臺灣高雄地方法院民事判決 102年度鳳簡字第235號
原 告 吳鶴倫
訴訟代理人 陳水聰 律師
複代理人 江立偉 律師
訴訟代理人 黃聖珮 律師
被 告 呂錫宏
訴訟代理人 許銘春 律師
矯恆毅 律師
黃青茂 律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於103年9月22日辯論
終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊係坐落高雄市○○區○○○段○○○○○○號土
地（下稱系爭土地）之所有權人，系爭土地與被告所有坐落
同區段230之242、230之243地號土地（下合稱系爭鄰地
）毗鄰，惟被告所有門牌號碼高雄市○○區○○街○○○號房
屋（未辦理保存登記，下稱系爭房屋）如附圖所示A部分無
權占用系爭土地，計18平方公尺。被告既係無權占有系爭土
地，自應將前揭占用部分之地上物拆除，並返還其所座落之
土地等語。並聲明：被告應將其所有座落於系爭土地上如附
圖所示A之地上物，面積18平方公尺拆除後，將占用部分之
土地返還予原告。
二、被告則以：系爭房屋係於民國69年建造完成後，由伊於101
年8月20日向本院拍賣取得，系爭房屋起造之初，系爭土地
上即已建有門牌號碼高雄市○○區○○街○○○號房屋（下稱
系爭鄰房），且該房屋已占有使用部分系爭鄰地，建商旋與
斯時系爭土地之所有權人即原告之父商議，由系爭鄰房繼續
使用部分系爭鄰地，換取系爭房屋使用系爭土地之利益，是
兩造之前手間顯有以彼此土地交互使用作為對價之相互租賃
關係存在，是系爭房屋並非無法律上之原因使用系爭土地，
原告自不得請求伊拆屋還地等語置辯。並聲明：原告之訴駁
回。
三、兩造不爭執事項
ꆼ被告所有之系爭房屋現占有使用系爭土地如附圖所示A部分
。
ꆼ原告所有之系爭鄰房亦占有使用被告所有之系爭鄰地。
四、得心證之理由
原告主張系爭房屋現占有使用系爭土地如附圖所示A部分乙
情，為兩造所不爭執，復經本院勘驗現場及囑託高雄市政府
地政局鳳山地政事務所地政人員測量無誤，有勘驗筆錄、現
場照片及鳳山地政所繪製如附圖所示之土地複丈成果圖存卷
可查（見本院卷第94頁至第至第98頁），堪信為真實。而原
告主張其為系爭土地之所有權人，得基於民法第767條第1
項規定，請求被告拆除如附圖所示A部分占用系爭土地之地
上物，並返還系爭遭占用土地等情，則為被告所否認，並以
前揭情詞置辯。是本件爭點厥為：ꆼ系爭房屋起造時是否曾
經系爭土地之所有權人同意使用如附圖所示A部分土地？ꆼ
若然，系爭房屋是否屬有權占有使用系爭土地？茲分述如下
：
ꆼ系爭房屋起造時是否曾經系爭土地之所有權人同意使用如附
圖所示A部分土地？
ꆼ按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事
訴訟法第277條定有明文，則原則上主張有利於己之事實者
，固應先負立證之責，然鑑於涉及民事舉證責任分配之個案
情況繁雜，證據之存在往往有其客觀上之侷限性，如嚴守本
條所定之原則，難免產生不公平之結果，使當事人無從獲得
應有權利保障，有違正義原則，是法院本應視各該具體事件
之訴訟類型特性暨待證事實之性質，斟酌蒐證之困難及當事
人對於資料現實保存之侷限性等因素，透過待證事項與蓋然
性之順序（依人類之生活經驗及統計上之高低），依誠信原
則酌予減輕其證明度，進而為事實之認定並予判決，以符上
揭但書規定之旨趣，實現裁判公正之目的。
ꆼ被告辯稱系爭房屋占有使用如附圖所示A部分土地係經系爭
土地之原所有權人即原告之父 吳燦星 所同意等語，業據證人
即兩造之鄰居 黃再福 證稱：伊家為系爭土地附近土地之地主
，早期有名周姓建商在附近土地蓋了許多房子，當時該周姓
建商有跟原告之父講說先將房子蓋下去，原告之父的條件則
是將系爭鄰房加蓋一層樓，應該是有對價的，後來那附近的
房子因為建商週轉不靈所以就沒處理完畢，導致那附近的房
子目前都有占有他人土地之產權問題，該周姓建商現在也已
