員林簡易庭100年度員簡字第186號民事判決

臺灣彰化地方法院員林簡易庭民事判決　100年度員簡字第186號
原　　　告　福寧宮
法定代理人　 黃慶鐘
訴訟代理人　 陳大俊 律師
被　　　告　 李張彩蓮
訴訟代理人　 李國禎
上列當事人間100年度員簡字第186號返還房屋等事件，於中華
民國100年11月8日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應將坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地上如附圖所示A
部分面積13平方公尺、A1部分面積22平方公尺、B部分面積35平
方公尺之磚木造建物遷讓返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣10萬元為原告預供擔保，得
免為假執行。
事實及理由
一、原告方面：
（一）聲明：⒈被告應將坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地
上如附圖所示A部分面積13平方公尺、A1部分面積22平方
公尺、B部分面積35平方公尺之磚木造建物遷讓返還原告
。⒉願供擔保請准宣告假執行。
（二）陳述：
⒈緣坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地上如附圖所示未
保存登記之二層磚木造房屋（門牌號碼彰化縣○○鎮○○
路○○○號，編號A部分：騎樓面積13平方公尺、編號A1部
分：第一層面積22平方公尺、編號B部分：第二層面積35
平方公尺，總面積70平方公尺，以下稱系爭建物）為原告
所有，原告前將系爭建物出租予被告使用，被告一直有持
續給付原告租金，兩造間屬不定期租賃關係。因系爭建物
之建造時日已久，為非常老舊之磚木造房屋，本身結構是
否安全已有疑慮，況系爭建物未辦理保存登記，交易上價
值已屬極低，房屋稅課稅現值僅有新臺幣（下同）28,900
元，因系爭建物坐○○○鎮○○路上，四周環境為高度繁
榮發展之熱鬧街市，如仍令系爭建物以現狀繼續存在，其
房屋之價值與土地之利用價值顯非相當，自難達成土地充
分利用之目的，有礙當地經濟繁榮發展；又該址房屋占用
原告所有土地面積總計達93平方公尺，除上開被告所占用
部分外，其他部分訴外人已與原告達成和解而遷出，被告
拒不遷出，使原告就此93平方公尺無法作全面利用，而依
此處土地公告現值每平方公尺為104,935元，含訴外人部
分之土地價值已高達975萬餘元（按市價應更高於此金額
），茲依土地法第100條第1項第1款之規定，暨參酌最
高法院70年臺上字第1401號判例、60年臺上字第3027號判
例、49年臺上字第1767號判例意旨，系爭房屋客觀上確實
有收回重建之必要。又原告曾寄發存證信函予被告，通知
被告終止兩造租約，並以本件起訴狀繕本送達為終止租約
收回建物之通知，請求判決如聲明所示。
⒉對被告抗辯之陳述：⑴被告提出之房屋讓渡契約書並無法
使被告取得系爭建物之所有權，因該契約出讓人 邱鴛鴦 並
非所有權人，被告自無法因此讓渡而取得所有權。⑵被告
所提出之內政部函文，係在探討處分權與本案無關。⑶被
告要求原告提出建築執照及建築圖說係屬於法無據。⑷又
本案基地跟建物同屬原告所有，原告不是出租基地給被告
，被告引用土地法第103條規定亦非有據。
二、被告方面：
（一）聲明：原告之訴駁回。
（二）陳述：
⒈被告否認原告為系爭建物之所有權人，原告不能僅憑稅籍
資料就主張其為所有權人；且被告早於40幾年前就跟原告
購買系爭建物，被告為所有權人，原告無權令被告遷出。
且原告為「福寧宮」天上聖母，係神明會，有關廟產之收
回或重建事宜為涉重大之決定，參照內政部82年3月25日
內地字第8204123號函，神明會之管理人倘未經神明會員
全體之同意，亦未依土地法第34條之1規定辦理，即與第
三人成立訴訟上和解，處分以該神明會名義登記之不動產
