宜蘭簡易庭108年度宜簡字第286號民事判決

臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決　　　　108年度宜簡字第286號
原　　　告　補天宮
法定代理人　 陳福山
訴訟代理人　 林志嵩 律師
被　　　告　 鄭文正
訴訟代理人　 陳敬穆 律師
　　　　　　 謝亞哲 律師
　　　　　　 朱一品 律師
上列當事人間請求終止地上權登記等事件，本院於民國109年7
月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、如附表所示之地上權（下稱系爭地上權）之存續期間定為自
本判決確定日起算10年。
二、系爭地上權自108年7月1日起酌定年租金新臺幣（下同）6,8
49元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用78,625元由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴意旨：
緣坐落宜蘭縣○○鄉○○○段○○○○號土地（下稱系爭土地
）為原告所有，被告於系爭土地上有系爭地上權登記。而系
爭地上權原係被告之被繼承人 鄭丁灶 與訴外人 女媧 娘娘管理
人 陳霖 於38年間設定登記，設定迄今已逾70年，其後被告
因繼承取得系爭地上權，原設定地上權之本國式土角造住家
，早已倒塌滅失。現系爭土地上有如附圖編號A、B之一層RC
加強鐵皮頂建物、一層磚牆無屋頂（下合稱系爭房屋）坐落
其上，系爭房屋已老舊，為避免土地所有權人即原告永久因
系爭地上權之存在，致無法就系爭土地作有效之經濟利用，
且如任令系爭地上權繼續存在，將有害於系爭土地之經濟價
值。另系爭土地位於台二線濱海公路旁，交通便利，又鄰近
寺廟，尚稱繁榮，請求按申報地價年息8%，依系爭地上權建
物面積酌定租金，爰依民法第833條之1、835條之1第2項，
請求酌定如系爭地上權之存續期間及租金等語。並聲明：⑴
、系爭地上權之存續期間至113年7月1日為止。⑵系爭地上
權（即如附圖A、B部分所示土地）在第一項所示地上權之存
續期間內，自108年7月1日起酌定年租金8,573元。
二、被告聲明請求駁回原告之訴，答辯以：
由他項權利登記聲請書權利期間「無期限年」，可知訴外人
鄭丁灶與原告特別約定本件地上權之期限為「永久」。且無
任何法律表示期限不得約定為永久，約定期限為永久亦不違
反公序良俗，系爭地上權期限「永久」之約定當屬合法有效
，並非未定期限之地上權。又系爭地上權設定目的為「住家
使用」，系爭土地設定系爭地上權後，系爭土地從未有荒廢
不用之情事，至今仍然持續供作居住使用，是系爭地上權設
立之目的仍然存在，故不屬於民法第833條之1所述之地上權
，原告請求酌定系爭地上權之存續期間即無理由。系爭地上
權之存續期間特別載明「無期限年」，可見原告同意系爭地
上權權利人永久使用系爭土地，如今卻要求酌定系爭地上權
之存續期間，即實屬違反誠信原則而構成權利濫用，依民法
第148條規定，原告之請求當無理由。縱就系爭地上權酌定
存續期間，系爭房屋歷經多次地震及颱風侵襲，系爭房屋之
結構等各項狀況依舊良好，可見能夠長久存續，並無耐用年
限之問題，是鑑定報告鑑定結果系爭房屋之10年可使用年限
顯然太短，不符實際情形。另系爭土地距宜蘭縣○○鄉○○
路○段北部濱海公路遙遠，聯外巷道狹窄，交通並不便利，
又四周多為住家，僅有零星商店，商業活動並不發達，且附
近並無學校、醫院及市場，足見生活機能、品質相當不良，
是原告請求之租金數額過高，應予酌減。
三、本件爭點及本院判斷：
本件兩造爭點為：㈠、原告請求酌定系爭地上權期間是否有
理由？如有理由，其期間應酌定為何？㈡、原告請求酌定系
爭地上權地租是否有理由？如有理由，應酌定為若干？茲認
定如下：
㈠、原告請求酌定系爭地上權期間為有理由：
１、本件原告主張其為系爭土地所有人，系爭土地上現存有被告
為地上權人之系爭地上權乙節，業據其提出系爭土地登記謄
本為證（見本院卷第13頁至14頁），且為被告自認，自堪信
為真實。
２、按稱普通地上權者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他
工作物為目的而使用其土地之權，民法第832條定有明文。
因地上權人依設定目的有優先於所有權人之使用土地權利，
因而對土地所有權發生限制之作用，為定限物權之一種，倘
未定有期限，致所有權無限期受到限制，其剝奪所有權人對
於所有物支配權能之程度，顯非妥適。緣此，民法於99年2
