臺灣高雄地方法院民事判決 106年度鳳小字第935號
原 告 高雄市政府經濟發展局
法定代理人 李怡德
訴訟代理人 呂英輝
被 告 國榮大樓社區管理委員會
法定代理人 李冠賢
訴訟代理人 洪士宏 律師
蘇辰雨 律師
上列當事人間返還不當得利事件，本院於民國107年6月14日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹萬肆仟貳佰參拾壹元，及自民國一百零
六年十一月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利
息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣壹萬肆仟貳佰參拾壹
元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
被告國榮大樓社區管理委員會，依公寓大廈管理條例第3條
、民事訴訟法第40條第3項規定，具有當事人能力，國榮大
樓地下一層停車空間劃設有停車格共53格，然被告未經原告
同意及訴外人高雄市政府工務局核准，擅自變更原告專有之
A11、A13、A21、A25、A26、A27、B24等7格停車位
（下稱系爭停車位）佔用並變更為機車停車位，經原告限期
被告於105年12月31日前恢復原狀，惟被告迄今仍持續佔用
，未恢復原狀（將占有權返還原告）。被告佔用系爭停車位
，享有佔有及使用之利益，並造成原告無法佔有或使用之損
害，且基於同一原因事實之直接因果關係，則被告持續佔有
及使用約定為原告專有使用之系爭停車位，而「直接」導致
原告無法使用及收益，造成原告損害，故原告認本件已符合
民法179條不當得利返還請求權之構成要件，而依民法第18
1條但書規定，被告對原告負有償還價額（即相當於租金之
不當得利）之責。原告並主張依據「高雄市政府處理被佔用
市有不動產作業要點」第4點之規定，計算本案「相當於租
金之不當得利」（即使用補償金，計算式見起訴狀第3頁即
本院卷第5頁），依此計算106年1月1日至106年6月30
日之期間：⑴單一格停車位建物使用補償金為新臺幣（下同
）3536元；⑵單一格停車位土地使用補償金為747元，則
106年1月1日起至106年6月30日止，被告應給付原告共
2萬9981元（〈3536＋747＝4283〉×7格＝2萬9981元）
。並聲明：被告應給付原告2萬9981元，及自起訴狀繕本送
達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則以：
原告高雄市政府經濟發展局以其所有之編號A11、A13、A2
1、A25、A26、A27、B24等7格停車位遭被告國榮大樓
社區管理委員會佔用並變更為機車停車位為由，請求被告應
給付原告自106年1月1日起至同年6月30日止共計2萬99
81元之不當得利，為無理由，析述如下：按公寓大廈管理條
例第36條第1項第1款、第2款、第11款以及同條例第58條
第2項分別定有明文。本件原告所主張之編號A11、A13、
A21、A25、A26、A27、B24等7格停車位（即系爭停車
位）為法定停車空間，是原告並無所有權至明，原告所以可
得使用系爭停車位之權利係基於區分所有權人間之分管協議
，惟原告因欲將系爭停車位出租，以致遭全體區分所有權人
決議取消原告就系爭停車位之使用權，依此，原告對於系爭
停車位既無所有權也無使用權限，則原告即不得以系爭停車
位對被告為任何主張，故原告依不當得利請求被告給付2萬
9981元，為無理由。並聲明：請求駁回原告之訴。
三、本院之判斷：
㈠按民事訴訟法第40條第3項規定：「非法人之團體，設有代
表人或管理人者，有當事人能力」，公寓大廈管理條例第38
條第1項亦規定：「管理委員會有當事人能力」，明文承認
管委會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被
訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；並於
同條例第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20
條第2項、第21條、第22條第1項、第2項、第33條第3款
但書，規定其於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務
之資格，賦與管委會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權，故
管委會倘基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之
執行致他人於損害，而應由區分所有權人負賠償責任時，其
本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人
得基於程序選擇權，並依上開同條例第38條第1項規定及訴
訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管委會為被告起訴
請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人勞力
、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費，最高法院98年
度台上字第790號民事判決可資參照。查被告既係由國榮大
樓社區內全體區分所有權人依法組織成立，有高雄市大寮區
公所民國106年6月28日高市大區民字第10631007100號函
暨國榮大樓管理委員會成立報備資料（見本院卷第28至40頁
）可稽，依公寓大廈管理條例第38條第1項規定即具有當事
人能力，基於程序選擇權及訴訟擔當之法理，得代國榮大樓
社區內全體區分所有權人成為本件之適格被告。
