裁判字號：臺灣彰化地方法院92年訴字第523號民事判決
裁判日期：民國94年06月08日
裁判案由：請求移轉所有權
臺灣彰化地方法院民事判決92年度訴字第523號原告己○○訴訟代理人 曾耀聰 律師複代理人 廖乙玲 律師被告丁○○
號訴訟代理人 張良銘 律師複代理人甲○○上列當事人間請求移轉所有權事件，經本院於民國94年5月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號、面積零點參柒捌零公頃土地、應有部分三八八七分之一五二之所有權移轉登記為原告所有。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號、面積3805平方公尺土地之應有部分152/3887土地係被告所有。
於民國87年6月5日被告與訴外人庚○○（原名 鄭籽盈 ）就原系爭土地簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）；且因當時受限於土地法之規定，未能移轉所有權，是於同年7月30日復簽訂切結書（下稱系爭87年切結書），補充約定土地若恢復耕作或法令變更得以辦理產權過戶登記時，被告應無條件提供所需移轉證件供庚○○辦理移轉登記。嗣於87年12月
23日原129地號土地因分割而面積減為3780平方公尺，並增加129-2地號、面積25平方公尺土地，且該129-2地號土地於
88年2月1日為彰化縣政府公告徵收。後庚○○於89年12月17日就原系爭土地與原告訂立不動產買賣契約書，惟當時仍因土地法之規定而不得移轉所有權，故於契約第14條中約定，原系爭土地因法令限制致無法辦理分割移轉登記，庚○○與被告間之權利關係均讓與原告；現因法令經更改而致129地號土地應有部分152/3887土地（下稱系爭土地）已可移轉，原告自得直接向被告請求就系爭土地辦理所有權移轉登記，詎被告雖經請求仍置之不理，爰基於系爭契約之約定，請求被告移轉系爭土地所有權。又縱認上開主張無理由，原告仍得依代位之法律關係，請求被告移轉系爭土地所有權予原告等語。並聲明：如主文所示。
二、被告則以：被告並無出售原系爭土地予庚○○之事實，查原系爭土地依應有部分比例換算僅為45坪，此45坪之鄉下旱地豈有價格高達新台幣（下同）12,000,000元、即每坪266,600餘元天價之理？且於89年12月17日庚○○將原系爭土地連同地上房屋出售予原告，其總價僅為4,770,000元，兩者金額相差甚鉅，足見被告與庚○○間買賣非實。又系爭契約所載，庚○○應付定金2,000,000元、於87年6月12日支付6,000,000元、並於87年6月26日再支付4,000,000元，惟被告均未收受該等款項，是縱認此系爭契約為真正，被告亦得主張同時履行抗辯；況其上亦載有：「本買賣標的物為農業區，待開放為住宅區時再辦理所有權移轉登記」等語，而依原告提出之土地使用分區證明，現129地號土地仍為農業區土地，此一移轉登記條件亦未成就；又系爭契約附記載明「本件買賣契約出賣人同意另行辦理一抵押權設定登記案件，以出賣人丁○○為義務人，承買人庚○○為權利人，另以戊○○為債務人」，可見該抵押權設定與買賣係同時為之，本件買賣契約縱為真正，亦屬流抵性質，應無效力。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張被告與庚○○因買賣土地，有簽訂系爭契約，並因當時受限於土地法之規定，未能移轉所有權，故復簽訂切結書，補充約定土地若恢復耕作或法令變更得以辦理產權過戶登記時，被告應無條件提供所需移轉證件供庚○○辦理移轉登記，後庚○○就原系爭土地與原告訂立買賣契約，並於契約中約定，原土地因法令限制致無法辦理分割移轉登記，庚○○與被告間之權利關係均讓與原告，故原告據前揭二份契約，請求被告移轉系爭土地之所有權，並提出前揭二份契約影本、切結書影本為證；惟被告否認伊有與庚○○簽訂系爭契約，故原告請求被告依約移轉所有權有無理由，首應判斷者，即被告有無與庚○○簽訂系爭契約、切結書之事實。
