裁判字號：臺灣新北地方法院90年簡上字第38號民事判決
裁判日期：民國92年04月16日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣板橋地方法院民事判決九十年度簡上字第三八號
上訴人甲○○訴訟代理人 林明正 律師被上訴人乙○○訴訟代理人 彭上華 律師複代理人丙○○右當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國九十年十月十九日本院三重簡易庭八十九年重簡字第一四六九號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文原判決關於命上訴人給付被上訴人⑴新台幣參拾陸萬元及自民國八十九年五月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；⑵自民國八十八年三月二十日起至交還上開房屋之日止，按月給付超過新台幣壹萬捌仟捌佰元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔十分之五，餘由被上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決及假執行之之宣告均廢棄。
㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請駁回。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：㈠上訴人並無積欠被上訴人房屋租金之情事：
⒈上訴人就兩造間自民國（下同）八十七年三月二十日起至八十八年三月十九日止的租金繳付紀錄，說明如下：
⑴給付發票日八十七年六月二十日、付款人花蓮企業銀行三重分行、面額新台幣（下同）五萬五千元支票，且已兌現。
⑵給付發票日八十七年六月三十日、付款人花蓮企業銀行三重分行、面額五萬五千元支票，且已兌現。
⑶給付發票日八十七年七月三十一日、付款人台北國際商業銀行蘆洲分行、面額四萬零五百元支票，且已兌現。
⑷給付發票日八十七年八月三十一日、付款人台北國際商業銀行蘆洲分行、面額新台幣六萬九千二百五十元支票，且已兌現。
⑸八十八年五月二十八日支付現金十三萬五千元。
⑹給付發票日八十八年四月三十日、付款人華南銀行 南永和 分行、面額十四萬
五千元支票，該支票於退票後，由上訴人支付現金後，將支票取回銷毀。⑺八十八年三月三日由上訴人支付現金一萬零二百五十元，並向被上訴人主張以押租金十五萬元抵付租金尾款，並終止租約。
⒉本件年租金為六十六萬元，被上訴人自認已經收取的租金為三十萬元，本件押
租金為十五萬元亦為兩造所不爭執。另就上訴人所舉以前述⒈⑴至⑷四紙支票給付共計二十一萬九千七百五十元的部分，被上訴人亦未否認確有自上訴人處收取此四紙支票並獲兌現，然卻抗辯此係供清償八十七年三月二十日前積欠之租金與本件完全無涉云云。惟查：前揭四紙支票的到期日分別為八十七年六月二十日、六月三十日、七月三十一日、八月三十一日，均係在本件租約期間，上訴人亦係為給付系爭租金而為給付，且兩造係於八十七年三月二十日始簽訂系爭租約，是依社會常情論之，上訴人如之前尚有前租未清，則被上訴人焉有可能無條件繼續租予上訴人而未有任何保留或附註之記載、或主張自押租金中扣抵等情，核被上訴人此等抗辯，實顯與事理有違。因此，被上訴人既未否認確有自上訴人處收取該四紙支票並已獲兌現，被上訴人又無法舉證兩造間除系爭租金外另有其他債權債務關係存在，自可信上訴人主張係為給付系爭租金之情為真實。
⒊依前所述觀之，本件年租金為六十六萬元，被上訴人自認已收取租金三十萬元
，上訴人以支票給付二十一萬九千七百五十元，另以押租金抵付十五萬元，合計已達六十六萬九千七百五十元，核上訴人並無積欠租金情事。
⒋退萬步言，縱鈞院審認結果仍無法認上訴人主張以支票給付二十一萬九千七
