臺灣新竹地方法院民事簡易判決 102年度竹北簡字第221號
原 告 李明中
陳志成
被 告 林莊嬌妹
訴訟代理人 林永源
被 告 林家凱
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國102年10月
1日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同
意、請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結
者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之
言詞辯論者，視為同意變更或追加，此為民事訴訟法第255
條第1項第1款、第2款、第7款及同條第2項定有明文。
查本件原告起訴時，原僅列林莊嬌妹為被告，並聲明：㈠被
告林莊嬌妹應將坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○○號土地（
下稱系爭土地）上門牌號碼新竹縣○○鄉○○街○○巷○○號房
屋乙棟（下稱系爭建物），如起訴狀附件一所示A部分土地
面積約48平方公尺（以地政機關實際測量面積為準）之建物
全部遷讓，將土地及建物返還予原告。㈡被告林莊嬌妹應自
民國（下同）100年10月29日起至交屋日止，按月賠償各原
告新臺幣（下同）7,904元，及自起訴狀繕本送達之翌日起
至清償日止，按月給付各原告416元之損害金；嗣於訴訟進
行中，林家凱表明其為上開房屋之現占有人，原告遂於本院
102年6月25日調解程序期日追加林家凱為被告，復於102
年6月27日具狀變更上開第㈡聲明為：被告應自100年10月29
日起至交屋日止，按月賠償各原告7,488元，及自起訴狀繕
本送達之翌日起至清償日止，按月給付各原告416元之損害
金等情，有前開期日之調解程序筆錄及民事聲請更正錯誤狀
在卷可參（分別見本院卷第49、50頁），則原告所為訴之追
加，均本於被告等無權占用原告所有系爭建物之事實，其原
提出之證據資料仍得相互援用，應認其請求之基礎事實同一
，要無另行調查證據之需，自無礙被告之防禦及本件訴訟終
結，且被告對於原告所為訴之追加均無異議，而為本案之言
詞辯論，揆之前開規定，應視為同意原告所為訴之追加，合
先敘明。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：
（一）系爭土地係原告前於100年11月29日經本院民事執行處拍
賣程序而取得，應有部分各二分之一。又坐落於系爭土地
上之系爭建物前為訴外人 彭葉 罅妹因繼承取得，嗣於102
年4月17日出賣予原告，有房屋買賣契約書可參。詎被告
林莊嬌妹、林家凱未經原告同意，亦無任何權源竟在系爭
建物土地上作為居住使用，顯屬無權占用，原告自得依民
法第767條規定，請求被告將無權占用原告所有系爭土地
及建物返還予原告。
（二）按無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返還
其利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民
法第179條、第181條但書分別定有明文，而無權占有他
人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（
最高法院61年台上字第1695號判例參照）。本件被告既無
權占有系爭土地及建物，當受有相當於租金之利益，致原
告受有損害，是原告依民法第179條之規定，請求被告給
付相當於租金之不當得利，應屬有據。又原告係於100年
11月29日拍定取得系爭土地，爰依法請求被告分別給付原
告自100年11月29日起至本件起訴日即102年5月29日止
，計18個月相當於租金之損害金7,488元【計算式：48×
2080×10%×18/12×1/2＝7488】；暨按月分別給付原
告損害金各416元【計算式：48×2080×10%×1/12×1/
2＝416】。
（三）綜上，爰依民法第767條、第179條之規定提起本件訴訟
，並聲明：
１、被告應將坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○○號土地上門牌
號碼新竹縣○○鄉○○街○○巷○○號房屋全部遷讓，將土地
及建物返還予原告。
２、被告應自100年10月29日起至交屋日止，按月賠償各原告
7,488元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按
月給付各原告416元之損害金。
３、願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭建物原係土造乃訴外人 范招妹 出資建築，嗣
范招妹於52年1月28日死亡，由被告林莊嬌妹之配偶 林榮和
繼任為戶長；58年間，因風災致系爭建物倒塌，林榮和遂從
新以磚造方式建築。又系爭建物未辦理保存登記，縱原告向
訴外人 彭葉罅妹 購買系爭建物，亦僅取得所有權移轉登記之
債權請求權，並未取得物權；遑論，訴外人彭葉罅妹就系爭
建物並未有事實上處分權。被告數代均居住於此，並非無權
占有，原告提起本件訴訟顯無理由等語，資為抗辯。並聲明