㈡查本件國榮大樓原始起造人為高雄縣政府大寮鄉公所、使用
分區係市場用地，且該大樓之層棟戶數為地上14層、地下2
層、1棟共167戶，此有高雄縣政府建設局使用執照影本（
見本院卷第99頁）可證為真；又系爭停車格原為汽車停車格
且劃設在國榮大樓地下一層，亦有高雄縣政府建設局原核准
大寮鄉公所市場新建工程之圖說地下1層平面圖、高雄市政
府工務局傳真高雄縣政府建設局大寮鄉公所市場新建工程之
圖說地下1層平面圖（見本院卷第13頁即原證2、本院卷第
158至165頁）可證屬實。本件原告主張被告已將系爭停車
格變更為機車停車位，為被告所不爭執（見本院卷第168頁
），故系爭停車格已由被告占用並使用收益一節，堪以認定
。惟原告認為其為系爭停車格之約定專有權人，被告未經原
告同意及訴外人高雄市政府工務局核准，擅自將系爭停車位
佔用並變更為機車停車位，已構成不當得利一情，為被告所
否認，並以前揭情詞置辯。是本件所應審究者，厥為原告就
系爭停車位有無專有的使用權？
⒈經查，國榮大樓之原始起造人高雄縣政府大寮鄉公所，於辦
理所有權第一次登記時，出具切結書載明：「…興建地上14
層、地下2層、合計167戶，於領取91高縣建使字第00000
號使用執照，其各樓層之梯間、機械室、水箱、停車場、蓄
水池、儲藏室、電信室等共同使用部份，經起造人切結願依
各建物門牌取得所有權持分，其分配詳如附表所示」（見本
院卷第108至111頁、第124至130頁），由該切結書之附
表可知：門牌號碼高雄縣○○鄉○○○○○市○○區○○○
○路○○○○○○號（按○○○區○○段768建號）含車位編號標
號A1至A27、B1至B26等共53個停車位、每個車位持分各10
000分之20，持分總計10000分之2535（見本院卷第109頁
），而此項登記經辦理所有權第一次登記至今，無共有部分
變更登記之情形，有高雄市政府地政局大寮地政事務所107
年4月10日高市地寮登字第10770292600號函說明三（見本
院卷第75頁）可證，此亦核與原告提出之高雄縣00000
000○○○區○○段○○○○號之建物所有權狀之記載相符
（見本院卷第9頁），則原告主張系爭停車格為原告約定專
用部分之事實，堪以認定屬實。
⒉被告固辯稱：關於共有部分之比例，係第一次登記之結果，
並非各共有人就共有部分之使用有達成任何協議，因此本件
系爭停車位應屬於公寓大廈管理條例所稱之共用部分，而為
全體共有人所有，並非專屬於原告所有，且原告對於系爭7
格停車位亦無專屬使用權，因原告主張其有專有使用權致遭
全體區分所有權人決議取消原告就系爭停車位之使用權云云
。然按，經登記之共有不動產，何人為共有人全以登記簿之
記載為準，而各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，
有使用、收益之權；共有物，除契約另有訂定外，由共有人
共同管理之，民法第818條、第820條第1項分別定有明文
，地下室倘登記為共有，由共有人全體劃分停車位分別停車
使用者，應視為全體共有人就該地下室有分管之約定。最高
法院81年度台上字第1060號判決意旨參照。又公寓大廈管理
條例第3條第5款規定：「約定專用部分：公寓大廈共用部
分經約定供特定區分所有權人使用者。」據此可知，區分所
有建築物之共用部分，倘透過分管契約，即可成為約定專用
部分，由特定人取得對該共用部分之專有的使用權。另同條
例第58條第2項規定：「公寓大廈之起造人或建築業者，不
得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避
難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定
專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。」因
此，公寓大廈之起造人或建築業者，得在建築物完成之前，
以預立分管約定方式，附隨於房屋買賣契約，依讓售契約設
定專用權，將地下層之停車空間之使用權，出賣與區分所有
權人；同理，公寓大廈之起造人或建築業者，在建築物完成
後、登記時，倘以預立分管約定方式，約定地下層之停車空
間之使用權，經登記於特定區分所有權人之所有權狀，並於
地政機關所有權第一次登記簿冊對外公示，嗣後雖有出售其
他區分所有權之房屋，但未同時出售地下層之停車空間之使
用權，則該地下層之停車空間仍應為登記簿冊所載特定區分
所有權人之約定專用部分。經查，本件國榮大樓地上14層、
地下2層、合計167戶之各建號建物所有權第一次登記之所
有權人均為高雄縣大寮鄉公所，亦即各建號建物之區分所有
權人均為高雄縣大寮鄉公所，之後，大寮鄉公所雖有出售該
大樓4-14樓住宅，但並未同時出售地下一樓停車位，此有高
雄市政府地政局大寮地政事務所107年4月10日高市地寮登
字第10770292600號函檢附之土地登記申請書（見本院卷第
76頁反面）、高雄市大寮區公所106年3月10日高市大區經
字第10630338200號函（見本院卷第123頁）可證，是依首
揭說明可知，國榮大樓地下一層停車位，已為原告約定專用
部分，且由原告取得系爭停車位之專有使用權無訛，且國榮
大樓社區管理委員會亦無從藉由區分所有權人會議否認原告
已登記取得之系爭停車位專有使用權甚明。末以被告再辯稱
：原告共有權應有部分之比例與其使用權範圍不相當云云，
然因共有部分之共有人係以前揭預定分管約定方式，就共有
物特定部分即停車空間取得使用權，並經公示，此即上揭之
約定專用權，縱該分管約定，有造成共有權應有部分之比例
與使用權範圍不相等的結果，應認亦不妨礙該共有人已取得
之約定專用權，故被告此項辯詞，亦無足為採。
⒊綜上，原告主張其為系爭停車位之約定專有權人，被告未經
原告同意及訴外人高雄市政府工務局核准，擅自將系爭停車
位佔用並變更為機車停車位，已構成不當得利一情，應屬有
據。
