裁判字號：臺灣高等法院高雄分院108年上易字第414號民事判決
裁判日期：民國109年04月22日
裁判案由：分割共有物
臺灣高等法院高雄分院民事判決108年度上易字第414號上訴人 黃郁紘 被上訴人 卓綋洋 訴訟代理人 范仲良 律師上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於民國108年11月15日臺灣橋頭地方法院108年度訴字第193號第一審判決提起上訴，本院於109年4月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：兩造共有坐落高雄市○○區○○段○○段0000地號土地，地目建，面積67平方公尺（下稱系爭土地），上訴人之應有部分為5分之4，被上訴人之應有部分為5分之1。兩造就系爭土地並未以契約約定不分割之期限，且系爭土地亦無因使用目的而無法分割之情形，因兩造迄不能達成分割之協議，為此依民法第823條第1項前段規定，提起本件訴訟。主張依下列三方法擇一分割：㈠系爭土地分歸上訴人所有，由上訴人按被上訴人之應有部分比例，依土地公告現值或公告現值加計4成計算之金額補償被上訴人。㈡系爭土地分歸被上訴人所有，由被上訴人按上訴人之應有部分，依每平方公尺新臺幣（下同）65,100元或68,100元計算之金額補償上訴人。㈢系爭土地變價分割等語。並聲明：兩造共有之系爭土地分割上訴人所有，上訴人應給付被上訴人按其應有部分，依土地公告現值計算之補償金。
二、被上訴人則以：兩造共有之系爭土地同意分割，並同意將系爭土地分歸上訴人所有，且由上訴人按被上訴人之應有部分，依每平方公尺68,100元計算之金額補償被上訴人等語置辯。
三、本件原審判決：㈠兩造共有之系爭土地應分割由上訴人取得。㈡上訴人應補償被上訴人912,540元。㈢訴訟費用由兩造依應有部分比例負擔。上訴人聲明不服提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡兩造共有系爭土地應予變賣，所得價金由兩造按應有部分比例分配。㈢第一、二審訴訟費用由兩造按應有部分比例負擔。被上訴人則答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡訴訟費用由上訴人負擔。
四、兩造不爭執之事項如下：㈠系爭土地為兩造共有，上訴人之應有部分為5分之4，被上
訴人之應有部分為5分之1。又坐落系爭土地之同段487建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號。下稱系爭建物）為上訴人所有，且有部分法定空地位於系爭土地上。
㈡依系爭土地之使用目的無不能分割之情形，兩造就系爭土地亦未以契約約定有不分割之期限。
五、兩造爭執之事項為系爭土地應以何分割方法較為妥適？㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。民法第823條第1項定有明文。兩造共有之系爭土地地目為建，上訴人、被上訴人之應有部分依序為5分之4、5分之1。依系爭土地之使用目的無不能分割之情形，兩造就系爭土地亦未以契約約定有不能分割之期限，兩造均同意分割，惟就分割方法迄未能協議等情，有系爭土地登記第二類謄本在卷可稽（見原法院107年度橋司調字第297號卷第9頁、第10頁），並為兩造所不爭執，揆諸上開說明，上訴人依民法第823條第1項規定，請求分割，應予准許。
㈡次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法
不能協議決定，或於協議決定後，因消滅時效完成，經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第824條第1項、第2項、第3項分別定有明文。又按請求共有物之分割，應由法院依民法第824條命為適當之分配，不受當事人主張之拘束。又分割共有物時，法院應參酌當事人之聲明，共有物之性質，經濟效用及全體共有人利益等公平決定之（最高法院49年台上字第2569號、55年台上字第1982號判決要旨參照）。
㈢經查系爭土地現有上訴人所有之系爭建物坐落其上，並有部
