臺灣高等法院臺中分院97年度上字第290號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院臺中分院97年上字第290號民事判決

裁判日期：民國98年03月18日

裁判案由：確認區分所有權人會議決議無效

臺灣高等法院臺中分院民事判決97年度上字第290號上訴人丙○○
丁○○共同訴訟代理人劉瑩玲律師被上訴人生活藝境管理委員會法定代理人乙○○訴訟代理人 王叔榮 律師
魏其村 律師甲○○上列當事人間確認區分所有權人會議決議無效事件，上訴人對於中華民國97年6月26日臺灣臺中地方法院97年度訴字第899號第一審判決提起上訴，本院於98年3月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：㈠被上訴人為坐落台中市○○路○段生活藝境大廈之住戶管理
委員會，上訴人為該大廈門牌號碼台中市○○路○段○○○號2樓建物（下稱訟爭建物）之區分所有權人，上訴人日前將訟爭建物依法向台中市政府申請變更使用，並獲許可准予施作。依生活藝境公寓大廈住戶規約（下稱規約）第11條第1項原約定：「為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人遵照區分所有權人會議決議之規定向管理委員會繳交下列款項。⑴公共基金。⑵管理費收取以戶為單位，住家每戶每坪新臺幣（下同）55元，店鋪每戶每坪28元、露台每坪18元。」而訟爭建物登記之主要用途為商業用，故應用店鋪之計算標準。惟被上訴人於知悉訟爭建物依台中市政府核准內容施工後，竟於民國00年0月00日生活藝境社區第14屆第1次區分所有權人臨時會議中，將規約第11條第1項第2款決議修訂為：「管理費每戶55元（露台每坪18元)。管理費繳納之義務主體（即住戶）不論為各區分所有權人自住或承租戶⑴經各別獨立門戶出入，有民法共同居住之事實，不以門牌號碼為限⑵使用各別之水、電、瓦斯之分錶。符合上述二項條件任其一者，其月管理費不滿新台幣2,000元者，以2,000元計算，不受每戶每坪55元為計單位之限制。公共水電費分攤以各上述住戶之分錶（包含住戶私設分錶）為認定標準。未經管理室進入社區中庭之店鋪，每戶每坪28元，不受最低總額2,000元之限制。」（下稱系爭決議），依系爭決議訟爭建物應分擔之管理費，每坪大幅增加2.7倍至11.63倍，則由系爭決議係在訟爭建物經台中市政府許可准予施作之後，及僅對訟爭建物有所影響，並不及於其他住戶，系爭決議顯然非所有住戶一體平等適用。況管理費既是用於維護修繕公寓大廈各項公共設施與日常開支之所需，故調漲管理費自應有正當且必要之理由，而以理智地全盤檢討調整整棟大樓管理費為依歸，自不得以此用做損害他人利益之不法手段。系爭決議雖經區分所有權人會議通過，惟其有「多數暴力」權利濫用違反公序良俗之情形顯然可見，自非公平亦無正當理由，且達刻意損害特定住戶為主要目的，自有違反民法第72條公序良俗、第148條第1項權利濫用之情事，爰依法訴請確認系爭決議為無效等語。訴之聲明：確認00年0月00日生活藝境社區第14屆第1次區分所有權人臨時會議之系爭決議無效。
㈡對被上訴人抗辯之陳述：
⒈訟爭建物樓層面積為2159.38平方公尺、陽台面積175.38平
方公尺、露台面積62.55平方公尺及公設面積87.76平方公尺，共計2485.07平方公尺，約751.73坪，整個空閒未隔間，係供辦公室及診所使用。以如此大之空間觀之，若供辦公室使用，進駐之公司規模必然甚鉅，員工必達數百人，加上往來之洽商客戶，出入人數、公設使用頻率及垃圾量不會比小規模之辨公室或住家少，若由診所入駐看診，出入者皆為患者，加上需特殊處理之醫療廢棄品，二樓之衛生品質才真正堪慮。
⒉其次，上訴人將大空間區隔為較小坪數辦公室，其設計圖需
送台中市政府建管課審核通過，不能違反建築及消防法規，且給水、排水、電力、電信及消防系統皆在原設計之承載範圍內，上訴人所為一切皆合法。被上訴人質疑上訴人大幅更動二樓之給水、排水、電力、電信及消防系統，影響大樓之安全、衛生及逃生避雖，顯係出自其主觀想像，與事實不符。
⒊再者，以目前之景氣論之，有哪家公司有700餘坪之空間需
求？故上訴人將二樓區隔為大小不一之辦公室，並有大坪數之隔間三戶，以符實際所需，然被上訴人主觀認為上訴人之小坪數辦公室即為套房，且認購買或承租套房者不是經濟弱者，就是低素質者，故被上訴人之住戶以優越者自居，制訂小坪數需繳納高額管理費之規章，抵制所謂之經濟弱者進入社區，被上訴人住戶歧視經濟弱者之作法與心態，顯有偏差，應予糾正，而非以多數暴力為藉口予以合法化。
