裁判字號：臺灣高等法院92年上易字第432號民事判決
裁判日期：民國92年08月12日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院民事判決九十二年度上易字第四三二號
上訴人甲○○訴訟代理人 林友彥 被上訴人乙○○訴訟代理人 王昧爽 律師右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十二年三月十九日台灣台北地方法院九十一年度重訴字第二八一四號第一審判決，提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決有關不利於上訴人部分廢棄。
㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補陳略稱：㈠被上訴人於九十年間，明知該系爭標的物土地，本為計畫巷道用地，且在上訴人
所有建物圍牆內，存在事實已達數十年之久，卻向其前手 周可安 祭祀公業價購，再訴諸於訴訟，其心態動機可議。又被上訴人並未先徵詢上訴人是否購買。違反土地法地一０四條土地優先購買權之規定。
㈡請求拆除存在數十年之久之地上建物，忽視上訴人現有地上物權益。
㈢請求之標的物租金所計算之地價基礎容有可議。巷道用地之市價行情，為土地公告現值百分之十而已，即每平方公尺為一萬零六百四十元計。
㈣原審對土地使用率計算方式前後不同且不合目前利率標準。㈤訴訟費用負擔比例計算不合理，被上訴人權利持分二分之一而已，故其計算顯然
草率。
三、證據：援用第一審所提證據。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠駁回上訴。㈡訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補陳略稱：㈠被上訴人依據民法第七百六十七條規定，請求上訴人拆屋還地，經第一審判決被
上訴人勝訴，又上訴人無權占有他人土地，可獲致相當於租金之不當得利，為此被上訴人依民法第一百七十九條及土地法第一百零五條及第九十七條規定，請求上訴人給付不當得利。㈡對上訴人不服理由之陳述：
１土地法規定優先購買權，是指土地上之「地上權人、典權人或承租人」而言，上
訴人並未取得以上權利，自無優先購買之正當權利。２上訴人指原審利率計算方式前後不同，不知前、後是何所指。３訴訟費用是以全部土地面積計算裁判費，被上訴人雖持有土地二分之一，但為全
體共有人之利益，所以應繳納全部土地面積之裁判費，自屬合理。４系爭土地之市值若干無法預估猜測，但以土地公告現值計算其價值最為可信，法
院即是以土地公告現值計算其價值，繳納裁判費。５依土地法第一百零五條準用第九十七條規定「城市房地租金，以不超過申報總價年息百分之十為限」。原審以百分之五計算，顯然偏低。
㈢兩造所不爭執之事項：
雙方對於複丈成果圖乙部分所示之位置及面積均不爭執。
三、證據：援用第一審所提證據。理由
一、被上訴人主張：伊與訴外人 高千惠 於九十年十一月七日，共同買受坐落系爭二二一之三、二二一之十二地號土地二筆，各有所有權應有部分二分之一。詎原審被告 季彬文 及上訴人甲○○，未經伊及其他共有人之同意，分別將其等所有之地上建物占用如附圖甲、乙所示部分之系爭土地，並受有相當於租金之不當得利等情，爰依民法第八百二十一條、第七百六十七條及第一百七十九條之規定，求為命原審被告季彬文及上訴人甲○○，分別拆除如原判決附圖甲、乙部分所示之地上建物，並將該部分土地返還伊及其他共有人；及各給付如原判決聲明第二項、第四項所示之金額及法定遲延利息之判決等語（原審判決被告季彬文應將坐落台北市○○區○○段六小段二二一之三地號土地上如原判決附圖甲部分所示之地上建物拆除，將土地返還原告及其他共有人全體。被告季彬文應給付原告新台幣伍萬參仟參佰伍拾參元，及自民國九十一年十二月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自民國九十二年一月七日起至將右開第一項土地返還之日止，按月給付原告新台幣肆仟貳佰捌拾貳元；上訴人甲○○應將坐落台北市○○區○○段○○段二二一之十二地號土地上如原判決附圖乙部分所示之地上建物拆除，將土地返還被上訴人及其他共有人全體。上訴人甲○○應給付被上訴人新台幣陸仟伍佰貳拾貳元，及自民國九十一年十二月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自民國九十二年一月七日起至將右開第三項土地返還被上訴人及其他共有人全體之日止，按月給付被上訴人新台幣伍佰貳拾參元。駁回被上訴人其餘之訴。原審被告季彬文就其敗訴部分，未聲明不服，已確定；上訴人就其敗訴部分，提起上訴）。
