裁判字號：臺灣高等法院101年上字第872號民事判決
裁判日期：民國101年12月25日
裁判案由：給付違約金等
臺灣高等法院民事判決101年度上字第872號上訴人即附帶被上訴人 羅士華 訴訟代理人 黃世瑋 律師被上訴人即附帶上訴人 盧玉峰 訴訟代理人 許献進 律師上列當事人間請求給付違約金等事件，上訴人對於中華民國101年6月26日臺灣板橋地方法院101年度訴字第368號第一審判決提起上訴，被上訴人為附帶上訴，本院於101年12月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴及附帶上訴均駁回。
第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人負擔；關於附帶上訴部分，由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人即附帶被上訴人（下稱上訴人）起訴主張：兩造於民國100年8月11日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），由伊以總價新台幣（下同）8,400萬元向被上訴人即附帶上訴人（下稱被上訴人）購買坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地及其上門牌號碼新北市○○區○○路222、222-1、222-2、222-3及222-4號之建物（下稱系爭房地）， 嗣伊 已依約陸續給付買賣價金4,200萬元予被上訴人，並要求被上訴人提供銀行貸款餘額 俾伊 代償以支付買賣尾款，詎被上訴人拒不提供貸款餘額，且未依系爭契約第16條約定於100年10月19日前交付系爭房地，經伊以存證信函催告後，迄至100年12月15日始與伊辦理代償及交付系爭房地，已構成給付遲延，自應依系爭契約第11條第1項約定，給付伊自100年10月19日起至同年12月15日止按日以已付價金4,200萬元之1/1000計算之違約金，共2,436,000元。爰依系爭契約之約定，請求被上訴人如數給付違約金，並加計自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息。
（原審為被上訴人應給付上訴人違約金336,774元及加計自101
年2月1日起算法定遲延利息之判決，而駁回上訴人其餘之訴。上訴人、被上訴人各就違約金敗訴部分提起上訴、附帶上訴。至上訴人另依民法第229條及第231條規定，請求被上訴人賠償給付遲延所受損害336,774元本息部分，業據原審判決駁回，且未據聲明不服，非本院審理範圍。）並於本院聲明：
㈠上訴聲明：
⒈原判決關於駁回上訴人後開第⒉項之訴部分廢棄。
⒉上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人2,099,226元及自101年2月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
㈡答辯聲明：附帶上訴駁回。
二、被上訴人則以：伊將系爭房地出賣上訴人前，即向上訴人表明系爭房地已出租予台灣 屈臣氏 個人用品商店股份有限公司（下稱屈臣氏公司），且租期尚未屆滿，經上訴人同意以相同條件與屈臣氏公司換約續租，兩造並於系爭契約第16條第2項約明上訴人於代償伊原有銀行貸款以給付買賣尾款前，負有以同條件換約續租之義務，伊則於上訴人給付尾款後始有交付系爭房地之義務。惟上訴人竟違約於100年9月9日及同年月28日向屈臣氏公司為終止租約之表示，且遲未代償銀行貸款以給付尾款，伊乃於100年11月11日以存證信函催告上訴人履行換約續租及給付尾款之義務，並依民法第264條規定行使同時履行抗辯權而拒絕交付系爭房地，自無給付遲延之情事。縱認伊不得行使同時履行抗辯權而有違約情事，因系爭房地本已出租予屈臣氏公司，則上訴人因伊違約亦僅受有遲延收取租金之損害，系爭契約第11條約定之違約金顯屬過高等語，資為抗辯。
並於本院聲明：
㈠附帶上訴聲明：
⒈原判決不利於被上訴人部分廢棄。
⒉上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡答辯聲明：上訴駁回。
