臺灣臺北地方法院民事判決
108年度北簡字第4490號
原告 邱螺蘭
上6人共同
訴訟代理人 陳志偉 律師
被告 林廖來好
上6人共同
訴訟代理人 張世興 律師
複代理人 陳瓊苓 律師
複代理人 張日昌 律師
上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國109年4月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告林廖來好、林秋琴、林宗志、林欽煌、林坤、林君珊承租原告邱螺蘭、陳昱成、陳昱廷、陳昱蓉、梁朝凱、黃錦椿所共有坐落臺北市○○區○○路○○段000地號，如附圖所示J部分、面積四十四點九二平方公尺土地之租金，自民國一０八年三月八日起調整為依該土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之七計算每半年租金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴時訴之聲明第1項原為：「被告林廖來好、林秋琴、林宗志、林欽煌、林坤、林君珊（下稱被告林廖來好等6人）承租原告邱螺蘭、陳昱成、陳昱廷、陳昱蓉、梁朝凱、黃錦椿（下稱原告邱螺蘭等6人）所共有臺北市○○區○○段○○段000地號，如附圖所示J部分、面積43平方公尺土地之租金，自本起訴狀繕本送達之翌日起調整為依該土地當年度每平方公尺申報地價年息10％計算每半年租金。」（見本院卷第8頁），嗣於民國109年4月1日具狀變更訴之聲明第1項為：「被告林廖來好等6人承租原告邱螺蘭等6人所共有臺北市○○區○○段○○段000地號，如附圖所示J部分、面積44.92平方公尺土地（下稱系爭土地）之租金，自本起訴狀繕本送達之翌日起調整為依該土地當年度每平方公尺申報地價年息10％計算每半年租金。」（見本院卷第423至424頁），核屬擴張應受判決事項之聲明，與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：訴外人即被繼承人 林永固 所有之門牌號碼臺北市○○區○○路○段000巷00號房屋(下稱系爭建物）係未辦保存登記建物，原坐落於臺北市○○區○○段0○段00000地號土地上（下稱系爭350-3地號土地），林永固死亡後系爭建物由被告林廖來好等6人共同繼承，而為系爭建物事實上處分權人。系爭350-3地號土地前與相鄰土地合併，合併後系爭建物坐落於系爭土地上，而系爭土地現為原告邱螺蘭等6人所共有。又系爭土地前所有權人即訴外人 吳其昌 、 周為春 曾就被告林廖來好等6人無權占用系爭土地，提起拆屋還地等訴訟，因被告林廖來好等6人提出租金收據（下稱系爭收據），經本院認定系爭建物占用系爭土地係基於建物租約（下稱系爭租地建屋契約），屬有權占有，以本院96年度重訴字第80號民事判決判令吳其昌、周為春敗訴而確定，而後被告林廖來好等6人亦依原告邱螺蘭等6人通知繳付租金，是系爭土地之不定期限租賃關係於兩造間仍繼續存在。惟依系爭收據記載，租金係按年分2期給付地租1次，每期即每半年租金為新臺幣(下同）5,400元，而系爭土地於66年12月公告現值為每平方公尺7,327元，至108年1月公告現值則為每平方公尺18萬2,000元，其現今之價值已較40多年前翻漲近25倍，且系爭建物鄰近萬華商圈，附近有火車站、國中小、銀行、郵局、賣場、夜市、飯店及停車場，生活機能優良、交通便利，被告等人使用系爭土地之經濟價值及所受利益已有變更，而租金如仍以每期即每半年5,400元計算顯失公平。又系爭建物坐落之系爭土地面積為44.92平方公尺，以系爭土地107年申報地價每平方公尺4萬0,400元按年息10％計算，被告每半年應繳之租金即應調整為8萬6,860元（計算式：4萬0,400元×10％÷2＝8萬6,860元），爰提起本件訴訟請求調整租金等語。並聲明：被告承租系爭土地之租金，自起訴狀繕本送達翌日起調整為依該土地當年度每平方公尺申報地價年息10％計算每半年租金。