二、上訴人則以：被上訴人購買坐落台北市○○區○○段六小段二二一之十二地號土地（下稱系爭土地），並未依土地法第一百零四條規定通知上訴人，致上訴人喪失優先購買之機會，被上訴人取得系爭土地所有權即有瑕疵，不得主張所有權。又上訴人係於七十六年間，向訴外人台灣水泥公司購買系爭同安街八四號房屋及其基地土地之所有權，暨系爭土地之使用權，有權占用系爭土地，且亦和平使用系爭土地達十餘年，依民法第九百四十四條至九百四十六條、第九百四十八條及九百五十二條規定，應受善意占有之保護，就系爭土地，自有合法之使用收益權。況系爭土地，屬道路用地，於被上訴人九十年間購買時，其市價僅有公告現值之百分之十，是被上訴人請求之不當得利金額亦顯屬過高；上訴人另抗辯系爭土地，並非租用基地或建築房屋用地，與土地法第九十七條或第一百零五條規定不符，無該規定之適用云云，資為抗辯。
三、被上訴人主張伊與訴外人高千惠，於九十年十一月七日共同買受系爭土地，各有所有權應有部分二分之一。以及上訴人所有之地上建物占用如原判決附圖乙部分所示之上開土地等情，業據其提出土地所有權狀及土地登記謄本各二份為證（見原審卷第十頁至第十三頁），復經原審赴現場勘驗並囑託台北市古亭地政事務所派員測量明確，製有複丈成果圖在卷可憑（見原審卷第四○頁至第四一頁及第六○頁），並有勘驗筆錄可稽（見原審卷第四十至四二頁），而上開占用系爭土地之地上建物，為上訴人所有之事實，亦為上訴人所不爭執，自堪信為真實。至被上訴人主張上訴人係無權占有系爭土地，則為上訴人所否認，並以前開情詞置辯。經查：
㈠按土地法第一百零四條第一項規定：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有
依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。係指房屋與基地分屬不同之人所，而房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言（最高法院六十九年台上字第九四五號判例參照）。上訴人自認於七十六年間，係向台灣水泥公司購買本市○○街○○○號房屋及其基地，並未及於系爭土地（見原審卷第一○二至一○四頁上訴人答辯續一狀），且始終不能證明其就系爭土地有地上權、典權或承租權，則自無從主張土地法第一百零四條第二項所規定之優先承買權。
㈡上訴人雖抗辯其向前手購買台北市○○街○○號時，如原判決附圖乙部分所示系
爭土地上之地上建物所有權及其所占用系爭土地部分之使用權，即隨同各該建物一併移轉為其所有云云，惟就其已取得系爭土地占用部分之使用權之事實，卻始終不能舉證以實其說，則其所為有土地使用權之抗辯，自不足取。
㈢上訴人另抗辯其自七十六年間，即已所有之意思，善意、和平及公然占有上開土
地，應依民法第九百四十四條至九百四十六條、第九百四十八條及第九百五十二條規定，受善意占有之保護云云。惟按占有乃人與物間之社會事實現象，與所有權之具有法律上權能不同，故民法關於善意占有推定之保護，充其量僅能對抗物之真正所有人以外之「第三人」，尚不能據該等規定，對真正所有權人為主張（最高法院八十五年度台上字第一四○○號判決參照）。本件被上訴人為系爭土地所有權人，有如前述，則上訴人所辯伊等得以民法善意占有推定之保護規定，對抗被上訴人云云，殊不足取。
㈣再按司法院大法官會議釋字第一○七號解釋謂：「已登記不動產所有人之回復請
求權，無民法第一百二十五條消滅時效規定之適用。」其解釋理由書謂：「查民法第七百六十九條、第七百七十條，僅對於占有他人未登記之不動產者許其得請求登記為所有人，而關於已登記之不動產，則無相同之規定，足見已登記之不動產，不適用關於取得時效之規定，為適應此項規定，其回復請求權，應無民法第一百二十五條消滅時效之適用。復查民法第七百五十八條規定：『不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失、及變更者，非經登記不生效力』，土地法第四十三條規定：『依本法所為之登記，有絕對效力』。若許已登記之不動產所有人回復請求權，得罹於時效而消滅，將使登記制度，失其效用。況已登記之不動產所有權人，既列名於登記簿上，必須依法負擔稅捐，而其占有人又不能依取得時效取得所有權，倘所有權人復得因消滅時效喪失回復請求權，將仍永久負擔義務，顯失情法之平。」又該會議釋字第一六四號解釋謂：「已登記不動產所有人之除去妨害請求權，不在本院釋字第一○七號解釋範圍之內，但依其性質，亦無民法第一百二十五條消滅時效規定之適用。」（最高法院九十一年度台上字第二五九七號判決參照），是被上訴人本於所有權除去妨害請求權，請求排除侵害，即非無據。