⒋被上訴人修訂管理費之決議顯係針對二樓而來，此舉將導致
小坪數之個人工作室管理費暴增，每坪管理費最高可達325.1元，除被上訴人住戶之優越感作祟外，系爭決議毫無公平性與正當性可言。若被上訴人住戶將來認為管理費調漲為2,000元尚不足抵制經濟弱者入住，而召開區分所有權人會議，通過小坪數辦公室或套房之管理費每戶為2萬元，又應如何？被上訴人顯有權利濫用。
二、被上訴人則以下列各詞置辯：㈠生活藝境大廈於82年3月6日興建完成，為一地下3層、地上
16層，共150戶之集合住宅，其中地下一層供機車停車場、店鋪、辦公室、受電室使用，地下二層供辦公室使用，地下三層供防空避難室兼停車空間、受電室使用，地上一層為店鋪，地上二層為辦公室及社區活動中心，地上三層為辦公室及住宅，地上四層以上則為集合住宅；且集合住宅部分，面積皆規劃約為60培至80坪。而訟爭建物位於地上二層，訴外人 林昱妡 及上訴人於96年6月13日經由法院拍賣程序取得所有權，並登記為共有後，旋即規畫將供辦公室使用之室內空間，變更為12間小坪數住宅及20間小套房，並僱工施作，擬於完工後個別出售或出租牟利，惟因不符使用執照核准之用途，上訴人遂在96年8月9日偽以「變更為辦公室」名義，向台中市政府都市發展局申請變更使用執照。然而，經比對上訴人送審之上開平面圖及被上訴人先前取得之二樓平面圖，赫然發現二者之格局規畫並無差異，其送審之平面圖僅係將家具配置部分予以塗銷，並將「公寓」標示改為「辦公室」而已，實際上仍擬供小坪數住宅及小套房使用，至為灼然。㈡由於公寓大廈之專有部分係緊密地堆砌在同一棟建築物上，
其「公共安全」、「公共衛生」、「公共安寧」不僅是維持社區共同生活品質之基本要求，亦屬全體區分所有權人密不可分之共同利益。訟爭建物將原供大面積使用之辦公室，以磚牆區隔12間小坪數公寓及20間面積約6坪之小套房，並設有共同走廊通道及各自獨立使用之衛浴設施，故該樓層之給水、排水、污水系統、電力、電信、消防設備等管路，勢必大幅變動，而影響大廈整體之安全與衛生；況且，猶如旅館之格局規畫，竟僅有二處對外出入口，是否足敷逃生避難使用，亦堪疑慮。尤有甚者，上訴人將內部間隔為小面積公寓及套房，固有助於伊個人出售或出租房屋；惟就一般社會大眾之認知，承租小套房居住者大多為單身、較無經濟能力或從事特種行業之人，且混有套房之大廈，每因出入份子複雜，管理不易，導致該大廈房屋在交易市場上價格低落。又生活藝境大廈原規劃有150戶大坪數住家，上訴人申請變更使用後，則實際住戶將增加30餘戶，而成為181戶，增加比率高達5分之1，對現有社區管理及公共安寧，顯已造成不利之影響，例如電梯等公共設施之使用率更為頻繁、垃圾量增加、管理員工作量增加導致管理公司提高服務費等。
㈢被上訴人考量前述管理情事之變更，並兼顧全體區分所有權
人使用大廈公共設施、受有各種管理服務與分擔管理費之公平性，乃提案修訂規約第11條第1項第2款，核其修正後管理費收取之差異，主要在對個別門戶出入，使用個別水、電、瓦斯分錶，且須經管理室進人中庭之區分所有權人，設有管理費最低金額2,000元之限制；而管理費為大廈管理基金之主要來源，管理費繳納事宜為區分所有權人會議應為決議之事項，是被上訴人召集臨時區分所有權人大會議決前開管理費負擔標準，容無任何違反公序良俗情事。
㈣另所謂規約，乃係公寓大廈所有住戶．為所居住之環境及使
用上之相互關係，所達共同利益之意思表示，其間各住戶或有意見上不一致，但經溝通、協調或表決後．所獲致之結論，對於不同意規約內容之少數區分所有權人仍有其拘束力，此即民主意涵中少數服從多數之原則，故規約之性質上，係屬「合同行為」所形成之自治規章，且無須經全體區分所有權人合意始能制定，故規約循公寓大廈管理條例規定而制定或修定完成者，其全體區分所有權人或住戶，無論曾否參與表決、是否反對，抑或區分有權之繼受人，均受規約之拘束，此乃維護法律秩序安定性所必要。準此，規約第11條第1項第2款修正案，既經被上訴人依法召集區分所有權人會議並決議通過，則全體區分所有權人均應遵守，並無例外，何來權利濫用之有？上訴人主張系爭決議無效，應無理由等語。答辯之聲明：駁回上訴人之訴。
