裁判字號：臺灣花蓮地方法院89年重訴字第85號民事判決
裁判日期：民國90年04月17日
裁判案由：所有權移轉登記
臺灣花蓮地方法院民事判決八十九年度重訴字第八五號
原告丙○○原告蓮華大飯店股份有限公司
設法定代理人丁○○住共同訴訟代理人乙○○住台北市○○路○段○○○巷○號五樓被告森鴻建設開發股份有限公司
設法定代理人甲○○住台北市○○區○○街○○號四樓訴訟代理人 鄭國樹 住
簡燦賢 律師右當事人間請求所有權移轉登記事件，本院判決如左：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應將如附表（一）所示之不動產所有權全部移轉登記為原告丙○○所有。
二、陳述：
（一）被告與原告蓮華大飯店股份有限公司（下稱蓮華公司）於民國（下同）八十六年三月二十一日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），由蓮華公司買受如附表（一）所示之建物及坐落花蓮縣○○鄉○○段八─七五、八─一四○及八─一四一號土地（下稱系爭土地），買賣總價款新臺幣（下同）八千三百五十萬元，原告得指定不動產所有權之登記名義人，雙方並約定第一次付款三百萬元，由原告於簽約當日給付，第二次付款四千二百五十萬元，其中二千九百萬元由原告承受被告之彰化銀行貸款，餘款一千三百五十萬元，由原告以現金或支票給付，惟其中之九百萬元則先由原告保留俟稅單核發後給付，第三次付款三千八百萬元，由原告自同年十一月一日起至八十八年四月一日止分十八期簽發支票十八張於八十六年四月一日交付與被告。嗣原告已依約履行完畢，如系爭土地亦已於八十六年六月十日移轉為蓮華公司所有，並經蓮華公司於八十八年八月三日移轉為原告丙○○所有，惟如附表（一）所示之建物雖屢經原告催告，但迄今仍未辦理所有權移轉登記，爰依買賣及利他契約之法律關係，請求被告應將如附表（一）所示之建物所有權全部移轉登記為原告丙○○即蓮華公司指定之人所有。
（二）對被告抗辯所為之陳述：
１、原告自八十六年四月一日起迄今均有依約以被告名義就該彰化銀行貸款二千九百萬元繳交本息，計已分期繳交本金一千二百八十二萬五千九百三十元（本金尚餘一千六百一十七萬四千零七十元）及利息三百一十七萬九千二百五十三元；又依系爭契約第五條約定「辦理產權移轉登記時，有關權利人名義，得由甲方（即蓮華公司）自定，乙方（即被告）絕無異議，但甲方應負履約之連帶保證責任．．．」，是原告蓮華公司自得指定原告丙○○為登記名義人；而依系爭契約之第二條第二款關於原告蓮華公司應承受被告彰化銀行貸款二千九百萬元之約定，及特約事項第四條「買方（即蓮華公司）承受賣方（即被告）彰銀貸款新臺幣二千九百萬元整，於八十六年四月一日後之利息，由買方負擔及清償。買方並應於用印後六十日內辦妥過戶及銀行轉貸。
若買方未按期清償銀行本息，視同違約」之約定，原告蓮華公司雖指定丙○○為登記名義人，然前揭二千九百萬元之貸款並毋須於移轉登記前由原告蓮華公司一次清償，只須原告丙○○依約按期承受及負擔清償前揭貸款之本息即可，此觀被告於八十六年三月二十一日簽約後復於八十七年六月四日催告原告蓮華公司繳交前揭貸款之本息，及被告於八十六年三月二十一日簽約後逾越六十日之八十六年六月五日仍向原告蓮華公司收取土地增值稅款可知。
且如系爭契約係約定由原告蓮華公司先予清償、辦理塗銷抵押權，再由原告蓮華公司向其他銀行轉貸，亦無可能再於特約事項第五條約定設定第二順位金額達三千八百萬元之抵押權，蓋如該二千九百萬元之抵押權塗銷後，於現今銀行實務實不可能於已存在之三千八百萬元之抵押權後，願再貸放二千九百萬元，足見特約事項第四條關於「六十日」之約定乃未定履行期限之概括約定，是以原告並無違約。
