臺灣臺中地方法院民事判決 102年度沙簡字第78號
原 告 陳秋雄
訴訟代理人 陳惠伶 律師
被 告 陳秋竹
訴訟代理人 陳谷俊
被 告 林德 和
陳金生
陳金水
陳金隆
上列當事人間分割共有物事件，本院於民國102年9月17日言詞辯
論終結，判決如下：
主文
被告應協同原告就兩造共有坐落臺中市○○區○○段○○○段○
○○○○地號土地，辦理面積更正登記為四十三平方公尺。
兩造共有坐落臺中市○○區○○段○○○段○○○○○地號，地
籍面積四十三平方公尺（登記簿面積五十一平方公尺）土地分歸
原告及被告陳秋竹共同取得，應有部分各二分之一。
原告及被告陳秋竹各應補償被告 林德和 新臺幣貳拾壹萬壹仟叁佰
柒拾貳元、被告陳金生新臺幣柒萬零肆佰伍拾柒元、被告陳金水
新臺幣柒萬零肆佰伍拾柒元、被告陳金隆新臺幣柒萬零肆佰伍拾
柒元。
訴訟費用由兩造依附表所示應有部分比例負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、被告陳金隆經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無
民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依民事訴訟法第385條
第1項前段規定，依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2
款定有明文。本件原告於提起訴訟時，訴之聲明原為：㈠請
准就兩造共有坐落臺中市○○區○○段○○○段00000地號
土地（下稱系爭土地）（面積51平方公尺）予以分割，分割
方法為系爭土地分歸原告及被告陳秋竹維持共同（應有部分
比例各為2分之1），原告及被告陳秋竹以金錢補償被告林德
和、陳金生、陳金水及陳金隆；嗣於訴狀送達後，迭次變更
、追加其訴之聲明，最後於民國102年9月17日言詞辯論期日
將聲明變更、追加為：㈠被告應協同原告將系爭土地之面積
51平方公尺，辦理面積更正登記為43平方公尺。㈡請准就系
爭土地（面積43平方公尺）予以分割，分割方法為前開土地
分歸原告及被告陳秋竹共同取得（應有部分比例各為2分之1
），原告及被告陳秋竹共同補償被告林德和新臺幣（下同）
422,940元，原告及被告陳秋竹共同補償被告陳金生140,980
元，原告及被告陳秋竹共同補償被告陳金水140,980元，原
告及被告陳秋竹共同補償被告陳金隆140,980元。其請求之
基礎事實均本於系爭土地之分割方法，要屬同一，揆諸前開
規定，洵屬適法。
貳、實體事項
一、原告主張：
㈠系爭土地為兩造所共有，土地登記簿上記載面積為51平方公
尺。系爭土地之地目雖為「田」，但各共有人均是在農業發
展條例民國89年1月4日修正施行前取得共有土地之所有權應
有部分，依農業發展條例第16條第1項第4款之規定，系爭土
地依法得為分割，且兩造間並無不分割之約定，故系爭土地
依法得為分割，應無疑義。原告與被告陳秋竹於86年12月22
日自訴外人即其等之父親 陳水中 處，共同繼承系爭土地之所
有權應有部分三分之一之際，訴外人即原告與被告陳秋竹之
母親 陳蔡 謂在系爭土地上設置一貨櫃屋（基地為水泥、鋼筋
底座，貨櫃內有衛浴設備）供其居住使用，後因貨櫃屋遭太
陽直射致屋內溫度太高，且無遮蔽陽光、雨水之屋頂，陳蔡
謂遂於貨櫃屋外，另行加設鋼架鐵皮屋頂。嗣陳蔡謂於97年
4月16日死亡，其所搭建之貨櫃屋、鋼架鐵皮屋頂即由原告
及被告陳秋竹共同繼承。因系爭土地之面積僅51平方公尺，
若將系爭土地原物分割與全體共有人，則各共有人所分配取
得土地之面積均未達最小建築面積，而系爭土地上亦有原告
與被告陳秋竹共有之上開貨櫃屋及鋼架鐵皮屋，故將系爭土
地原物分配與原告及被告陳秋竹共有，再由原告及被告陳秋
竹以金錢補償與被告林德和、陳金生、陳金水、陳金隆，應
屬適當之分割方法。
㈡依據臺中市清水地政事務所101年8月17日鑑定圖上所記載內
容，其中臺中市○○區○○段○○○段000地號土地之登記
面積為389.85平方公尺、圖面面積為367平方公尺，系爭土
地之登記面積為51平方公尺、圖面面積為43平方公尺，同小
段221-8地號土地之登記面積為1107平方公尺、圖面面積為
1023平方公尺，其上並記載「319、221-9、221-8等地號圖
簿面積不符，確已逾地籍測量實施規則第243條面積配賦公