月3日公布增訂第833條之1「地上權未定有期限者，存續期
間逾20年或地上權成立之目的已不存在時，法院得因當事人
之請求，斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、
性質及利用狀況等情形，定其存續期間或終止其地上權。」
之規定，其立法目的即考量地上權雖未定有期限，但非有相
當之存續期間，難達土地利用之目的，不足以發揮地上權之
社會機能。又因科技進步，建築物或工作物之使用年限有日
漸延長趨勢，為發揮經濟效用，兼顧土地所有人與地上權人
之利益，故明定土地所有人或地上權人均得於逾20年後，請
求法院斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之各種狀況
而定地上權之存續期間，以調和地上權設定目的、當事人合
意內容、歷經相當期限後之情事變更、所有權人與地上權人
之權益衝突。且此規定，依民法物權編施行法第13條之1規
定，於修正施行前未定有期限之地上權，亦適用之。查，系
爭地上權39年9月10日設定登記時，存續期間即載為「不定
期限」（見本院卷第13頁），非有約定期限；嗣被告於108
年9月3日繼承及受讓為唯一地上權人（見本院卷第70頁），
存續期限，亦仍登記為不定期限，其存在迄今已逾70年以上
，則原告依民法第833條之1規定請求法院酌定系爭地上權存
續期間，即屬有據。至於被告抗辯地上權存續期間依設定時
他項權利登記聲請書所載「無期限年」記載（見本院卷第55
頁），故應為「永久」云云；然「無期限年」僅得認係未定
年限，非可即解為永久存續。且實際完成登記文字亦載明為
「不定期限」，而非永久，被告此辯，即非可採，應認原告
請求酌定地上權期間，為有理由。且原告係依法請求法院酌
定系爭地上權之存續期間，乃正當權利之行使，無何權利濫
用或違反誠實信用原則之情事，被告此項抗辯，亦非有據。
２、系爭地上權，係原地上權人鄭丁灶為其所有坐落於系爭土地
上之本國式土角造、建積貳貳坪參參之住家而與當時系爭土
地所有權人共同設定（見本院卷第47至56頁）。經本院至現
場履勘結果：「系爭房屋及土地坐落於○○鄉○○路○段○○○
巷○弄內，為一層磚造鐵皮頂建物，據被告稱原來土角厝早
在其出生前已經倒塌滅失，現有房屋頂原來是瓦造，後來因
為漏水關係改為鐵皮頂，經入內勘查，各房間狀況均完好，
屋簷及部分牆壁有裂痕，是否影響結構不知，但目前應無立
即倒塌危險，屋內各項生活器具齊備，環境整齊，可認確有
人實際居住使用」之情，製有勘驗筆錄及現場照片（見本院
卷第78頁至80頁、第83頁至第86頁）為按。其地上建物坐落
情形，亦經本院囑託宜蘭縣宜蘭地政事務所指派測量人員到
場實地測量繪製複丈成果圖在卷可按（見本院卷第88頁）。
經查，經本院囑託宜蘭縣建築公會就系爭房屋之現況材質、
保存狀況、所在地理環境、天候等因素，鑑定尚可供人安全
生活居住年限為若干等一切客觀情狀，鑑定其所得存續期間
為若干年，其鑑定結論為：「⑴、標的物A（即附圖編號A）
為局部使用鋼筋混凝土補強之「磚造房屋」，A正面和客廳
左右磚牆結構略有受損，然因為屋頂已更換為重量輕且耐候
性佳的不銹鋼板，降低未來水平地震力對房屋磚牆結構的衝
擊，尚無立即的結構安全疑慮。房屋基地靠近海邊，含鹽量
較高的潮濕空氣不利於裸露的鋼筋、塗層較薄的一般彩色鋼
板保存，目前使用維護狀況尚可，鑑定人推估A房屋依現況
可繼續供居住使用年限約10年左右。⑵。標的物B（即附圖
編號B）為磚造建築物，現況屋頂已塌陷不存，荒廢不堪繼
續使用。」等語，有鑑定報告書在卷可憑。足證系爭建物屋
齡已甚老舊，部分甚至已塌陷不存，尚存部分雖加以修繕仍
可繼續使用，然亦僅可繼續供居住約10年左右。故為保障地
上權人之權益，兼顧地上權人同意使用房屋之人之居住安全
，及原告所有權行使受限制程度，認以前開鑑定報告所鑑定
建物尚可使用年限之10年期間，酌定為本件系爭地上權之存
續期間，應為適當。
㈡、原告請求酌定系爭地上權地租為有理由：
１、按未定有地租之地上權，如因土地之負擔增加，非當時所得
預料，仍無償使用顯失公平者，土地所有人得請求法院酌定
其地租，民法第835條之1第2項定有明文。該規定雖為99年2
月3日所增訂，且依民法物權編施行法並未訂有溯及適用之
規定，然係因土地所有權人訴請法院核定地租之數額，其性
質屬形成之訴，於未經法院核定地租之數額前，土地所有權
人自無從請求給付地租，即無從溯及適用。惟並未限制土地
所有權人於該條規定增訂後，請求法院酌定地租。
