臺灣臺南地方法院107年度訴字第967號民事判決

裁判字號：臺灣臺南地方法院107年訴字第967號民事判決

裁判日期：民國108年06月17日

裁判案由：確認優先購買權存在

臺灣臺南地方法院民事判決107年度訴字第967號原告 洪幸枝 訴訟代理人 郭俊廷 律師被告 葉秀美 上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，經本院於民國108年4月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認原告對於本院106年度司執字第3417號強制執行事件所拍賣如附表所示二筆土地之優先購買權存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院27年台上字第316號判例要旨參照）。本件原告主張其係本院106年司執字第3417號強制執行事件拍賣土地之共有人，依法有優先承買權，被告亦主張有優先承買權（見兩造不爭執事項㈥），則原告優先承買權之存否並不明確，其在私法上之地位即有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去，是其提起本件確認之訴即有確認利益存在，合先敘明。
乙、實體方面：
一、原告主張：如附表所載坐落臺南市○○區○○段○○○○號及397-1地號2筆土地（下稱系爭土地），為原告與訴外人 洪里 及 洪文裕 所共有，原告與洪里之應有部分均為6分之1，洪文裕之應有部分為3分之2。因洪文裕積欠訴外人 羅淑美 債務，前經羅淑美聲請本院106年度司執字第3417號強制執行拍賣洪文裕之系爭土地持分，並於民國（下同）107年2月26日進行拍賣，而由被告投標拍定。嗣原告與洪里於107年3月9日向本院民事執行處具狀聲明行使共有人之優先承買權；然被告亦於同日具狀主張其有土地法第104條第1項規定之基地承租人優先承買權，而聲明優先購買，並提出其與洪文裕於104年1月1日簽立之土地租賃契約書（下稱系爭租約）。惟被告所提出之租賃契約並不實在，且造成原告之優先購買權有遭侵害之危險，故對被告起訴請求確認原告之優先購買權存在等語。並聲明：如主文第1項所示。
二、被告則以：依土地法第104條第1項規定，基地出賣時，地上權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭。被告與洪文裕於104年1月1日簽立土地租賃租約書，向其承租系爭土地耕種（含同段366-8地號土地3筆），當時原告尚未取得系爭土地之持分，應無法律之規定可介入、阻撓、妨礙或侵害他人租約，系爭租約之合法性已相當明確。另本院106年度司執字第3417號強制執行事件公文已函知土地共有人及公告周知，共有人均未到場投標，而被告為避免承租地之作物遭他人損毀，所投資之金錢無法回收，特於10
7年2月26日第三拍投標而得標，於法定期間聲明依原拍定價格為優先購買，其程序並無不當，原告在拍定後才出面阻撓，其用意何在令人不解。從而，被告與洪文裕所簽立之土地租賃契約書，係在雙方同意下所簽立，與原告或其他共有人之權利無關，原告或其他共有人未在法定期間前往投標，已視同放棄權益等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事實（訴卷第220頁）：㈠本院106年度司執字第3417號強制執行拍賣債務人洪文裕所
有如附表所示之系爭土地，於107年2月26日由被告得標拍定。（訴卷第111-115頁本院民事執行處107年2月7日通知及不動產拍賣筆錄影本）㈡原告與洪里為系爭土地之共有人，應有部分各為6分之1。
（新調卷21-27頁登記謄本）㈢系爭土地為山坡地保育區之農牧用地，屬農業發展條例第3條第11款規定之耕地。
㈣系爭土地拍賣時有未保存登記建物數棟及雞舍坐落，部分雜
草空地、道路、種植雜竹雜樹及零星果樹。地上建物分屬原告及洪文裕所有。（訴卷第91、93、185頁照片）㈤本院拍賣期間，洪文裕於106年8月14日具狀陳報系爭土地
由其兄 洪文隆 承租耕種及使用，一部分提供原台南縣南庄發展協會造景使用。（訴卷第63-64頁陳報狀影本）㈥系爭土地拍定後，原告及洪里於107年3月9日向本院民事執
行處具狀聲明行使共有人之優先承買權；被告亦於同日具狀主張有土地法第104條第1項規定之基地承租人優先承買權，聲明優先購買，並提出其與洪文裕於104年1月1日簽立之土地租賃契約書。原告因而提起本件訴訟（本院卷117-125頁）
四、兩造爭執事項：㈠被告有無土地法第104條第1項基地承租人優先承買權之適用
？㈡原告請求確認其對於系爭土地有優先承買權存在，有無理由
？
五、得心證之理由：㈠按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優
先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之，土地法第104條第1項定有明文。此規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭。故必須房屋與基地分屬不同之所有人，房屋所有人與基地所有人間，具有地上權、典權或租賃關係，始發生優先承買權之問題。而所謂基地係指建築用地而言，基地租賃指承租人租用基地，以在該基地上自行建築房屋為目的之租賃。
㈡經查，依兩造不爭執事項㈥所示，系爭土地拍定後，原告及
洪里於107年3月9日向本院民事執行處具狀聲明行使共有人之優先承買權；被告固亦於同日具狀主張有土地法第104條第1項規定之基地承租人優先承買權，聲明優先購買，並提出其與洪文裕於104年1月1日簽立之土地租賃契約書，然其向洪文裕承租系爭土地作為農作使用，除據租賃契約書載明，並經被告自陳其承租系爭土地耕種，種植果樹花卉等語（新調卷第43頁；訴卷第152、167頁）；另證人洪文裕亦到場證述：被告承租系爭土地做一般有機農作，種水果類、花類等情（訴卷第198頁）。足認被告非屬土地法第104條第1項租用基地建築房屋之承租人，自無該條項之適用，洵甚明確。則其以與洪文裕間之租約，向本院民事執行處具狀主張有土地法第104條第1項規定之優先購買權，於法即有未合，自無可採。故被告對於系爭土地並無土地法第104條第1項之優先承買權，應堪認定。
㈢另按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同
或單獨優先承購，土地法第34條之1第4項定有明文。而依兩造不爭執事實㈡所示，原告與洪里既為系爭土地之共有人，則其等共同向本院民事執行處具狀聲明行使共有人之優先承買權，即屬有據。故原告對於系爭土地有優先承買權存在，亦堪認定。
六、綜上所述，被告非屬土地法第104條第1項租用基地建築房屋之承租人，並無該條項之優先購買權；反之原告與洪里則為系爭土地之共有人，於洪文裕出賣其應有部分時，其2人依土地法第34條之1第4項規定，得以同一價格共同或單獨優先承購，故原告請求確定其對於附表系爭土地之優先購買權存在，即有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國108年6月17日
民事第一庭法官陳淑卿以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年6月17日
書記官謝璧卉【附表】:
┌──┬────────┬───────┬────┬───┐│編號│土地坐落│面積│權利範圍│備考│├──┼────────┼───────┼────┼───┤│1│臺南市南化區│4855平方公尺│3分之2││││中坑段397地號││││├──┼────────┼───────┼────┼───┤│2│臺南市南化區│445平方公尺│3分之2││││中坑段397-1地號││││└──┴────────┴───────┴────┴───┘