三、原審審酌兩造提出之攻擊防禦方法後，判決駁回上訴人之訴。上訴人不服，提起上訴，於本院聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人於97年1月27日所召集之14屆第1次區分所有權人臨時會議所為之決議無效；㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人於本院答辯聲明：㈠上訴駁回；㈡訴訟費用由上訴人負擔。
四、上訴人主張：上訴人為訟爭建物之區分所有權人，上訴人日前將訟爭建物依法向台中市政府申請變更使用，並獲許可准予施作，訟爭建物登記之主要用途為商業用，被上訴人於知悉訟爭建物依台中市政府核准內容施工後，於00年0月00日生活藝境社區第14屆第1次區分所有權人臨時會議中，將生活藝境公寓大廈住戶規約第11條第1項第2款決議修訂為：「管理費每戶55元（露台每坪18元)。管理費繳納之義務主體（即住戶）不論為各區分所有權人自住或承租戶⑴經各別獨立門戶出入，有民法共同居住之事實，不以門牌號碼為限⑵使用各別之水、電、瓦斯之分錶。符合上述二項條件任其一者，其月管理費不滿新台幣2,000元者，以2,000元計算，不受每戶每坪55元為計單位之限制。公共水電費分攤以各上述住戶之分錶（包含住戶私設分錶）為認定標準。未經管理室進入社區中庭之店鋪，每戶每坪28元，不受最低總額2,000元之限制。」，致上訴人依系爭決議訟爭建物應分擔之管理費，每坪大幅增加等情，業據提出建物登記謄本、台中市政府函、系爭住戶規約等件為證，且為被上訴人所不爭，堪信為真實。
五、本件被上訴人將系爭住戶規約就管理費負擔標準決議修訂，致上訴人之訟爭建物增加應繳之管理費，是兩造之爭點厥為系爭決議內容有無以損害上訴人為主要目的之權利濫用，及有無違反公序良俗之情形。經查：
㈠按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目
的，民法第148條第1項固定有明文。惟該條規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年度台上字第105號判例）。又權利之行使是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利之行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院71年度台上字第737號判例）。是權利人若為自己之利益而行使，縱於他人之利益不無損害，然既非以損害他人為主要目的，即無該條項規定之適用。而且權利人得為權利之行使為常態，僅於其權利行使將造成自己所得利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大之變態結果時，始受限制。至何謂「利益極少」、「損失甚大」，應就具體事實為客觀之認定，且應由主張變態情事者之原告，負舉證之責。
㈡復按公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活
環境，得經區分所有權人會議決議共同遵守事項（公寓大廈管理條例第1條、第3條第12款參照），而區分所有權人會議係指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議，公寓大廈管理條例第
3條第7款定有明文。是區分所有權人之決議係就涉及權利義務有關之事項而召開，其決議尚難認非屬權利之行使。又依公寓大廈管理條例第1條第2項適用民法第56條第2項之規定結果，區分所有權人會議決議之內容違反法令或規約者，無效。另公寓大廈之共用部分、約定共用部分，係依法定或約定，由全體區分所有權人共同使用之部分（公寓大廈管理條例第3條第4款、第6款規定參照），依公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，就該部分之修繕、管理、維護費用，以由公共基金或區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則，雖依同條但書規定，區分所有權人會議或規約就該費用之分擔比例，並非不得另行約定。
㈢而區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所