四、經查切結書上，在「立切結書人」處有被告之簽名、印文；該「丁○○」印文，與被告留存於彰化縣秀水鄉戶政事務所印鑑證明上之印鑑印文相比對，兩者完全相同，有該戶政事務所彰秀戶印證字第６５１號印鑑證明影本附卷可憑，且該印文確為被告之印鑑印文一節，並為被告所不爭執，是該印文應為被告之印鑑所蓋，已可認定；按「文書之真偽，得依核對筆跡或印跡證之。」此民事訴訟法第359條定有明文；衡情，使用印鑑係印鑑所有人於重大權利相關之文件上供證明其意思表示所用，一般人於使用印鑑之場合甚為審慎，亦不致輕率交付予他人使用，而系爭87年切結書上，前揭印文緊接被告簽名之下，被告亦無法證明該切結書上之印文，係在未經授權下遭人盜用，故原告主張系爭87年切結書上之被告簽名、印文，均由被告所為，應可採取；遞查，系爭87年切結書上「丁○○」之簽名，與系爭87年契約上「丁○○」之簽名，兩者字跡、筆勢完全相同，顯係由同一人之手筆所為，是原告主張系爭契約書上被告之簽名，為被告所自為，亦可採取；至本院當庭命被告書寫簽名送法務部調查局鑑定與前揭切結書、契約之簽名是相符，法務部調查局回覆以:「因供參對之資料不足，故難以認定」等情，亦難為被告有利之認定，不足否認切結書、契約書之真正。又查，證人即被告之弟 陳俊樺 （原名戊○○）到院證陳:「（提示系爭契約書，是否你與庚○○所訂？）我不知道，我沒有看過該契約書。」、「我只有拿我的印章給庚○○，我哥哥的部分我不知道。」等語，及證人丙○○到院證稱：「（提示系爭契約書、切結書，是否你出面訂立的？）是我處理的沒錯，都是我太太庚○○委託我處理的。」、「（提示切結書上「丁○○」的名字是否為被告所為？）是的」等語，另證人乙○○亦到院證述：「（提示切結書，是否有印象？）切結書是我寫的。」、「（當時為何會書立切結書？）出賣人是丁○○，賣土地予庚○○，當時買賣農地不能過戶，所以才書立切結書。」、「（其上「丁○○」的簽名印章是否為其本人所為？有無到場？）是的，當事人要自己過來簽。」等語；故由前開證人證詞，亦可認定前揭切結書、契約書為被告所簽立，被告抗辯其未與訴外人庚○○訂立系爭契約及切結書，尚難採信，原告主張該契約、切結書為被告所簽立，洵堪認定。
五、原告復主張：系爭契約書中雖約定買賣價金為12,000,000元，然雙方實際約定之買賣價額為7,800,000元，因原系爭土地位於都市計畫內之農業區，依當時法令規定並未能辦理移轉所有權登記，庚○○為確保被告將來能依約履行，故提高記載金額等情，並提出系爭契約書、系爭87年切結書其上之記載為證；被告則抗辯未收到庚○○之12,000,000元或7,800,000元之買賣價金等語。關於庚○○付款予被告之情形，按契約內容之記載僅為證據方法之一，自應通觀其他證據取捨、認定，且解釋契約，不能拘泥於契約之文字，除應通觀全文，於文義上、論理上詳為推求外，並應斟酌立約當時當事人之真意與事實及其他一切證據資料，以明真相實情。經查，系爭契約書、切結書為被告所簽立，已如前述，觀該契約書內容，其上記載「買賣價款合計新台幣壹仟貳佰萬元整」（契約第二條），並記載：「本契約成立同時，由甲（即庚○○）先向乙（即被告丁○○）給付新台幣貳佰萬元整為定金並充作價金之一部，而由乙確實親收足訖，其殘餘價金付款方法約定如左：一、民國87年6月12日甲方支付乙方新臺幣陸佰萬元整。二、民國87年6月26日甲方交付乙方尾款新台幣肆佰萬元整。」，契約訂定日期為87年6月5日；迨87年7月30日被告簽立切結書予庚○○時，切結書已記載為：「立切結書人丁○○所有左列土地標示確於民國87年7月30日出賣於庚○○無誤。」