臺灣臺北地方法院小額民事判決 103年度店小字第169號
原 告 安和里大溪地庭園社區管理委員會
法定代理人 粘鴻章
訴訟代理人 童淑芬
被 告 李麗玉
訴訟代理人 劉達隆
上列當事人間給付管理費等事件，於中華民國103年6月23日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹萬零陸佰元，及自民國一百零三年一月
二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行；但被告如以新臺幣壹萬零陸佰元為原告預供擔
保後，得免為假執行。
事實及理由要領
一、本件原告原起訴請求被告給付新臺幣（下同）2萬8,600元，
及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利
息；嗣於民國103年6月23日言詞辯論期日改為請求被告給付
1萬600元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息
5%計算之利息，其請求之基礎事實同一，僅減縮應受判決事
項之聲明，核為民事訴訟法第255條第1項第2、3款所許，合
先敘明。
二、原告主張：原告係大溪地庭園社區之管理委員會，被告為原
告所管理社區建物之區分所有權人（門牌號碼：新北市○○
區○○街○○○巷○○弄○號5樓），依住戶規約約定，區分所有
權人每戶每月應繳納管理費800元，汽車停車位於102年10月
前每月應繳納清潔費200元，於102年10月後每月應繳納清潔
費300元，公共空間租金為每月500元。被告持有建物1戶，
汽車車位1位，並使用編號11號停車位旁之1公共空間停車。
詎被告迄今未依約繳納101年5月起至102年12月止共20個月
之公共空間租金1萬元（計算式：500元×20月＝10,000元）
，及102年10月起至102年12月止共3個月之2個車位清潔費差
額600元（計算式：每月差額100元×2車位×3個月＝600元
），共計1萬600元，屢經催討迄未繳納。為此，提起本件訴
訟，並聲明：被告應給付原告1萬600元，及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
三、被告辯以：被告所有車牌號碼0000-00號及802-DL號車輛，
係停放在被告價購之編號11號汽車停車位，並依社區車輛管
理辦法申辦停車證，且依社區財務收支運用管理辦法繳納2
台車之車位清潔費，從未拖延。詎原告於101年5月間，無故
要求被告支付公共空間租金每月500元，又於102年10月間，
逕將汽車車位清潔費由200元調漲為300元，被告屢經溝通，
均無效果，只能拒絕繳納相關費用。原告雖稱汽車清潔費收
費標準係依據社區規約辦理，惟該社區規約之變更，未經區
分所有權人三分之二以上及所有權比例合計三分之二以上出
席，出席人數四分之三以上及區分所有權比例占出席人數區
分所有權四分之三以上同意決議，該社區規約應屬無效。原
告雖稱公共空間租金收費標準係依據101年4月份管理委員會
會議記錄辦理，惟此並非區分所有權人會議決議之共同遵守
事項，該會議決議應屬無效。原告雖稱社區住戶租用公共空
間停車已有先例，惟兩者時間相距甚遠，該住戶是否持續繳
費，被告亦無從得知。被告已依原告101年3月20日所發函文
繳納2台車之車位清潔費，原告再向被告請求租金並無理由
。另被告已於103年3月起將車牌號碼0000-00號車輛遷移他
處，並將101年10月至103年5月無爭議之管理費暨停車費2萬
3,290元，以票據號碼FC0000000號支票支付原告，並經原告
於103年6月4日提示兌現無誤等語。並答辯聲明：㈠原告之
訴駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行
。
四、原告上開主張，業據提出與其所述相符之大溪地庭園社區管
理委員會組織報備證明、新北市新店區公所函、安和里大溪
地庭園社區管理規約、大溪地庭園社區管理規章、建物登記
第二類謄本、大溪地庭園社區第14屆第1次區分所有權人會
議紀錄、第2次區分所有權人會議記錄、區分所有權人名冊
、會議出席名冊及出席委託書、大溪地庭園社區第12屆管理
委員會101年4月份例行會議會議記錄、安和里大溪地庭園社
區管理委員會函、公共空間租金繳費紀錄、地下室10、11號
停車位中間公共空間示意照片等為證。被告就其未給付公共
空間租金及停車位清潔費差額等情並不爭執，惟以原告無請
求權依據等語置辯，是本件爭點厥為：㈠原告依大溪地庭園
社區第14屆第2次區分所有權人會議決議，自102年10月1日
起按月向被告收取每月300元之停車位清潔費，是否有據？
㈡原告依安和里大溪地庭園社區第12屆管理委員會會議決議
，及共有部分公平使用原則暨使用者付費原則，自101年5月
起按月向被告收取每月500元之公共空間租金，是否有據？
對此，本院判斷如下：
㈠原告依大溪地庭園社區第14屆第2次區分所有權人會議決議
，自102年10月1日起按月向被告收取每月300元之停車位清
潔費，是否有據？