經亡故了等語（見本院卷第119頁），以證人黃再福自69年
11月25日起即為系爭土地旁同區段230之241地號土地之所
有權人，其對於系爭房屋起造時之情況有所耳聞亦甚合於情
理，且核其證述系爭房屋周邊房屋（含系爭鄰房在內）多有
占有使用他人土地等情，亦確與原告提出之地籍圖本顯示四
鄰土地界線歪斜導致諸多土地呈現梯形分佈乙情相符，堪信
證人黃再福前揭證述情詞應非全然虛罔，另參以原告對此亦
稱：當時協議係因伊父母占用到系爭鄰地後面一小塊土地，
所以便將系爭土地讓給系爭房屋原屋主使用，所以系爭房屋
蓋的時候，伊父親對有越界建築乙事就已知情且有同意，當
時也沒有約定使用期限，伊後來也是聽伊父母轉述才知悉此
事等語（見本院卷第132頁），本院審酌系爭房屋自外觀觀
察其起造年代已然久遠，且負責起造之建商及原告之父現均
已亡故，若強使在前揭商議完成後多年始輾轉取得系爭房屋
所有權之原告，具體提出起造當時之授權憑據顯失公允，毋
寧在斟酌原告之父早在系爭房屋起造之初即已知悉有越界建
築之情況下，認其與系爭房屋之起造人或所有權人間存在某
些默契或共識，始猶予以容任、 沈默 數十年未訴請拆除，較
符合人類社會生活之經驗，則系爭房屋之建商於起造系爭房
屋之際，曾與斯時系爭土地之所有權人即原告之父進行商議
乙節，堪予認定。
ꆼ若然，系爭房屋是否屬有權占有使用系爭土地？
ꆼ按使用他人之物，如為無償，即係借貸；如為有償，則屬租
賃，此乃二者區別之所在；互相交換土地使用契約，係一方
以自己所有或有權使用之土地換與他方使用為對價，而使用
向他方換來之土地，既屬有償，性質上即屬於互為租賃關係
，最高法院83年度台上字第2544號、88年度台上字第2805號
、92年度台上字第667號分別著有判決意旨可資參照。
ꆼ系爭房屋之建商於起造系爭房屋之際，曾與斯時系爭土地之
所有權人即原告之父進行商議，而被告所有之系爭房屋現占
有使用原告所有系爭土地如附圖所示A部分之土地均如前所
述，而原告所有之系爭鄰房亦占有使用被告所有之系爭鄰地
，此亦為兩造所不爭執，則兩造各自所有之房屋均有部分占
有使用對方之土地，堪予認定，以傳統華人素有之安土重遷
及講求住宅格局方正等思維下，若非確信使用權源上之無虞
，要無可能輕易使自己或子孫將來憑以安居的房屋建築在他
人之土地上，徒然使之冒遭人興訟拆除之忌諱，則被告辯稱
其前手即系爭房屋之起造人與原告之前手即原告之父吳燦星
之間，為達成使彼此房屋建築格局方正俾盡地利之目的，而
各自以部分之土地部分供對方使用為對價，使彼此所有之房
屋均能獲取最大之經濟利益，應為可採。則揆諸前揭判解意
旨，此等約定之性質自屬有償，而與租賃關係無殊。又系爭
房屋使用系爭土地之租賃契約原係由系爭房屋之起造人與原
告之父吳燦星所議定，該出租人及承租人之地位即應由原地
主吳燦星之繼承人即原告與原建商之後手即本件被告所繼受
，此並不因原告是否同意而有別，是原告主張被告所有之系
爭房屋如附圖所示A部分為無權使用系爭土地云云，即乏憑
據。
ꆼ綜上，被告所有之系爭房屋既係於起造之際即由被告之前手
與斯時系爭土地之所有權人吳燦星商議，將系爭土地如附圖
所示A部分提供予系爭房屋使用，換取系爭鄰房使用系爭鄰
地，則系爭房屋本於租賃關係即有占有使用系爭鄰地之合法
權源，自非屬於不法侵害系爭土地所有權，系爭房屋座落原
告所有之系爭土地，既非無權占用，原告本於民法第767條
第1項前段規定，請求被告拆屋返還土地為無理由，應予駁
回。
五、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均
毋庸再予審酌，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決
如主文。
中華民國103年10月16日
鳳山簡易庭法官謝宗翰
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國103年10月16日
書記官唐佳安