告亦未收受任何買賣價金，有關系爭土地之買賣價格，係由戊○○與被告擅自決定，且充當抵銷戊○○之債務，原告就本件買賣之價金多少，毫無所悉，難謂原告有出售系爭土地之意思。且被告亦未實際給付後面兩筆二百五十萬及一百八十萬元價金。
（二）本件不動產買賣契約，戊○○既無代理權，亦無表見代理之情事：
１、依原告與戊○○所訂交換土地契約之約定，原告僅欲與戊○○之土地交換，並無授權戊○○與他人就系爭土地簽訂土地買賣契約。原告交付予戊○○印鑑証明書及授權書，係授權戊○○委託代書辦理「土地交換」之特定事項，而與本件土地買賣無關，此從授權書之簽立時間，兩造尚不認識，而且被告與戊○○尚未談及土地買賣可資証明。
２、按﹁由自己之行為表示以代理權授與他人者，對於第三人應負授權人之責任，必須本人有表見之事實，足使第三人信該他人有代理權之情形存在，始足當之（參看本院六十年臺上字第二一三○號判例）。我國人民將自己印章交付他人，委託該他人辦理特定事項者，比比皆是，倘持有印章之該他人，除受託辦理之特定事項外，其他以本人名義所為之任何法律行為，均須由本人負表見代理之授權人責任，未免過苛。原審徒憑上訴人曾將印章交付與 呂某 之事實，即認被上訴人就保証契約之訂立應負表見代理之授權人責任，自屬率斷︵七十年臺上字第六五七號︶請參照。次按民法第一百六十九條所謂知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，以本人實際知其事實為前提，其主張本人知此事實者，應負舉証之責。（六十八年臺上字第一○八一號請參照。）是尚難以原告交付印鑑証明書及授權書即認原告應負表見代理授權人責任。
３、原告與戊○○所訂立之不動產對換契約書係戊○○所提供，原係不動產買賣契約空白例稿，其內容應以第一、二條下方戊○○手稿為準，定約時未談及例稿第八條之情事。退步言，縱使依契約書第八條約定：所有權移轉時，乙方同意甲方自由指定自己以外之名義人為權利人，其意亦僅係同意所有權登記予第三人︵即第三人利益契約之性質︶，乙方並無授權甲方與第三人訂立不動產買賣契約。況且被告既明知戊○○與原告訂有不動產對換契約書，即應知原告不可能再將系爭土地出賣予第三人，是被告難認為善意。
（三）依法律關係而論，被告基於原告與戊○○所訂不動產交換契約而取得系爭不動產，與兩造間另行訂立不動產買賣契約關係而取得不動產之法律效果差別甚大，在不動產交換契約有瑕疵之場合，原告仍得以之對抗第三人︵即被告︶，但如兩造間另行簽訂不動產買賣契約，則置原交換契約於何地？且原告將無從以交換契約之瑕疵對抗被告，是原告不可能授權戊○○與他人訂立買賣契約，而陷自己於不利之境地，被告當不得執不動產交換契約有同意移轉所有權予第三人之約定，即謂原告有授權他方當事人訂立不動產買賣契約書之意思或令原告負表見代理授權之法律責任。
四、證據：提出土地登記簿謄本四件、不動產交換契約書影本一件、存證信函影本一件、支付命令影本一件、本票裁定影本一件為證，並聲請訊問證人丙○○。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述；
（一）原告與訴外人戊○○係為朋友之關係，民國八十九年十一月十九日，戊○○攜帶原告與其所簽定之「不動產交換契約書」、原告之授權書、原告之印鑑證明、原告之印鑑章等專屬於原告之文書及物件，代理原告與被告簽定不動產買賣契約書，將係爭台北縣樹林市○○段七七五、七七六、七八○、七八二等地號土地四筆出賣予被告，並於同年十二月十三日辦理過戶移轉登記完竣。被告依契約約定受讓係爭土地四筆，取得土地權利係屬合法，實係具有占有權源，亦無所謂惡意之情事。
（二）依據戊○○所提供且經原告所自承為真實之授權書、印鑑證明及「不動產對換契約書」等憑證，即可證明戊○○實有代理權限。退萬步言，依客觀證據顯示，此情亦屬表見代理：