有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由，始不悖離上述「按應有部分比例分擔」之原則。是否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘該決議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，不能單憑該決議對少數區分所有權人現擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，認以損害他人為主要目的，而屬權利濫用，或違反公序良俗（最高法院97年度台上字第2347號判決、臺灣高等法院97年度上字第218號判決參照）。
㈣審酌上訴人向台中市政府申請變更訟爭建物使用執照（由1
戶變更為18戶，參原審卷第44頁「變更使用說明」⒉）之際，應同時考慮大廈住戶全體共同權益，參酌公寓大廈管理條例第5條規定意旨，區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為，足見區分所有權人共同利益之行為，為不可忽視之考量因素。上訴人既為大廈區分所有權人，依公寓大廈管理條例規定，自應遵守區分所有權人會議之決議內容，非謂區分所有權人會議所為系爭決議即當然致其本於所有權所得行使之權利即受有侵害，而要求全體住戶犧牲共同利益，造就上訴人之最大利益。次查訟爭建物使用執照之變更，其戶數由單純1戶變為多戶（依被上訴人提出之訟爭建物二樓平面圖，上訴人將二樓規劃為33戶，參本院卷第70頁），按系爭大樓第一層與第二層原屬相通，第二層人員出入不需經由大樓門廳及中庭；惟第一、二層經法院分別拍賣後，上訴人僅拍得第二層，其出入必需經由門廳及中庭，衡諸經驗法則，因其人員之增加及複雜，大廈管理工作必然加重，公共設施使用亦增頻繁，且大廈之安全、衛生、安寧，均將深受影響，而此事更涉管理顧問公司對於大樓服務費用調漲與否之考量，乃屬當然。
㈤上訴人雖主張被上訴人之管理顧問公司並未因訟爭樓層由1
戶變更為16戶，即對被上訴人增收管理費用，戶數變更前後，被上訴人繳給管理顧問公司之費用皆屬相同，且管理公司服務的對象是人，使用公設的也是人，而不是「戶」，大樓管理之重點在人數與房屋面積，並非戶數云云。惟查被上訴人與環保公司及管理公司就被上訴人大樓環境與管理維護業務所簽立之合約，均為一年訂約一次，有被上訴人提出之合約書二份附卷可稽（參本院卷第42-54頁），契約有效期間均為12個月（環境維護合約書第7條、管理維護業務契約書第5條），且維護標的係以「戶」數為主（環境維護合約書第1條、管理維護業務契約書第1），非如上訴人主張之服務的對象是人；在契約尚未到期之前，管理公司自無任意調漲服務費用之理由，是上訴人前開主張委無足採。環保公司及管理公司因大樓戶數增加（依被上訴人提出之訟爭建物二樓平面圖，二樓由1戶變更為33戶，被上訴人大樓增加戶數高達32戶），於下一年度締結新約時，勢必重新評估，提議增加管理服務費，致被上訴人有支出增加之虞，則因上訴人之變更訟爭建物，致被上訴人必需增加安全維護管理修繕費用之支出，卻由全體住戶分擔，即顯非公平。
㈥上訴人雖主張大樓之公共電費已平均分攤至住戶之電費中，
上訴人所有之樓層在2樓，且該樓層未擁有任何停車位，無需到地下層，上訴人所在樓層之住戶無須使用電梯，但卻要分擔公共電費，因有16個電錶，須以16戶分擔公共電費，占整個大樓公共電費之比例達10％左右，如今又要提高二樓之管理費用，顯非公平云云。惟查被上訴人大樓之公共使用部分除電梯之外，另設有公共設施於一樓及二樓部分，如接待門廳、溫水游泳池，烤箱蒸氣室、宴會交誼廳、社區會議室、兒童遊戲區（室內外）、親子教室、景觀中庭、桌撞球室、活動交誼廳、閱覽室、視廳室、韻律舞蹈室、健身室等，有系爭大樓全區配置圖可稽（參本院卷第69頁），該等設施之用電均屬公共電費，乃共同部分之管理費用。系爭大樓之共同使用部分係全體區分所有權人共有，公共設施亦供全體住戶使用，全體住戶就前開公共設施均享有同等之管理服務及使用權利，初不因專有部分坪數大小、每戶繳交之管理費不同或所住樓層高低，而有任何差別待遇。若謂上訴人所有第二層房屋之住戶，於大樓內設有公共樓梯可供上下，使用電梯機率低，甚或無須使用電梯，而無庸分擔電梯電費及維修費，誠難採信，蓋電梯之使用，因個人習慣不同，客觀上無從絕對區分高樓層與低樓層住戶使用之次數，上訴人稱使用電梯頻率少，低樓層可無庸分擔電梯電費及維修費，即無可採。
㈦關於公共設施於一樓及二樓部分，被上訴人大樓之全體住戶