差範圍規定，本案於申請分割時，須先辦理面積更正」等語
，亦即，兩造共有之本件系爭221-9地號土地，實地面積僅
有43平方公尺，於將來申請辦理共有物分割登記時，須先將
土地登記簿所記載之面積51平方公尺，辦理面積更正為43平
方公尺。因本件系爭土地既然有圖簿面積不符之情形，依土
地法第72條及第73條、土地登記規則第105條及地籍測量實
施規則第243條之規定，原告依民法724條之規定，請求裁判
分割系爭土地時，於分割登記之前，必須先辦理面積更正之
手續，被告有協同原告辦理系爭土地面積更正之法律上義務
，故起訴請求被告應協同原告將系爭土地之面積51平方公尺
，辦理面積更正登記為43平方公尺。
㈢系爭土地經華聲企業發展鑑定顧問有限公司、華聲科技不動
產估價師事務所鑑定價值為1,504,181元（面積51平方公尺
、每平方公尺之價值為29,493.75元），前開鑑定係以系爭
土地之登記面積51平方公尺為鑑定之基礎，然系爭土地之實
地面積僅有43平方公尺，故必須以面積43平方公尺為分割，
如此，依據原告所提之分割方案，即將系爭土地（43平方公
尺）分歸原告與被告陳秋竹共同取得（應有部分比例各為2
分之1），原告及被告陳秋竹共同補償被告林德和422,940元
，原告及被告陳秋竹共同補償被告陳金生140,980元，原告
及被告陳秋竹共同補償被告陳金水140,980元，原告及被告
陳秋竹共同補償被告陳金隆140,980元，爰依民法第823條及
第824條之規定，提起本件訴訟等語，並聲明：⒈被告應協
同原告將系爭土地之面積51平方公尺，辦理面積更正登記為
43平方公尺。⒉請准就系爭土地（面積43平方公尺）予以分
割，分割方法為前開土地分歸原告及被告陳秋竹共同取得（
應有部分比例各為2分之1），原告及被告陳秋竹共同補償被
告林德和422,940元，原告及被告陳秋竹共同補償被告陳金
生140,980元，原告及被告陳秋竹共同補償被告陳金水140,9
80元，原告及被告陳秋竹共同補償被告陳金隆140,980元。
二、被告之抗辯：
㈠被告林德和則以：
⒈系爭土地屬畸零地依法不得單獨營造建築，無從分割，既
不得分割，即無適用民法第824條第3項規定之餘地。
⒉原告與被告陳秋竹雖稱願以系爭土地鑑價結果，共同按應
有持分比例補償其他共有人云云。惟被告陳金生於庭訊時
曾多次表明，其願以每坪15萬元收購系爭土地全部；被告
林德和認為系爭土地每坪有20萬元以上之價值。則被告陳
金生、林德和及陳金水3人，人數上已達全體共有人之半
數，應有持分過半，均一致主張本案應變價分割，方符公
平公正之分割方法。各共有人對於金錢補償之標準難以取
得共識，若由原告與被告陳秋竹以鑑定價格購買，實難認
該價格符合市價。故原告及被告陳秋竹主張由其等取得系
爭土地，並以金錢補償其他共有人之分割方式，並非公平
。
⒊再者，如依變價分割之方式予以變賣，基於市場之自由競
爭，則兩造各當事人均可聚資於變賣時參與買受，經良性
公平競價之結果，可使系爭土地之市場價值得以極大化，
各共有人能分配之金額增加，反較有利各共有人，且兩造
或其他第三人參與競標，則取得之土地面積將更大，就當
事人而言，能享受之利益更大，系爭土地亦可發揮更大之
經濟效用。且以變賣共有物方式為分割時，依民法第824
條第7項規定，共有人及兩造任一共有人仍有依相同條件
優先承買之權，是兩造任一共有人如任經由公開拍賣機制
所拍定之價格，係一合理可接受之價格，亦得經由優先承
買權之行使，取得系爭不動產之全部，與原告及被告陳秋
竹所主張者補償他造之結果尚無不同，拍定價格更係經市
場機制檢驗之市價，而非純然推論所評估之鑑定價格，應
更具真實性，故系爭土地之分割，仍以變賣共有物，以價
金按應有持分比例分配各共有人之方式，兼顧各共有人之
利益為佳等語，資為抗辯。
㈡被告陳金生則以：伊願意以每坪15萬元承購系爭土地，其餘
均同被告林德和所述等語，資為抗辯。
㈢被告陳金水則以：同林德和所述等語，資為抗辯。
㈣被告陳金隆雖未於最後言詞辯論期日到場，惟其前曾到庭陳
稱：伊不要分得土地，現在土地是原告在使用，願意出售給
價高的人，原告主張分得土地，並補償價金與其他共有人，
若經過鑑價單位鑑價，同意以該鑑定價格補償等語，資為抗
辯。
㈤被告陳秋竹則以：伊要與原告維持共有，願意以鑑定價格補
償被告，且對鑑定價格無意見等語，資為抗辯。
㈥均聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠按土地登記簿所載面積與地籍原圖面積不同時，因面積須以
