臺北簡易庭102年度北訴字第14號民事判決

臺灣臺北地方法院民事判決
　　　　　　　　　　　　　　　　　102年度北訴字第14號
原　　　告　 楊涵如
被　　　告　 鄭金蘭
訴訟代理人　 張藝騰 律師
上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國102年10月17日言
詞辯論終結，判決如下︰
主文
被告應給付原告新臺幣壹佰肆拾玖萬陸仟玖佰柒拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍拾萬元供擔保後，得假執行；但
被告以新臺幣壹佰肆拾玖萬陸仟玖佰柒拾肆元為原告預供擔保，
得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分
一、本件兩造合意以本院為管轄法院，有原告所提之不動產買賣
契約書第12條附卷可證，依民事訴訟法第24條規定，本院自
有管轄權，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項但書第3款定有明文。本件原告起訴時，訴之聲明第
1項請求被告應給付原告新臺幣（下同）50萬元；嗣於民國
102年5月22日具狀擴張應受判決事項之聲明為被告應給付原
告1,675,566元，核原告所為係本於同一原因事實所為應受
判決事項聲明之擴張，參諸前揭規定，應予准許，併予敘明
。
貳、實體部分
一、原告主張：原告於100年10月中經由住商不動產永康店，以
3,500萬元向被告購買坐落臺北市○○路○段○○號7樓之1房屋
，迨101年1月原告接獲系爭房屋內之房客平出莊司電話通知
，並第一次入屋查看，始知該屋為漏水屋，發現其廚房內天
花板嚴重滲水、滴水致使柱子滲水、地面建材吸水翹起，裝
潢嚴重損壞、發泡、發爛、染色；主臥室壁癌與發霉；另兩
個次臥室，其中一間天花板存有明顯滲漏，利用裝潢企圖掩
飾漏水痕跡，次臥則因潮濕整片掉漆剝落。屋內房客表示該
屋售出前，曾多次通知被告修繕卻未負責，被告在得知漏水
後4個月內隨即將房屋售出，顯見被告售出前清楚知曉系爭
房屋漏水；再者，被告於房地產標的現況說明書中「是否有
漏水和壁癌」亦勾選「否」，顯然蓄意隱匿物之瑕疵，將漏
水屋佯裝成零瑕疵3,500萬元售出。原告分別在簽約前、簽
約當日、簽約後、交屋前共4次要求仲介協調入屋查看，被
告皆以各式理由阻撓拒絕原告入屋察看。故交屋前原告無從
得知瑕疵。自101年1月起至5月間，原告及仲介人員多次發
出存證信函予被告，被告以居住外縣市為由不願到場看察，
僅有一次遠距雇工草草將8樓流理台水管改向，工時前後僅
約20分鐘隨即宣稱解決完畢，敷衍了事，瑕疵依舊存在，被
告均置之不理。漏水乃屬房屋重大瑕疵，房屋結構受滲漏水
作用而有所損耗，因結構耗損而減失房屋原本應有之使用年
限。本件業由本院指派不動產估價師公會組成專案小組進行
專業公正估價，估價報告書業已載明系爭房屋因漏水價值折
損金額為1,497,934元，又原告冷02年3月14日應不動產估價
公會要求現場領勘，向服務單位申請事假1日，薪資損失2,
887元、領勘車資590元，再該估價專業費用原告代墊付清12
萬元，亦應由被告支付返還，上列各項金額加總後，依年利
率2%計息至102年6月11日止，被告應賠償原告1,675,566元
，爰依民法第359條之規定主張減少價金，並依不當得利之
規定請求返還，及依不完全給付之規定請求被告賠償損害。
並聲明：被告應給付原告1,675,566元，並願供擔保請准宣
告假執行。
二、被告則辯稱：㈠)被告於出售系爭房屋予原告前，已多年未
曾進入系爭房屋。被告將系爭房屋出租予平出莊司約7年，
被告甚少至系爭房屋，於出售系爭房屋予原告前，被告最近
一次至系爭房屋時，係因平出莊司結婚，被告於97年底至系
爭房屋向平出莊司拿取喜帖，自此之後至出售系爭房屋前，
被告未曾進入系爭房屋，故被告於出售系爭房屋時，確實不
知系爭房屋有滲漏水之瑕疪。原告雖提出平出莊司之「聲明