四、查上訴人無權占有被上訴人所有之系爭土地，有如前述，則上訴人使用系爭土地即為無法律上原因，而受利益，並使被上訴人受有損害。故被上訴人本於不當得利之法則，請求上訴人返還不當得利，自屬有據。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念（最高法院六十一年台上字第一六九五號判例參照）。本件被上訴人係於九十年十一月二十二日始登記取得系爭土地之所有權應有部分二分之一（見原審院卷第十頁及第十一頁之土地登記謄本），則自得請求上訴人給付自九十年十一月二十二日起占用系爭土地相當於租金利益之二分之一，至超過部分之利益，則並非屬被上訴人所受之損害。而按土地法第九十七條第一項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。」至基地租用之租金，依土地法第一百零五條之規定，亦準用上開第九十七條第一項之規定。經查本件系爭土地所坐落之地區人口尚稱稠密，上訴人占用系爭土地，則是經營幼稚園（見原審卷第四○頁之勘驗筆錄），堪認上訴人所占用者，係屬土地法第九十七條第一項規定之城市地方土地，且其占用系爭土地並未因有特別之經營管理及場內秩序與衛生之維持而帶來特殊利益，故其租金額仍應受土地法第九十七條第一項規定最高租金額之限制（最高法院九十一年度台簡上字第十九號判決參照）。雖上訴人抗辯系爭土地係屬道路用地，並非租用基地或建築房屋之用地，故無土地法第一百零五條、第九十七條規定之適用云云。惟查上開土地法所規定之基地，係指使用他人土地而言，並未限於建地，故上訴人所為此部分之抗辯，實不足取。另上訴人所占用系爭土地，八十九年七月間之申報地價為三萬六千五百十九元，其對面有一間金龍廟，鄰四線道路，附近多為四、五層公寓，部分建築係經營商業，交通方面可至南門市場或古亭站搭乘捷運，大型醫院則有三軍總醫院急診部，購買生鮮食品則係至距離約一百五十公尺之傳統市場或超級市場購買（見原審卷第四○頁之勘驗筆錄）。本院審酌系爭土地坐落之位置、工商業繁榮之程度，上訴人利用系爭土地之經濟價值及所受利益等項，及系爭土地之市價相比較，併依土地法第九十七條規定，認為上訴人應按年息百分之五，計算相當於租金之不當得利，應為允當。
五、再按土地法第九十七條第一項規定所謂之土地價額，係指法定地價而言，土地法施行法第二十五條定有明文。而依土地法第一百四十八條規定，法定地價係指土地所有權人依土地法所申報之地價。爰依據上訴人所占用之土地之申報地價及占用之面積暨前開關於租金認定標準，計算上訴人之不當得利。則上訴人應給付自九十年十一月二十二日起至九十一年十二月六日止，占用系爭如原判決附圖乙部分所示土地所得相當於租金之不當得利數額為六千五百二十二元（其計算式為：[36519×6.88×5%×1/12×(12+8/30+6/31)×1/2]=6522.16，小數點以下四捨五入）。自九十二年一月七日起至返還土地之日止，按月返還被上訴人相當於租金之不當得利計五百二十三元（其計算式為：[36519×6.88×5%×1/12×1/2=5
23.43，小數點以下四捨五入）。又關於上開自九十年十一月二十二日起至九十一年十二月六日止，上訴人應給付被上訴人之相當於租金之不當得利六千五百二十二元，係屬以金錢為標的之給付，且於起訴未載有給付確定期限，故被上訴人請求上訴人給付自起訴狀繕本送達翌日（即九十一年十二月二十日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，亦屬有據。
六、綜上所述，被上訴人主張，為可採，上訴人所辯均無可取。從而，被上訴人本於民法第八百二十一條及第七百六十七條之規定，請求上訴人將如原判決附圖乙部分所示土地上之地上建物拆除，並將占用之系爭土地返還被上訴人及其他共有人全體，洵屬有據，應予准許。又依民法第一百七十九條之規定，請求上訴人給付六千五百二十二元，及自九十一年十二月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，暨自九十二年一月七日起至返還土地之日止，按月給付被上訴人五百二十三元，亦屬有據，應予准許。是則原審判命上訴人如數給付，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之陳述及攻擊防禦方法，經斟酌核與判決之結果，不生影響，不再一一論述。至於裁判費及訴訟費用之負擔，係由法院依職權核定及裁判（民事訴訟費用法第四條第一項、民事訴訟法第八十七條第一項參照），原判決依上訴人佔用系爭土地面積，核定訴訟標的價額及酌量勝訴、敗訴情形，命兩造比例分擔訴訟費用，並無違誤，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十二年八月十二日
民事第十一庭
審判長法官吳景源
法官鄭純惠法官連正義右正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國九十二年八月十三日
書記官張永中