裁判字號：臺灣臺南地方法院102年訴字第1630號民事判決
裁判日期：民國103年04月22日
裁判案由：確認優先購買權不存在
臺灣臺南地方法院民事判決102年度訴字第1630號原告 黃永翊 被告 楊雯婷 訴訟代理人 吳天雲 本件當事人間因確認優先承買權不存在事件，經本院於民國103年4月1日言詞辯論終結，茲判決如下：
主文確認被告對於本院102年度司執字第6417號強制執行事件拍賣標的即臺南市○○區○○段○○○○號土地及同段64建號建物之優先承買權不存在。
訴訟費用新臺幣柒仟柒佰壹拾元由被告負擔。
事實及理由
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
又民事訴訟法第247條所謂即受確認判決之法律上利益，須因法律關係之存否不明確，致被上訴人在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去者而言（最高法院27年上字第316號判例參照）。本件原告主張其係本院102年度司執字第6417號強制執行事件特別拍賣程序拍賣標的即臺南市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）及同段64建號建物（下稱系爭房屋）之應買人。詎被告竟聲明其因取得系爭房屋所占用之同段297地號及298地號土地（下稱297、298地號土地），因此對於系爭房屋及系爭土地有優先承買權，然被告之前手即訴外人吳天雲於取得29
7、298地號土地時，吳天雲與執行債務人 吳文祥 間並無任何約定及租賃契約，被告自吳天雲處購得297、298地號土地後，自無繼受吳天雲及吳文祥間租賃關係之可能，惟此為被告所否認。因此被告就系爭土地及系爭房屋是否有優先承買權並不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險自得以對於被告之確認判決除去之，是揆諸前揭規定及說明，原告提起本件確認之訴，應有受確認判決之法律上利益，合先敘明。
二、原告起訴主張：系爭土地及系爭房屋原為訴外人吳文祥所有，後吳文祥因積欠債務，經訴外人吳天雲聲請為強制執行，由鈞院以102年度司執字第6417號為強制執行，經其依據前揭強制執行程序之特別變賣公告，於民國102年7月3日聲明應買，並繳交新臺幣（下同）000000元之保證金在案。而本件特別變賣公告中，雖聲明系爭房屋占用吳天雲所有之297、298地號土地，占用之法律關係不明，但未載明有優先承買權存在。又系爭房屋與坐落之基地即297、298地號土地原均為吳文祥所有，吳文祥於92年間將297、298地號土地出售予吳天雲，當中並無任何約定及租賃契約，亦無租地建屋之情事，吳天雲於102年2月29日再將297、298地號土地移轉予被告所有，被告當無繼受租賃關係之可能，而不符合民法第425條之1、426條之2或土地法第104條之規定，並無優先承買權，亦與被告提出臺南市政府地政局102年8月19日南市地籍字第0000000000號函（系爭地政局函）所述情形不同，無法適用等情，求為判命如主文所示之判決等語。
三、被告則以：297、298地號土地及其上之系爭房屋原同屬訴外人吳文祥所有，吳文祥於92年4月9日及93年3月29日分別將
297、298地號土地移轉登記予訴外人吳天雲所有，依據民法第425條之1第1項之規定，土地受讓人吳天雲與房屋所有權人吳文祥間，推定在系爭房屋得使用期間內，有租賃關係，得類推適用土地法第104條有關基地租賃優先承買之規定。
嗣後吳天雲於102年1月19日申請將297、298地號土地出售予其所有時，臺南市永康地政事務所即認訴外人吳天雲及吳文祥相互間已享有優先承買權，因而依據土地登記規則第97條第2項後段之規定，要求吳天雲檢附優先承買權人吳文祥放棄優先承買權之證明文件後，始於102年2月19日將297、298地號土地移轉登記為其所有，據此其於購得297、298地號土地後，自已繼受吳天雲與吳文祥間之租賃關係。是原告於鈞院以特別變賣之強制執行程序中為應買時，其依據土地法第104條第1項之規定，自有優先承買權，且有系爭地政局函可資證明等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、297、298地號土地於93年重測前分別為臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地，與其上系爭房屋原均為訴外人吳文祥所有，吳文祥於92年4月9日、93年3月29日分別將臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地以買賣為由移轉登記為吳天雲所有，吳天雲復於102年2月19日以買賣為由，將
