裁判字號：臺灣新北地方法院101年訴字第368號民事判決
裁判日期：民國101年06月26日
裁判案由：給付違約金等
臺灣板橋地方法院民事判決101年度訴字第368號原告 羅士華 訴訟代理人 黃世瑋 律師被告 盧玉峰 訴訟代理人 許獻進 律師上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國101年5月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣叁拾叁萬陸仟柒佰柒拾肆元及自民國一百零一年二月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔百分之八十八，餘由被告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣叁拾叁萬陸仟柒佰柒拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款定有明文。查原告起訴時，原聲明係請求被告應給付原告新臺幣（下同）3,045,677元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。嗣於民國101年3月22日以民事準備㈠暨調查證據聲請狀減縮請求被告應給付原告2,772,774元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。經核原告所為訴之變更，合於前揭法條規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、緣兩造於民國100年8月11日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定由原告向被告買受坐落在新北市○○區○○段1263-2、1264-4地號土地及其上門牌號碼為新北市○○區○○路222、222-1、222-2、222-3及222-4號之建物（下稱系爭房地），總價金為8,400萬元。原告於100年9月間陸續支付1/2之買賣價金即4,200萬元與被告，並要求被告提供銀行貸款餘額 俾利 原告代償以支付價金尾款。詎被告不僅未依系爭契約第16條約定於100年10月19日前交付系爭房地，亦拒絕告知原告其貸款餘額，經原告於100年11月間以存證信函催告被告告知貸款餘額並交付系爭房地，被告方於100年12月間通知本件買賣交易之承辦代書貸款餘額，使原告得以支付價金尾款，且被告遲至100年12月15日始行交付系爭房地，顯已構成給付遲延，原告自得依系爭契約第11條第1項約定，請求被告給付自100年10月19日起至同年12月15日止，每逾1日按原告已支付之價金（4,200萬元）千分之一計算之違約金2,436,000元。
㈡、又，兩造於簽訂系爭契約時，系爭房地係由被告出租予第三人台灣 屈臣氏 個人用品商店股份有限公司（下稱屈臣氏公司），每月租金18萬元（下稱系爭租約），兩造遂於系爭契約第16條第3項約定，於原告代償被告向銀行貸款之餘額前，系爭房地之租金由被告收取，於代償後，則由原告收取，而依系爭契約第16條約定，兩造應於100年10月19日辦理代償手續，是自100年10月20日起，系爭房地之租金即應歸原告收取，惟被告遲至100年12月15日始配合原告辦理代償手續，且未將自100年10月20日後所收取之租金交付原告，則上開租金收益之損失，即屬原告因被告給付遲延所受之損害，爰依民法第229條第1項、第231條第1項規定，請求被告賠償100年10月20日起至100年12月15日止系爭房地之租金336,774元。
㈢、聲明：１、被告應給付原告2,772,774元，及自101年2月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；２、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、被告將系爭房地出賣予原告前，曾向原告表明系爭房地已出租予屈臣氏公司，且租期尚未屆滿，兩造乃於系爭契約第16條第2項約定雙方同意於代償前以同條件換約續租，而所謂代償係指依系爭契約第6條第1項約定，由原告代清償被告原有銀行貸款作為支付系爭房地買賣價金第三期尾款之方式，故原告負有於支付第三期尾款與被告前，與屈臣氏公司簽訂租約之義務，而於原告支付尾款後，被告始有交付系爭房地之義務，惟原告卻於100年9月9日及同年月28日向屈臣氏公司為終止系爭租約之意思表示，明顯違反系爭契約第16條第2項約定，且又遲延未代償被告銀行貸款，被告乃於100年11月11日以存證信函催告原告履行上開換約續租及代償之先給付義務，並依民法第264條規定行使同時履行抗辯權，主張於原告履行該等義務前，拒絕交付系爭房地。是被告並無給付遲延之情事，原告請求被告應給付違約金及賠償其租金損害云云，為無理由等語置辯。