、「．．．今後土地若恢復耕作或法令變更得以辦理產權過戶登記時，立切結書人應無條件提供所需移轉證件供買受人辦理所有權移轉登記．．．。」，由以上切結書之記載，可知被告於切結書簽立時，已逾契約書所載應付清全部款項之期限，惟仍記載「無條件提供所需證件」供庚○○辦理登記，且並未於切結書中提及尚有何餘款未付、或就尾款之給付與辨理移轉登記之對待給付間，作何保留之文字記載；再查，證人丙○○到院證稱：「價金前後分6、7次付款，第一次2,000,000元是以戊○○之前欠的2,000,000元來抵銷，第二次寫切結書時，當時是付給被告丁○○1,000,000元，之後款項都是付給戊○○。」、「（提示切結書上所載的無條件為何意思？）那是確保我的權利。以後被告丁○○移轉土地給我時，不得再向我要求任何條件。寫完切結書之後我就不必再付款給被告。」、「真正的買賣價金是七百八十萬元，買賣契約書寫一千二百萬元是確保我的權利。」等語，另證人乙○○亦證陳：「（系爭契約書是否為你經辦？）是我所寫的。」、「（不動產買賣契約書所約定系爭土地買賣是否為一千二百萬元？）成交價是雙方決定的。雙方是約定一千二百萬元，實際交付的情形我不知道。」、「被告當時來寫此切結書，錢應該有收到，才答應無條件提供證件將土地移轉給庚○○。」等語；是不論買賣價金究為12,000,000元或7,800,000元，由切結書之內容及證人之前開證詞可知，被告應已收訖庚○○給付之全部價金。又查，以庚○○與被告間土地買賣之約定價金12,000,000元，較實際交易之7,800,000元為高，然此舉係庚○○為避免被告日後反悔不辦理移轉登記致雙方解除契約時，被告可能須返還較多之買賣價金，藉此避免被告反悔、而保障權益，已如前述，自不得以原告主張被告與庚○○間實際交易之價金與契約書所載之價金兩歧，而為原告不利之認定。綜上，被告所辯縱認系爭契約為真正，因其並未收受庚○○之買賣價金，被告亦得主張同時履行抗辯等節，亦無可採。
六、再按「約定於債權已屆清償期，而未為清償時，抵押物之所有權移屬於抵押權人者，其約定為無效。」民法第873條第2項定有明文；是「流抵契約」以雙方當事人間約定一清償期限，作為回贖之期限，為其要件；查本件兩造間並無被告尚得回贖原系爭土地，及得回贖期限之約定；另「流抵契約」復以先有抵押權存在為要件，然本件係先有買賣契約存在，惟因受限於土地法之規定，致無法辦理移轉登記，為保障債權人權利始設定抵押權，並無於抵押權設定時或設定之後，約定將來無法清償則抵押物之所有權移屬抵押權人之情事，故本件自無「流抵契約禁止」之適用。從而，被告主張系爭契約縱為真正，亦屬流抵性質而無效力一節，亦無可採。
七、本件系爭87年切結書既載有：「．．．今後土地若恢復耕作或法令變更得以辦理產權過戶登記時，立切結書人應無條件提供所需移轉證件供買受人辦理所有權移轉登記．．．。」等語明確，且系爭土地現已可辦理所有權之移轉，有彰化縣彰化地政事務所94年4月19日彰地一字第0940004797號函在卷可憑；再者，原告與庚○○訂立之土地買賣契約，庚○○與被告間之權利關係均讓與原告，有原告提出之土地買賣契約書影本可證，原告並以將本件起訴狀繕本之送達為原告與庚○○間權利讓與之通知，則原告主張依債權讓與之法律關係，請求被告就系爭土地辦理所有權移轉登記，為有理由，應予准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均與本院上開論斷無涉或無違，爰不予贅述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國94年6月8日
民事第一庭
法官吳俊螢以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中華民國94年6月8日
書記官林文斌