，非經神明會全體之承認，對於該神明會會員尚不生效力
。
⒉又被告租用系爭房屋及基地訂有不定期租約，而被告在60
年的時候就有將樑柱加鋼筋，系爭房屋毋須收回重建；且
原告也未提出何時申請重建之建築執照及提出建築之圖說
等件為證，另原告出據之收據載明租賃土地及詳載地號，
被告請求依土地法第103條規定駁回原告之訴。
三、本院之判斷：
（一）查原告與被告於60年3月1日簽訂「不動產房屋租賃契約
書」，租賃期間為60年3月1日起至63年3月1日止，而
於63年3月1日租期屆滿後，被告仍繼續繳納租金，兩造
就系爭房屋租賃契約已更新為不定期限租賃契約之法律關
係，此為兩造所不爭執，並有前揭不動產房屋租賃契約書
1份附卷可稽（本院卷第61-65頁），應堪信為真實。
（二）按出租人非因收回自住或重新建築時，不得收回房屋；承
租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，土地法第100條
第1款、民法第455條前段分別定有明文。且按出租人以
重建房屋為收回租賃物之理由者，祇須租賃物在客觀標準
上認為有重建之必要即為已足，非謂必俟租賃物瀕於倒坍
始合收回要件，又該客觀標準，應包括其因建造年久，使
用逾齡，有礙都市發展，或與土地利用價值顯不相當者，
亦屬之（最高法院著有49年臺上字第1767號、64年臺上字
第1378號判例可資參照）。再按土地法第100條第1款所
謂出租人收回重新建築，係以充分利用土地為目的，故祇
須租賃物在客觀上有重建之必要者，出租人即得依該款規
定終止租約。至出租人收回房屋係由自己重新建築，抑或
與他人合建，甚至供由他人重建，均非所問（最高法院70
年台上字第1401號判例意旨可資參照）。經查：
⒈原告提出「彰化縣地方稅務局房屋稅籍證明書」（本院卷
第8頁）主張其為系爭建物之所有權人，雖為被告所否認
，然依上開兩造所簽立之「不動產房屋租賃契約書」，可
知原告確為系爭建物之出租人。按依前揭最高法院70年台
上字第1401號判例意旨及司法院81年2月27日（81）廳民
一字第02696號研討結果，可知土地法第100條第1款所
謂出租人收回重新建築，應採廣義之解釋，只要房屋客觀
上有重建之必要，出租人即得據以終止租約，收回房屋，
並非限所有權人始得為之。兩造既為系爭租賃契約當事人
，縱認原告所提出之稅籍證明書無法逕認其為系爭建物之
所有權人，然原告既為出租人，自得依租賃契約之法律關
係主張本件有土地法第100條第1款情形而為請求，是被
告抗辯原告不是所有權人不得請求被告返還系爭房屋云云
，自非有據。
⒉本件原告主張為收回重新建築，已通知被告終止租約，並
提出存證信函1紙為憑（本院卷第47-49頁），被告亦不
否認已收受存證信函之事實，是兩造間就系爭房屋之租賃
契約是否已終止，端視原告是否有土地法第100條第1款
所定收回重新建築之事由。
⒊查諸上開彰化縣地方稅務局房屋稅籍證明書，系爭建物之
構造別係載為雜木、磚石造，以98年1月19日為基準，第
一層建物之折舊年數已有55年；且經本院至現場履勘，並
指示地政機關測量並繪製複丈成果圖，依卷附本院勘驗筆
錄、現場略圖及彰化縣員林地政事務所土地複丈成果圖等
件（本院卷第頁21-25頁）所示，系爭建物乃為二層樓建
物，包含騎樓、第一層、第二層均為磚木造，並非結構堅
固之鋼筋（骨）混凝土建造、預鑄混凝土建造之房屋；況
依兩造上開租賃契約書亦可知系爭建物至遲於60年間已存
在，建築年代甚為久遠，迄今已逾40餘年（茲依行政院公
佈之固定資產耐用年數表，磚構造、木造房屋之使用年限
各為25年、10年）。又該址共有三間建物相連，共計占用
原告所有土地面積93平方公尺，除被告外，另二戶訴外人
已與原告達成和解而已遷出，僅剩被告未遷出，此為被告
所自認，因被告占用結果致原告無法為該93平方公尺土地
之全部使用。再者，依前揭彰化縣地方稅務局房屋稅籍證
明書所載，系爭建物於98年度之課稅現值僅為28,900元，