㈡、聲明：１、原告之訴及假執行之聲請均駁回；２、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件之爭點及法院之判斷：原告主張：兩造於100年8月11日簽訂系爭契約，約定由原告向被告買受系爭房地，總價金為8,400萬元。原告於100年9月間已陸續支付買賣價金4,200萬元與被告，並於100年9月23日完成系爭房地之所有權移轉登記等情，業據其提出不動產買賣契約書1份、房屋交易安全契約書1份、土地登記第二類謄本2份、建物登記第二類謄本5份、銀行匯款存根3紙、支票1紙、收受款紀錄表及支票存款明細各1紙等件影本為證，且為被告所不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。原告再主張：被告應依系爭契約第11條第1項約定給付原告違約金2,436,000元，及依民法第229條第1項、第231條第1項規定，賠償因被告遲延給付而生之損害336,774元等語，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是以，本件兩造間之爭點厥為：㈠、原告與屈臣氏公司完成換約續租之義務，與被告交付系爭房地與原告之義務間，是否具對待給付之關係？被告可否行使同時履行抗辯權？㈡、被告可否主張於原告依系爭契約第6條第1項約定代償被告銀行貸款債務前，得拒絕交付系爭房地與原告？㈢、原告依系爭契約第11條第1項約定，請求被告給付違約金，有無理由？如有，兩造約定之違約金額是否過高？原告得請求之金額為若干？㈣、原告請求被告賠償因其遲延給付而生之租金損害336,774元，有無理由？茲分述如下：
㈠、關於原告與屈臣氏公司完成換約續租之義務，與被告交付系爭房地與原告之義務間，是否具對待給付之關係部分：
１、按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院59年台上字第850號判例意旨參照）。又所謂對待給付，係指雙務契約之當事人所應為之相互給付而言，譬如買賣，一方應將買賣標的物移轉於他方，他方應將價金支付，彼此之給付有相互之關係者，始為對待給付，否則縱於為法律行為當時附帶約定，亦非對待給付（最高法院53年度台上字第2025號判決意旨參照）。
２、經查，兩造於簽訂系爭契約時，系爭房地係由被告出租並交付予屈臣氏公司等情，為兩造所不爭，堪信為真實。又，系爭契約第3條第2項第3款約定：「買賣價款分三期支付，其方式如下：第一期：…【第三期：尾款】本期尾款為新臺幣伍仟捌佰捌拾萬元整，乙方（即被告）同意甲方（即原告）得以金融機構所能核准之最高額度貸款支付尾款，並於核撥同時支付。但塗銷原抵押設定所需金額高於甲方應支付之尾款時，差額部分應由乙方於完稅前以現金一次補足。…」。第6條第1項約定：「甲方如須申辦貸款作為尾款時，應於簽訂本買賣契約後二十天內完成對保、開戶，並負責於抵押權登記完畢三日內撥款代清償乙方原有銀行貸款，餘額於原抵押權塗銷登記完畢三日內匯入保管銀行之房屋交易安全專戶內，否則甲方應負遲延責任。」第16條第2項約定：「本標的物目前出租中，雙方同意於代償前以同條件換約續租。」同條第3項約定：「雙方同意單月租金18萬以代償日分算。
」並於其後附加約定：「買賣雙方於100年9月26日同意延至100年10月19日為交屋日，雙方協議若買方已和承租方換約成功，條件與原租約不同，賣方同意可代償交屋。」（見本院卷第8頁、第11頁）。由上開約定之文義觀之，固足認原告於代償被告之銀行貸款債務前，有與屈臣氏公司換約續租之義務，惟此義務是否與被告交付系爭房地之義務立於互為對待給付之關係，應視兩者間有無對價關係而定；縱認基於誠信及公平原則，非不得類推適用民法第264條同時履行抗辯之規定，惟亦須以當事人間互負之債務在實質上有履行之牽連關係者為限，方符法理。
３、次按，民法第425條第1項規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。」則縱使原告於取得系爭房地之所有權後，未履行系爭契約第16條與屈臣氏換約續租之義務，因系爭房地於兩造簽訂契約時已出租並交付予屈臣氏公司，此時被告毋須為租賃債權讓與之意思表示，屈臣氏公司與原告間亦毋須另立租賃契約，原告於受讓系爭房地之所有權時，當然與屈臣氏公司發生租賃關係，即原告當然繼受被告行使或負擔租賃契約所生之權利義務（最高法院92年度台上字第315號判決意旨參照），無待兩造在系爭契約另行約定原告應與屈臣氏公司換約續租；且縱使原告於簽訂系爭契約後，曾向屈臣氏公司為終止系爭租約之意思表示，亦屬原告有無違反民法第425條規定，而應對屈臣氏公司負債務不履行損害賠償責任之問題。是尚難認原告和屈臣氏公司換約續租，與被告交付系爭房地予原告，兩者間有對價關係。再者，衡諸一般人買賣房地之常情，兩造簽訂系爭契約之目的，就原告而言，應係為取得系爭房地之交付及所有權；就被告而言，則係為取得約定之價金，是若兩造有合意以上開附加約定作為原告之主給付義務，或作為被告交付系爭房地與原告之對待給付，衡情應會約定原告如違反該給付義務之法律效果，惟觀諸系爭契約並無該等約定，此有不動產買賣契約書附卷可稽（見本院卷第10至13頁），足見系爭契約並非以使屈臣氏公司能繼續使用收益系爭房地為目的，則縱使原告未與屈臣氏公司換約續租，對兩造契約目的之達成及其他契約義務之履行均無妨害，亦難認原告不履行前開債務有何違反誠信及公平原則之情事。