」，證明被告於100年6月間曾告知被告系爭房屋廚房漏水和
主臥嚴重壁癌等節云云。惟被告記憶中於100年6月間從未接
獲平出莊司告知系爭房屋有上揭滲漏水之情形。且平出莊司
係「乾杯燒肉居酒屋」之老闆，工作繁忙，關於系爭房屋之
承租事宜，均由平出莊司之秘書「劉秘書」代為聯絡處理。
是以，平出莊司所稱告知被告有上揭滲漏水情形，或許係交
由「劉秘書」通知被告，然「劉秘書」卻未通知。㈡被告無
隱瞞系爭房屋有滲漏水之故意。依經驗法則判斷，一般購買
房屋之流程，均係由仲介或屋主帶買方看屋，待買方滿意房
屋之地點、格局、方位裝潢等房屋現況後，始進行價格之磋
商，而後始為簽約、付款、交屋。是以，在正常情況下，買
方絕無可能在未看屋之情形下，即簽約購屋，更何況本件係
總價高達3,500萬元之房屋。而本件滲漏水之位置均屬一望
即見之地方，非隱藏在裝潢內，或以重新粉刷之方式除去滲
水或壁癌狀態，本件殊難想像被告會故意隱瞞此種在簽約前
即會被發現之瑕疪。㈢被告固不否認爭房地存有漏水瑕疪，
惟依原告提出之存證信函，兩造已合意以修復漏水之方式處
理本件漏水瑕疵，故原告不得再依民法之規定請求減少價金
。又 廖逢麟 不動產估價師所提出之鑑定報告書固稱：系爭房
地因漏水造成價格減損金額為1,497,934元云云，惟按一般
鑑定程序，於勘察鑑定標的時，均會通知訟爭之兩造會同至
現場履勘，惟本件鑑定人竟僅通知原告到場，未通知被告或
被告之訴訟代理人到場，其鑑定之公正性、專業性即有疑義
。又鑑定報告係以系爭房地自101年起至115年止，因漏水所
造成之租金收入減損之金額，計算系爭房地因漏水所生之價
值減損數額。惟系爭房地於98年11月12日所簽訂之租賃契約
為每月租金29,000元，於99年11月23日所簽訂之租賃契約為
每月租金29,500元，現在原告出租之租金亦係每月29,500元
，系爭房地不管是有漏水情況或無漏水情況，租金並未因此
減損，故系爭房地未來15年之租金並未因漏水而有減損。又
鑑定報告第22頁、4.總費用預估：「…重置提撥費係更換建
物內價值較高之設備或修繕花費較大的損壞，如更換電梯或
是修繕漏水之結構補強，由於花費金額較高，且此種修繕並
非每年支出，故於每年按該朝出之有效使用年期及耗損比例
分年攤提提撥。」，依上開內容，系爭房地有重置提撥費，
用以修繕因漏水所造成之損壞，則漏水之瑕疪即因此有獲修
補，何來租金減損。是以，系爭房地如已依鑑定報告花費較
多之重置費用修復漏水，則系爭房地既處於無漏水狀況，何
以租金減損之有。鑑定報告認定價值減損之立論基礎（即以
有無漏水之租金價差計算15年再加計修繕費用）已不存在（
系爭房地不管有無漏水其租金均未減損），則本件減少價金
之數額即應以修繕漏水回復無漏水狀態之修繕費用計算之。
㈣縱認鑑定報告結果可採，因系爭房地評估之正常價格（無
漏水狀態）為35,262,967元，扣除因漏水減少之價值1,497,
934元，始為系爭房地因具漏水瑕疪之價格即33,765,033元
，與系爭買賣契約買賣價金之價差為1,234,967元，此金額
始為原告依法能請求減少之價金。㈤原告於追加訴之聲明狀
主張，將薪資損失2887元、領勘車資590元及鑑定費用12萬
元列入本件請求金額之中等語，此部分於法未合。並聲明：
原告之訴駁回，如受不利益判決，願供擔保請准宣告免予假
執行。
三、原告主張其於100年10月12日透過住商不動產永康店，以3,5
00萬元向被告購買坐落臺北市○○路○段○○號7樓之1房屋，
被告於標的現況說明書關於「建物目前是否有甚漏水情況」
勾稽為「否」等情，有不動產買賣契約書、買賣價金履約保
證申請書、房地產標的現況說明書等件影本附卷可參（見本
院卷第8至15頁、第31頁），並為被告所不爭執，原告主張
之前揭事實，堪信為真實。原告另主張依民法第359條之規
定主張減少價金，並依不當得利之規定請求返還，及依不完
全給付之規定，請求被告給付原告1,675,566元，為被告所
