裁判字號：臺灣高等法院91年重上更㈠字第53號民事判決
裁判日期：民國92年01月14日
裁判案由：返還價金
臺灣高等法院民事判決九十一年度重上更㈠字第五三號
上訴人宏盛建設股份有限公司法定代理人 洪國雄 被上訴人乙○○
甲○○右當事人間返還價金事件，上訴人對於中華民國八十八年十二月一日台灣台北地方法院八十八年度字重訴字第七九二號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院判決如左：
主文原判決關於命上訴人給付部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。
右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一審（除確定部分外）及第二審及發回前第三審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：㈠關於「中庭」一詞，依教育部國語辭典、台灣省建築師公會編輯之建築辭典及東
海大學 王小璘 教授所為之解釋，各有不同，可見早期對中庭解釋較為狹義，經過時代的變遷、建築型態及人類生活空間的改變，對中庭意涵已採廣義解釋，現代建築已捨棄四合院之設計型式，中庭一詞難再以建築物中間庭院予以界定；另中華民國建築技術學會、中華民國建築開發商業同業公會全國聯合會及台北市建築師公會對中庭之解釋中，並無一解釋為「建築物所圍成之空間」、「中間庭院」，被上訴人之主張顯非可取。
㈡次查「宏盛天廈」銷售時期之另份廣告圖明載「想像一下，一八○○坪的花園有
多大，如果您家擁有一八○○坪的前庭、後院」，足見上訴人僅在表明建築基地，扣除建物所占面積約五百坪外，周圍餘有一千八百坪之綠化空間。此外，亦有多份廣告提及「千坪私家花園」、「八三％綠地保留」、「一八○○坪湖光水色自然生態館」後有百甲蒼翠山林保護區，完整二三○○坪大基地規劃、建蔽率僅十七％」等前後歧異之語詞，如謂一千八百坪中庭僅指建築物中間之庭院，何來一八○○坪前庭、後院及私人後花園可言，且由上述廣告文字整體觀之，所謂中庭應係指基地內除建物本體以外之空地而言。
㈢由下列買賣事實以觀，消費者不可能因廣告稱有一八○○坪之中庭用語，而誤認本件由三棟房屋所圍成之空間有一千八百坪：
⑴兩造所訂立之買賣契約書已將基地全部地號予以標示，且載明土地使用分區為住宅區、風景區，就基地範圍標示極其清楚，並無遺漏情事。
⑵本案建築於八十四年九月間取得建造執照，八十五年六月七日建築基地設施安全
圍籬開始挖掘正式施工，八十六年八月間已完成地下一、二層之樓版工程，同年九月間完成至地上四樓，八十七年五月間十七樓及屋頂版全部結構完成，被上訴人二人係於八十六年七月十日購買系爭房地，斯時現場工地已整地完畢並施工至地下二樓，消費者稍加查看即可大略認知基地範圍，上訴人何來施用詐術。
⑶廣告內所載大樓透視圖與一樓平面圖所作三棟大樓中間之空地與設計圖及現況完全相符，並未將此部分空地比例予以加大。
⑷因銷售現場已有包含基地圖在內之建照設計圖說，故廣告內容即未再刊載基地圖
，至廣告圖及平面圖圖面僅在說明公共設施項目、坐落位置或遠距離之全區建築示意圖，並非用以說明基地之坐落情形及範圍，上訴人並無故意隱瞞三七九地號之情事。
⑸由證人 徐博彰 、 曾文宏 分別於另案台北地方法院八十八年度重訴字第二七六二號
及本院九十年度重上字第四五號審理時所為之證詞可知，於銷售過程中，銷售人員有向消費者解釋基地範圍，並帶看銷售現場，銷售現場並擺置有全套之建照設計圖供參閱；且上訴人為方便消費者瞭解整個基地坐落狀況，曾向訴外人 陳文銘 租用台北縣汐止市○○○街○○號七樓之房屋供消費者鳥瞰整個基地，銷售人員對於有意購賣社區房屋之消費者必帶至上址參觀，豈會對基地坐落產生誤會。