１、按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，民法第一百零三條第一項定有明文。簽定本件系爭土地之買賣契約時，戊○○持有授權書、不動產對換契約書及原告之印鑑證明等，即足證明戊○○係經甲○○○之授權。且本件買賣契約係戊○○代理原告與被告所簽定，戊○○持有確實經由原告上開授權之憑證，此亦有戊○○到庭證述：「吳太太有授權我與廖添朋簽定不動產買賣契約書」(九十一年十月十五日言詞辯論筆錄第三頁第七行)、「有給我壹份授權書就是八九年八月十二日簽的這份授權書其上委任人是原告簽名蓋章的」(上開筆錄第三頁第七行)、「(與廖先生簽定買賣契約的同時你有否提供這份授權書？)當然有提供」(上開筆錄第六頁第三行以下)，此得證明戊○○確實係憑此以原告代理人之身分，經由原告之授權，對外為法律行為。
２、戊○○有權代理甲○○○為處分係爭土地之權限：本件當事人間之意思表示之真意為何，此應以整件事實整體觀之，而非逕以片段事實，斷章取義，否則即難探求當事人間之真正意思。本件之根本事實，係為戊○○與原告先簽定「不動產對換契約書」，據該契約書之明示約定：「本約不動產所有權移轉登記．．．．付予甲方(按即戊○○)或甲方委請之登記代理人」(契約第三條)、「本約不動產所有權移轉登記時乙方同意甲方自由指定自己以外之名義人為權利人」(契約第八條)。上開「不動產對換契約書」係由原告與戊○○所簽定，此為原告所自認，依據契約之意旨，戊○○係具有處分係爭四筆土地之權限，即原告授權戊○○得處分上開土地所有權，且此所謂之處分，依據契約之意旨，實已包括「物權行為」之移轉：即戊○○得將系爭四筆土地移轉於自己，或移轉於自己指定之第三人，此為「不動產對換契約書」第八條所明定，與經驗常情亦屬相符。又系爭土地甲○○○既授權戊○○得移轉於自己或他人，戊○○決定將之移轉予被告廖添朋，此亦自屬上開契約所容認。亦即物權行為均已授權，探究當事人之真意，可知債權行為亦有授權且並不會侵害原告之任何權益。為使交易狀況簡化，無需經過兩次不動產過戶之程序(甲○○○→戊○○；戊○○→廖添朋)，戊○○依其意旨，經由甲○○○之同意(此原告於本件訴訟中否認之)，以所提供之授權書、印鑑證明及證明自己確有權源之「不動產對換契約書」，表示其為有權代理甲○○○之憑證，代理原告與被告簽定不動產買賣契約書。嗣因戊○○與甲○○○間契約履行之問題，及訴外人 簡明龍 向甲○○○為支付命令聲請及本票裁定，原告始復對於被告提起本件訴訟。然查，原告與戊○○間契約履行之問題，其應向戊○○請求始為適當，被告基於其等所簽定之上開證明原告確已授權於戊○○之文件所取得係爭土地所有權之權利，實屬有權取得(債權及物權行為)。
３、退萬步言，原告縱主張其未授與戊○○代理權，然以授權書、不動產對換契約書及原告之印鑑證明等客觀證據之顯示，亦有表見代理之情形，代理人之行為，效力亦應及於本人。且因戊○○與原告間確實訂有「不動產對換契約書」，此為原告所不爭執。本於該契約之授權，戊○○已得先將係爭土地移轉與自己，然後戊○○再以自己之意思移轉予被告廖添朋，故而，被告實得信賴戊○○具有處分係爭土地之權限。復參以 鐘煙坤 再持有原告之授權書及印鑑證明等文件，戊○○當然係為原告之代理人，而得代理其為處分系爭土地之法律行為。被告基此信賴，並無所謂惡意之情。
三、證據：提出授權書影本一件、不動產買賣契約書影本一件、付款明細表二件及相關之付款資料影本等為證。
丙、本院依職權傳訊證人戊○○。理由
一、原告起訴聲明原為（一）先位聲明：被告應將座落台北縣樹林市○○段七七五、
七七六、七八○、七八二地號等四筆土地應有部分各二分之一，經台北縣樹林地政事務所於八十九年十二月十三日所為所有權移轉登記予以塗消；（二）備位聲明：被告應將上開土地所有權移轉登記予原告。嗣於本院九十二年二月二十日言詞辯論期日當庭撤回備位之聲明，並經被告表示同意，依法應予准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：座落台北縣樹林市○○段七七五、七七六、七八○、七八二地號等四筆土地應有部分各二分之一（以下簡稱系爭土地）本為原告所有，原告雖曾以系爭之土地與訴外人戊○○定訂交換土地契約，惟原告僅欲以系爭土地與戊○○之土地交換，並無授權戊○○與他人就系爭土地簽訂土地買賣契約。原告交付予戊○○印鑑証明書及授權書，僅係授權戊○○委託代書辦理「土地交換」之特定事項，與本件土地買賣無關。詎系爭土地竟於八十九年十二月十三日遭以買賣為原因移轉登記為被告所有，因兩造間就系爭土地並未定訂所有權買賣契約，原告亦未授權第三人與被告定訂買賣契約，且原告未曾收受被告給付買賣價金，故本件土地之移轉登記顯未成立生效，為此提起本件訴訟，請求判決如聲明所示。