否認，並以前揭情詞置辯，則本件爭點厥為：㈠被告就系爭
房屋應否負瑕疵擔保責任；㈡原告是否得請求減少價金；㈢
原告請求被告給付之金額是否有據。
四、被告就系爭房屋應負瑕疵擔保責任
按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或
減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項
定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通
常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效
用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備
者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。又
按民法第354條第1項規定瑕疵擔保責任，係為補充當事人之
意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人
當然有此責任，不得謂當事人未訂有出賣人應負擔保責任之
特約，出賣人即無此種責任。同條第2項固規定，出賣人並
應擔保其物於危險移轉時，具有其保證之品質。惟此乃在出
賣人於一般瑕疵擔保責任之外，對於買受人特約擔保具有其
保證品質之瑕疵擔保責任，此由法條規定意旨觀之自明。房
屋經長久使用，固會折舊，但買受人買受房屋之時，自然預
期出賣人所交付之房屋不致有水管漏水之瑕疵存在，水管發
生漏水情形，不問其原因如何，自係減少房屋之通常效用（
最高法院84年度上字第461號判決可資參照）。經查，原告
主張系爭房屋有漏水情形，業據其提出照片在卷可稽（見本
院卷第16頁至第30頁），並為被告所不爭執，堪認系爭房屋
確有原告主張漏水之情事，衡諸一般社會觀念，購屋者購買
房屋時，無不期望所購買之房屋能提供適宜居住使用之環境
，因此，交易之房屋是否有漏水情形，係購屋者決定購買與
否及交易價格之重要考量事項，除非交易當事人另有約定，
否則房屋存有漏水情形，自屬減少房屋效用之物之瑕疵，是
原告主張被告所出售之系爭房屋有漏水之瑕疵，應負民法第
354條之瑕疵擔保責任，洵屬有據。
五、原告就系爭房屋得請求減少價金
又按買賣因物有瑕疵，而出賣人依法應負擔保之責者，買受
人得解除其契約或請求減少其價金；但依情形，解除契約顯
失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明
文。足見於買賣有物之瑕疵之情形，買受人得選擇解除契約
或請求減少價金，僅於解除契約顯失公平時，始限制買受人
解除契約權利之行使。該解除契約、減少價金形成權之選擇
行使，係歸買受人，非出賣人所得指定，是本件原告不主張
解除契約而請求減少價金，並無不合。被告雖辯稱：依原告
提出之存證信函，兩造已合意以修復漏水之方式處理本件漏
水瑕疵，故原告不得再依民法之規定請求減少價金云云，惟
依民法第356條第1項規定，買受人應按物之性質，依通常程
序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任
之瑕疵時，應即通知出賣人。揆諸前揭被告所指之存證信函
，其內容係通知被告系爭房屋有漏水現象，請求被告儘速予
以修復，並未合意以修復漏水之方式處理本件漏水瑕疵，而
捨棄其民法上請求減少價金之權利，是被告前揭所辯，並不
足採。
六、原告得請求之數額
(一)按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與
無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應
有價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部分占買