㈣被上訴人之請求依據及損害額之計算尚屬無據：
⑴本件買賣並無詐欺情事，被上訴人不得以受詐欺為由撤銷買賣契約，從而自不得依不當得利之規定請求返還買賣價金。
⑵依上，本件亦無民法第一百八十四條之侵權行為可言。
⑶依消費者保護法第五十一條之文義解釋，消費者唯有依消保法有關規定提起訴訟
，本件被上訴人主張之訴訟標的不論是不當得利抑或侵權行為，皆非消保法所規定，至消保法第二十二條、第二十三條第一項均非請求權基礎，是被上訴人依消保法第五十一條請求上訴人給付三倍以下之懲罰性賠償金，難謂適法。又被上訴人所交付之買賣價金乃為取得買賣標的物之代價，並非消保法或公平交易法第三十二條第一項所指之損害，被上訴人至今未證明其受有何損害，則其請求依消保法第五十一條及公平法第三十二條第一項請求賠償金，即非有理。再公平法及消保法上開規定，顯係請求權競合，僅能擇一行使，原審依公平法及消保法之規定，各命上訴人負擔一倍買賣價金之賠償，顯有未當。
⑷依中華民國建築技術學會之鑑定報告，足見三棟建物之現狀較之置於基地邊緣在經濟價值上顯然較高。
三、證據：除援用原審提出者外，補提公平交易委員會決議二件、本院九十年度重上字第四五號民事判決、中華民國建築技術學會鑑定報告書、中華民國建築開發商業同業公會全國聯合會函、曾文宏、徐博彰證詞筆錄、陳文銘證明書（以上均影本）等件為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：㈠判斷不實廣告之基本原則應係依一般消費者的認知來解釋廣告所傳遞之訊息
，倘所售建物內容、用途與實際不符，其廣告即屬虛偽不實引人錯誤，而有公平交易法第二十一條第一項規定之適用。
㈡關於本件買賣契約中「中庭」之真意：
⑴依教育部國語辭典及台灣省建築師公會之解釋，中庭係指「住宅等建築物中央
的露天庭院」、「四周由建築圍成之庭院」，另台北市建築師公會鑑定報告書亦明白定義系爭廣告中「中庭」之範圍，並據以認定建商應賠償因廣告不實而購買住戶之損害。
⑵系爭三九七地號為完全未開發之空地，不僅雜草叢生，且中間尚有既成道路與系爭三棟建物隔開，開放空間廣場及中庭設施均未坐落於該地號土地上。
⑶上訴人於銷售時之廣告用語一再載明「一八○○坪藝術中庭」、「一八○○餘
坪中庭綠化空間」、「大樹成蔭、綠茵舖地、流泉花園植滿一八○○坪階梯式中庭」、「二三○○坪基地，只蓋五○○坪留下一八○○坪的噴泉水瀑劇場、義大利式中庭花園、近二十項公共設施」等，廣告所附平面圖均未標明三九七地號土地。
⑷依社會上一般認知，中庭係指建築物所圍成之空間，略指中間庭院之意，上訴
人為社區房屋建築業者，應明知此一習慣用語對於購屋者之意義，在於其購買者，除房屋外，尚包括可得自由使用供娛樂休憩之社區庭園，以其廣告用語，尤指精心設計、賞心悅目之庭園。是該一八○○坪藝術中庭係坐落在三九五地號上房屋與社區道路間之庭園設計空間，不包括三九七號未經開發之土地。⑸中華民國建築技術學會及中華民國建築開發商業同業公會全國聯合會完全係以
建築投資業者之立場為解釋，忽略一般社會大眾尤其是消費者對中庭之認知，其立場有失客觀公正。另有關價差部分，鈞院（本院另案九十年度重上字第四五號返還價金事件）送請中華民國建築技術學會鑑定事項明示：假設三九七地號土地全部集中坐落在三棟大樓間，其整體建築之價值與現今整體建築之價值是否不同？若有，其價差為何？惟鑑定報告卻認「當土地合併使用後其整體價值不應該再有風景區或住宅區來計算價值之理由」，與命鑑定之意旨有違，且未論及三九七號土地作為中庭使用時，應增加之建築、造景設施需費若干，應以台北市建築師公會就價差之估算提出客觀之計算基礎及方式較為可採。