三、被告則以：⑴訴外人戊○○於八十九年十一月十九日，攜帶原告與其所簽定之「不動產交換契約書」、原告之授權書、原告之印鑑證明、原告之印鑑章等專屬於原告之文書及物件，代理原告與被告簽定不動產買賣契約書，將系爭土地出賣予被告，並於同年十二月十三日辦理過戶移轉登記完畢。被告依契約約定受讓取得系爭土地之權利係屬合法，亦無所謂惡意之情事。⑵依原告與戊○○簽定之不動交換契約約定：「本約不動產所有權移轉登記．．．．付予甲方(按即戊○○)或甲方委請之登記代理人」(契約第三條)、「本約不動產所有權移轉登記時乙方同意甲方自由指定自己以外之名義人為權利人」(契約第八條)之意旨，戊○○實具有處分系爭四筆土地之權限，且此所謂之處分，依契約之意旨，應包括「物權行為」之移轉：即戊○○得將系爭四筆土地移轉於自己，或移轉於自己指定之第三人，從而戊○○決定將之移轉予被告廖添朋，自屬上開契約所容認。亦即物權行為均已授權，探究當事人之真意，可知債權行為亦有授權且並不會侵害原告之任何權益。為使交易狀況簡化，無需經過兩次不動產過戶之程序(甲○○○→戊○○；戊○○→廖添朋)，戊○○依其意旨，經由甲○○○之同意(此原告於本件訴訟中否認之)，以所提供之授權書、印鑑證明及證明自己確有權源之「不動產對換契約書」，表示其為有權代理甲○○○之憑證，代理原告與被告簽定不動產買賣契約書。嗣因戊○○與甲○○○間契約履行之問題，及訴外人簡明龍向甲○○○為支付命令聲請及本票裁定，原告始復對於被告提起本件訴訟。然查，原告與戊○○間契約履行之問題，其應向戊○○請求始為適當，被告基於其等所簽定之上開證明原告確已授權於戊○○之文件而取得系爭土地所有權之權利，實屬有權取得(債權及物權行為)。⑶退步言，縱原告主張其未授與戊○○代理權，然以授權書、不動產對換契約書及甲○○○之印鑑證明等客觀證據之顯示，亦有表見代理之情形，代理人之行為，效力亦應及於本人。而戊○○與原告間確實訂有「不動產對換契約書」，本於該契約之授權，戊○○已得先將系爭土地移轉與自己，然後戊○○再以自己之意思移轉予被告廖添朋，被告實得信賴戊○○具有處分系爭土地之權限，被告基此信賴，並無所謂惡意之情等語，茲為抗辯。
四、兩造不爭執之事實：原告曾與訴外人戊○○簽訂不動產交換契約，以本為原告所有之系爭土地，與戊○○所有座落桃園縣八德市○○里○○段一六八－七、一六七－三地號土地互易，原告並交付授權書、印鑑證明與戊○○。嗣戊○○於八十九年十一月十九日持上開不動產交換契約書、授權書、印鑑證明等文件，代理原告與被告簽定不動產買賣契約書，將系爭土地出賣予被告，並於同年十二月十三日辦理所有權移轉登記與被告等情，為兩造所不爭執，並有兩造分別提出之土地登記簿謄本、不動產交換契約、授權書、不動產買賣契約書等為證，應堪信為真實。
五、惟原告主張其並未授權戊○○就系爭土地與被告簽訂買賣契約，亦未收受被告交付買賣價金，故系爭土地之移轉登記顯未成立生效。故本件應予審究者，即為戊○○就系爭土地代理原告與被告訂立買賣契約，是否為有權代理？或如非有權代理，依前述情形，是否構成民法第一百六十九條之表見代理，而應由原告負授權人之責任？經查：