圖面為依據，始能計算，自應以地籍原圖為準（最高法院77
年度台上字第1674號判決意旨參照）。又按土地所有權及其
面積，以登記為準。登記之面積如與實際測量所得面積不符
，於共有人間無爭執者，法院固得於地政機關辦理更正登記
完畢後，為分割共有物之判決，或逕依原告請求參考地政機
關實測所得之面積判決分割，並於理由欄敘明面積不符情節
，待該判決確定後，由當事人持向地政機關請一併為更正及
分割登記，均毋庸由原告追加聲明，請求更正共有土地之面
積後始為判決分割。惟於共有人就面積不符尚有異見時，因
此種錯誤，已涉及私權，既有爭執，於就土地之面積為更正
登記前，法院即不得逕行判決分割。共有人對於涉及私權之
系爭土地面積大小既尚有爭執，原審於地政機關未辦理更正
登記或被上訴人未追加請求上訴人先協同辦理系爭土地面積
更正前，逕以與登記面積不符之實際測量面積為準，定系爭
土地之分割方法及金錢補償數額，即有可議（最高法院93年
度台上字第1635號判決意旨參照）。經查，系爭土地經臺中
市清水地政事務所檢核相關資料及計算地籍圖面積結果，發
現該筆地號土地登記簿面積51平方公尺，地籍圖面積為43平
方公尺，面積差8平方公尺，已逾地籍測量實施規則第243條
面積配賦公差範圍之規定等情，此有臺中市清水地政事務所
101年8月17日鑑定圖暨說明在卷可稽，依前揭規定應辦理面
積更正。且系爭土地之土地登記簿面積51平方公尺，而地籍
圖面積為43平方公尺，揆諸前揭規定，自應以地籍圖面積為
準，辦理面積更正，故原告請求被告協同辦理系爭土地面積
之更正，為有理由。又系爭土地經實際測量後之地籍圖面積
為43平方公尺，亦應以此據為作為系爭土地之分割面積之基
準，併予敘明。
㈡復按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物
。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，
不在此限。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消
滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請
求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共
有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有
人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配
於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變
賣，以價金分配於各共有人。每宗耕地分割後，每人所有面
積未達0.25公頃者，不得分割。但有下列情形之一者，不在
此限：四、本條例89年1月4日修正施行前之共有耕地，得分
割為單獨所有。民法第823條第1項、第824條第2項第1款、
第2款及農業發展條例第16條第1項第4款分別定有明文。而
依農業發展條例第16條第1項第4款規定申辦分割之共有耕地
，部分共有人於本條例修正後，移轉持分土地，其分割後，
土地宗數未超過修正前共有人數者，得申請分割，耕地分割
執行要點第12點亦有明定。經查，系爭土地為兩造所共有，
應有部分如附表所示等情，業據原告提出土地登記謄本、地
籍圖為證，復為兩造所不爭執，堪信為真實。再查，系爭土
地地目為田，使用分區為第四種住宅區，非屬農業發展條例
第3條第11款所謂之耕地，自不受上開規定及要點中不得分
割等規範之限制，而仍得分割為單獨所有。從而，系爭土地
並無因使用目的不能分割之情形，且無約定不能分割之期限
，兩造間亦無法達成分割協議，是原告請求本院就系爭土地
為裁判分割，與上開法律規定相符，應予准許。且依原告主
張之分割方案，亦不致造成系爭土地再行細分之情形，故被
告林德和、陳金生、陳金水等3人辯以：系爭土地為畸零地，
依法不得單獨建築，不得再行分割云云，核與上開規定不符
，其等此部分之抗辯，為無理由。
㈢又按分割共有物，除應斟酌各共有人之意願、利害關係及共
有物之性質外，尚應斟酌分得部分所得利用之價值、經濟效