賣標的物之比例計算（最高法院99年度台上字第1972號判決
可資參照）。易言之，物之出賣人應負物之瑕疵擔保責任時
，買受人得請求減少價金，其計算標準為：約定價金（瑕
疵之物的價值/無瑕疵之物的價值）（ 王澤鑑 著民法概要第
344頁亦同此見解）。經查，系爭房屋於買賣時，於無漏水
情況下所形成之價格為35,262,967元，當時因漏水導致價格
減損之金額為1,497,934元等情，有廖逢麟不動產估價師出
具之估價報告書乙份在卷可佐，被告雖辯稱：本件鑑定人竟
僅通知原告到場，未通知被告或被告之訴訟代理人到場，其
鑑定之公正性、專業性即有疑義云云，惟查本件進行現況勘
察時，現場領勘人為原告，並進行勘估標的現況勘察，據領
勘人現場領勘說明，標的目前出租作住宅使用，其中臥室、
餐廳等處之牆壁或天花板位置有漏水所造成之痕跡，頂樓防
水舖面亦有損壞情形，現場勘察參考資料有地政機關所核發
之各項土地及建物登記謄本、地籍圖、建物測量成果圖等資
料等情，有估價報告書可稽（見前揭估價報告書第6頁），
是本件進行現場勘察時，雖被告或其委任之代理人並未在場
，惟估價師所現場勘察之狀況為房屋之客觀情狀，系爭房屋
有漏水之情況亦為被告所不爭執之事項，而估價師現場勘察
之參考資料亦均為政府機關就系爭建物所為之登記資料、地
自動檢舉圖、建物測量成果圖等，並非原告個人所提供之資
料，故本件進行現場勘察時，雖被告或其委任之代理人並未
在場，惟領勘人之現場說明及現場之參考資料均係客觀且被
告不爭執之事實，是被告所辯未通知其到場，估價之公正性
、專業性有疑義云云，即不足採。被告雖又就估價報告書之
內容提出質疑，惟估價報告中先就價格形成之主要因素予以
分析，其中包含了一般因素分析、不動產市場概況分析、區
域因素分析、個別因素分析、最有效用分析，而在區域因素
分析方面，又分別就區域描述、人口及產業環境、近鄰地區
土利利用情形、近鄰地區建物利用情況、近鄰地區之公共設
施概況、近鄰地區之交通運輸概況、區域環境內之重大公共
建設、近鄰地區未來發展趨勢予以具體評估，在個別因素分
析方面，亦就土地位置條件、土地法定使用管制與其他管制
事項、土地利用請況、建物狀況、公共設施便利性、勘估標
的與周遭環境適合性分析予以具體估量，並在價格評估過程
中，分別經比較法得出比較價格，及經收益法得出收益價格
，再參考以比較法得出之比較價格，與經收益法得出之收益
價格加權平均求得最適參考價格，是估價報告書係以考量目
前整體房地產景氣影響及復甦情形，判斷本案評估標的所在
之區位、面積情形等之個別因素、一般因素與區域因素分析
，以目前系爭房屋現況及參考附近市場價格等依據，而予以
整體考量，至因漏水造成之價格減損金額，亦經以收益法之
折現現金流量分析，有漏水清形增加其維修費及重置提撥費
等費用，並計算標的至年耐用年數期時之租金收益折現至價
格日期當時予以計算，並非僅考慮單一因素，參諸上開估價
報告係由廖逢麟估價師作成，其具有專業不動產估價師資格
，在無充分證據資料足以推翻其所為估價時，其本於專業知
識能力所為估價，堪以採信。系爭房屋於買賣時，於無漏水
情況下所形成之價格為35,262,967元，當時因漏水導致價格
減損之金額為1,497,934元等情，已如前述，是系爭房屋於
買賣時無瑕疵物之應有價值為35,262,967元，瑕疵物之應有
價值為33,765,033元（即35,262,967－497,934＝33,765,
033），而系爭房屋之買賣價金為3,500萬元等情，亦有買賣
契約書影本在卷可佐（見本院卷第9頁），則原告所得請求
之減少價金數額為1,486,763元（35,000,000x33,765,033
/35,262,967=3,351,237;35,000,000-3,351,237=1,486,763
）。末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返
還其利益。雖有法律上之原因而其後已不存在者，亦同，民