297、298地號土地移轉登記為被告所有；又吳天雲於102年1月16日持本院98年度司執妥字第61318號債權憑證，聲請就訴外人吳文祥所有之系爭房屋及系爭土地為強制執行，經原告於系爭土地及系爭房屋之特別變賣程序中，於民國102年7月3日聲明應買，並繳交新臺幣（下同）141,000元之保證金在案等情，為兩造所不爭，且經本院依職權調閱本院102年度司執字第6417號卷查證屬實，應堪信為真正。被告雖以前揭情詞置辯，然查：
㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項固定有明文。惟出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，同法第425條第1項、第2項亦已分別明訂。本件297、298地號土地及其上之系爭房屋原均屬訴外人吳文祥所有，而吳文祥於92年4月9日、93年3月29日分別將臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地即297、298地號土地所有權讓與訴外人吳天雲等情，已如前述，而吳天雲取得上開土地時，並未與吳文祥約定系爭房屋使用297、298地號土地之法律關係為何一節，為被告於本院審理時所自承，則依據民法第425條之1第1項之規定，固可推定吳天雲與吳文祥間，在系爭房屋得使用期限內，有租賃關係存在。然吳天雲於102年2月19日將29
7、298地號土地出售並移轉登記予被告後，雖依據民法第425條第1項買賣不破租賃原則之規定，被告原應繼受吳天雲與系爭房屋所有權人即吳文祥間之租賃關係，但因吳文祥及吳天雲間依同法第425條之1第1項之規定所推定租賃關係期間係以系爭房屋得使用期限為限，而以系爭房屋係於70年2月21日建築完成，為加強磚造之二層樓建築，建物機能可，於102年2月為鑑定時，仍有百分之60殘餘價值率一節，業據本院調閱本院102年度司執字第6417號卷附系爭房屋之建物登記第二類謄本及不動產估價報告書查證無訛，則被告購得29
7、298地號土地後，若承繼原吳天雲與吳文祥間之租賃關係，其租賃關係除未經公證外，則以系爭房屋自70年初建築完成至今尚有百分之60殘餘價值率以觀，其得使用期限即其租賃期限，自已逾5年甚明，是依同法第425條第2項之規定，即無同條第1項買賣不破租賃原則之適用，亦即被告與吳文祥間，並無租賃關係存在。則被告辯稱：其因繼受訴外人吳天雲與吳文祥間之租賃關係，而與吳文祥間有租賃關係存在云云，即屬無據。
㈡再按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件
優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條第1項定有明文。又房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言，最高法院69年台上字第945號著有判例。故房屋與基地分屬不同之人所有，基地所有權人主張有土地法第104條第1項規定之優先承買權者，必須房屋所有人對於土地有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言。而本件被告於102年2月19日自訴外人吳天雲處購得297、298地號土地後，並未繼受吳天雲與吳文祥間之租賃關係，與吳文祥間並無租賃關係存在，前已敘明。則被告於原告依本院102年度司執字第6417號特別變價強制執行程序中，就系爭土地及房屋聲明應買時，以其對系爭房屋間有租賃關係，依據土地法第104條第1項之規定主張優先承買權，洵無足採。
㈢至被告雖辯稱：依據其所提出之系爭地政局函，即可證明其
對系爭房屋有優先承買權云云。然系爭地政局函之內容，僅提及訴外人吳天雲出售297、298地號土地予被告時，訴外人吳文祥有優先承買權等語，並未提及吳文祥將系爭房屋出售予他人時，被告有無優先承買權之事，且該函文末就被告對於系爭房屋有無優先承買權之審認疑義，載明非屬該局業務權責，故未予函釋，是自無法以此函採為被告對系爭房屋有無優先承買權之有利認定，附此敘明。
五、綜上所述，原告起訴請求確認被告對於本院102年度司執字第6417號強制執行事件拍賣標的即系爭土地及系爭房屋之優先承買權不存在，為有理由，應予准許。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，經核與判決之結果並無影響，自無庸逐一論述，併此敘明。
七、據上論斷，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。
中華民國103年4月22日
民事第二庭法官劉秀君以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年4月23日
書記官陳雅慧