㈢按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因
而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範
圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為
準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會
通常之觀念。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建
築物申報總價額年息10％為限，並為租用基地建築房屋所準
用，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。所謂土
地總價額，係以法定地價為準，土地法施行法第25條定有明
文。而土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報
之地價為法定地價。而基地租金之數額，除以基地申報地價
為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租
人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比
較，以為決定（最高法院88年度台上字第1894號判決要旨參
照），此項見解與城市房屋租金之酌定亦有適用。本件被告
無權占用系爭停車位，業如前述，則其因此可能獲得相當於
租金之利益自明。原告主張被告應給付自106年1月1日起
至106年6月30日止，共計不當得利2萬9981元等語。經查
：
⒈被告占用之系爭停車位為國榮大樓地下一層之其中7格停車
位，雖地下一層之空間係以建物之形式而為登記，並劃分為
各編號之停車格而於區分所有權人之所有權狀登記在案，但
用途既然為停車空間，則各停車格自不得為物理上之區隔，
而與一般建物有異，此方符合停車用途，準此，本件被告將
系爭停車位劃設為機車停車格所獲取之利益（亦即因此可能
獲得相當於租金之利益），不應計算建物部分，僅適於計算
占用土地部分，合先敘明。
⒉本件系爭停車位，依據「大寮區社段00000-000建號之建物
謄本」可知：單一格停車位面積為19.836平方公尺（計算式
：共有部份9917.76平方公尺*20/10000＝19.836平方公尺
），則共有7格停車位，共計138.852平方公尺（計算式：
19.836平方公尺*7格＝138.852平方公尺），而本件原告於
高雄市○○區○○段地號589地號土地所有權狀記載之權利
範圍為4757/10000，因此原告之系爭停車位土地權利範圍應
為66.05平方公尺（即138.852平方公尺*4757/10000≒66
.05平方公尺〈小數點二位數以下四捨五入〉）。再審酌系
爭停車位所在之國榮大樓，該大樓之二、三樓為商場，現三
樓出租給文教協會，辦里社區課程，業由原告 陳明 在卷，且
國榮大樓乃原大寮鄉公所市場新建工程之建物，附近交通便
利、商業程度堪認繁榮，並考量系爭停車位如由被告就近管
理，應較原告派員或委由他人管理為便利等因素，認以年息
6％之比率計算為適當。綜上，系爭停車位於106年1月1
日至106年6月30日土地使用補償金即相當於租金之不當得
利應為：1萬4231元（計算式：66.05平方公尺×申報地價
7182元/平方公尺（見本院卷第18頁）×6％×6/12年≒1
萬4231元〈元以下四捨五入〉）之原告請求部分認屬有據，
應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據。
四、從而，原告依民法不當得利規定，請求被告給付1萬4231元
，及自起訴狀繕本送達翌日即106年11月14日（見本院卷第
42頁送達證書）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息
之範圍內，為有理由，應予准許；逾此範圍外之請求，則屬
無據，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第436條之20規定之適用
小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行，
並由本院依民事訴訟法第392條第2項之規定，依職權宣告
被告為原告預供擔保，得免為假執行。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證
據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，
附此敘明。
七、本件兩造各為一部勝訴、一部敗訴，因原告確有提起本件訴
訟必要，且起訴後應徵之裁判費至少為1000元（民事訴訟法
第77條之13規定參照），是本院認應依民事訴訟法第79條規
定，酌量情形由被告全部負擔。
中華民國107年6月28日
鳳山簡易庭法官黃顗雯
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明
上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及具體內容
。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。），如
於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提
上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴
理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中華民國107年6月28日
書記官邱靜銘