㈢本件係因上訴人製作不實及引人錯誤之廣告欺瞞消費者，致使被上訴人陷於錯誤而為交易：
⑴上訴人並未將三九七號土地標示於廣告平面圖內，故被上訴人於訂約時，不知
建築基地尚涵蓋建物後方之大片林地，上訴人蓄意隱匿此一交易重要內容，顯已構成詐欺消費者之行為。
⑵廣告載明有一八○○坪藝術中庭等用語，廣告圖中並有三座建物之示意圖，該
圖所示三建物間寬闊之中庭即為所稱之「一八○○坪藝術中庭」；且平面圖未將三九七號土地標示於內，其基地範圍僅限於三九五號土地，實際上三九五號土地僅約一二七三‧五坪，扣除建物基地約五百坪後，與「一八○○坪藝術中庭」相差千餘坪，而三七九號土地位置遠在宏盛天廈建物之外，既成道路貫穿其中，且為山坡林地，並緊鄰墳墓，時有殯葬隊伍出入，根本無法作為社區私家花園、藝術中庭之用，足見上訴人之廣告確與實際完工之現況有極大差距。
⑶本件消費者購買預售屋時，由於建物尚未完工，只能憑建商製作之廣告作為買
賣契約之內容，消費者所購買之預售屋非只限於房屋本身，尚包括廣告上載明之公共設施、建築式樣，上訴人之預售屋廣告一再強調有一八○○坪中庭，以之作為吸引消費者購買意願之宣傳手法，致被上訴人受其吸引而決意購買。又本件雖已交屋，但僅為被上訴人各別購買之樓層，包括中庭等公共設施部分尚未點交，被上訴人非建築專業人士，對完工後之現場是否有一八○○坪難以一眼望知，上訴人從簽約迄於交屋過程中從未告知建築基地尚包括後方之三九七號土地，及中庭面積遠低於廣告上宣稱之一八○○坪，自不容上訴人以被上訴人受詐騙所陷於之錯誤認知，謂被上訴人於交屋後經他人告知始知面積不符，顯未受欺騙等語置辯。
⑷上訴人之銷售人員與被上訴人洽談、訂約時，從未提出建照設計圖及平面圖供
消費者參閱，若上訴人無隱瞞之意，何以買賣契約書附件有房屋平面圖、地下室平面圖，卻未將建照平面圖、風景區平面圖及三九七號土地位置併為附件。
而簽約時現場雖已動工開挖，惟因有施工圍籬，施工現場亦未將全部基地範圍標示清楚，於銷售現場擺設之模型屋亦均未將三九七號土地標示在內，合約書所附圖面亦未載有該筆土地及標記其為風景區，故於訂約過程中，被上訴人因受上訴人蓄意隱瞞而未知實際基地範圍，並誤認所購買之建物有一八○○坪私家中庭花園。
㈣被上訴人主張之請求權基礎：
⑴被上訴人既受上訴人之詐欺而與之訂約，自得依民法第九十二條第一項撤銷買
賣契約所為之意思表示，買賣契約自始無效，上訴人應依民法第一百七十九條不當得利、第一百十三條等規定，請求將被上訴人乙○○已付價款一百二十一萬九千八百三十一元，被上訴人甲○○已付價款八十一萬六千元返還予被上訴人二人。
②上訴人以不實廣告之詐欺行為，致被上訴人與之訂約並支付價金而受有損害，
依民法第一百八十四條第一項規定，上訴人應賠償被上訴人所受損害，即被上訴人所受積極損害之金額，包括已付之買賣價款及支出之費用。
③今因上訴人製作不實內容之廣告欺瞞消費者，致使被上訴人陷於錯誤而與上訴
人訂約並給付價款，致被上訴人受有損害而提起本件訴訟，依消費者保護法第二十二條、第五十一條規定，被上訴人除得得請求損害賠償外，另可請求以已付價款三倍計算之懲罰性賠償金。
④上訴人明知三九七地號土地為建築基地之範圍及其現況，竟於廣告內容為不實
之記載，其故意以不實之廣告欺瞞消費者，致被上訴人受有損害，爰依公平交易法第二十一條第一項、第三十一條、第三十二條第一項規定，請求損害額三倍之賠償，而所受之積極損害即被上訴人所支付之房地價款。另消費者保護法有關損害賠償部分與公平交易法為重疊合併關係，並均為民法之特別法，應優先適用，至依消保法請求懲罰性賠償金部分則為獨立之請求。
三、證據：除援用原審提出者外，補提本院另案九十年度重上字第五五四號九十一年五月二十三日勘驗筆錄。
理由