三、查兩造於100年8月11日簽訂系爭契約，由上訴人向被上訴人買受系爭房地，總價金為8,400萬元，上訴人於100年9月間已陸續支付買賣價金4,200萬元予被上訴人，被上訴人則於100年9月23日將系爭房地所有權移轉登記予上訴人等情，為兩造所不爭執，並有系爭契約、房屋交易安全契約書、銀行匯款單暨支票、收受款記錄表、支票存款明細、土地暨建物登記謄本等影本附卷可稽（見原審卷7-20、38-42、48-61），自堪信為真實。
四、上訴人主張被上訴人遲延交付系爭房地，應依系爭契約第11條第1項約定給付違約金2,436,000元等語，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件兩造間之爭點為：(一)上訴人與屈臣氏公司完成換約續租之義務，與被上訴人交付系爭房地予上訴人之義務間，是否具對待給付之關係？被上訴人可否行使同時履行抗辯？(二)上訴人依系爭契約第11條第1項約定，請求被上訴人給付違約金，有無理由？如有，兩造約定之違約金額是否過高？上訴人得請求之金額為若干？（見本院卷頁48反面、77反面）茲分別論述如下：
(一)按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院59年台上字第850號判例意旨參照）。又所謂對待給付，係指雙務契約之當事人所應為之相互給付而言，否則縱於為法律行為當時附帶約定，亦非對待給付。易言之，同時履行之抗辯，乃因成立或履行上有牽連關係之雙務契約而生，須雙方之債務，本於同一雙務契約而發生，且其一方之給付與他方之給付，立於互為對待給付之關係者，始得為同時履行之抗辯。經查：
１、兩造就系爭房地成立買賣雙務契約，上訴人對於被上訴人有交付約定價金之義務，被上訴人對上訴人則負交付標的物及使其取得所有權之義務，此項互負之義務有對待給付關係。而上訴人於100年9月間已陸續支付買賣價金4,200萬元予被上訴人，被上訴人則於100年9月23日將系爭房地所有權移轉登記予上訴人，已如上述，至於上訴人給付尾款之方式及時間，經兩造以系爭契約第3條第2項第3款及第6條第1項約定，上訴人得向金融機構申辦貸款以為尾款支付，並於抵押權登記完畢3日內撥款代清償被上訴人原有銀行貸款，餘額於原抵押權塗銷登記完畢3日內匯入保管銀行之房屋交易安全專戶內（見原審卷頁8）。又兩造於簽訂系爭契約時，系爭房地係由被上訴人出租並交付予屈臣氏公司，約定租期至
104年5月9日（下稱系爭租約）之事實，亦為兩造所不爭，兩造並於第16條第2項、第3項以手寫文字註記：「本標的物目前出租中，雙方同意於代償前以同條件換約續租。」、「雙方同意單月租金18萬以代償日分算。」等語（見原審卷頁10）。互核以觀，堪認上訴人同意於代償被上訴人之銀行貸款債務前，以相同條件與屈臣氏公司換約續租，兩造並以代償貸款日據為各別受領租金之分界時點，惟僅以上開文義，尚難遽認上訴人與承租人換約續租之義務，與被上訴人交付系爭房地之義務間，有何履行上之牽連關係。另觀之上訴人於100年9月9日通知屈臣氏公司提前終止租約（見原審卷頁47），兩造因此於系爭契約第16條下方另以手寫方式附加：「買賣雙方於100年9月26日同意延至100年10月19日為交屋日，雙方協議若買方已和承租方換約成功，條件與原租約不同，賣方同意可代償交屋。」等語（見原審卷頁11）。由此足見，兩造在上訴人未依系爭契約第16條第2項約定履行而通知屈臣氏公司提前終止租約之後，復另行約定被上訴人之交屋日為100年10月19日，而上訴人得以不同條件與屈臣氏公司續約，被上訴人亦同意代償交屋。由兩造已以文義特定被上訴人交付系爭房地之給付期限，另未明文上訴人不履行與承租人換約義務得以變更該期限或被上訴人得以不交屋，尚難認上訴人與屈臣氏公司完成換約續租之義務，與被上訴人交付系爭房地之義務間，具有對待給付之關係。