二、被告則以：被告林廖來好等6人之被繼承人林永固前係租地建屋於系爭350-3地號土地，訴外人富崗建設股份有限公司（下稱富崗公司）與其前手、吳其昌均明知上情，卻均未通知林永固即將系爭350-3地號土地為買賣與過戶。而原告邱螺蘭、梁朝凱、訴外人 鄭鈞鴻 及 陳玉品 均明知鈞院於98年2月25日一審判決林永固有優先購買權，卻與吳其昌於99年3月1日將系爭土地買賣過戶，未通知林永固及被告林廖來好等6人；原告陳昱成、陳昱廷、陳昱蓉及梁朝凱均明知最高法院於101年10月31日已判決被告有優先購買權確定在案，卻與鄭鈞鴻於102年12月23日就土地應有部分為買賣過戶而未通知被告；原告黃錦椿亦明知被告有優先購買權，卻與陳玉品於105年3月4日就系爭土地應有部分為買賣過戶而未通知被告，上開原告等人買賣系爭土地時未通知被告行使優先購買權，依土地法第104條第2項規定自不得向被告主張為新所有權人並請求調整租金。再被告所有之系爭建物乃祖先遺留自住使用，被告誠盼能繼續留存，原告邱螺蘭等6人僅係建商之人頭，透過層層交易來規避被告林廖來好等6人享有之優先購買權，並以調漲地租之方式逼迫低資力之被告林廖來好等6人搬離數十年自住之二層舊屋，原告所為實有違誠信等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，系爭土地係於99年1月26日與334-1、350-3、355-1地號合併，其權利人為吳其昌、富崗建設股份有限公司，並於99年3月18日移轉為原告邱螺蘭、原告梁朝凱、 張瑞珠 、鄭鈞鴻、陳玉品等人共有；系爭土地又於99年3月18日分割新增356-5地號土地，共有人為原告邱螺蘭、原告梁朝凱、鄭鈞鴻、陳玉品、張瑞珠；復於99年3月24日356、356-5地號土地再行分割，將356地號土地分歸原告邱螺蘭、原告梁朝凱、鄭鈞鴻、陳玉品共有，而356-5地號土地為張瑞珠1人所有。另鄭鈞鴻於102年12月23日以買賣為登記原因將系爭土地持分移轉登記予原告陳昱成（權利範圍100000分之3079）、原告陳昱廷（權利範圍100000分之2308)、原告陳昱蓉（權利範圍100000分之2308)、原告梁朝凱（權利範圍100000分之15385）；陳玉品於105年3月4日以買賣為登記原因將系爭土地持分（權利範圍100000分之2308)移轉登記予原告黃錦椿。再系爭土地前所有權人吳其昌、周為春等2人（下稱吳其昌等2人）前以林永固即被告 林廖好來 等6人之被繼承人無權占用系爭土地為由，向本院提起請求返還不當得利之民事訴訟，經本院於98年2月25日以96年重訴字第80號判決駁回吳其昌等2人之訴（被告林廖來好等6人已於一審為承受訴訟之聲明），嗣吳其昌等2人聲明不服提起上訴，經臺灣高等法院於100年6月14日以99重上字第17號判決駁回吳其昌等2人之上訴、追加之訴及假執行之聲請，吳其昌等2人又聲明不服提起上訴，經最高法院於101年10月31日以101年台上字第1763號判決駁回吳其昌等2人之上訴確定（下稱系爭確定判決等情，此有系爭土地謄本、系爭土地異動索引及系爭確定判決在卷可稽（見本院卷第25至27頁、第31至122頁、第255至265頁），均堪信為真實。
四、得心證之理由：