（一）被告提出經原告自認簽名為真正之授權書影本一件為證，觀諸授權書上「委任權限欄」第四點即載明「4、代理簽訂前不動產買賣契約，及收取價款、點交等一切相關行為」等語。雖原告主張伊簽定上開授權書時，授權書上其他地方是空白的等語，惟查上開授權書乃制式授權書，關於委任原因、委任權限，本已打字列印其上，僅需於委任人、受任人欄填載各自姓名、身分證統一編號、住所或居所，於委任原因欄填載受任人姓名及不動產標示，並於委任權限欄為勾選或增刪之記載，即可完成。原告既不否認該授權書欲授權之受任人為戊○○，委任處理之不動產則為系爭土地，則縱使原告簽名時為空白之授權書，事後始由戊○○填載受任人姓名資料及不動產標示，亦合於當事人之真意，且可推知係本於原告之授權所為，或係本於原告之傳達機關之地位所為，對授權書之效力並不生影響。
（二）又依兩造不爭執其真正不動產交換契約第八條約定：「本約不動產所有權移轉登記時乙方（按即原告）同意甲方（按即戊○○）自由指定自己以外之名義人為權利人」。依此約定，戊○○本得將系爭土地移轉登記於其名下或其所指定之第三人名下。雖原告主張簽約當時並未言及契約第八條約定之事項云云，惟於買賣不動產之場合，買受人與出賣人約定得由買受人自由指定登記名義人，乃不動產買賣常見之約定條款。原告與戊○○約定互易土地，性質與買賣近似，約定由戊○○指定登記名義人，並非變態、例外之事實，契約條款既已載明該事項，契約復經兩造同意後簽名其上，即已成立生效，原告應受該約定條款之拘束。
（三）原告雖主張上開授權書係為委託戊○○辦理系爭土地之交換事宜而交付戊○○，當時戊○○與被告尚未談及系爭土地買賣事宜，故授權書不可能授權戊○○與被告訂定買賣契約云云。惟查原告既將載有其本人簽名及印章之前開授權書交付戊○○，授權書上之委任權限欄復未將第四點關於「代理簽訂前不動產買賣契約，及收取價款、點交等一切相關行為」之授權刪除，且原告並將辦理土地所有權移轉登記必要之印鑑證明、所有權狀等重要文件亦交付與戊○○，經戊○○於與被告簽訂買賣契約時提出；則縱認原告主張其簽訂上開授權書當時並無授權戊○○與第三人簽訂買賣契約，然對授權關係以外之第三人即被告而言，亦應認原告之上開行為，係由自己之行為表示以代理權授與他人，應由原告負授權人之責任（最高法院五六年台上字第二一五六判例參照）。
（四）原告雖又主張被告明知原告與戊○○就系爭土地訂有不動產交換契約，自不可能授權戊○○再與第三人訂定買賣契約，故被告難認為善意云云。惟查原告與戊○○之不動產交換契約第八條約定：「本約不動產所有權移轉登記時乙方（按即原告）同意甲方（按即戊○○）自由指定自己以外之名義人為權利人」，依該約定之意旨，戊○○本得將系爭土地移轉於自己，或移轉於其所指定之第三人，故戊○○決定將之移轉予被告，應無違上開約定之精神。為使交易狀況簡化，無需經過兩次不動產過戶之程序（即原告甲○○○→戊○○；戊○○→被告廖添朋)，戊○○持原告所出具之授權書、印鑑證明及證明自己確有權源之「不動產對換契約書」，表示其經原告授與代理權，代理原告與被告簽定不動產買賣契約書，與一般交易常情尚屬無違，被告實得信賴戊○○係經原告授與代理權，並無所謂惡意之情。原告主張被告非善意云云，尚不足採。
（五）至於原告有無收受買賣價金或訴外人戊○○已否將所交換之土地移轉登記予原告，於買賣契約之成立及生效並不生影響。
（六）綜上，訴外人戊○○就系爭土地以原告名義與被告訂定買賣契約，並辦妥所有權移轉登記；縱原告確實並未授權戊○○與第三人訂定買賣契約，依上開說明，原告與戊○○就系爭土地訂有不動產交換契約，原告並將載有授權戊○○簽定系爭土地買賣契約之授權書及印鑑證明、土地所有權狀等重要文件交付戊○○，致被告相信原告有以代理權授與戊○○，依民法第一百六十九條規定，原告應負授權人之責任，使買賣契約直接對其發生效力。從而原告主張兩造間並無買賣關係存在，訴請被告應將系爭土地之所有權移轉登記塗銷，於法尚有未合，不應准許。
（七）兩造其餘主張及所提證據於本件訴訟之勝負不生影響，爰不一一論述。
六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國九十二年三月六日
臺灣板橋地方法院民事第三庭~B法官許月珍右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十二年三月十日~B法院書記官劉昌明