百五十元的部分為真實者：則按土地法第九十七條第一項規定「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」；又「房屋及基地之租金數額，按其地區，於土地法第九十七條及實施都市平均地權條例第五十八條，分別定有限制，當事人間約定之租金超過此限制者，出租人對超過部分無請求權，法院就出租人超過部分之請求，予以駁回，與行政機關強制減定前開超限租額，併行不悖」，為最高法院五九年台上字第七九三號判例意旨可稽。查本件上訴人當時向其承租之鐵皮屋，該鐵皮屋並未經保存登記，且係興建於七十九年，所剩價值無幾，依前所述，被上訴人就原約定租金超過建物總價年息百分之十的部分，並無請求權，上訴人援以抗辯並拒絕給付之。
㈡上訴人使用系爭房地係有法律上之權源，對被上訴人並無不當得利之情事：
⒈查系爭房屋基地於八十二年間即由訴外人 張年德 透過拍買取得所有權，並與原
地主即 余勝義 就地上物達成協議以二百萬元補償後取得管理使用權，後因張年德將系爭土地設定予南投縣竹山鎮農會之故，遂將系爭房地全部授權予該農會管理收益，該農會並於八十八年二月間以系爭土地所有權人及地上物管理者之身分要求上訴人與之簽訂租約，值該當時，被上訴人就系爭地上物為該農會出面爭執產權乙事全然置之不理，且亦未主張其係真正所有權人，致上訴人信該農會之主張為真正，而另與其簽訂租賃契約，並依該租約使用系爭房地，核有法律上之理由，並非無權占用。
⒉再者，縱本件地上物可認係被上訴人所有者，然因該地上物座落之基地係另屬
他人所有，且被上訴人就系爭基地亦未有合法之占有使用權利，因此，對於基地所有權人而言，被上訴人所有之廠房座落其上亦屬不當得利。今上訴人雖於系爭租約終止後仍繼續使用地上物，然係本於與基地管理者間之租約關係而占有，並非無權占用，並無不當得利之情事。
⒊系爭土地並非被上訴人所有，兩造俱無爭執，土地真正所有權人已於八十八年
二月間即出面主張並行使權利，上訴人並與之簽定有租約關係存在。因此，就上訴人於租約終止後繼續使用土地部分的利益，已歸屬於土地所有權人管理者取得，核此部分，被上訴人既非所有權人，自無利益受損可言。被上訴人所訴竟依原定租金額計算不當得利，而未扣除使用土地利益之部分，即顯有未恰。另就被上訴人主張因未能使用地上物而以相當於租金數額計算損害之部分，上訴人亦援引土地法第九十七條第一項租額最高限制以抗辯其得受利益之範圍。
三、證據：援用第一審所提證據，另提出土地登記簿謄本、協議書、拋棄書、同意書、租賃契約書、竹山鎮農會轉帳收入傳票影本各一份為證，並聲請訊問證人林世輝、 陳雲騰 、余勝義、張年德。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠上訴駁回。
㈡上訴費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠上訴人並未清償全部租金：
⒈按上訴人辯稱已付清自八十七年三月二十日起至八十八年三月十九日止之租金
，共計六十六萬元云云，惟查，上訴人所主張之四紙支票：均非支付本件之系爭租金，而係供清償八十七年三月二十日前積欠之租金與本件完全無涉（嗣後改稱被上訴人根本未曾收受該四紙支票，之前係受上訴人胡亂湊數之矇騙，一時失察方會陳稱該四紙支票係供清償八十七年三月二十日前積欠之租金），至於上訴人另辯稱於八十八年五月二十八日支付現金十三萬五千元、八十八年四月三十日支付現金十四萬五千元及八十八年三月三日支付現金一萬零二百五十元，被上訴人則完全否認。
⒉經核系爭租金共計六十六萬元，而被上訴人分別於⑴八十七年三月間收取現金五萬五千元。
⑵八十八年三月二收取現金十四萬五千元，作為支付八十七年四、五月份及部份六月份（尚欠二萬元）之租金。
⑶八十八年五月二十八日收取面額十三萬五千元支票乙紙，惟該紙支票並未兌
現，上訴人復以現金十萬元及面額三萬五千元本票一紙（未兌現），換回該紙十三萬五千元元支票，而該十萬元係作為支付八十七年七月份及部份八月份（尚欠一萬元）之租金。
⑷由上可知，上訴人僅支付租金三十萬元，尚積欠租金三十六萬元未為支付。⒊按押租保證金之性質，乃供擔保租金之給付及承租人違約時（如：租賃物未回
復原狀）損害賠償之用，且依土地法第九十九條規定：「前條擔保之金額，不得超過二個月房屋租金之總額。己交付之擔保金超過前項限度者，承租人得以超過之部分扺付房租。」故而，如承租人有欠租之情事，除押租保證金超過二個月房屋租金之總額外，僅可由出租人主張扺付租金，承租人無主張扺付租金之權，而本件二個月房屋租金總額為十一萬元（55,000x2），押租保證金為十五萬元，故上訴人僅得以超過二個月租金總額之四萬元主張扺付租金。