（一）原告主張系爭建物就系爭土地有系爭租地建屋契約存在，且系爭租地建屋契約之不定期限租賃關係仍繼續存在於兩造之間，業據提出系爭確定判決為憑（見本院卷第31至122頁）。查稽諸系爭確定判決二審判決理由認定：「…六、茲就爭點分別論述如下：（一）林廖來好等人所有之系爭15號建物（即系爭建物）占有系爭356地號土地（即系爭土地），係基於系爭15號建物租約為占有泉源，屬有權占有。故吳其昌對林廖來好等人請求拆除系爭15建物及相當於租金之不當得利，均無理由。…2、系爭15號建物占有權源為系爭15號建物租約，系爭15號建物租約對吳其昌繼續存在。…②經查，承上1所述，系爭15號建物租約應屬存在，則系爭15號建物占有系爭356地號土地之權源，即為系爭15號建物租約，至屬明確。職此，林永固為系爭15號建物租約之承租人，此觀諸系爭15號建物租約收據之記載即明，而林廖來好等人為林永固之繼承人，自因繼承而為系爭15號建物租約之承租人，堪予認定。」等語（見本院卷第69頁、第74頁）；且參以系爭確定判決判決後，原告邱螺蘭等6人曾收受以被告林廖來好、林君珊等名義給付之租金，此有存摺在卷可稽（見本院卷第129頁）。基上，堪認因林永固對於系爭土地有系爭租地建物契約存在，被告林廖來好等6人為林永固之繼承人，嗣因繼承而為系爭租地建物契約之承租人。
（二）被告林廖來好等6人辯稱原告陳昱成、陳昱廷、陳昱蓉、梁朝凱、黃錦椿明知系爭確定判決認定被告林廖來好等6人就系爭土地有優先購買權，卻未通知被告林廖來好等6人行使優先購買權，故其等就系爭土地所為之買賣及過戶對被告林廖來好等6人不生效力，原告邱螺蘭等6人既非系爭土地之所有權人，自不得請求調整租金云云。而原告主張系爭建物為未辦保存登記建物，被告林廖來好等6人依繼承受讓者為系爭建物之事實上處分權而非所有權，故依實務見解：「…惟按未辦理保存登記建物之起造人，固原始取得所有權，但向起造人購買未保存登記建物之人，因該建物尚未辦理保存登記（建物所有權第一次登記），而不能辦理移轉登記，無從取得所有權，僅能取得該建物之事實上處分權，不能與已登記之建物之保護等量齊觀，此觀之民法及相關之法規內容並未將兩者併同規定可知，受讓未保存登記建物事實上處分權之人，既非所有權人，即無成為民法第425條之1、第876條之法定租賃權人、法定地上權人之餘地，而不能符合土地法第104條第1項之規定，且依優先承買權不能創設法理，不能以事實上處分權人之地位主張優先承買（臺灣高等法院暨所屬法院100年法律座談會民執類提案第7號研討結果參照）。…（臺灣橋頭地方法院108年度橋簡字第307號判決參照）」，被告林廖來好等6人自不得以事實上處分權人之地位，依土地法第104條第1項規定主張對系爭土地有優先承買權云云。查系爭建物為未辦保存登記建物，此為兩造所不爭執，參諸最高法院41年台上字第1039號判例意旨：「自己建築之房屋，與依法律行為而取得者有別，縱使不經登記，亦不在民法第758條所謂非經登記不生效力之列。」，是系爭建物之所有權人應為原始起造人，又系爭建物未辦建物第一次所有權登記，故系爭建物之讓與，因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，讓與人僅能將系爭建物之事實上處分權讓與受讓人，是系爭建物雖得為繼承之標的，然被告林廖來好等6人因繼承所取得者非所有權本身，而係系爭建物之事實上處分權。另按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。土地法第104條第1項定有明文。因土地法第104條第1項優先承買權之規定，僅以基地承租人為要件，並未限制該基地承租人必須為房屋所有權人，即房屋之事實上處分權人亦無不可；又稽諸上開臺灣高等法院暨所屬法院100年法律座談會民執類提案第7號法律問題之研討結論所採乙說，乃指受讓未辦保存登記建物之人僅取得未辦保存登記建物之事實上處分權，因非取得所有權人，與民法第425條之1規定限所有權讓與之要件不符，而無法依該條文推定有租賃關係存在，自不符合土地法第104條規定之承租人要件而得主張優先承買權，然該研討結論並不及於取得房屋之事實上處分權人，自行與基地所有權人訂定租賃契約，進而依土地法第104條第1項規定主張優先承買權之情形。