４、綜上，原告與屈臣氏公司換約續租之義務，與被告交付系爭房地與原告之義務間，並非立於互為對待給付之關係，且在實質上亦不具有履行之牽連關係，自不發生同時履行抗辯之問題。從而，被告辯稱：於原告履行與屈臣氏公司換約續租之義務前，得拒絕交付系爭房地云云，即屬無據。
㈡、關於被告可否主張於原告依系爭契約第6條第1項約定代償被告銀行貸款債務前，得拒絕交付系爭房地與原告部分：
按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。但債權人預示拒絕受領之意思或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出，民法第235條定有明文。經查，原告主張：伊於100年10月19日前，曾多次委請本件買賣交易之承辦代書或親自向被告要求儘速提供被告銀行貸款之餘額，俾原告依系爭契約第6條第1項約定以代償被告原有銀行貸款之方式給付價金尾款，惟被告卻遲至100年12月間始將其銀行貸款餘額通知承辦代書等語（見本院卷第78、79頁），而被告對原告上開主張之事實，於言詞辯論時未予爭執，依民事訴訟法第288條第1項規定，視同自認。又，原告依系爭契約第6條第1項約定固負有代償被告銀行貸款之給付義務，惟該給付兼須被告之協力，即被告應先告知原告貸款餘額若干，原告始能代償被告貸款債務作為本件買賣價金之餘款，是原告自得以準備給付之事情，通知被告，以代提出。從而，被告辯稱：於原告代償被告銀行貸款債務前，得拒絕交付系爭房地云云，亦不足採。
㈢、關於原告可否請求被告給付違約金，及如可請求，兩造約定之違約金額是否過高，與原告得請求之違約金額部分：
１、經查，依系爭契約第11條第1項約定：「乙方除因不可抗力之事由外，若有可歸責乙方之事由，致違反本契約書所定各項義務之履行日期約定時，應負遲延責任，每逾一日（自逾期日起算至完全給付日止）乙方應按甲方已支付價款千分之一計算違約金予甲方，甲方並得於該期應支付之價款中逕為扣除。…。」（見本院卷第10頁），而被告依系爭契約第16條約定，應於100年10月19日前交付系爭房地與原告，不能以原告未先履行與屈臣氏公司換約續租之義務，或未於100年10月19日前代清償被告銀行貸款債務，而拒絕自己之給付，惟被告卻遲至100年12月15日始交付系爭房地等情，業如前述，是該給付遲延之情事顯可歸責於被告，原告依系爭契約第11條第1項約定，自得請求被告給付違約金。
２、惟按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。其約定是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益及一般客觀事實、社會經濟狀況暨當事人所受損害情形為衡量之標準，而非僅以一日之違約金若干為衡量之標準（最高法院85年度台上字第2270號、85年度台上字第1089號判決意旨參照）。本院衡諸被告如依約履行時，原告可預期之租金收入約為每月18萬元（見系爭契約第16條第2項約定，本院卷第11頁）、被告所得利益及原告所受損害情形等情節，認系爭契約第11條第
1項約定之違約金額尚屬過高，而應以被告遲延交付系爭房地期間（自100年10月20日起至100年12月15日止）原告所受之租金損失計算，合計為336,774元（180,000×【1+12/31+15/31】＝336,774），始為適當；逾此部分之請求，不予准許。
㈣、關於原告請求被告賠償因其遲延給付而生之租金損害336,774元，有無理由部分：
按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。是違約金如為損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息及賠償其他之損害（最高法院87年度台上字第361號判決意旨參照）。經查，本件原告已依系爭契約第11條第1項約定，請求被告給付因遲延交付系爭房地之違約金，且兩造均不爭執上開約定違約金屬損害賠償額預定之性質（見本院卷第115頁），則原告除約定之違約金外，自不得更行請求因被告遲延給付所生之租金損害。是原告此部分之請求，為無理由，不應准許。
四、綜上所述，原告依據系爭契約第11條第1項約定，請求被告應給付原告336,774元，及自101年2月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又本件所命給付金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依被告聲請宣告如預供擔保，得免為假執行。至原告其餘假執行之聲請，因該部之訴已駁回而失所依據，不予准許並應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國101年6月26日
民事民事第三庭法官邱育佩以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國101年6月26日
書記官彭麗紅