一、被上訴人主張：被上訴人等二人分別於八十六年七月十日與上訴人宏盛建設股份有限公司（下稱宏盛公司）簽訂房地預定買賣契約書，訂購宏盛公司坐落台北縣汐止市○○段社后小段六五－五、六五－六、六五－七、三九四、三九四－一、
三九五、三九六－一、三九七、四○○等地號土地上興建銷售之預售屋及基地，被上訴人乙○○訂購其中Ｂ棟八號一樓房屋一戶及地下三層停車位一個，總價款為一千零十八萬元，已付一百二十一萬九千八百三十一元（包括房地價款一百十八萬九千八百三十一元及代書費三萬元）；被上訴人甲○○訂購Ｂ棟七號九樓房屋一戶及同地下層停車位一個，總價款為六百八十萬元，已付八十一萬六千元（包括房地價款七十九萬元及代書費二萬六千元）。上訴人於預售上開房地時，於其所製作之廣告中，強調該預售房地之建築規劃，有「一八○○坪藝術中庭」、「一八○○餘坪中庭綠化空間」，又其提供之平面圖及建築示意圖，其規劃之二十餘項公共設施均設置於三棟建物間之中庭，且由廣告內容以觀，平面圖所示之範圍即為該房地建築基地之範圍，而其平面圖所繪製之中庭即廣告所稱之「一八○○坪藝術中庭」。嗣經查知本房地之建築物及中庭等公共設施，係坐落於前揭三九五地號土地，另於建物後方之三九七地號土地亦為建築基地之範圍，惟前揭上訴人製發之廣告及平面圖均將三九七地號土地隱匿未載。依土地登記謄本所載三九五地號土地面積為四二一○平方公尺即一二七三．五坪，扣除建築物所占之土地面積約五○○坪，中庭及其他空地面積僅餘約七○○多坪，較廣告所稱之一八○○坪短少達一千餘坪；至於三九七地號土地之現況則為一山坡林地，編定為風景區，雜草林木叢生，且緊鄰墳墓區復有一既成巷道貫穿其中，根本無法如上訴人廣告宣傳可作為私家藝術中庭之用，足見上訴人宏盛公司確有蓄意隱瞞交易內容之重大資訊，復製作不實內容之廣告欺瞞消費者之惡行，致被上訴人等陷於錯誤而簽訂買賣契約。爰依民法第九十二條第一項規定，以原審起訴狀為撤銷買賣之意思表示，被上訴人應依民法第一百七十九條不當得利、民法第一百一十三條等規定將被上訴人已給付之買賣價款返還予被上訴人；以及依民法第一百八十四條、公平交易法第二十一條第一項、第三十一條、第三十二條第一項、消費者保護法第二十二條、第五十一條規定，請求損害賠償及按給付價款三倍計算之懲罰性賠償金，求為命上訴人應給付被上訴人乙○○四百八十七萬九千三百二十四元，給付甲○○三百二十六萬四千元，及各自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息（被上訴人另請求第一審共同被告洪國雄連帶給付部分，經第一審判決駁回該部分之訴後，未據被上訴人聲明不服）。
二、上訴人則以：上訴人設計規劃內容，係將本基地依法可興建之建物容積建造三棟大樓成品字型集中於三九五地號土地內，建物坐落所占土地面積約五百坪，其餘一千八百坪為空地，三九五地號土地空地部分仿歐洲古典建築之庭園造景，三九七地號土地則儘量保持原有地貌之森林景觀，完工交屋後之現況亦為如此，系爭廣告內容並無不實，而建築業界習慣將法定空地概稱為「中庭」，且由整體廣告文字觀之，上訴人廣告中所指之「中庭」僅在表明建築基地，扣除建物所占面積約五百坪外，周圍餘有一千八百坪之廣大綠化空間，而非在強調建築物間所圍成之空間有一千八百坪。又本件買賣契約載明系爭建築基地使用分區包括有三九七地號風景區在內，且簽約現場備有建照設計相關圖說供查閱，彼等於簽約時，系爭房屋已建築至地下二層樓版完成階段，經被上訴人等前往現場勘查，瞭解相關圖件後始訂約，殊無陷於錯誤之可能，其等主張依不當得利、侵權行為、消費者保護法及公平交易法之規定請求損害賠償及懲罰性賠償金，均無理由；又被上訴人迄未證明受有何損害，其等所交付之買賣價金乃履行買賣契約、取得買賣標的物之代價，不足據為計算損害額之依據等語，資為抗辯。