２、再衡之房地交易常情及買賣雙方立約之目的，就買受人而言，係為取得房地所有權及受領交付，就出賣人而言，則為取得約定之價金，此項互負之義務有對待給付關係，除此之外附帶約定之給付義務，得否因他方不履行而行使同時履行抗辯權，則應檢視該義務之不履行是否導致契約目的之無法達成。本件兩造簽訂系爭契約為買賣性質，已難認使承租人能繼續使用收益系爭房地為契約之目的，且兩造復未於系爭契約明文上訴人不與承租人換約續租將影響買賣契約之效力，參以被上訴人經上訴人於100年11月4日以存證信函催告交屋（見原審卷21-23），嗣於100年12月15日已交付系爭房地予上訴人，復為兩造所不爭執，足見上訴人縱未依約履行與承租人換約之義務，實質上並不影響被上訴人交付系爭房地義務之履行。由此益徵，上訴人於簽訂系爭契約後逕向屈臣氏公司為終止系爭租約之意思表示，僅係上訴人是否違反系爭契約而應負債務不履行損害賠償責任之問題，至於上訴人有無履行與屈臣氏公司換約續租之義務，並不影響系爭房地買賣契約之目的達成，則上訴人和屈臣氏公司換約續租，與被上訴人交付系爭房地予上訴人，兩者間即難認實質上有何履行之對價或牽連關係，自非立於互為對待給付之關係。從而，被上訴人以上訴人未履行與屈臣氏公司換約續租之義務為由，主張同時履行抗辯而拒絕交付系爭房地，尚屬無據。
(二)兩造於系爭契約第11條第1項約定：「乙方（即被上訴人）除因不可抗力之事由外，若有可歸責乙方之事由，致違反本契約書所定各項義務之履行日期約定時，應負遲延責任，每逾一日（自逾期日起算至完全給付日止）乙方應按甲方已支付價款千分之一計算違約金予甲方，甲方並得於該期應支付之價款中逕為扣除。…。」（見原審卷頁10），而被上訴人依系爭契約第16條約定，應於100年10月19日前交付系爭房地予上訴人，不能以上訴人未履行與屈臣氏公司換約續租之義務，而拒絕自己之給付，業如上述，則被上訴人遲至100年12月15日始交付系爭房地，自屬有可歸責於己之給付遲延情事，是上訴人依上開約定請求被上訴人給付違約金，即屬有據。惟按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。其約定是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益及一般客觀事實、社會經濟狀況暨當事人所受損害情形為衡量之標準，而非僅以一日之違約金若干為衡量之標準（最高法院85年度台上字第2270號、85年度台上字第1089號判決意旨參照）。審酌被上訴人如依約定期限履行時，上訴人可預期之租金收入約為每月18萬元（見系爭契約第16條第2項約定，原審卷頁11），此外難認上訴人另受有其他損害等情，應認系爭契約第11條第1項約定之違約金額尚屬過高，而以被上訴人遲延交付系爭房地期間（自100年10月20日起至100年12月15日止）上訴人所受之租金損失計算，合計為336,774元（180,000×【1+12/31+15/31】＝336,774）為適當；上訴人逾此數額所為請求，難以准許。
五、綜上所述，上訴人依系爭契約第11條第1項約定，請求被上訴人給付違約金336,774元及自起訴狀繕本送達翌日即101年2月1日（見原審卷頁32）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。是則原審就上開應准許部分，判命被上訴人如數給付，並為准、免假執行之宣告，於法並無違誤。被上訴人附帶上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又原審就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核並無不合。上訴人就此部分上訴意旨求予廢棄改判，亦無理由，應予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法與所舉證據，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論駁，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴及附帶上訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國101年12月25日
民事第十一庭
審判長法官鄭純惠
法官詹文馨法官徐福晉正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
被上訴人不得上訴。
中華民國101年12月27日
書記官陳樂觀附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。