２、土地增值稅、房屋稅及地價稅迄今均由原告按時繳交，並無拖延不繳致被告受有損失之情形。
３、依系爭契約特約事項第十二條之約定「本宗土地（即系爭土地）買方（即蓮華公司）在未清償乙方（即被告）彰銀貸款新臺幣二千九百萬元整及分期款新臺幣三千八百萬元整之前，買方不得再轉售第三人。如需轉售或其他處理時，需得賣方（即被告）書面同意」，原告蓮華公司雖不得將系爭土地轉售與第三人，惟依系爭契約第五條約定，原告蓮華公司本即得指定登記名義人，故其所謂不得轉售「第三人」乃指不得轉售與「買賣契約書第五條指定登記名義人及背書保證」以外之人而言，以保障被告就土地之價款得十足受償，更何況本件之買賣價金已由原告依約如數給付，二千九百萬元之彰化銀行貸款亦由原告按期繳交本息中，而原告丙○○更為蓮華公司簽發交付被告支票之背書人，則蓮華公司指定丙○○為登記名義人對被告自無不利可言。
４、系爭契約特約事項第五條雖約定「買方（即蓮華公司）同意將本標的物於過戶完畢設定第二順位抵押權新臺幣三千八百萬元整予賣方（即被告），俟清償後塗銷」，惟該三千八百萬元已由原告蓮華公司分期開立十八紙支票交付與被告，且業經全部兌現，則前開約定辦理抵押權設定登記之原因自因此而消滅，是原告縱未依約辦理三千八百萬之抵押權設定登記亦無違約。
三、證據：提出不動產買賣契約書、交款備忘錄、付款人華信銀行面額三百萬元支票、花蓮縣○○鄉○○段八之五七、八之一四０、八之一四一等三筆土地新、舊謄本、被告八十七年六月四日存證信函、八十九年七月二十二日台東馬蘭郵局第一五九號存證信函、八十九年九月二十五日及九十年二月二十七日放款利息收據、八十七、八十八年度房屋稅單、八十七年五月二十八日被告所立收據及原告所支付與被告之支票、各乙紙、匯款證明單二紙、支票十八紙及建物謄本六十份為據。
乙、被告方面：
一、聲明：請求駁回原告之訴。
二、陳述：被告與原告華蓮公司簽定系爭契約後，因原告華蓮公司未依約履行，被告乃依法解除契約，是被告已無依約移轉不動產予原告之義務。蓋依系爭契約之特約事項第二條約定「買方（即蓮華公司）支付過戶一切費用及契稅、代書費、簽約日後之房屋稅、地價稅及其他一切受益費等」，第四條約定「買方承受賣方（即被告）彰銀貸款二千九百萬元整，於八十六年四月一日後之利息由買方負擔及清償。買方並應於用印後六十日內辦妥過戶及銀行轉貸，若買方未按期清償銀行本息視同違約」，第五條約定「買方同意將本標的物於過戶完畢設定第二順位抵押權新臺幣三千八百萬元予賣方，俟清償後塗銷」，第十二條約定「本宗土地買方在未清償乙方（即被告）於彰銀貸款二千九百元整，及分期三千八百元整之前，買方不得再轉售第三人，如須轉售或其他處理時須得賣方書面同意」。詎原告蓮華公司並未依約繳納八十六年度、八十七年度之房屋火災保險費及八十七年度、八十八年度之房屋稅；自訂約時起迄被告於八十九年七月二十六日解約時止，均未曾將買賣標的物設定第二順位抵押以供擔保；復未依約於六十日內即八十六年五月二十二日前拆除建物部分並清償被告之彰化銀行貸款二千九百萬元辦妥過戶及銀行轉貸，更自八十七年元月時起即拒不依約按時繳交前揭二千九百萬元貸款之本息；又原告蓮華公司並未通知被告即於清償前揭貸款前將土地轉賣與原告丙○○。原告蓮華公司既有上述之違約事由，並經被告分別於八十七年五月二十五日、八十七年六月四日以存證信函催告在案，但原告仍拒不依約履行，則被告自得主張解除契約，並於八十九年七月二十六日將解除契約之意思表示通知蓮華公司，系爭契約既經解除，原告於逾期三年餘始再續行繳付銀行貸款，已屬無益，而原告本於系爭契約所為之請求自無理由。