三、被上訴人主張其等分別於八十六年七月十日與上訴人簽約，訂購上訴人所興建坐落於台北縣汐止市○○段社后小段六五－五、六五－六、六五－七、三九四、三九四－一、三九五、三九六－一、三九七、四○○等地號土地上之預售屋及基地，乙○○訂購其中Ｂ棟八號一樓房屋一戶及地下三層停車位一個，總價款為一千零十八萬元，已付一百二十一萬九千八百三十一元（包括房地價款一百十八萬九千八百三十一元及代書費三萬元）；甲○○訂購Ｂ棟七號九樓房屋一戶及同地下層停車位一個，總價款為六百八十萬元，已付八十一萬六千元（包括房地價款七十九萬元及代書費二萬六千元）。前述建築基地於八十六年六月四日辦理合併，其中六五－五、六五－六、六五－七、三九四－一地號土地合併為同段三九五地號（另分割增加三九五－一地號土地），使用分區為住宅區，面積四二一○平方公尺；另三九四、三九六－一、四○○地號合併為同段三九七地號，（另分割增加三九七－一、三九七－二地號土地），坐落於上開三九五地號土地之左後側，使用分區為風景區，面積三三九八平方公尺，二筆土地面積合計共七六○八平方公尺，折合二三○一‧四二坪。系爭建案三棟建物成品字型集中坐落於三九五地號土地上，所佔面積約五百坪，其餘一千八百坪為空地。上訴人於其銷售房地之廣告中，載有「一八○○坪藝術中庭」、「宏盛天廈一八○○餘坪中庭綠化空間」等情，業據提出房地預定買賣契約書、土地登記謄本、台北市建築師公會鑑定報告書、「宏盛天廈」廣告（以上均影本）等件為證（見原審卷第十頁至第三十五頁），且為上訴人所不爭執，自堪信為真實。
四、本件首應審究者，為上訴人有無蓄意隱瞞交易內容之重大資訊，製作內容不實足以引人錯誤之房地銷售廣告，致使被上訴人陷於錯誤而與之訂約之情事。經查：
㈠「中庭」一詞並非建築法規中所規範之專有名詞，而其涵義為何，有下述見解：
⑴依教育部出版之國語辭典之解釋，係指①古代廟堂前階下之正中部分。②住宅等建築物中央的露天庭院。
⑵依台灣省建築師公會編輯之「建築辭典」對中庭之解釋為：①四周由建築物圍成
之庭院。②指一般庭園而言，即所謂之garden。（以上見本院更一卷被上證二號即台北市建築師公會鑑定報告書第二二頁，證物外放）⑶依東海大學王小璘教授所著「住宅中庭設計」專文中，指出：「中庭的源流可遠
溯至我國西晉和古希臘、羅馬時期，意指一個完全被建築物或建築本體之延伸所包圍的庭院，除去天花板，使之能與外界空間接觸，陽光得以直接照射，因而創造出一個有機的空間。中庭是建築的中介性和過渡性空間、室內空間的延伸及擴展，亦是一特殊的建築形式。它是人為化的自然空間，是在某種程度上再現自然（即藝術化了的自然）的一種建築藝術。就空間性質而言，中庭屬於部分居住者使用之半私密空間。就權屬而言，為同一棟或同一區域之住戶所有，為建築基地內之共同部份。就位置而言，因住宅空間位置不同，可將空間層次分為住宅外圍環境之外部空間、介於住宅群中之外部空間、建築本體延伸之外部空間及建築本體內之空間，其中建築本體延伸之外部空間意指存在於建築基地上，或在其周圍，或在建築本體上之空間，住宅中庭即屬於此類空間。住宅中庭不僅與建築本體相互呼應，亦為生活空間中的一部份，滿足住戶之需求，其主要機能如下：一、社會的‧‧‧二、教育的‧‧‧三、生態的‧‧‧四、衛生的‧‧‧五、實質的‧‧‧六、心理的‧‧‧」（見最高法院卷第八十四頁至第九十頁）。
⑷台北市建築師公會就系爭建物所為之鑑定報告中謂：若依台灣省建築師公會「建
築辭典」定義，本案並無圍成之庭園區域，故中庭計算面積為「零」。本案住宅設計配置採三幢面對面配置，與定義中之「四周建築物」相差甚大，但為考量本案戶外庭園之佈置及各不同開放空間中具有接近「中庭」設計之功能性，另參酌教育部國語辭典之定義，及採用較寬鬆之「住宅中央之露天庭園」見解（見台北市建築師公會鑑定報告書第二三頁）。