用等原則。且裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物
之分割方法，固應斟酌當事人之聲明及上開事項等，而本其
自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張
或分管約定之拘束（最高法院84年度台上字第1538號、94年
度台上字第1768號、93年度台上字第1797號判決要旨參照）
。準此，請求分割共有物之訴，法院應依民法第824條第1、
2項之規定，斟酌共有人之意願，共有物之性質、經濟效益
及全體共有人之利益，為公平適當之分配。又原物分割應審
酌共有人之應有部分比例，各共有人之意願，以求得最合理
之分割方法。另以原物為分配時，因共有人之利益或其他必
要情形，得就共有物之一部維持共有，民法第824條第4項亦
定有明文。經查，本院於102年7月10日會同臺中市清水地政
事務所地政人員至現場勘驗之結果略以：系爭土地上有鋼構
架鐵皮屋頂，架柵內有貨櫃屋1座，長度約40公尺，現由原
告出租與訴外人 董嘉村 作為廚房使用，無約定租期，屋內器
具均為董嘉村所有。系爭土地南邊建有1間廁所，亦係由原
告出租與董嘉村使用；○○○鎮○○路，有一黃昏市場；北
邊為五權東路，系爭土地附近多為住宅，亦有部分農田；且
兩造亦均同意以臺中市清水地政事務所101年8月17日鑑定圖
據為參考等情，此有勘驗筆錄及該所101年8月17日之鑑定圖
在卷可憑。再查，上開鐵皮屋及廁所均為陳蔡謂所搭建，現
由原告及被告陳秋竹因繼承而共同取得，再觀諸前開鑑定圖
暨說明，可知上開鐵皮屋佔用系爭土地之面積即達40平方公
尺之多，系爭土地之圖面面積僅為43平方公尺，足見系爭土
地之絕大部分均為該鐵皮屋所佔用，現亦由原告出租與董嘉
村使用，是該鐵皮屋及系爭土地現均由原告使用中，且系爭
土地為畸零地等情，均為兩造所不爭執，復有前開鑑定圖為
證。本院審酌原告所主張之分割方案，核與目前土地現狀及
使用情形大致相符，又原告與被告陳秋竹均願意就系爭土地
保持共有，其等亦為上開鐵皮屋之共有人，如此將可使該鐵
皮屋免於遭受拆除之風險，應與渠等之需求相符合。且渠等
均陳稱願依系爭土地鑑定價格，對被告林德和、陳金水、陳
金生及陳金隆為金錢補償，此不僅為原告、被告陳秋竹、陳
金隆所同意，亦符合雙方利益，否則如逕以原物分割之方式
，各共有人可得分得之土地甚微，顯不利於土地之利用，故
將系爭土地分歸原告及被告陳秋竹共有，並以鑑定價格補償
予以補償，顯有利於土地之整體利用，對土地利用現狀不致
產生大幅變動，亦可避免土地細分之不當，顯無不妥。是以
，本院審酌原告所提分割方案，並依上開說明，暨參酌兩造
分割之意願、共有人利益、共有物之性質、經濟效用等情狀
。爰判決分割如主文第2項所示。
㈣按各共有人，對於他共有人因分割而得之物，按其應有部分
，負與出賣人同一之擔保責任，民法第825條定有明文，此
為權利及物之瑕疵擔保責任。共有物之原物分割，依民法第
825條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部
分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。
故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價
值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人
即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，
並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物
分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院85年台上
字第2676號判例意旨參照）。查系爭土地依上開分割方案為
分割後，僅有原告及被告陳秋竹分得系爭土地，被告林德和
、陳金水、陳金生及陳金隆則均未分得任何系爭土地之應有
部分。因而，原告及被告陳秋竹應就其等所取得逾原應有部
分之共有物，向被告林德和、陳金生、陳金水及陳金隆為金
錢補償。又經本院囑託華聲企業發展鑑定顧問有限公司就系
爭土地鑑價之結果，每平方公尺為29,493元，此有該公司10
2年8月16日（102）華聲字第15050號函附之鑑定報告書可稽
