臺灣桃園地方法院小額民事判決 107年度壢小字第1307號
原 告 美麗華公寓大廈管理維護股份有限公司
法定代理人 蘇麗華
訴訟代理人 吳再強
被 告 遠雄龍岡公寓大廈管理委員會
法定代理人 李忠樺
訴訟代理人 尹嶸
上列當事人間請求給付服務費事件，於中華民國107年11月26日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣1,000元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國105年7月1日簽立管理維護契約（
下稱系爭契約），由原告管理維護被告委員會所管理之遠雄
龍岡社區，契約期間為105年7月1日至106年6月30日止
，約定每月之服務費用為新臺幣（下同）268,900元（含稅
）；嗣兩造協議暫停行政秘書職務，減縮契約金額35,000元
（未稅），故每月服務費改為232,150元。詎系爭契約期限
屆滿，被告給付原告106年6月份之服務費時，僅給付204,
557元，短少給付27,593元。爰依系爭契約之法律關係請求
被告如數給付等語。並聲明：被告應給付原告27,593元，及
自107年2月12日起至清償日止，按年息百分之5計算之利
息。
二、被告答辯：
㈠、兩造訂有系爭契約，依約由原告一併負責被告社區財務、帳
務及欠繳催收管理；嗣於107年6月30日系爭契約期滿前，
原告與接續負責管理被告社區之物業公司（下稱歐艾斯物業
公司）辦理財務、帳務移交時，發現原告管理期間所繕製被
告社區財務報表等資料，有待查不明款達8萬餘元、繳費明
細前後不符、欠繳金額與應收金額未合等情（下稱帳務不明
之缺失），遂經兩造合意，一同派員釐清上開帳務不明之缺
失後，被告再依約給付106年6月份管理服務費用。
㈡、嗣於同年7月經艾斯物業公司查核上開帳務不明之缺失後，
確認原告管理被告社區期間之帳務計有①部分住戶繳交管理
費月份登載錯誤、②部分住戶已繳管理費款項，卻遭誤登載
未繳，或有未繳管理費款者，遭登載為已繳者，及有住戶溢
繳管理費者、③原告本應書面催繳住戶管理費卻怠未催繳，
致使住戶應知而未知需繳管理費者、④原告辦理自動扣繳公
共水費時，誤將住戶個人用水號列為公共水費，造成以被告
社區公共管理基金繳納住戶個人水費之情形，及⑤多種繳款
單金額錯誤而短收等缺失（下稱系爭帳務缺失），原告所為
，顯已造成被告社區住戶權益及財務嚴重損害。
㈢、兩造為進一步釐清原告責任，遂於106年7月15日函請原告
於106年7月30日前遴派專責人員釐清前述疑義，並完成移
交作業，原告先於106年7月24日遴派財務專員到場檢核，
因仍無法釐清系爭帳務缺失，被告社區遂於106年8月12日
召開管理委員會議並邀請原告（派任經理 潘銘鴻 ）列席，經
協商後，原告同意下列事項並於會中簽署切結書同意由原告
負擔歐艾斯物業公司清查對帳之人力費用，及被告社區106
年7月份之社區電話費用，另並同意提出暫押款12萬元予被
告社區。其後，原告並於106年10月16日發函表示開立12萬
暫押款支票，且同意被告社區先行給付原告一半之服務費用
，另一半費用則用以抵扣查有原告疏失之賠償，及歐艾斯公
司查帳費用後，再將剩餘款項給付原告。原告遂於106年11
月7日先行給付一半之服務費用113,783元予原告。
㈣、嗣經歐艾斯公司查核系爭帳務缺失後，兩造及歐艾斯公司確
認屬原告疏失費用，及歐艾斯協助查核費用如下：歐艾斯物
業人員加班費9,600元、歐艾斯支援查帳人力費用16,935元
、106年7月電話費2,620元、傳真費359元、住戶已繳管
理費遭誤登為不詳住戶之損失費用共8戶13,731元、管理費
溢繳誤列費用11戶282元、D01F14 孫雪屏 水費由公共基金支
出587元、D03F10 黃惠元 寄發存證信函及106年12月雙掛號
郵資166元、D05F17 林芝椏 帳單金額錯列248元等，被告社
區爰將上開費用自剩餘之一半服務費用113,783元扣除後，
餘款69,255元，於107年1月5日返還原告，是被告並未積
欠原告服務費等語，並聲明：駁回原告之訴。
三、原告主張被告僅給付106年6月份服務費用232,150元，尚
有27,593元未付，雖為被告所不爭執，惟仍以前揭情詞置辯
，是本院應審酌者厥為：被告主張原告債務不履行而抵銷上
開未繳管理費，有無理由？茲分述如下：
㈠、因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依
關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227條