本件系爭土地之原所有權人係將系爭土地出租予被告林廖來好等6人之被繼承人林永固興建系爭建物而成立系爭租地建物契約，被告林廖來好等6人因繼承雖僅取得系爭建物之事實上處分權，然亦因繼承而成為系爭租地建物契約之承租人，又土地法第104條第1項規定包含於取得事實上處分權人自行與基地所有權人訂定租賃契約之情形，均如前述。從而，原告主張被告林廖來好等6人僅取得系爭建物之事實上處分權而無法符合土地法第104條第1項之要件，難認可採。
（三）按優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。土地法第104條第2項定有明文。而該條所謂「其契約不得對抗優先購買權人」，僅指優先購買權人之優先購買權不因出賣人已將房屋或基地移轉買受人而消滅，優先購買權人仍得以同樣條件向出賣人主張優先購買，並於行使優先購買權後，向買受人主張原買賣契約因不得對抗其優先購買權之行使而無效，請求買受人將房屋或基地移轉為出賣人所有，再由出賣人移轉為優先購買權人，惟在優先購買權人行使優先購買權前，出賣人與買受人間買賣契約及基於買賣契約所為物權移轉仍然有效。又出賣人或買受人對於優先承買權有爭執，優先承買權人得請求法院確認其就土地有優先承買權，並命買受人塗銷已為之所有權移轉登記，由出賣人與其補訂書面契約，並協同辦理所有權移轉登記，非謂優先承買權人於行使優先承買權並取得土地所有權前對土地之原買受人，已有占有使用之本權。查被告林廖來好等6人雖符合土地法第104條第1項承租人之要件而得行使優先承買權，業如前述，然依上開說明，需被告林廖來好等6人已依同一買賣條件向鄭鈞鴻、陳玉品為購買系爭土地之意思表示後，始得主張鄭鈞鴻、陳玉品與原告邱螺蘭等6人間因買賣為原因而成立之物權移轉行為，對被告林廖來好等6人不生效力，進而請求原告邱螺蘭等6人將系爭土地移轉為出賣人鄭鈞鴻、陳玉品所有後，再由出賣人鄭鈞鴻、陳玉品移轉系爭土地為被告林廖來好等6人所有。又倘被告林廖來好等6人向鄭鈞鴻、陳玉品行使優先購買權後，出賣人鄭鈞鴻、陳玉品，抑或買受人原告邱螺蘭等6人對於被告林廖來好等6人之優先購買權有所爭執，被告林廖來好等6人於訴請法院確認優先購買權存在及塗銷系爭土地移轉登記前，原告邱螺蘭等6人與鄭鈞鴻、陳玉品間之買賣契約及基於買賣契約所為之所有權移轉行為仍為有效，亦即原告邱螺蘭等6人仍因登記而屬系爭土地之所有權人。而原告邱螺蘭等6人主張其等前於103年2月26日以臺灣新北地方法院（下稱新北地院）103新北認002字第398號催告函（下稱系爭①催告函）通知被告林廖來好等6人系爭土地已移轉登記予原告邱螺蘭等6人，並請求被告林廖來好等6人給付租金及洽商調整租金，且原告亦於107年12月間以新北地院107新北院認001字第740號催告函（下稱系爭②催告函）通知給付租金及洽商調整租金，而被告林廖來好等6人於收受系爭①、②催告函後，相繼於103年3月10日、同年12月24日及107年12月依系爭①、②催告函繳付租金至指定之帳戶，業據提出系爭①、②催告函及存簿等件為證（見本院卷第123至129頁、第319至345頁），核屬相符，堪信為真實。是可認原告於系爭確定判決後曾收受以被告林廖來好、林君珊名義給付之系爭土地租金，且因被告林廖來好等6人迄未提出已向出賣人鄭鈞鴻、陳玉品等6人行使優先承買權之證明，是難認被告林廖來好等6人已行使土地法第104條第1項規定之優先承買權。又縱被告林廖來好等6人辯稱因原告邱螺蘭等6人是否為系爭土地之所有權人尚有疑義，恐日後法院認定有異故先行給付款項，但不代表被告林廖來好等6人有默示拋棄優先承買權行使之意云云。縱然如此，亦屬兩造對於優先承買權之行使有所爭執，依上開說明，於被告林廖來好等6人訴請法院確認優先購買權存在及塗銷系爭土地移轉登記前，原告邱螺蘭等6人仍因登記而屬系爭土地之所有權人。從而，被告林廖來好等6人辯稱其等就系爭土地有優先承買權，故原告非系爭土地之所有權人而不得向被告林廖來好等6人請求調整租金，即屬無據。