⑸依中華民國建築開發商業同業公會全國聯合會之解釋則認為：建築法規上並無「
中庭」一詞，故其意涵為何，唯有從其功能及我國業界使用之慣例予以說明。中庭之設計可遠溯古希臘及羅馬帝國時期，我國在西晉時代亦有類似之設計，其設計之理念，為就建築物所包圍之空間或建築物本體所延伸之庭院，營造可供建築物使用者為戶外活動，並與外界有稍許隔離之半私密空間‧‧‧我國之房屋聚落設計，因尚無建築基地之具體概念‧‧‧以致庭園規模擴大，使中庭概念愈形模糊，已非建築物中間庭院可得侷限其空間範圍。揆諸近百年來公私建築物規模日益龐大，加諸開放空間設計理念及庭園景觀專業化之意形發展‧‧‧中庭之概念亦喪失其半私密之性質，而幾與建築物以外法定空地上之庭院同其意義。由上說明，中庭一詞已非建築物中間庭院之中文表面含意，而係一宗建築基地內，在建築物本體以外之空間，經人為設施或刻意保存自然之庭院，可供建築物居住者共同為戶外休閒、遊憩之使用，即建築基地所屬法定空地而能達到上述使用功能之空間皆屬之‧‧‧建築法規雖無中庭或庭院設計之規定，有關基地綠化面積則有明文規定，故業界於銷售房屋時，中庭一詞之使用，例與法定空地內之庭園同其意涵。（見本院更一卷第二十二頁、第二十三頁）⑹依中華民國建築技術學會鑑定報告書（另案由本院九十年度重上字第四五號函囑
鑑定）所為之解釋：「中庭」一詞，並非建築法規中所規範之專有名詞。由前述教育部國語字典、台灣省建築師公會編輯之「建築辭典」、東海大學王小璘教授對「中庭」所為之分析解釋。可見早期對「中庭」解釋較為狹義；經過時代的變遷、建築型態及人類生活空間的改變，對「中庭」之意涵已採廣義的解釋。現代建築幾已捨棄四合院之設計型式，「中庭」一辭斷難再以建築物中間庭院予以界定，且中庭之設計已屬景觀學之一門，故其意涵應以其功能作為認定之標準，即一宗建築基地除建築物本體以外之空間，凡是提供該建築物所有人為戶外休憩使用之庭院（庭園），均為中庭範圍所及，而中華民國建築技術學會明知中華民國建築開發商業同業公會對於「中庭」有更廣義之解釋略指當於法定空地，而未於採用，顯見其解釋尚未偏向建築投資商業界，而屬超然可採。（見本院上更一卷第五十五頁上證人所提證物）⑺是上述就中庭所為之解釋既有多端，且因時代之變遷、建築型態及人類生活空間
之改變，中庭意涵已不再侷限於早期所指建築物之中間庭院，舉凡於建築基地上除建物本體外可供建物所有人戶外休憩使用之庭院，均為中庭範圍所及一節，亦據王小璘教授、中華民國建築技術學會縷陳如上，則被上訴人主張系爭銷售廣告中所謂之「中庭」，依社會上一般認知，係指建築物所圍成之空間，略指中間庭院之意一節，即難謂的論。且系爭建案係三棟大樓成品字型設計，若依前述台灣省建築師公會「建築辭典」之定義，本件根本無所謂之「中庭」存在（見台北市建築師公會鑑定報告書第二三頁），如依台北市建築師公會之見解，中庭之範圍僅一六三‧三五坪（見台北市建築師公會鑑定報告書第二四、二六頁），與被上訴人主張本件中庭約有七百坪亦有不符。反之若依被上訴人主張「中庭」係建物之中間庭院之意義，則因本案基地廣達二千三百坪，將Ａ、Ｂ、Ｃ棟建物分置基地邊緣，使三棟建物之中間土地加大，因有利於空地之使用，但此種建物座落配置相較於建物之樓層高度，在視覺上顯得突兀，與銷售廣告透視圖及平面圖，予人與社區一體之印象全然不符，造成此種與彼棟之疏離感，至於社區住戶出入動線加長造成不便，降低生活機能，當可預見，故就社區總體使用機能而言，此項建物座落位置之更動較之建物座落之現狀，其弊大於利。在客觀上不會增加建築物之經濟價值等情，亦據同上中華民國建築技術學會鑑定明確。則被上訴人主張本件大樓中庭面積僅七百坪，較廣告所稱之一千八百坪短少一千餘坪，即難採信。