定有明文。而不完全給付之債務不履行責任，須因可歸責於
債務人之事由致提出不符合債務本旨之給付，始足當之。又
當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民
事訴訟法第277條本文定有明文。又當事人主張有利於己之
事實，就其事實固有舉證責任，倘一方就其主張事實已提出
適當之證明，他造欲否認其主張者，自應由其提出相當之反
證，以盡其證明之責。查，本件被告既抗辯原告就系爭契約
有上開不完全給付之債務不履行情事，自應就原告有何未依
債之本旨提出給付之事負舉證責任，倘被告已有適當之證明
，原告欲否認，亦應提出相當之反證，合先陳明。
㈡、債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，
債務人應與自己之故意或過失負同一責任；因可歸責於債務
人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；負損害
賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他
方損害發生前之原狀；不能回復原狀或回復顯有重大困難者
，應以金錢賠償其損害。民法第224條、第226條第1項、
第213條第1項、第215條分別定有明文。再受任人因處理
委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委
任人應負賠償之責，民法第544條定有明文。又依系爭契約
第6條第1項約定：乙方（即原告）對於本約所訂應提供之
管理維護服務（含治安維護及緊急事故處理），應善盡善良
管理人之注意義務。第9條：乙方未能善盡善良管理人義務
或洩漏應保守之秘密，致甲方（即被告）權益受侵害或甲方
共用部分、約定共用部分內各項設施遭受損害者，依法判決
確定後，乙方應負損害賠償責任。
㈢、本件原告並不爭執其所派駐之人員確有①將被告社區住戶已
繳管理費13,731元之住戶8戶，誤登入為其他未繳管理費之
住戶（至於未繳而誤登為已繳者為何住戶，尚屬不明）、②
11住戶溢繳管理費282元、③以被告管委會公共基金帳戶自
動扣繳住戶孫雪屏之個人水費587元、④應向而未向住戶黃
惠元催繳管理費，致被告催繳時，額外支出存證信函費及雙
掛號郵資166元、⑤住戶林芝椏短繳248元而錯列未短繳等
情，並有被告所提查帳結果後續處理簽呈暨相關附件各5份
在卷可參（參見本院卷第68至71、84至122頁），此部分事
實已堪認定。足徵原告就系爭契約之履行，確有因所派駐之
人員未盡善良管理人之注意義務而生上開帳務管理之過失無
誤。而原告所派駐人員既屬原告履行系爭保全契約之使用人
，原告自應就其等之過失負同一責任。又依前開契約條款，
亦難謂原告提出之此一給付合於兩造債之本旨，且已盡善良
管理人之注意義務，是本件原告就系爭契約履行中所生系爭
帳務管理上之過失，當具可歸責事由，自應就此不完全給付
之債務不履行對原告所造成之損害負賠償責任。
㈣、被告因原告之債務不履行所受損害，分述如下：上開㈢、①
部分，被告陳明其已窮盡方法，難以追查未繳而遭誤登為已
繳之住戶為何住戶，且依常理，此種未繳遭列為已繳者，亦
難以查核，或查核成本過鉅，被告所陳自有依據；而此乃因
原告過失所致，應歸責予原告，已如前述，若真要不計代價
予以清查，亦應由原告為之，原告竟稱此一查核應由被告為
之，尚有誤會，且原告於本院詢問此要如何清查時，亦無法
為合理之答覆，是本院認為原告此一過失，業已造成被告社
區管理費短收13,731元，原告自應就此負損害賠償責任。上
開㈢、②部分，因僅是11住戶溢繳管理費282元，此由被告
退還住戶即可，難認被告有何損失。上開㈢、③、④、⑤部
分，既均是原告之過失而造成被告社區之錯誤給付，或短收
，或需額外支出之成本，是在原告行為發生時，被告即已取
得對原告之債務不履行損害賠償請求權，或對上開住戶之不
當得利請求權，被告本可擇一行使之，且被告陳明該等住戶
均認為上開情事皆屬被告社區作業疏失而不願補繳費用，亦
屬人之常情，是被告選擇請求原告就此負損害賠償任，自屬
有據。至於原告賠償後，應如何向該等住戶為請求，則屬另
一法律關係，原告尚難以此對抗被告，一併敘明。綜上，原
告上開所為，致被告受損金額合計14,732元（計算式：13,7
31元＋587元＋166元＋248元＝14,732元）。
㈤、被告再於本院審理時稱：原告於服務被告社區期間，每月均
有回饋被告社區電話費，並有扣除手續費，而原告所請求之
服務費尚未扣除應扣除之106年6月份電話費3,289元及手