分法定空地位於系爭土地上，且上訴人就系爭土地之應有部分為5分之4等情，已為兩造所不爭執，是如將系爭土地分歸於上訴人以外之共有人即被上訴人，將影響被上訴人將來土地之利用，自非妥適。至於上訴人另主張三方法中之變價分割，不僅需增加執行費用之勞費及變價之時間，且將因上訴人所有之系爭建物建築於系爭土地上，系爭土地縱得變價而予拍賣，則因拍得土地人無從實際使用系爭土地，致他人參與投標之意願偏低，進而導致系爭土地變價價格低落，而有害於共有人全體之利益，亦非合宜。反之，被上訴人主張將系爭土地分割由上訴人取得，再由上訴人以金錢補償被上訴人，除得使系爭建物與所坐落土地之所有權同歸屬於上訴人，有助於系爭建物之保存，且利於系爭土地、建物之合併使用。況此分割方法亦為上訴人所主張之分割方法之一（見原審卷第90頁至第92頁），再者，前揭分割方法如輔以崇正不動產估價師事務所就系爭土地之鑑價結果（按該鑑定尚屬詳實，堪予採取，詳後敍述），由上訴人按系爭土地鑑定總價值應有部分1/5補償被上訴人，應屬妥適。是以本院爰認以將系爭土地分歸上訴人取得，並由上訴人按系爭土地鑑定總價值應有部分1/5補償被上訴人為適當。
㈣查本件將系爭土地全部分割由上訴人取得，被上訴人並未受
分配，自應由上訴人以金錢補償被上訴人。原審曾依被上訴人之聲請，囑託財團法人高雄市不動產估價師公會（下稱估價師公會）轉由崇正不動產估價師事務所鑑定系爭土地之價值（見原審卷第18頁、第24頁），經該事務所鑑價結果，系爭土地估價金額為4,562,700元，評估單價為每平方公尺68,100元，此有估價師公會108年6月24日（108）高市估師中字第385號函（見原審卷第25頁）暨檢附之崇正不動產估價師事務所（108）崇正字第0000000號鑑估報告書（下稱系爭鑑定報告）在卷可佐。而系爭鑑定報告係綜合考量系爭土地位在高雄市楠梓區都市計畫內，其使用分區為第四種住宅區，地目為建，及其產權，一般因素、區域因素、個別因素、由不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情形下作分析與研判，採用比較法與土地開發分析等估價方法進行評估；並依市場比較案例之交易價格，採百分率法，以推估不動產之價格（見系爭鑑定報告第19頁、第20頁）爰得系爭土地估價金額為4,562,700元，評估單價為每平方公尺68,100元之結論。參以上訴人於原審所主張之分割方法二亦為：兩造共有系爭土地分割為被上訴人所有，由被上訴人給付上訴人按其應有部分依每平方公尺65,100元或「68,100元」補償上訴人等語（見原審卷第90頁、92頁）。故系爭鑑定報告之鑑價詳實堪予採取。又被上訴人就系爭土地應有部分為1/5即
13.4平方公尺（即67平方公尺5=13.4平方公尺），則上訴人取得被上訴人之應有部分後，自應補償912,540元（即68
100元13.4=912,540元）與被上訴人。㈤至於系爭土地於估價時，係以不考慮建物之影響為前提推算
之素地地價。惟如將建物因素列入估價條件，則會稍影響土地地價之鑑估結果等情，固經崇正不動產估價師事務所以108年10月5日（108）崇正佑字第1081005號函說明在卷（見原審卷第70頁），然系爭土地上之系爭建物既屬上訴人所有，則上訴人於取得系爭土地全部所有權後，自可就系爭建物及系爭土地之利用為通盤考量。上訴人如認系爭建物存在將影響系爭土地價值時，亦可逕將系爭建物拆除後，將系爭土地為其他利用。顯見系爭土地之價值是否受系爭土地之影響，實乃取決於上訴人將來之利用方式，則如將此一因素所造成對系爭土地價值不利影響歸諸於被上訴人，即顯失公平。是以系爭土地既係因上訴人所有之系爭建物而影響其價值，即應由因使用系爭建物而獲取使用系爭土地利益之上訴人自行承租系爭土地價值因之所受之不利影響，而不應由未獲任何利益之其他共有人即被上訴人承租。從而上訴人主張系爭鑑定報告之估價係以素地為基準，未考量系爭土地上已有系爭建物之情形，所鑑得之系爭土地價格自難以採用云云，即屬無理由，應無足採。
六、綜上所述，上訴人請求分割系爭土地，應予准許。本院審酌兩造主張之分割方法，因以上訴人就系爭土地之應有部分為4/5，且其所有之系爭建物係坐落於系爭土地上，爰認系爭土地應全部分由上訴人取得，並由上訴人依系爭鑑定報告之鑑價結果，以每平方公尺68,100元之單價計算，補償被上訴人912,540元較為妥適。從而原法院依此分割方法而判決兩造共有之系爭土地應分割由上訴人取得；上訴人應補償被上訴人912,540元，經核尚無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決之結果無影響，爰不一一論述。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國109年4月22日
民事第一庭
審判長法官鄭月霞法官蘇姿月法官吳登輝以上正本證明與原本無異。
本件判決不得上訴。
中華民國109年4月22日
書記官蕭家玲