㈡次應探究上訴人銷售廣告中所指「中庭」之真意為何？有無內容不實足以引人錯誤之情事：
查「宏盛天廈」之廣告用語，除載有「一八○○坪藝術中庭」、「一八○○餘坪中庭綠化空間」外，亦有「想像一下，一八○○餘坪的花園有多大，如果您家擁有一八○○餘坪大的前庭、後院」等語詞（見本院上字卷第三十七頁廣告圖），如謂上訴人銷售廣告之「中庭」係指「建築物所圍成之空間，略指中間庭院」之意，則上開廣告用語，顯相互岐異；且參酌「宏盛天廈」銷售廣告其他用語，諸如「完整二三○○坪大基地規劃，建蔽率僅十七％，保留稀有湖濱中庭花園」、「湖畔特區，二三○○坪大基地規劃，純住宅十七％低密度開發；宏盛天廈將八三％的綠地保留給湖、給大自然，私藏三六○度湖光山色的景觀視野」等語句以觀，並未傳達「中庭」即建築物所圍成之中間庭院，面積有一八○○坪之意。且查本件建築基地面積約二三○○坪，扣除三棟建物面積，空地部分約有一八○○坪，上訴人於系爭三九五號建築基地空地部分，植有花草樹木，建有雕塑、藝術景石、階梯步道等景觀設置、兒童遊戲區、戶外游泳池等設施（見台北市建築師公會鑑定報告書所附照片），於三九七號建築基地內設有木造觀景平台，及木造階梯通往涼亭，其餘則保持原有之自然景觀（見台北市建築師公會鑑定報告書所附照片）。難謂前揭廣告圖說有何不實之處。復參諸前述中華民國建築技術學會及中華民國建築開發商業同業公會全國聯合會就中庭所為之見解：於一宗建築基地內，在建築物本體以外之空間，經人為設施或刻意保存自然之庭院，可供建築物居住者共同為戶外休閒、遊憩之使用，即建築基地所屬法定空地而能達到上述使用功能之空間皆屬之，業界於銷售房屋時，中庭一詞之使用，例與法定空地內之庭園同其意涵。則上訴人抗辯其銷售廣告中所指之「中庭」係指二三○○坪建築基地內，除建物本體以外之空地而言，即在表明建築基地，扣除建物所占面積約五百坪外，周圍有一千八百坪之空間，而非在強調三棟建物圍成之空間有一千八百坪，且交屋後之現況與廣告內容並無不符等情，尚非無據。
㈢由下列買賣事實以觀，被上訴人即消費者不可能因銷售廣告稱有一八○○坪之中庭用語，而誤認本件由三棟建物所圍成之空間有一千八百坪：
⑴查系爭房地預定買賣契約書第一條約定：「㈠土地座落：台北縣社后段社后頂小
段六五─五、六五─六、六五─七、三九四─一、三九五、三九六─一、四九
七、四○○等地號，本社區使用分區屬住宅區、風景區」，即已載明建築基地包含合併後之三九五、三九七地號土地，土地使用分區為住宅區、風景區，並無被上訴人所主張上訴人故意隱匿建築基地包含三九七地號林地此一交易重要內容之情事。又廣告內容雖未刊載基地圖，載明基地範圍，然觀之系爭廣告圖及平面圖圖面所示，其用意或僅在說明公共設施項目及其坐落位置或係遠距離之全區建築示意圖，參酌前揭廣告圖以醒目文字「二三００坪」大基地規劃，純住宅十七％低密度開發，八十三％綠地保留給湖‧‧‧」文義，顯見上開廣告圖說並非用以表達基地之實際坐落情形及範圍，尚難以廣告圖面未將三九七地號土地標示在內乙情，遽指上訴人有故意隱瞞系爭建地包括上開地號土地之情事。
⑵又依系爭廣告所載之一樓平面圖或一樓景觀示意圖（見原審卷內原證六、七號）
及現場模型（見原審卷第一０七頁），僅就社區部分標示，惟本件土地住宅用地即三九五號建地面積四二一０平方公尺風景區之林地面積三三九八平方公尺，且係在住宅建地之後方；依前揭示意圖或現場模型外觀觀之，其地上三棟大樓只能建在「建地」上，倘依被上訴人解釋「中庭」為建物中間庭院，則該筆建地面積僅四二一０平方公尺（換算約一二七三點五坪），扣除三棟建物，何能還有一八００坪之中間庭院？而該廣告平面圖或現場模型並未將三棟建物間之空地比例予以加大，被上訴人自不會因該廣告繪製之一樓平面圖或景觀示意圖或現場模型誤認三棟建物間之空地有一千八百坪之面積。