續費1,295元等情，業據提出相符之支出請款單在卷可佐（
見本院卷第57頁），原告雖不否認其所請求之管理費尚未扣
除應扣除之手續費1,295元（見本院卷第151頁），惟仍爭
執電話費依系爭契約約定應由被告負擔云云，然原告於本院
審理時亦自承其服務被告社區期間，確有以回饋方式將每月
服務費扣除被告社區每月電話費等語（見本院卷第151頁）
，是系爭契約雖約定被告社區電話費應由被告負擔等情，但
兩造實際履約時，原告業已每月自動將被告社區電話費自各
月服務費中扣除，顯見其就應由原告應負擔被告社區電話費
之默示意思表示而與原告達成合意，即系爭契約期間之每月
服務費可扣除被告社區各月電話費1節，已經兩造意思實現
而達成合意，故此部分費用自應由原告負擔。原告於兩造契
約終止後，另表示不願負擔106年6月份電話費3,289元云
云，自屬無據，顯無足採。
㈥、兩造為清查原告服務期間之系爭帳務缺失，曾協議由歐艾斯
物業公司負責對帳，為兩造所不爭執，且原告經理潘銘鴻亦
切結願支付被告之107年7月電話費，及歐艾斯物業公司協
助查帳人員之人事費用，並同意此部分費用，可由服務費中
抵除等情，此有切結書及原告106年10月16日（106）人字
第1061016號函在卷可參（見本院卷第52及53頁），足堪認
定。而其中查帳費16,935元部分，原告亦於本院107年11月
26日言詞辯論時當庭表示同意扣除等語（見本院卷第150頁
），是此費用自可用以抵扣上開服務費。又上開切結書亦載
明系爭契約屆滿後隔月即107年7月份之電話費，亦應由原
告負擔，而此乃原告自願承擔之費用，核屬債務承擔，自應
受其拘束；又此107年7月份之電話費為2,979元1節，亦
有被告提出之中華電信股份有限公司之電話費2紙在卷為證
（見本院卷第73頁），是此電話費2,979元，亦可抵扣上開
服務費，亦堪認定。
㈦、此外，歐艾斯物業公司依上開協議，派員協助清查上開帳務
，雖列亦有加班費9,600元，並提出歐艾斯物業員工之加班
時數表及出入登記簿為證（見本院卷第75至81頁），然此為
原告所否認，並辯稱：歐艾斯物業員工同時作社區工作及查
帳工作，縱有工作做不完而加班，但因未專職作查帳工作，
故加班費不應原告負擔等語。查，原告雖已同意上述歐艾斯
物業之一般查帳費16,935元可以扣抵服務費，惟該查帳費所
耗之人力、時間如何計算，被告未舉證以實其說，復請求清
查對帳之加班費9,600元，則此加班費9,600元是否必要，
不無存疑，故本院認為此部分加班費，縱有實際支出，但因
被告未舉證有何必要性，被告自不得以此抵扣服務費，被告
此一主張，尚屬無據，應予以駁回。
㈧、二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期，各得以
其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項前
段定有明文。本件原告得請求被告給付106年6月份短少之
服務報酬為27,593元，已如前述；而原告因債務不履行應賠
償原告之金額為14,732元、應負擔被告社區106年6月份手
續費1,295元、同年6、7月電話費3,289元、2,979元、
及負擔系爭帳務缺失之查帳費16,935元等，亦如前述，以上
合計金額為39,230元（計算式：14,732元＋1,295元＋3,28
9元＋2,979元＋16,935元＝39,230元），二者經抵銷後，
被告對原告所負之服務費債務，已全部消滅，原告自不得再
向被告請求給付系爭服務費。
四、綜上，原告依系爭契約之法律關係，請求被告應給付原告27
,593元，及自107年2月12日起至清償日止，按年息百分之
5計算之利息，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經
審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。並依職權確定訴
訟費用額如主文第2項所示。
中華民國107年12月17日
中壢簡易庭法官尹良
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本
庭（桃園市○○區○○路0段000號）提出上訴狀。（須按他造
當事人之人數附繕本）。
中華民國107年12月17日
書記官張淑芬
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
(一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。