臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事判決
103年度板簡字第1201號
原 告 林宜靜
訴訟代理人 林長泰
被 告 鄒慶瑞
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國103年9月18日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主文
被告應將坐落門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○○○○號
五樓房屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣玖萬元及自民國一百零三年六月二十日起
至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零三年六月二十三日起至遷讓上開房屋之日止
，按月給付原告新臺幣肆萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者不在此
限，民事訴訟法第255條第1項但書第2、7款定有明文。
本件原告原起訴聲明請求：（一）被告應將坐落於新北市○
○區○○路○○巷○○○○號5樓房屋騰空遷讓返還原告；（二）
被告應給付原告新臺幣（下同）6萬元及自起訴狀繕本送達
之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；（三）
被告應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓上開房屋之日止，按
月給付原告9萬元。嗣於民國103年9月18日原告當庭變更聲
明為：（一）被告應將坐落於新北市○○區○○路○○巷○○○
○號5樓房屋騰空遷讓返還原告；（二）被告應給付原告新臺
幣（下同）9萬元及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按
年息百分之五計算之利息；（三）被告應自103年6月23日起
至遷讓上開房屋之日止，按月給付原告9萬元。而原告均係
依兩造租賃契約及不當得利法律關係為請求，是基礎事實同
一，亦不甚礙被告之防禦及訴訟終結者，揆諸首揭規定，應
予准許。
二、原告主張：被告於102年12月16日向其承租坐落門牌號碼新
北市○○區○○路○○巷○○○○號5樓房屋（下稱系爭房屋），
並約定租賃期間自102年12月23日起至103年12月22日止，租
金按月於每月15日前給付3萬元（下稱系爭租約），詎被告
僅繳納102年12月份之租金3萬元及押租金6萬元後，自103年
1月份起即未給付租金，至102年5月份止，共積欠5個月租金
，原告即以存證信函催告被告給付租金，逾期即終止租約，
然被告仍置之不理，爰依本起訴狀送達被告為終止契約之意
思表示，是本件租賃契約業於103年6月20日提前終止，又兩
造間之租賃契約關係，業因提前終止而消滅，惟被告仍拒絕
遷讓，無權占用該屋，妨害原告對於系爭房屋使用收益之權
利，被告自應謄空遷讓返還系爭房屋；又被告積欠5個月（
103年1月23日至103年6月22日）之租金及相當於租金之不當
得利共計15萬元，扣除被告已繳納之6萬元押租金，被告尚
應給付原告9萬元；另被告亦應自103年6月23日起至清償日
止，應按月給付原告相當於租金之不當得利3萬元；又兩造
於系爭租約第8條約定：「乙方（即被告）租期屆滿時，除
經甲方（即原告）同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任
何請求，如不即時遷讓交還房屋，甲方每月得向乙方請求按
照租金2倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人
丙方決無異議」，原告爰請求被告給付自103年6月23日起至
被告遷讓返還系爭房屋之日止，按月6萬元之違約金，為此
爰本於租賃契約及不當得利之法律關係提起本訴。並聲明：
（一）被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；（二）被告應
給付原告9萬元及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年
息百分之五計算之利息；（三）被告應自103年6月23日起至
遷讓上開房屋之日止，按月給付原告9萬元。
三、被告則以：伊搬進系爭房屋時，即提及系爭房屋之廚房有漏
水情事，原告表示已處理好，但仍漏水，且後來廁所亦有磁
磚整片裂開，伊請原告處理，然原告均不處理，已影響伊的
生活品質，故伊自103年1月起始未付房租等語置辯。並聲明
：原告之訴駁回。
四、原告主張被告於102年12月16日向其承租系爭房屋，約定租
賃期間自102年12月23日起至103年12月22日止，租金按月應
於每月15日前給付3萬元，被告繳納102年12月份之租金3萬
元及押租金6萬元後，自103年1月份起即未給付租金之事實
，業據其提出系爭房屋租賃契約書、存證信函影本各乙份為
證。復為被告所不爭執，堪信為真實，至原告主張其已終止
租約，被告應遷讓返還系爭房屋並給付租金、相當於租金之
不當得利及違約金等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置
辯。
五、按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負
擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於
其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求