（四）按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。民法第442條定有明文。又該條所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言。另城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10﹪為限。第97條第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。土地法第97條第1項及第105條分別定有明文。查稽諸系爭確定判決二審判決理由認定：「…④次查，細譯系爭15號建物租約收據載明『64年下期地租』、『石路段78地號內』、『林永固』、『 伍仟肆佰元 』及『 洪順吉 』、『 洪傳福 』印文、背面貼有印花稅票等項以察，足見系爭15建物租約收據內容意旨，乃洪順吉、洪傳福向林永固收取位於石路段78地號內之64年下期地租5,400元。而石路段78地號，乃系爭356地號土地之舊地號，復有吳其昌於原審提出之土地謄本為證…。從而，系爭15建號租約收據應係系爭15號建物租約租金收據，亦可確定。」等語（見本院卷第71頁），可知系爭租地建屋契約原約定租金按年分兩期給付地租1次，每期即每半年租金為5,400元。又系爭土地於66年12月公告現值為每平方公尺7,327元，108年1月起公告現值為每平方公尺18萬2,000元，系爭土地之價值已較40多年前翻漲近25倍，此有公告現值查詢畫面在卷可稽（見本院卷第131至133頁），可認被告林廖來好等6人使用系爭土地之經濟價值及利益確實已有所變更，而被告林廖來好等6人如仍以每期即年5,400元計算租金，顯屬過低，是原告邱螺蘭等6人依民法第442條之規定，請求准予調整租金，應屬有據。又衡諸系爭土地經依GOOGLE地圖顯示（見本院卷第135頁），其面臨中華路、西藏路、莒光路，鄰近萬華商圈，且有萬華火車站、萬華國中、西園國小、圖書館、銀行、郵局、賣場、夜市、飯店、平面停車場等，生活機能堪稱相當便利，原告邱螺蘭等6人請求本院調整系爭土地租金按系爭土地當年度每平方公尺申報地價年息7％計算每半年租金，應屬合理，餘此部分，不得請求。
五、綜上所述，原告請求依民法第442條前段規定，請求被告林廖來好等6人承租原告邱螺蘭等6人系爭土地，如附圖所示J部分、面積44點92平方公尺土地之租金，自起訴狀繕本送達翌日即108年3月8日（見本院卷第149頁）起調整為依該土地當年度每平方公尺申報地價年息7％計算每半年租金，為有理由，應予准許；逾此部分，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不另予一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 109 年 5 月 5 日
臺北簡易庭法官陳家淳
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。（須
按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 5 月 13 日
書記官蘇炫綺