⑶本案建築於八十四年九月間取得建造執照，須於領照六個月開工，八十五年六月
七日建築基地設施安全圍籬開始挖掘正式施工，八十六年七月十日完成地下二層版，七月二十四日完成地下一層版，八月間完成一、二樓版，九月間完成三、四樓版，十月間完成五樓版，十一月間完成六、七樓版，十二月間完成八、九樓版，八十七年一月間完成十樓版，二月間完成十一、十二樓版，三月間完成十三、十四樓版，四月間完成十五、十六樓版，五月間十七樓及屋頂版全部結構完成，此有建造執照暨勘驗紀錄附卷可稽（見原審卷第八十一頁至八十四頁），被上訴人二人係於八十六年七月十日與上訴人簽約訂購系爭房地，斯時工地現場已施工挖掘並施工至地下二層樓版（參見本院上字卷第六十九頁、第七十頁），被上訴人於稍加查看後即可略知基地範圍，矧系爭房地交易價格分別達一千餘萬及六百餘萬元之譜，非一般郵購商品可比，且攸關日後之生活居住品質，故有關建物之坐落位置及四周環境、交通狀況、基地坐落位置、中庭範圍、建物面向及室內隔間等事項，均係一般購屋者考慮決定是否購買之因素，而現場既已施工興建，豈會不加查看僅憑一紙廣告圖說即誤信由三棟建物所圍成之中間庭院有一千八百坪並決意購買，殊難置信。且依廣告圖說所示該三棟樓間之空地面積與建物基地相比，顯無建物基地面積之三倍（倘依被上訴人解釋中間庭院一八００坪，建物基地五００坪，約三倍），亦如前述，被上訴人顯無誤認之可能。至被上訴人另謂系爭三九七地號土地緊鄰墳墓區云云，然查此乃本件建物規劃銷售前即存在之事實，自難依此認上訴人有何故意隱瞞交易內容之重大資訊之情。
五、綜上，被上訴人主張上訴人於其銷售廣告蓄意隱瞞建築基地之實際範圍，復誇稱預售房地有一八○○坪之中庭，致被上訴人等陷於錯誤致簽訂買賣契約乙節，自難認為真正。則被上訴人主張因受上訴人詐欺而為意思表示，依民法第九十二條第一項，以起訴狀送達撤銷買賣契約所為之意思表示，並依民法第一百七十九條不當得利、同法第一百一十三條規定，請求上訴人返還已付價金，或賠償房地總價款，以及依民法第一百八十四條、公平交易法第二十一條第一項、第三十一條、第三十二條第一項，及消費者保護法第二十二條、第五十一條等規定，請求以房地總價款計算之損害賠償及三倍之懲罰性賠償金，均無理由，不應准許。且被上訴人所交付之價金乃履行其買賣契約之義務，其亦取得買賣標的物之所有權並受領給付買賣標的物，其給付之買賣價金自非損害，被上訴人此部分主張亦屬無據。
六、綜上所述，本件被上訴人於原審之請求均無理由，應予駁回。原審判命上訴人應給付被上訴人乙○○四百八十七萬九千三百二十四元，給付甲○○三百二十六萬四千元，並各自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並就該部分為假執行之宣告，自有未當。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院將原判決此部分廢棄，並駁回被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經核與本判決之結果不生影響，爰不一一論述。
八、據上論結：本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條、第八十五條第一項，判決如主文。
中華民國九十二年一月十四日
民事第十七庭
審判長法官鄭雅萍
法官許文章法官吳謀焰右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國九十二年一月十七日
書記官黃瑞芬附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。