出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430條定有明
文。本件被告辯稱系爭房屋廚房有漏水，廁所亦有磁磚整片
裂開，原告均不處理等節，惟證人 駱大森 於本院審理中證稱
：伊係承租方之仲介，被告有向伊反應系爭房屋漏水情況，
約係今年1月、2月間，出租前被告並未提及，伊有去看漏水
，是廚房水管接觸處有滴水，不嚴重，沒有壁癌，大概隔了
十幾分鐘才會滴一滴，伊有通知出租方之仲介訴外人 黃齊裕
，黃齊裕有通知原告，原告應有處理；另廁所磁磚破裂有二
、三塊，原告應亦有處理等語；證人黃齊裕則稱：今年三月
系爭房屋浴室漏水去修理時，原告叫人去修理，發現廚房有
漏水，有幫忙修理好等語，可知原告就被告所反應系爭房屋
之瑕疵，均予主動處理修繕之情，且縱被告辯之系爭房屋存
有上開瑕疵屬實，被告尚得依民法第430條之規定催告原告
修繕，如其不為修繕，被告得自行修繕而請求原告償還費用
或於租金中扣除之，惟被告於本院審理由自承其未自行修繕
上開漏水、磁磚破裂之瑕疵，則難認被告有何拒絕給付原告
租金之正當理由，是被告上開辯解，即屬無據。
六、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金；承
租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人
支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契
約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第421
條第1項、第439條前段、第440條第1項、第455條前段分別
定有明文；出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：承租
人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，土地法
第100條第3款亦定有明文。另按無法律上之原因而受利益，
致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。
又無正當權源使用他人房屋，可獲得相當於租金之利益，為
社會通常之觀念。查本件被告自103年1月起即未給付租金，
至102年5月，共積欠5個月租金，扣除被告給付6萬元，業逾
2月之租金總額，又原告多次寄發存證信函催告被告給付租
金，被告仍未給付，嗣原告以本起訴狀送達被告為終止契約
之意思表示，而起訴狀業於103年6月19日送達被告等情，有
存證信函、送達回證各乙份在卷可稽，是系爭租約已於103
年6月19日因終止而消滅，從而，原告請求被告將系爭房屋
騰空遷讓返還原告，並給付積欠之租金及相當於租金之不當
得利（至103年6月22日止）計9萬元。及請求被告自103年6
月23日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金
之不當得利3萬元元，屬有理由，應併予准許。
七、再按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條定有明文。違約金之約定是否過高，應依違約金係
屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同，若屬
前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害
情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受
損失為標準，酌予核減（最高法院87年度台上字第2563號判
決要旨）。原告另主張被告應自103年6月23日起至遷讓返還
系爭房屋之日止，按月給付原告6萬元之違約金乙節，固提
出系爭租約為證，查兩造系爭租約第8條雖有約定：「乙方
（即被告）租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租
外，不得藉詞推諉或主張任何請求，如不即時遷讓交還房屋
，甲方每月得向乙方請求按照租金2倍之違約金至遷讓完了
之日止，乙方及連帶保證人丙方決無異議」等語，惟審酌原
告除請求違約金外，前亦請求被告按月給付相當於租金之不
當得利每月3萬元，業如前述，是原告再請求按月6萬元計算
之違約金確為過高，應酌減為按月1萬元計算之違約金，始
為妥當。逾此請求，即屬無據。
八、從而，原告依據租賃契約及不當得利之法律關係，訴請被告
將系爭房屋遷讓返還予原告，並給付9萬元及自本件起訴狀
繕本送達之翌日即103年6月20日起至清償日止，按年息百分
之5計算之利息，暨自103年6月23日起至返還系爭房屋之日
止，按月給付4萬元（相當於租金之不當得利3萬元及違約金
1萬元），為有理由，應予准許。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，
核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。
十、本判決原告勝訴部分，係依簡易程序而為被告敗訴之判決，
應依職權宣告假執行。
十一、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國103年10月16日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法官洪任遠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國103年10月16日
書記官劉春美