三、證據：提出廣告紙、稅單保險費收據、彰化銀行台東分行彰台東字第００六八七號函、彰化銀行臺東分行通知書、臺灣花蓮地方法院八十八年度拍字第六四二號民事裁定、切結書影本、八十七年五月二十五日、七月四日存證信函各乙件及為證，並偕證人 楊仲遠 到庭。
理由
一、原告起訴主張：被告與原告蓮華公司於八十六年三月二十一日簽訂系爭契約，由蓮華公司買受如附表（一）所示之建物及系爭土地，雙方並約定買賣總價款計八千三百五十萬元，惟被告竟於原告依約履行其給付義務後，拒不將如附表（一）所示之建物移轉登記為原告丙○○即原告蓮華公司所指定之人所有，原告自得依買賣及利他契約之法律關係請求被告將如附表（一）所示之建物所有權移轉登記為丙○○所有，至被告辯稱原告違約等情並非實在，因特約條款第四條並未要求原告一次清償前開對彰化銀行之抵押貸款債務，只須原告按期清償及由原告丙○○承擔債務即可，依系爭契約之各項費用及銀行貸款，原告均已按期繳納，原告要求被告將系爭不動產之所有權登記予原告丙○○名下，係依系爭契約第五條之規定，並非轉賣予第三人，另就系爭契約所約定應由原告蓮華公司給付之三千八百萬元已付訖，是原告未就該三千八百萬元為被告設定第二順位抵押權，應不足認係違約，被告辯稱其已合法解除系爭契約云云，洵無可採等語。被告則以：原告並未依約繳納八十六年度、八十七年度之房屋火災保險費及八十七年度、八十八年度之房屋稅；自系爭契約訂立時起迄被告於八十九年七月二十六日解除契約時止，原告亦未依約就買賣標的物設定三千八百萬元之第二順位抵押以供被告擔保；亦未依約於八十六年五月二十二日前清償被告之彰化銀行貸款二千九百萬元辦妥過戶及銀行轉貸，復於八十七年元月時起即未按期繳交前揭二千九百萬元貸款之本息；又原告蓮華公司於未經被告同意之情形下，即於清償前揭二千九百萬元彰化銀行貸款前擅將系爭土地轉售與第三人即原告丙○○，原告一再違約且經被告再三催請其依約履行未果，被告自得以原告違約為由解除系爭買賣契約，而系爭契約既經解除，則原告本諸系爭契約所為之請求即無理由，爰請求駁回原告之訴等語，資為抗辯。
二、原告主張原告蓮華公司於八十六年三月二十一日向被告買受如附表（一）所示之建物及系爭土地而簽定系爭契約，買賣總價款為八千二百五十萬元，而附表（一）所示之建物迄未為所有權移轉登記等情，均為被告所自認，且據原告提出與其所述相符之不動產買賣契約書為證，是其此部分之主張，堪信為真實。惟原告主張被告應負依系爭契約應履行將附表（一）所示之建物所有權為移轉登記之責任之情，則為被告所否認，並以被告已因原告蓮華公司違約而解除系爭契約，自無再依約履行所有權移轉登記之義務等語置辯。是以，本件所應審究者乃為：㈠原告蓮華公司是否違約？㈡系爭契約是否業經合法解除？
三、經查：㈠原告蓮華公司是否違約部分：①依系爭契約特約事項第二條之約定，買方即原告
蓮華公司應支付簽約日後之房屋稅，被告辯稱原告蓮華公司未依約繳納八十七年度及八十八年度之房屋稅等情，其中八十七年度之房屋稅部分固據原告蓮華公司提出經銀行收訖之戳章為證，惟就八十八年度之房屋稅部分，原告蓮華公司則始終未提出相關證據證明，是被告辯稱原告蓮華公司未依約繳納八十八年度房屋稅部分，即堪認定屬實。②依系爭契約特約事項第四條之約定，原告蓮華公司承受被告積欠彰銀貸款二千九百萬元債務，於八十六年四月一日後之利息由原告蓮華公司負擔及清償，原告蓮華公司並應於用印後六十日內辦妥過戶及銀行轉貸，若原告蓮華公司未按期清償銀行本息視同違約。由此可得推知，系爭契約之買賣當事人係以原由被告負擔之對彰化銀行貸款債務轉讓予原告蓮華公司承擔之方式，作為部分買賣價金之支付，自需以解除被告對彰化銀行之前開借貸債務為必要，如未終結被告就該項債務之債務人身分，僅由原告或第三人就陸續到期之債務按期清償，但被告仍為該項借貸關係之債務人，則於系爭契約內，亦無庸再明定需辦理「銀行轉貸」，準此，原告依約即須於簽定系爭契約後六十日之期限內，負有終結被告就前開借貸關係之債務人身分之義務。