㈡系爭鐵架房屋係由被上訴人原始取得：
⒈上訴人辯稱伊係基於與南投縣竹山鎮農會（下稱農會）間新締結之房屋與基地
租賃契約關係所使用，係有正當法律上之使用權源云云，惟按系爭鐵架房屋所坐落之土地，原係第三人 余聰 所有土地之一部，由被上訴人於七十六年間向 余某 購得，價金並已全數支付予余某，惟因係農地買賣，受有最小面積分割之限制，致無法馬上辦理分割並移轉所有登記予被上訴人，余某遂先將該土地交予被上訴人使用，並由被上訴人在其上興建鐵架房屋，此核諸證人 陳進忠 於九十年七月十七日鈞院準備程序期日證稱：「（問：蘆洲市○○○路的鐵皮屋是否你蓋的？）被上訴人叫我蓋的，錢是他付的，蓋整片的。」「（問：何時蓋的？）大約民國七十九年或八十年。」足證系爭鐵架房屋係由被上訴人原始取得，被上訴人方係系爭鐵架房屋之所有人。
⒉上訴人所舉之余勝義、張年德或「農會」等人，均非系爭鐵架房屋之所有人，
對於系爭鐵架房屋均無權源，職是，渠等就系爭鐵架房屋所為之「拋棄」「出押」及「出租」均屬「無權處分」，非經被上訴人之承認，根本不生效力。
⒊系爭租賃標的物係門牌號碼台北縣蘆洲市○○○路○○號之鐵架房屋，與該建
築物坐落之基地無關，此觀諸兩造於八十七年三月二十日所簽訂房屋租賃契約書第一條約定：「甲方（指被上訴人）房屋所在地及使用範圍台北縣蘆洲鄉（現改制為蘆洲市○○○○路○號鐵架房屋（約一百一十坪）全部。」即明，至於被上訴人與第三人余聰就系爭鐵架房屋所坐落之基地土地所為之買賣契約有效與否，並不影響被上訴人就系爭鐵架房屋所有權之原始取得，上訴人以被上訴人與第三人 余聰間 之土地買賣有違反土地登記規則第八十七條及農業發展條例第三十條之規定為由，主張被上訴人與第三人余聰締約購買本件系爭鐵架房屋與基地土地係屬違法交易，惟依前所述，系爭鐵架房屋係由被上訴人出資興建，非向第三人余聰所購入，上訴人之主張顯與事實不合，容有誤會。
㈢系爭建築物由於台北縣蘆洲鄉改制為台北縣蘆洲市之結果，坐落之門牌號碼業由
台北縣○○鄉○○○路○○號變更為台北縣蘆洲市○○路○段○○號，被上訴人於起訴時誤載為「台北縣蘆洲市○○○路○○號」，請求准予變更。
㈣「市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商，並得享受整個市場之特殊
利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比，固不受土地法第九十七條，及實施都市平均地權條例所定，房租及地租最高限制之拘束。」最高法院五十四年台上字第一五二八號著有判例可稽，同理系爭建築物係屬一樓之建築，坐落台北縣蘆洲市○○路○段之大馬路邊，大型貨車可直接停放於門口裝卸貨品，享有得為開設工廠並為營商行為之特殊利益，自非一般坐落於巷弄內之房屋之承租可比，應不受土地法第九十七條之限制。
三、證據：援用第一審所提證據理由
一、被上訴人主張：上訴人向其承租坐落台北縣蘆洲市○○○路○段○○號之鐵架房屋（以下簡稱系爭房屋），約定每月租金五萬五千元，租期自八十七年三月二十日起至八十八年三月十九日止，惟上訴人自八十七年六月起，即無故不繳交租金，直到八十八年三月十九日租約到期為止，共積欠被上訴人九個月租金四十九萬五千元，經屢次催繳，上訴人除清償十三萬五千元外，餘欠租金三十六萬元並未給付；又依兩造上開租約約定，租期屆滿後除經被上訴人同意外，上訴人應即將系爭房屋騰空交還，被上訴人於上開租期屆滿後曾於八十八年五月十三日發存證信函表示不同意成立不定期租賃，惟上訴人於租期屆滿後仍拒絕依約將租賃房屋誠心按照原狀騰空交還，且至今仍繼續為租賃物之使用，致被上訴人受有相當於租金之損害。為此爰依租賃契約書第三條約定請求上訴人給付積欠之租金三十六萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，另依租賃契約書第六條之約定請求上訴人應將系爭房屋遷讓交還，再依民法第一百七十九條之規定請求上訴人給付自八十八年三月二十日起至交還系爭房屋之日止，按月給付五萬五千元相當於租金之不當得利。
