裁判字號：最高法院91年台上字第475號民事判決
裁判日期：民國91年03月21日
裁判案由：損害賠償等（返還價金）
最高法院民事判決九十一年度台上字第四七五號
上訴人宏盛建設股份有限公司法定代理人 洪國雄 訴訟代理人 林樹旺 律師
莊志成 律師 陳英鳳 律師上訴人乙○○
甲○○共同訴訟代理人 劉志忠 律師右當事人間請求損害賠償等（返還價金）事件，兩造對於中華民國八十九年五月九日台灣高等法院第二審判決（八十九年度重上字第十二號），各自提起上訴，本院判決如左：
主文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件上訴人乙○○、甲○○（下稱乙○○等人）起訴主張：對造上訴人宏盛建設股份有限公司（下稱宏盛公司）於民國八十六年五、六月間在坐落台北縣○○鎮○○段社后頂小段三九五、三九七號土地（下稱三九五、三九七號土地）上興建「宏盛天廈」房屋銷售，意圖詐騙購屋者，故意製作不實內容之廣告，隱匿該三九七號土地實為山坡地，非屬建築基地之事實，並謊稱「宏盛天廈」有「一八○○坪藝術中庭」，致伊陷於錯誤。而分別與宏盛公司簽訂房屋預定買賣契約書，乙○○訂購其中Ｂ棟八號一樓房屋一戶及地下三層停車位一個，總價款為新台幣︵下同︶一千零十八萬元，已付一百二十一萬九千八百三十一元（包括房地價款一百十八萬九千八百三十一元及代書費三萬元）；甲○○訂購Ｂ棟七號九樓一戶及同地下層停車位一個，總價款為六百八十萬元，已付八十一萬六千元（包括房地價款七十九萬元及代書費二萬六千元）。嗣經伊查知，該三九七號土地雜草叢生，通往公墓，無法供作「藝術中庭」使用。且該大樓中庭面積僅七○○餘坪，較廣告所稱之一八○○坪短少一千餘坪，自屬侵權行為，應負損害賠償責任。伊已以訴狀繕本之送達為撤銷買賣契約之意思表示，宏盛公司所受領之價金即屬不當得利。又該公司故為不實之廣告，同時違反公平交易法及消費者保護法，致伊受有損害，亦應負損害賠償責任。依侵權行為、不當得利法則，及公平交易法第三十一條、第三十二條、消費者保護法第五十一條規定，該公司應返還伊已付之價款及給付按價款三倍計算之懲罰性賠償金等情，求為命宏盛公司給付乙○○四百八十七萬九千三百二十四元，甲○○三百二十六萬四千元並各自訴狀繕本送達翌日即八十八年三月二十三日起加付法定遲延利息之判決（乙○○等人另請求第一審共同被告洪國雄連帶給付部分，經第一審判決駁回該部分之訴後，未據乙○○等人聲明不服。）。
上訴人宏盛公司則以：「宏盛天廈」建築基地明載為三九五、三九七號土地，其面積合計二千三百餘坪，扣除建物所占之基地面積約五百坪，尚餘一千八百餘坪空間可供使用，伊之廣告並無不實。況對造上訴人乙○○等人，與伊簽訂買賣契約時，該房屋已建築至二樓樓板完成階段，經渠等往現場查勘，瞭解相關圖件後始訂約，殊無陷於錯誤之可能。渠等給付價金係履行買賣契約之義務，更無致生損害而命伊應負賠償責任之問題等語。資為抗辯。
原審就第一審所為乙○○等人勝訴之判決，除廢棄命宏盛公司給付乙○○、甲○○依序超過二百四十三萬九千六百六十二元，及一百六十三萬二千元本息部分，改判駁回乙○○等人各該部分之訴外，其餘均予維持，駁回宏盛公司之上訴。無非以：乙○○等人與宏盛公司簽訂系爭房地預定買賣契約書，分別購買該公司所興建「宏盛天廈」房屋中之一戶及停車位一個，價款依序為一千零十八萬元、六百八十萬元，已付一百二十一萬九千八百三十一元及八十一萬六千元等情，為兩造所不爭，並有房地預定買賣契約書可稽，堪信為真實。查「宏盛天廈」之建築基地包括三九五、三九七號土地，面積合計二千三百餘坪，扣除建物所占之基地面積約五百坪，固仍留存有一千八百餘坪之開放空間，惟該樓房及公共設施包括庭園，均建築在三九五號土地上，三九七號現況則為山坡林地，宏盛公司並未在其上為如何之開發，依社會一般認知，稱「中庭」者，係謂建築物所圍成之空間，略指中間庭院之意。是宏盛公司製作之廣告宣傳單所載該房屋有「一八○○坪藝術中庭」、「一八○○坪綠化中庭」、「一八○○坪中庭綠化空間」等詞，應僅指坐落在三九五號土地上房屋與社區道路間之庭園設計空間，不包括三九七號地上之空間在內。又簽約時，該房屋既尚在建築中，現場仍處於半空曠狀態，乙○○等人均非建築專業者，即 難期渠 等明瞭「宏盛天廈」建築基地之範圍及「中庭」位置所在。宏盛公司抗辯：廣告所稱一千八百坪綠化庭園空間尚包括三九七號土地部分在內，及依簽約當時建築現況，乙○○等人無陷於錯誤之可能云云為無足採。是宏盛公司故意製作不實廣告，使乙○○等人陷於錯誤而與之簽訂買賣契約並交付買賣價金，顯已違反公平交易法第二十一條第一項、第三十一條，消費者保護法第二十二條、第五十一條等規定，乙○○等人據以請求宏盛公司賠償其損害及懲罰性賠償金，自非無據。該乙○○等人因受詐欺所交付之買賣價金，係屬渠等因宏盛公司違反上開規定而受之損害。乙○○等人主張，渠等因受詐欺所受之損害額分別為已付價金一百二十一萬九千八百三十一元，及八十一萬六千元為無不合。應認依公平交易法第三十二條規定，命宏盛公司於此範圍內賠償乙○○等人，已足彌補其損害。另依消費者保護法第五十一條等規定，審酌其情，認宏盛公司應給付之懲罰性賠償金以該損害額之一倍為適當。從而，宏盛公司共應給付乙○○二百四十三萬九千六百六十二元、甲○○一百六十三萬二千元及其法定遲延利息。乙○○等人於該範圍內之請求為有理由，應予准許。逾此部分之請求，不應准許等詞。為其判斷之基礎。