⒈按區分所有權人召集程序或決議方法，如有違反法令或章程
時，應為如何之法律效果，公寓大廈管理條例第三章管理組
織內並未明文規定。而公寓大廈之區分所有權人會議，主要
係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開
，其決議性質上係多數區分所有權人平行意思表示趨於一致
之合同行為，而發生一定私法上之效力，與民法上社團法人
為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議，性質上、
利益上之狀態相類似，基於相同之法律理由，爰依該條例第
1條第2項規定，適用民法第56條有關社團總會決議效力之規
定。又民法第56條第1項規定：「總會之召集程序或決議方
法，違反法令或章程時，社員得於決議後3個月內請求法院
撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場
表示異議者，不在此限。」故區分所有權人會議召集程序或
決議方法違反法令或章程時，區分所有權人僅得訴請撤銷該
決議。但出席會議之區分所有權人，對召集程序或決議方法
，未當場表示異議者，或未於決議後3個月內依法定程序提
出者，應不得再以區分所有權人會議召集程序或決議方法違
反法令或章程為由，提起撤銷區分所有權人會議決議之訴。
⒉次按區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區
分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二
以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占
出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。而區分所有
權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數
或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一
議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應
有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合
計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比
例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。前項
決議之會議紀錄依第34條第1項規定送達各區分所有權人後
，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反
對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半
數時，該決議視為成立。第一項會議主席應於會議決議成立
後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。公寓大廈
管理條例第31條、第32條分別定有明文。
⒊查原告於102年8月25日及102年9月8日先後召開第14屆第1次
及第2次區分所有權人會議，前者固因出席人數不足而流會
，後者則因出席人數已達區分所有權比例1/5以上，經原告
依公寓大廈管理條例第32條第1項規定作成變更汽、機車清
潔管理費收取標準為「由目前汽車每月200元調整為300元，
機車每月100元調整為150元，自102年10月1日起實施」之決
議（見本院卷第64-67頁），嗣並經原告公告全體區分所有
權人週知，有原告所提大溪地庭園社區生活管理規章在卷可
按（見本院卷第82-86頁），被告對此亦未爭執，僅以原告
所召集之區分所有權人會議所為之上開決議與規約牴觸應屬
無效云云置辯，堪認原告主張其於102年9月8日之第14屆第2
次區分所有權人會議確有召開，且會中表決作成之決議已合
於公寓大廈管理條例第32條之規定而生效等情為可採。雖被
告抗辯上開區分所有權人會議關於出席之區分所有權人之區
分所有權比例計算有誤、法定代理人資格有爭議云云，縱認
屬實，要屬區分所有權人會議決議方法有無違法爭議，被告
既未依民法第56條第1項前段規定，於3個月之法定期間內請
求法院撤銷系爭會議決議，上開會議決議仍屬有效，而得拘
束所有區分所有權人。
⒋基此，原告依大溪地庭園社區第14屆第2次區分所有權人會
議決議，自102年10月1日起按月向被告收取每月300元之停
車位清潔費，自屬有據。被告既僅繳納每月200元之2個停車
位清潔費400元，則原告請求被告給付自102年10月起至102
年12月止之2個停車位3個月清潔費之差額600元【（300元－
200元）×2個停車位×3個月＝600元】，為有理由，應予准
許。
㈡原告依安和里大溪地庭園社區第12屆管理委員會會議決議，
及共有部分公平使用原則暨使用者付費原則，自101年5月起