：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為
假執行。
三、本院之判斷：
（一）原告主張其等於100年11月29日向本院拍定買受被告林家
凱所有、權利範圍全部之系爭土地，原告二人應有部分各
二分之一，是系爭土地現已為原告二人所共有之事實，業
據原告提出本院核發之不動產權利移轉證書及土地異動索
引（分別見本院卷第7、8、39、40頁）等為證，復經本
院依職權調閱本院99年度司執字第35435號強制執行案卷
核閱無訛，且為被告所不爭，自堪信為真實。
（二）原告又主張系爭建物為渠等於102年4月17日向訴外人彭
葉罅妹所購買，而彭葉罅妹係范招妹（於52年1月28日死
亡）之唯一繼承人，因繼承取得系爭建物之事實上處分權
，故而被告居住、使用系爭土地及建物屬均無權占用等情
，而被告林莊嬌妹、林家凱雖不否認確有居住、使用系爭
建物及土地之事實，惟辯稱：系爭建物係被告林莊嬌妹之
祖母范招妹所建，范招妹於52年1月28日死亡後由訴外人
即林莊嬌妹之夫林榮和繼任戶長，被告數代均居住於此並
非無權佔有，且林榮和於72年3月18日業向訴外人彭葉罅
妹購入新竹縣○○鄉○○段○○○段00000地號土地（重
測後即系爭土地），而原告拍得系爭土地，拍賣公告亦註
明土地上有系爭房屋，拍定後不點交等語。經查：
１、兩造均不爭執系爭建物為訴外人范招妹所建，嗣范招妹於
52年1月28日死亡等情。原告雖 主張渠 等於102年4月17日
向訴外人彭葉罅妹購買系爭建物，系爭建物目前為原告二
人所共有，並提出房屋買賣契約書及納稅義務人名義為原
告陳志成、李明中之102年新竹縣政府稅捐稽徵局房屋稅
籍證明書為為證（見本院卷第41頁、第10、11頁）；惟按
房屋稅籍僅係稅捐機關便於課徵房屋稅之行政措施，房屋
稅籍資料並不能作為系爭房屋所有權歸屬之認定依據，況
稅籍資料上「納稅義務人」之記載，與不動產所有權人之
登記尚屬有間，且系爭建物為一未辦保存登記之建物，根
本無法辦理所有權登記，仍須依實體法上法律關係究明系
爭建物之實際建造人，始得取得系爭建物之事實上處分權
、占有權利。
２、又原告雖提出本院102年度家聲抗字第26號民事裁定，主
張彭葉罅妹為范招妹之唯一繼承人，因繼承而取得系爭建
物，嗣彭葉罅妹將系爭建物讓予原告，故被告占有使用系
爭建物顯屬無權占用云云。查兩造均不爭執訴外人彭葉罅
妹為范招妹之繼承人，且因繼承而取得系爭建物之事實上
處分權；惟證人彭葉罅妹於本院審理時到庭具結證稱：「
○○○鄉○○村○鄰○○街○○巷○○號房屋你是否有住過？
）有，從七歲住到十歲，因為媽媽 黃錢妹 死掉，就搬到竹
東。（房子誰蓋的？）那是我阿媽范招妹蓋的。（你搬走
後誰住在那？）阿媽和林榮和住在那。（所以林榮和一直
住在北埔那？）是的。（你阿媽死後遺產由你繼承，你是
否有將上開房子過給林榮和？）林榮和找鄉長，及三、四
個人來叫我把房子給他，我爸爸有說叫我給他，我本來不
想給他的，但我爸爸都說了我就給他了。（你如何給他的
？）我不知道他怎麼過的，所以用口頭講的。（既然都給
林榮和了，為何又將房子賣給原告？）因為房子他沒有拿
去還是我的名字，地是原告標去，所以我就以十萬賣給原
告了。（既然都講說要給林榮和了，為何要後悔？）因為
沒有過戶還是我的名字。（過戶時有無寫文件？）沒有。
」等語（見本院卷第70至71頁）；又彭葉罅妹前於本院
102年度家聲抗字第26號選任遺產管理人案件102年4月9日
開庭審理時亦自承：「（范招妹過逝時，該房子她如何處
理？）范招妹過世，遺產部分由我繼承，後來我父親告知
我因為林榮和住那邊，所以要我將該房子過戶給林榮和，
我就給他。（說上開事情除了你父親外，林榮和有住在那
？）是林榮和找個鄉長來跟我說，叫我要給林榮和，後來
我把這件事情告知我父親，我父親就叫我給他，我就給他
。」等情（見上開案卷第45頁及其背面），業據本院依職
權調卷查明屬實，是彭葉罅妹於本院審理時既已具結擔保
證言之可靠性，且於前案審理時亦自承同意將系爭建物讓
與訴外人林榮和，衡情彭葉罅妹於本院所為之前開證詞應
可採信。至證人彭葉罅妹雖復於102年9月27日具狀表示上
開證言有誤，然參酌前開事證，顯屬事後因故翻異，自不
足採。
３、按，稱贈與者，謂當事人約定，一方以自己之財產無償給
與他方，他方允受之契約，民法第406條定有明文。而依
該規定，當事人一方以財產為無償給與他方之要約，經他
方承諾者，即足當之，換言之，當事人雙方就贈與契約內
容意思表示合致者，依同法第153條第1項規定，贈與契約
即已成立而生效。查證人彭葉罅妹既表示林榮和要求其將
系爭建物讓與之，其以口頭表示同意，則依前揭規定，縱
雙方未有書面協議，然該贈與契約業已因渠等意思表示合
致成立而生效。又按，違章建築之讓與，雖因不能為移轉
登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人之
間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實
上處分權讓與受讓人，此有最高法院67年度第2次民事庭
會議決議可資參照。查系爭建物雖屬未經保存登記之建物
而不得讓與所有權，且顯不能辦理所有權移轉登記，然仍
得為事實上處分權之移轉，是彭葉罅妹與訴外人林榮和就
系爭建物之讓與既已達成合致，訴外人林榮和於斯時即取
得系爭建物之事實上處分權，而被告林莊嬌妹既為林榮和