２、查系爭地上權依登記謄本所示，地租為空白，為兩造不爭執
。又系爭土地於94年1月間公告現值為每平方公尺4,200元，
至108年1月間已上漲為每平方公尺9,800元，增加約2倍；另
系爭土地於94年1月間公告地價為每平方公尺630元，於108
年1月已上漲至每平方公尺1,100元，增加1.7倍，有公告土
地現值及公告地價查詢資料可參。又依平均地權條例第14條
至第17條之規定意旨，地價稅按申報地價為計算依據，申報
地價則由土地所有人依公告地價之80%至120%申報，公告地
價之訂定又係政府每3年參考當年期土地現值、前次公告地
價、地方財政需要、社會經濟狀況及民眾地價稅負擔能力等
因素辦理評定，足認土地公告現值之上漲與地價稅負擔之增
加攸關，且系爭土地自94年起土地公告現值成長，已如前述
，則地價稅之負擔顯然亦隨之大幅增加，而此顯非38年間設
定系爭地上權時所得預料，如仍維持由被告無償使用，對土
地所有權人顯不公平。故原告主張依民法第835條之1第2項
規定，請求本院酌定系爭地上權地租，即屬有據。
３、按建築建物之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條
第1項規定，以不超過該土地申報價額年息10%為限；所稱土
地申報價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價，
即土地法第148條所定土地所有權人依土地法所申報之地價
，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%
為其申報地價，平均地權條例第16條前段及其施行細則第21
條前段分別定有明文。上開規定以年息10%為限，乃指租金
之最高限額而言，非謂所有租金必須照申報價額年息10%計
算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基
地之經濟價值、所受利益等情事以為決定（最高法院68年台
上字第3071號判例意旨參照）。查系爭土地坐落於壯圍壯濱
路6段277巷1弄內，位於台二線濱海公路旁，交通便利，附
近房屋多為連棟透天厝或獨棟民宅，鄰近補天宮，商業發展
不發達等情，有本院勘驗筆錄及現場照片在卷可按。本院斟
酌系爭土地附近交通尚稱便利、雖無明顯頻繁商業活動，然
生活機能良好、地上權人利用土地係為居住使用等客觀情狀
，認被告用益地上權可獲得經濟價值、所受利益，應以系爭
土地之申報價額年息5％計算為適當。是以，依系爭土地108
年1月之申報地價880元/㎡、系爭房屋占有系爭土地之面積
合計155.67㎡計算，酌定系爭地上權年租金為6,849元（計
算式：880元/㎡ｘ155.67㎡x5%=6,849元，元以下四捨五入)
，其逾此部分之請求，即屬無據，不應准許。
五、綜上所述，原告依民法第833條之1、第835條之1第2項之規
定，請求酌定系爭地上權存續期間及地租，為有理由，爰酌
定後予以准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。並
由本院依職權酌定訴訟費用之負擔方法，裁判如主文所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法並所提證據，經
斟酌後認均不足影響判決結果，爰不遂一論列，併此敘明。
中華民國109年7月15日
臺灣宜蘭地方法院宜蘭簡易庭
法官張軒豪
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年7月15日
書記官林憶蓉
附訴訟費用計算方式：
訴訟費用1,000元+測量規費6,625元（4,225元+2,400元）+鑑定
費用71,000元=78,625元
附表：
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│││收件字號│登記日期│登記地│權利│存續│設定權│地租│
││土地地號│││上權人│範圍│期間│利範圍││
│││（民國）│（民國）│之姓名│││││
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││宜蘭縣壯圍鄉大福│民國108年│民國108│鄭文正│全部│不定│73.81│空白│
││一段416地號土地│字號：宜登字│年9月3日│││期限│平方公││
│││第106510號│││││尺││
└──┴────────┴──────┴────┴───┴──┴──┴───┴──┘