按出賣人於買賣契約經解除或撤銷後，應返還價金於買受人，係因出賣人依法負回復原狀責任之效果所致。其性質與侵權行為人因不法侵害他人權利或違反保護他人法律致生損害於他人，應負賠償責任者不同。又消費者保護法或公平交易法就企業經營者或事業主故為之不實廣告，責令各該經營者或事業主負損害賠償，乃侵權行為之特別形態，主要在維護交易安全，保障填補消費者因信賴廣告所受之利益損害。此觀消費者保護法第五十一條、第二十三條第一項，公平交易法第二十一條第一項、第三十二條等規定自明。本件上訴人乙○○等人於事實審雖主張：宏盛公司製作不實廣告，欺瞞消費者，以此詐欺手段致伊陷於錯誤與之締約而交付買賣價金，業經伊依民法第九十二條規定以訴狀繕本之送達撤銷買賣之意思表示，依同法第一百十四條之規定，兩造買賣契約自屬無效。伊前付之價金已無法律上原因，宏盛公司應全部返還已受領之價金於伊。……伊因此詐欺所受之損害，即為前述伊因履行該契約所交付之價金，宏盛公司應依侵權行為賠償此項損害，及依公平交易法第三十一條，消費者保護法第五十一條等規定賠償伊按已付價金額各三倍之損害金暨懲罰性賠償金云云（見一審卷七頁正、背面、八頁、八九頁，八十八年十一月十七日言詞辯論意旨狀「三」「四」「六」；原審卷一一三、一一五頁）。惟查買受人交付價金，係屬契約義務之履行，其買賣契約縱係出於賣人之詐欺，但在買賣契約未經依法撤銷前，既仍繼續履約，其於交付價金之同時，對於出賣人已取得交付買賣標的並移轉其財產權之請求權，併或瑕疵擔保請求權，客觀上能否遽謂買受人當然受有若何財產減少之積極損害，即值商榷。乃原審就系爭買賣契約是否已經乙○○等人依民法第九十二條撤銷而不存在？及渠等因信賴該不實廣告所失利益究竟若何？胥未調查審認，率謂乙○○等人因履約而交付之價金即為宏盛公司因違反消費者保護法第五十一條，公平交易法第三十一條等規定所致生之損害而為不利於該公司之判決，自嫌速斷。其次，宏盛公司於原審一再抗辯：伊同時期另份廣告圖經明載：「想像一下，一八○○坪的花園有多大，如果您家擁有一八○○坪的前庭、後院」，可見伊原意僅在表明建築基地，扣除建物所占面積約五百坪外，周圍餘有一千八百坪之廣大綠化空間，而非在強調建物間所圍成之中庭空間（即乙○○等人所稱之中庭）有一千八百餘坪。又契約開宗明義即載系爭建築基地使用分區包括有三九七號地風景區在內，且簽約當時，該房屋已建築至二樓樓板完成，現場備有建照設計相關圖說供查閱，乙○○等人並曾親往查勘詢問，伊無詐欺故意云云（見原審卷一○○頁、一○四頁），徵諸卷附系爭房地預定買賣契約書及建造執照均記載，建築基地包括有該三九七號地合併前之三九四、三九六｜一、四○○號等各地號在內之風景區（見一審卷一三頁、八一頁），暨乙○○等人提出之他份廣告圖說，另載：「千坪私家花園」，「二三○○坪湖濱基地規劃」「一八○○坪湖光水色自然生態館」「一八○○餘坪中庭綠化空間」「二三○○坪大基地規劃」「％綠地保留」「後方萬坪山林保護區……幾乎以為是私人專屬的後花園」「二五○○坪基地只蓋五○○坪」「想像一下，一八○○餘坪花園有多大……。擁有一八○○坪前庭、後院」「後有百甲蒼翠山林保護區，完整二三○○坪大基地規劃，建蔽率僅％」等前後互歧，甚或矛盾之語詞（見原審卷八一頁、四九頁、五○頁、五一頁、五二頁、五四頁），宏盛公司就兩造爭執關於綠化中庭花園空間所陳之真意究竟若何？該等廣告圖說內容是否足致乙○○等人陷於錯誤？均欠明瞭，仍待澄清。原審未詳勾稽究明，遽爾判決，亦嫌疏略。又系爭買賣契約是否已經撤銷而不存在及乙○○等人究受有若何信賴利益之損害，原審迄未為認定，既如前述，則乙○○等人似難謂無取得履行系爭買賣契約之利益之可能，此與懲罰性賠償金之核定相攸關。原審疏未斟酌一般客觀事實，社會經濟狀況，及當事人所受損害等一切具體相關情狀，即為酌定懲罰性賠償金如原判決所示。自欠允洽。兩造上訴論旨，各自指摘原判決於其不利部分為不當，求予廢棄，均非無理由。
據上論結，本件兩造上訴均為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國九十一年三月二十一日
最高法院民事第七庭
審判長法官蘇茂秋
法官徐璧湖法官朱建男法官曾煌圳法官沈方維右正本證明與原本無異
書記官中華民國九十一年四月八日