二、上訴人則辯稱：系爭房屋及其占有之基地即台北縣蘆洲市○○段○○○○號土地，業經訴外人余勝義、張年德於八十二年十二月十六日拋棄所有權，而由訴外人南投縣竹山鎮農會處理，因此兩造租約訂立後竹山鎮農會向上訴人要求必須與其簽約，上訴人乃於八十八年二月一日與南投縣竹山鎮農會訂立租約。另外，本件年租金為六十六萬元，被上訴人自認已收取租金三十萬元，上訴人另以支票給付二十一萬九千七百五十元，再以押租金抵付十五萬元，合計已達六十六萬九千七百五十元，上訴人並無積欠租金情事。
三、查被上訴人主張上訴人向其承租系爭房屋，約定每月租金五萬五千元，租期自八十七年三月二十日起至八十八年三月十九日止，依上開租約約定，租期屆滿後除經被上訴人同意外，上訴人應即將系爭房屋騰空交還，惟上訴人於租期屆滿後仍拒絕依約將租賃房屋誠心按照原狀騰空交還，且至今仍繼續為租賃物之使用等情，為上訴人所不爭執，並有租賃契約書影本一份附卷可稽，自應認定屬實。
四、本件兩造爭點在於：㈠上訴人是否積欠租金三十六萬元？㈡被上訴人是否為系爭房屋所有權人？在租賃契約消滅後，上訴人是否有權繼續使用系爭房屋？㈢被上訴人是否可請求上訴人給付相當於租金之不當得利？金額多少？
五、本院判斷：㈠上訴人並未積欠租金三十六萬元：
⒈本件年租金為六十六萬元，被上訴人自認已經收取的租金為三十萬元，本件押租金為十五萬元亦為兩造所不爭執。
⒉就上訴人所舉以前述事實欄甲二㈠⒈⑴至⑷四紙支票給付共計二十一萬九千七
百五十元的部分，被上訴人於九十年八月十七日答辯狀中自認確有自上訴人處收取此四紙支票並獲兌現，僅卻抗辯此係供清償八十七年三月二十日前積欠之租金，與本件完全無涉云云。惟查，前述四紙支票的到期日分別為八十七年六月二十日、六月三十日、七月三十一日、八月三十一日，均係在本件租約期間，被上訴人就其抗辯又無法舉證兩造間除系爭租金外另有其他租金等債權債務關係存在，故上訴人主張該四紙支票係為給付系爭租金之情，應屬可採。至於被上訴人嗣後改口稱根本未收受該四紙支票，核屬撤銷其前此之自認，而其既未能舉證證明其自認與事實不符，又未經上訴人同意，依民事訴訟法第二百七十九條第三項規定，其自認之效力不受影響，併予敘明。
⒊按「押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承
租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題」（最高法院八十七年度台上字第一六三一號判決參照）。查依兩造上開租約第六條約定，租期屆滿後除經被上訴人同意外，上訴人應即將系爭房屋騰空交還，上訴人主張於八十八年三月三日支付租金一萬零二百五十元予被上訴人時，即曾向被上訴人主張以押租金十五萬元抵付租金尾款，並終止租約；而被上訴人也主張於上開租期屆滿後曾於八十八年五月十三日發存證信函表示不同意成立不定期租賃一語，顯然兩造均無續約之意，故兩造租賃契約於八十八年三月十九日屆滿後，應已終止。而在本件租賃關係消滅情形下，依照前述判決意旨，上訴人所給付之押租金，發生當然抵充欠租或其他債務之效力，故承租人即上訴人主張以押租金十五萬元抵充其所積欠之租金，合於法律規定，自應准許（參照民法第三百二十一條）。至於被上訴人所舉之土地法第九十九條規定，僅在限制出租人所收取之擔保金額（即押租金）不得超過二個月房屋租金之總額而已，並非限制僅能由出租人主張扺付租金，承租人無主張扺付租金之權，故被上訴人此部份抗辯，尚不足採。
⒋依前所述，本件年租金為六十六萬元，被上訴人自認已收取租金三十萬元，上
訴人以支票給付二十一萬九千七百五十元，另以押租金抵付十五萬元，合計已達六十六萬九千七百五十元，故上訴人並無積欠租金情事，應可認定。
㈡被上訴人為系爭房屋所有權人，在租賃契約消滅後，上訴人無權繼續使用系爭房屋，被上訴人自得請求返還系爭房屋：
⒈被上訴人主張其出資興建系爭房屋，為該房屋所有權人一節，業經證人陳進忠
、余勝義到庭證稱屬實，且為上訴人所不爭執（見本院九十年七月十七日、九十一年一月二十三日、九十一年七月三日準備程序筆錄），自應認定屬實。
⒉被上訴人主張系爭房屋坐落之門牌號碼因蘆洲鄉改制結果，業由台北縣○○鄉