均可享有同等之管理服務及使用相同之公共設施，初不因每戶繳交之管理費不同，而有任何差別待遇。由於上述管理維護之支出皆緣於大樓公共基金及住戶依規約繳交之管理費；因此，倘住戶間每期繳交管理費之金額多寡過於懸殊，卻一視同仁享有相同之管理服務與公共設施，則其公平性難謂無疑。又系爭大樓原規劃住家約150戶，每戶面積約77.94坪至
57.20坪不等（含約定專用之停車位），依系爭大樓住戶規約第11條規定「住家每戶每坪55元、露台每坪18元」計算，每戶每月應繳管理費約為4,289元至3,146元不等。反之，上訴人拍得系爭大樓第二層原供辦公室使用之房屋後，變更為住家用途，以水泥間隔為33戶小套房及小公寓，其中套房部分僅有8坪，小公寓部分則約28坪至42坪不等，有該二樓平面圖、外觀及內部陳設照片及97年11月11日庭呈之出租廣告可徵。從而，倘按系爭大樓規約原訂店舖每月每坪28元計算管理費，則小套房每月僅需繳交管理費224元，小公寓需繳784元至1,176元不等；縱以住家每月每坪55元計算，小套房亦僅需繳交440元，小公寓則為1,540元至2,310元不等。核諸系爭大樓原有住家每戶每月需繳三、四千元管理費；而上訴人出租之小套房及小公寓，卻僅需繳交一、二千元，甚至數百元管理費，即可獲相同品質之管理服務及使用相同之公共設施，就「公平原則」而言，顯有不相當情事，至為灼然。
㈧又訟爭樓層面積雖達751.73坪，但未配置任何停車位，上訴
人於96年6月13日始經由法院拍賣程序取得訟爭建物，對於訟爭建物之現況，應了解甚詳，其於買受後即將訟爭建物之使用情況大幅變更（戶數增多），雖其變更係合乎行政程序，惟被上訴人考量前述管理情事之變更，並兼顧全體區分所有權人使用大廈公共設施、受有各種管理服務與分擔管理費之公平性，而調整管理費之收取標準，參諸系爭大樓財務收支總表可知（參本院卷第36頁），96年9月至97年8月之管理費收入共計5,928,861元，平均每月494,072元，而依系爭決議，小坪數房屋（間）每月收管理費2,000元，若小坪數房屋以20間計，其餘570坪，每坪以55元計，依此，二樓之管理費每月為72,000元，佔被上訴人每月可收管理費之14.6％【計算式：（72,000494,072）100％＝14.6％，元以下四捨五入】，而管理顧問公司就系爭大樓之維護係以「戶」數為主，訟爭建物規劃為33戶，占全大樓總戶數約183戶（原為150戶）之六分之一，即18％，以此比例而論，其負擔總管理費之14.6％，並無違反比例原則情事，不能單憑系爭決議對上訴人現擁有之權益有所減損，即認被上訴人係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人即上訴人不利之分擔決議，認以損害他人為主要目的，而屬權利濫用，或違反公序良俗之情。
㈨末按民法第72條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者
無效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言。而法律行為是否違反公序良俗，則應就法律行為之內容，附隨情況，以及當事人之動機、目的及其他相關因素綜合判斷之（最高法院69年度台上字第2603號判例、最高法院83年度台上字第1530號判決參照）。本件系爭決議乃係針對生水活藝境社區住戶管理費收取標準而為之修訂變更，究與國家社會一般利益無關，亦與一般道德觀念無涉，尚不生是否違背公序良俗問題，是上訴人主張系爭決議有違公序良俗，亦屬無據。
六、綜上所述，上訴人主張系爭決議係以侵害上訴人權利為主要目的，並違反公序良俗等情，不足採信。被上訴人抗辯系爭決議有效且無權利濫用情事，尚屬可信。是則上訴人執此主張系爭決議無效云云，自屬無據。從而，上訴人訴請確認00年0月00日生活藝境社區第14屆第1次區分所有權人臨時會議之系爭決議無效，即不可採，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，與法並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國98年3月18日
民事第五庭審判長法官古金男
法官鄭金龍法官王重吉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官林玉惠中華民國98年3月19日
Ｖ