裁判字號：最高法院108年台上字第1666號民事判決
裁判日期：民國108年10月17日
裁判案由：租佃爭議
最高法院民事判決108年度台上字第1666號上訴人 賴欣一
賴清義 賴清標 廖祿助 廖述乾 廖天生 廖瑞倩 廖雅華 賴秀好 賴秀菊 共同訴訟代理人 劉佳田 律師被上訴人 張桃英
何慧美 何肯祐 何金印 何平分 何宜家 盧大發 盧淑美 盧春菊 上列八人共同訴訟代理人 韓國銓 律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國106年8月1日臺灣高等法院臺中分院第二審判決（105年度重上字第166號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決除假執行部分外廢棄，發回臺灣高等法院臺中分院。
理由本件上訴人主張：訴外人 張生 （民國39年3月14日死亡）及 賴阿胚 （40年3月3日死亡）於38年間，就重劃前坐落臺中市○○區○○○段○○○○號（下稱系爭土地，重劃後為臺中市○○區○○段○○○號土地，下稱11地號土地）簽訂耕地三七五租約（下稱系爭耕地租約）。系爭耕地租約在賴阿胚死亡後，由已於99年9月24日死亡之伊等被繼承人 賴合和 單獨繼承取得承租權，並變更承租人為賴合和，由其持續耕作。嗣系爭土地經市地重劃，臺中市政府除發給賴合和地上農作物補償費外，系爭耕地租約並經臺中市西屯區公所（下稱西屯區公所），於93年12月1日函請地政事務所註銷三七五租約註記，系爭耕地租約於該日終止，依耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第17條第1項第5款、第2項第3款規定， 張生之 繼承人即被上訴人，應按93年度之系爭土地公告現值，扣除土地增值稅後之餘額1/3，補償賴合和合計新臺幣（下同）689萬5101元。嗣11地號土地於95年間經他共有人出售，被上訴人已領取提存金，未給付前揭補償金；伊為賴合和之全體繼承人，自得請求被上訴人給付等情，爰依減租條例第17條第2項第3款規定，求為命被上訴人連帶給付689萬5101元本息之判決。
被上訴人張桃英未於原審言詞辯論期日到場，亦未具狀為聲明及陳述。其餘被上訴人則以：系爭耕地租約之承租權，在賴阿胚死亡後，除由其現耕繼承人憑分割遺產協議書，向西屯區公所申請租約變更登記外，仍屬賴阿胚之全體繼承人公同共有，本件未以賴阿胚之全體繼承人為原告一同起訴，當事人不適格。賴合和早於79年9月24日領取地上物補償費，其後未在重劃後之土地上繼續耕作；重劃分配取得之11地號土地，已變更為建地，復為張生與訴外人多人共有，在彼等無訂定分管協議，賴合和亦未與共有人訂立書面租約分管耕作位置之情況下，可推認系爭租地租約，已經出、承租人合意終止。況系爭耕地租約至85年年底期滿，斯時賴合和已81歲，難認其有耕作能力，依耕地三七五租約清理要點第4點第1項之反面解釋，應無從准許賴合和續訂租約，當然亦發生終止租約之效果。再原耕作之系爭土地，既與重劃後獲分配之土地位置不同，顯已因實施市地重劃致不能達到原租賃之目的，承租人應於重劃完成後之82年3月30日，將11地號土地登記予張生時，即得請求伊補償，上訴人之請求權，已罹於時效而消滅等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：賴阿胚及張生於00年間簽訂系爭耕地租約，由賴阿胚向張生承租系爭土地。賴阿胚之繼承人除配偶外，其第一順序繼承人有長男賴合和、次男、三男、四男、五男、六男及長女、次女；被上訴人為張生之全體繼承人。系爭土地在辦理市地重劃前，係由賴合和耕作使用。系爭土地曾於86年4月29日公告註銷租約登記，復於92年4月29日再次公告註銷租約登記，並囑託地政事務所於93年12月9日塗銷三七五租約註記，當時未依減租條例第17條第2項第3款規定，補償上訴人終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後之餘額1/3。11地號土地於95年間出售予他人時，應有部分仍登記於張生名下，當時出賣之共有人曾以被上訴人為受取權人，將買賣價金提存，被上訴人已領取補償金等情，固為兩造所不爭執。惟承租人請求出租人補償，須以租約經出租人依該條第1項第5款規定，向承租人為終止租約之意思表示為前提。若出租人未依法終止租約，或非以該事由表示終止租約，自不生同條第2項規定補償承租人之問題。又系爭耕地租約是否合法終止或消滅等實體法上效力之事宜，不受行政機關是否准予收回之拘束。綜參西屯區公所函文檢送之系爭耕地租約檔卷資料，以及本事件全部卷證資料，並無任何被上訴人有依上開規定，向賴合和表示終止租約之事證；自不能因系爭土地之租約登記，業經公告逕為註銷並辦理塗銷登記，即謂系爭租約已依減租條例第17條第1項第5款規定終止，亦不能以西屯區公所之行政作為，取代被上訴人終止租約之意思表示甚明。從而，上訴人本於上開規定，請求被上訴人連帶給付689萬5101元本息，為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
惟按為達成扶植自耕農之農地使用政策，及改良農民生活之基本國策，減租條例採取限制出租人須於一定條件下始得終止租約，收回耕地。然租佃雙方原本即可合意終止租約，如經合意終止，既未違反承租人意願而收回耕地，未侵害耕地承租人法益，與上開政策並無違背。是原承租之耕地依減租條例第17條第1項第5款規定，經依法編定或變更為非耕地使用，而由租佃雙方當事人為合意終止時，亦應許承租人依該條第2項第3款規定，請求出租人為補償。查被上訴人於原審多次陳稱「系爭土地因市地重劃從農地成為建地，更未見賴和合有與11地號土地其他共有人協議分管耕作位置，顯見系爭租約因市地重劃之故，早經出、承租人合意終止，…」、「兩造之被繼承人間至少已有默示合意終止系爭租約之意思表示」等語（見原審卷第121頁、第164頁、第200頁）。揆諸前揭說明，上訴人是否不得本於該條規定請求補償，即非無疑。乃原審未遑詳予推究，徒以若出租人未依法終止租約，自不生同條第2項規定補償承租人之問題，而否准上訴人之請求，自有可議（倘上訴人得據以請求，則被上訴人所為時效抗辯，是否有理由，應併予審酌）。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中華民國108年10月17日
最高法院民事第三庭
審判長法官高孟焄
法官彭昭芬法官邱璿如法官李瑜娟法官袁靜文本件正本證明與原本無異
書記官中華民國108年10月22日