然其基地於99年度之公告現值已高達每平方公尺104,935
元，有卷附土地登記第二類謄本足佐（本院卷第7頁），
具見系爭建物顯屬建造年久、使用逾齡，其現況與土地利
用價值顯不相當，為配合都市發展，原告主張收回重建，
自屬必要。
⒋至被告另抗辯原告已將系爭建物出賣給被告云云，然此為
原告所否認，被告自應就其抗辯之事實，負舉證責任。被
告固提出其於60年2月12日與訴外人邱鴛鴦所簽訂之「房
屋讓渡契約書」1紙為證，然核該契約書之內容，乃係訴
外人邱鴛鴦將其原本向原告所承租之系爭建物讓與被告為
營業之使用，該契約並載明：被告應另向原告承租系爭房
屋，因此原告與被告始另於60年3月1日簽訂上述之「不
動產房屋租賃契約書」，則被告以此契約書主張原告已將
系爭房屋所有權讓與被告，洵非有據。
⒌又被告抗辯原告應經神明會會員全體之同意，始得提起本
件訴訟云云。然按內政部82年3月25日（82）台內地字第
8204123號函文係載為：「...神明會除已依法登記取得
法人資格或已比照寺廟登記規則登記管理者外，應為無權
利能力之非法人團體，其會產之管理行為固得由該神明會
之管理人代表神明會為之，但會產之處分則仍應經會員全
體同意（參考台灣民事習慣調查報告第六七三、六八二、
六八四、六八六、六九○頁），或合於土地法第三十四條
之一之規定辦理。神明會之管理人倘未經神明會會員全體
之同意，亦未依土地法第三十四條之一規定辦理，即與第
三人成立訴訟上和解，處分以該神明會名義登記之不動產
，非經神明會全體會員之承認，對於該神明會會員尚不生
效力...」。查原告「福寧宮」設有管理人 黃慶宗 （參卷
附土地登記第二類謄本），依民事訴訟法第40條第3項規
定，非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能
力；且本件原告起訴時亦係由法定代理人黃慶宗合法代理
。而依前揭函文所示，神明會之會產之管理行為得神明會
之管理人代表神明會為之，原告並非不得提起本件訴訟，
只是若有未經神明會會員全體之同意等情況而處分神明會
之不動產時，對神明會會員不生效力而已。
⒍再依前揭說明，依土地法第100條第1款主張收回重新建
築，係以充分利用土地為目的，只須租賃物在客觀上有重
建之必要者，出租人即得依該款規定終止租約，至出租人
收回房屋係由自己重新建築，抑或與他人合建，甚至供由
他人重建，均非所問，故被告抗辯原告應提出申請重建之
建築執照、圖說等件，尚非足採。另土地法第103條係規
定租用基地建築房屋，即以承租人有特定之房屋而使用其
基地為目的，茲查本件房屋並非被告所有，被告主張原告
違反土地法第103條規定，亦不足取。
⒎綜上所述，原告以收回重新建築為由，請求被告遷讓返還
系爭房屋，為有理由，應予准許。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘爭點、攻擊防禦方法，經審酌
核與判決結果無影響，爰不分別斟酌論述。
五、又本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程
序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定
，應依職權宣告假執行，並依職權酌定相當金額，宣告被告
預供擔保得免為假執行。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條
第2項、第78條、第389條第1項第3款、第392條第2項
，判決如主文。
中華民國100年11月22日
臺灣彰化地方法院員林簡易庭
法官郭麗萍
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭（彰化縣○○鎮○
○路○○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國100年11月22日
書記官蕭秀吉