。經核該鑑定報告書已詳加敘明上開鑑定結果所憑之依據、
鑑定之方法，而為客觀之評估，是前開估價報告書自屬可採
，該鑑定價格亦為原告、被告陳秋竹及陳金隆所同意。雖被
告林德和、陳金生及陳金水均陳稱：系爭土地有2面臨路，
地點很好，本件之鑑定價額過低，如以變價分割方式，拍賣
價格更可反應真實市價云云。然細譯上開鑑定報告書，業已
就附近之交通、公共設施、附近土地使用情形、地形、地勢
及鄰近不動產交易情形等因素據為鑑定之判斷基礎，亦採用
多種方式進行評估，且該鑑定結果亦未見何悖離客觀常情之
情事，其鑑定結果應堪採信。況如系爭土地以變價分割方式
，最終之拍定價額尚繫於諸多不特定之因素，與鑑定結果相
較之下，究係孰高孰低，均尚未可知，是被告林德和、陳金
生及陳金水此部分之抗辯，洵無足採。準此，依上開規定、
說明及鑑定報告書，土地面積以43平方公尺，每平方公尺以
29,493.75元為基準，按附表所示兩造原有之應有比例據以
換算兩造原可分得之土地面積，併計算補償之結果（元以下
四捨五入）：⒈原告及被告陳秋竹每人各應補償被告林德和
211,372元（計算式：29,493.75×(43×1/3)2=211,372）
；⒉原告及被告陳秋竹每人各應補償被告陳金生70,457元（
計算式：29,493.75×(43×1/9)2=70,457）；⒊原告及被
告陳秋竹每人各應補償被告陳金水70,457元（計算式：29,4
93.75×(43×1/9)2=70,457）；⒋原告及被告陳秋竹每人
各應補償被告陳金隆70,457元（計算式：29,493.75×(43×
1/9)2=70,457）。爰判決如主文第2項所示。
四、綜上所述，因系爭土地之土地登記簿面積與地籍圖面積不符
，且已逾面積配賦公差之範圍，被告林德和、陳金生及陳金
水就系爭土地面積更正一事復有爭執，基於訴訟利益之考量
及需要，爰判決如主文第1項所示。又本院審酌各共有人之利
害關係、使用情形、共有物之性質及價值、經濟效用及公平
經濟原則，以原告提出並經被告陳秋竹、陳金隆所同意之前
開方案，較有助於社會經濟之發展，且不悖於公平經濟原則
，爰判決如主文第2項所示。另因原告及被告陳秋竹因上開
分割方法而取得逾原應有部分之共有物，揆諸上開規定及說
明，自應向被告林德和、陳金生、陳金水及陳金隆為金錢補
償，其補償金額應以上開鑑定報告書之鑑定數額、系爭土地
面積則依地籍圖面積為計算基準，爰判決如主文第3項所示
。
五、再按因共有物分割事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯
失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，
民事訴訟法第80條之1設有規定。本件為共有物分割事件，
在性質上並無訟爭性，縱令兩造互易其地位，裁判結果仍無
不同，故由被告負擔全部費用，顯有失公平，是本院酌量兩
造之情形，認訴訟費用宜由各當事人依其就系爭土地之原應
有部分比例分擔，爰諭知如主文第4項所示。
六、末按關於共有物分割之裁判，其應以金錢補償者，並得對補
償義務人之財產執行，強制執行法第131條第1項後段定有明
文。此項執行係命債務人給付金錢，應適用金錢債權執行程
序強制執行，標的物之分割必須經金錢補償完畢，始生實體
法上分割之效果（最高法院58年度台上字第1501號判決意旨
參照）。揆諸前揭說明，原告、被告陳秋竹於各別補償被告
林德和、陳金生、陳金水及陳金隆上開金額完畢後，始生判
決分割之形成效力。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。
中華民國102年10月22日
臺灣臺中地方法院沙鹿 簡易庭
法官林芳如
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國102年10月22日
書記官
附表：
┌──┬───┬────┐
││共有人│應有部分│
││││
││││
││││
├──┼───┼────┤
│1│陳秋雄│6分之1│
├──┼───┼────┤
│2│林德和│3分之1│
├──┼───┼────┤
│3│陳金生│9分之1│
├──┼───┼────┤
│4│陳金水│9分之1│
├──┼───┼────┤
│5│陳金隆│9分之1│
├──┼───┼────┤
│6│陳秋竹│6分之1│
└──┴───┴────┘