按月向被告收取每月500元之公共空間租金，是否有據？
⒈查關於原告對於住戶除收取管理費外，於住戶停車位之使用
得否加收「每月500元之公共空間租金」，雖未明文規定於
公寓大廈管理條例中，然本於公共設施之維護，經區分所有
權人會議決議或規約規定，仍得向住戶收取之，此觀公寓大
廈管理條例第10條第2項之規定自明，且不排除區分所有權
人會議或規約得就管理費之細部收取標準、收取用途等授權
管理委員會為補充訂定。經查，原告社區就公共基金及管理
費等各項費用之收繳及支付方法，授權由管理委員會訂定之
；另就約定專用部分使用償金之金額及收入款之用途，經區
分所有權人會議之授權或區分所有權人會議未決議時，由管
理委員會定之，有原告社區管理規約第10條第3項及第15條
第2項約定在卷可憑，是原告有權經由管理委員會會議決議
，決定共用部分之約定專用者就其使用公共空間之租金收取
標準；而原告亦於101年4月18日經由第12屆管理委員會會議
，就原告社區停車場編號10號、11號車位中間空地停放車輛
出租事宜決議：「⒊將通知10號、11號車位車主，該中間空
地如要停放汽車，月租費為500元，……如不停車，將規劃
為付費機車格給社區住戶停放。自5月份實施。」此有原告
提出之上開管理委員會之決議內容及函文在卷可憑（見本院
卷第88-93頁）。上開規約既授權原告有權決定各項費用之
收繳，原告依此授權，於101年4月決議就社區停車場編號10
號、11號車位中間空地出租事宜，再次重申租用標準為每月
500元之決議，非屬無據。又原告上開管理委員會所為公共
空間租金收取標準之決議，目的既在使社區各區分所有權人
就公寓大廈共用部分於管理維護之受益程度有差別時，經由
原告社區規約之授權，視所屬公寓大廈區分有權人之受益程
度，彈性訂定租用公共空間之負擔標準，亦與公平及使用者
付費原則相符。被告抗辯原告無權收取每月500元之公共空
間租金，其所為之決議為無效云云，要難採取。此外，收取
公共空間租金係於101年4月即做成決議，並公告自101年5月
份實施，已如前述，是原告向被告收取101年5月起至102年
12月止共20個月之公共空間租金，並無溯及既往之問題。至
於被告辯稱亦有其他住戶同一停車位停放2輛車問題，原告
卻未向渠等收取汽車清潔費以外之公共空間租金部分，除經
原告否認被告所呈渠等住戶所停放之車輛有占用到公共空間
，自無需繳納公共空間租金外；且縱使確有其他住戶占用公
共空間而未經原告催繳公共空間租金，亦屬原告是否有確實
執行管理決議事項問題，並不因此使被告減免其應盡之繳費
義務。
⒉承上，被告既不爭執確有占用原告社區公共空間停放車輛
乙情，則原告據此請求被告給付自101年5月起至102年12月
止共20個月之公共空間租金1萬元（20個月×500元），為有
理由，應予准許。
五、綜上所述，原告依大溪地庭園社區第14屆第2次區分所有權
人會議決議，向被告收取其自102年10月起至102年12月止之
未繳停車位清潔費之差額600元；並依安和里大溪地庭園社
區第12屆管理委員會會議決議，向被告收取自101年5月起至
102年12月止之20個月公共空間租金1萬元，合計1萬0,600元
，暨請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即103年1月21日起
至清償日止，按年息5%計算之利息，均屬正當，應予准許。
六、本件係小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條
之20規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規
定，依聲請宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後認與
判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額
，確定為第一審裁判費1,000元。
中華民國103年7月14日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法官林玉珮
以上筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（新北市○○區○
○路0段000號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），
並表明上訴理由（上訴理由應表明：一、原判決所違背之法令及
其具體內容。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事
實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20
日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合
法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中華民國103年7月14日
法院書記官林欣慧