原告蓮華公司就此雖以被告遲至該六十日後猶向原告蓮華公司收取土地增值稅及完成移轉登記、催請原告蓮華公司繳交該二千九百萬元貸款之本息、以及與特約事項第五條之約定顯有扞格等情為由，辯稱該項貸款債務如由原告蓮華公司或經其指定之登記名義人承受或轉貸，即無違約可言云云，然系爭土地所有權移轉所需繳付之增值稅及登記手續之完成遲延應屬可歸責於契約當事人或不可歸責於當事人之事由所致，被告於該六十日後催請繳款則為被告為保障其依約可獲得之利益所為行為，實難僅以事後發生之結果及被告為保障其可得利益之行為，即逕予推論系爭訂定時當事人之真意僅為「按期繳款」，不含「辦理轉貸」；至原告辯稱可能與特約事項第五條之約定扞格部分亦無可採，蓋辦理三千八百萬元之抵押貸款後再辦理轉貸二千九百萬元並無違反法律之強制規定，實無不法之處，而銀行是否願意核貸亦屬未定，再者，於事實上亦有可能於辦理轉貸二千九百萬元後，再辦理三千八百萬元之抵押貸款，銀行是否願意核貸，其自將斟酌第一順位抵押債務之清償狀況等情節而為決定，應無不可行之處。被告主張原告蓮華公司未辦理轉貸之情，業經原告蓮華公司自認，此部分事實即堪認定，原告蓮華公司既依約負有辦理轉貸之義務而未為之，就此部分即應為對被告有利之認定。③就被告辯稱原告蓮華公司未依約繳納前開二千九百萬元分期款項之情，原告雖予否認，並提出彰化銀行八十九年九月二十五日及九十年二月二十七日之放款利息收據影本各一紙為憑，但被告亦提出前開彰化銀行八十七年六月一日對被告之通知書及八十九年十月二十日彰化銀行台東分行彰台東字第○○六八七對訴外人鄭國樹之函文影本各一紙為證。由此得見，原告蓮華公司雖嗣後確曾繳納部分款項，但係於發生遲延後始為之，此情確已違反前開特約事項第四條之「按期清償貸款債務」之約定。綜上，原告蓮華公司確已違約。
㈡系爭契約是否業經合法解除部分：原告蓮華公司確已違約，如上所述，被告亦先
後於八十七年五月二十五日、八十七年六月四日分別催告其依約履行在案，此亦有被告提出之八十七年五月二十五日、原告提出之八十七年六月四日存證信函附卷足憑，而被告所為解除系爭契約之意思表示業於八十九年八月底到達原告，此復經原告於本院九十年三月二十三日言詞辯論時陳明無訛，是系爭契約因原告蓮華公司未依約履行而經被告依民法第二百五十四條之規定解除之情，堪認為確實。
四、按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第二百五十四條定有明文。原告蓮華公司既未依約繳交八十八年度房屋稅、未依約繳交被告對彰化銀行二千九百萬貸款之本息，亦未依約辦理轉貸，被告自得依上開規定解除系爭契約。系爭契約既經解除，則被告即無須依系爭契約負移轉如附表（一）所示之建物所有權予原告之義務，從而，原告依據系爭契約之買賣關係及利他契約之法律關係所為前開請求，洵屬無據，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩告其餘攻擊防禦方法及其所提出之證據，核與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中華民國九十年四月十七日
臺灣花蓮地方法院民事庭~B法官郝燮戈右正本證明與原本無異。
如對本判決不服，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀（應抄附繕本）。
~B法院書記官周秀香中華民國九十年四月日