之配偶，且未辦理拋棄繼承，依法自得繼承訴外人林榮和
就系爭建物之事實上處分權並與其孫即被告林家凱共同居
住使用。故而，被告林莊嬌妹及被告林家凱占有使用系爭
建物，即非無占有之合法權源，不生無權占有之問題。從
而，原告依民法第767條之規定提起本件訴訟，訴請被告
二人應將系爭建物全部遷讓返還原告，即非有據，應予駁
回。
（三）原告請求被告返還系爭土地及依不當得利之法律關係請求
被告給付相當於租金之損害有無理由？
１、按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，
且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房
屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將
土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，
然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無
基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續
使用土地（最高法院48年台上字第1457號判例要旨參照）
。又按民法第425條之1規定「土地及其土地上之房屋同
屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或
將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或
房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推
定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449
條第1項規定之限制」，雖以「所有權讓與」為明文，然
未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實
上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有
權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所
有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地
或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院99
年度台上字第1723號判決要旨參照）。
２、查系爭土地及建物原均係訴外人范招妹所有，嗣范招妹於
52年1月28日死亡，彭葉罅妹為其之法定繼承人，且未辦
理拋棄繼承，依法彭葉罅妹於范招妹死亡時即繼承系爭土
地之所有權及系爭建物之事實上處分權，而彭葉罅妹於繼
承系爭土地及建物後分別以買賣及贈與之原因將系爭土地
之所有權及系爭建物之事實上處分權讓與訴外人林榮和，
已如前述，嗣系爭土地輾轉讓與予被告林家凱並遭法院拍
賣，由原告於100年11月29日拍定取得之，有土地異動索
引在卷可稽（見卷第39頁），並經本院依職權調取本院99
年度司執字第35435號清償借款執行全卷查明無訛，致系
爭建物與其基地不屬於同一人所有，而原告於拍賣取得系
爭土地時亦已知悉其上有系爭建物存在，且系爭房屋非執
行標的，拍定後不點交，有拍賣公告附卷可按（見卷第33
頁），是揆之前揭判例意旨，自應推定系爭土地承買人即
原告已默許系爭建物之事實上處分權人即被告繼續使用系
爭土地，而被告等對於系爭建物坐落之土地即屬「有權使
用」，原告實不得主張被告就系爭土地為無權占用。從而
，原告復依民法第767條之規定，請求被告返還系爭土地
，自屬無據，不應准許。又原告另主張依民法第179條，
請求被告給付相當租金之不當得利，然縱被告占用系爭土
地致原告受有損害，但究非無法律上之原因，被告自不構
成不當得利，此部分請求，亦非有理。
（四）綜上所述，被告既有權使用系爭建物，且兩造間就系爭土
地亦推定有租賃關係存在，則被告占有使用系爭建物及土
地，即非無權占有，亦不構成不當得利。從而，原告依民
法第767條規定，請求被告將系爭土地及建物返還予原告
，及依不當得利之法關係，請求被告給付不當得利，均為
無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲
請即失所附麗，應併予駁回。
四、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，核與
判決之結果不生影響，毋庸再予審酌，附此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條
第2項、第78條、第85條第1項，判決如主文。
中華民國102年10月22日
竹北簡易庭法官楊明箴
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（須
按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併
繳納上訴費。
中華民國102年10月22日
書記官陳明芳