○○○路○○號變更為台北縣蘆洲市○○路○段○○號，請求更正，並經上訴人表示無意見，應予准許。
⒊上訴人雖抗辯系爭房屋基地於八十二年間即由訴外人張年德透過拍買取得所有
權，並與原地主即余勝義就地上物達成協議以二百萬元補償後取得管理使用權，後因張年德將系爭土地設定予南投縣竹山鎮農會之故，遂將系爭房地全部授權予該農會管理收益，該農會並於八十八年二月間以系爭土地所有權人及地上物管理者之身分要求上訴人與之簽訂租約，上訴人本於與基地管理者間之租約關係而占有，並非無權占用等情。然查，⑴系爭房屋所在之台北縣蘆洲市○○段○○○號（原地號為和尚洲溪墘段三０四號）土地之所有人確為訴外人張年德，且經張年德設定抵押權予訴外人南投縣竹山鎮農會，有被上訴人提出之土地登記謄本在卷可按。⑵依上訴人提出之地上物切結書記載，張年德所拋棄，並任由南投縣竹山鎮農會處置之未辦理保存登記之建物門牌號碼為台北縣蘆洲市○○○路○段七十四及七十六號房屋，並非系爭五十六號房屋。另外，證人余勝義出具予張年德之地上物拋棄書，亦僅載明上開「樹德段七四三號土地上違建工廠」之所有權而已，而證人余勝義非系爭房屋所有權人，本無處分系爭房屋權利，故其出具之拋棄書上所載違建工廠，自不包括系爭房屋。⑶由上可知，訴外人南投縣竹山鎮農會自張年德所取得之管理收益權，僅限於系爭房屋所坐落之土地及土地上其他建物，並不包括對系爭房屋之管理收益權，故上訴人自不得以其與南投縣竹山鎮農會之租約，對抗被上訴人。
⒋因此，被上訴人既為系爭房屋所有權人，在租賃契約消滅後，上訴人未與被上
訴人續約而繼續使用系爭房屋，即屬無權占有。故被上訴人依據前述租約第六條規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，為有理由，自應准許。
㈢被上訴人可請求上訴人按月給付相當於租金之不當得利，金額為一萬八千八百元：
⒈按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上
之原因，而其後已不存在者亦同」，民法第一百七十九條定有明文。系爭房屋既為被上訴人出資興建而為其所有，上訴人於租期屆滿後仍繼續占有系爭房屋，即受有相當於租金之不當得利，且致被上訴人受有損害，被上訴人自得依上開規定，請求上訴人返還相當於租金之不當得利。
⒉依兩造所簽訂之租約第一、三條所載，上訴人承租系爭房屋（面積約一百一十
坪），每月租金為五萬五千元。本院斟酌系爭房屋坐落之土地非被上訴人所有，係由所有權人張年德交付南投縣竹山鎮農會管理收益，且上訴人已與該農會簽訂土地租賃契約，按月給付租金一萬七千四百元；以及系爭房屋實際面積約一百二十四坪，以鐵皮分隔成面積大致相當二間，上訴人只使用靠左側一間，放置沖床等機器設備（參見本院九十年五月二日勘驗筆錄、九十年七月十七日準備程序筆錄及系爭房屋測量圖）等情，認上訴人所應按月給付相當於租金之不當得利，應以原租金數額扣除上訴人已給付之土地租金，再以二分之一計算，即以五萬五千元減去一萬七千四百元，再除以二，即為一萬八千八百元。
六、綜上所述，被上訴人依兩造租賃契約書第六條約定請求上訴人應將系爭房屋遷讓交還，並依民法第一百七十九條規定請求上訴人給付自兩造租賃契約租期屆滿之翌日即八十八年三月二十日起至交還系爭房屋之日止，按月給付一萬八千八百元相當於租金之不當得利，為有理由，應予准許。至被上訴人另請求上訴人應給付租金三十六萬元及自八十九年五月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，以及按月請求超過一萬八千八百元相當於租金之不當得利部分，均為無理由，應予駁回。
七、原審就上開應駁回之部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
八、本件為判決已臻明確，兩造其餘陳述及其他攻擊防禦方法，均與本件判決結果無涉，不另為一一敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如
主文。中華民國九十二年四月十六日
臺灣板橋地方法院民事第三庭~B審判長法官黃麟倫~B法官何君豪~B法官劉以全右正本證明與原本無異中華民國九十二年四月十六日~B法院書記官王苑琦