法第179條定有明文。查本件原告向被告請求減少價金1,486
,763元，既屬有據，被告基於系爭買賣契約受領原告交付
之系爭不動產買賣價金，嗣因原告行使減少價金請求權，被
告受領該部分價金之法律上原因即不復存在，揆諸前揭說明
，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付1,486,763元
，為有理由。
(二)原告請求估價專業費用12萬元，及薪資損失2,887元、領勘
車資590元部分：查本院委請不動產估價師公會估價，由原
告先行支付12萬元等情，固據原告提出收款收據影本乙紙在
卷可參（見本院卷第94頁），惟此部分之費用乃訴訟進行中
所產生之費用，屬訴訟費用之一部，應由法院依據民事訴訟
法之規定命兩造比例分擔或由一造負擔，並於該裁判有執行
力後，依聲請以裁定確定兩造應負擔之訴訟費用額，故原告
請求被告給付估價費用12萬元，並無理由。至原告請求薪資
損失2,887元、領勘車資590元部分，係屬原告於訴訟過程中
因攻防所產生之費用，原告此部分之請求，亦屬無據。
(三)原告復請求上列各項金額加總後，至102年6月11日止依年利
率2%計算之利息：按無法律上之原因而受利益，致他人受損
害者，應返還其利益。雖有法律上之原因而其後已不存在者
，亦同；受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者
，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之
利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償；應付利
息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為
5％，民法第179條、第182條第2項、第203條分別定有明文
。查本件原告得依不當得利之法律關係，請求被告給付1,
486,763元，已如前述，是原告請求被告自知無法律上原因
時起算之利息，即屬有據。查原告於起訴前寄予被告之存證
信函，其內容或為請求被告修復漏水；或為主張如被告不儘
速修復，將向被告請求50萬元之損害賠償；或向被告表示
原告可請求解約及減少價金（見本院卷第32頁至第35頁），
均未明確表示其向被告請求減少價金，而本件原告提出起訴
狀主張依民法第359條之規定，請求被告減少價金50萬元，
上開起訴狀繕本已於101年7月4日送達被告，有本院送達證
書在卷可憑（見本院卷第46頁），則原告就上開得請求減
少價金之數額（即50萬元）內，應認已向被告為減少價金之
意思表示，是被告在101年7月4日即知其於50萬元之範圍內
無法律上之原因。又原告於102年5月22日民事追加訴之聲
明狀中主張減少價金1,497,934元，該民事追加訴之聲明狀
係於102年5月27日送達被告，亦有中華郵政雙掛號回報單據
影本乙紙在卷可參（見本院卷第152頁），故原告在超過50
萬元之減少價金數額（即986,763元），應認被告在102年5
月27日時知無法律上之原因。本件原告依不當得利之法律關
係，得請求被告給付1,486,763元，而原告僅請求被告給付
至102年6月11日止依年利率2%計算之利息，已如前述，是原
告得向被告請求之利息，就50萬元部分為自102年7月4日起
至102年6月11日止按年息2%計算之利息9,389元（即50萬元
x(11/12＋1/128/30）x2%=9,389），就其餘986,763元部
分為自102年5月27日起至102年6月11日止按年息2%計算之利
息822元（即986,763x(1/128/30）x2%=833），故原告得
向被告請求之利息為10,211元。
(四)綜上，原告得向被告請求之數額為1,496,974元（即1,486,
763＋10,211=1,496,974）。
七、綜上所述，原告主張系爭房屋有漏水之瑕疵，系爭契約之買
賣價金應減少等情，堪以採信。從而，原告依不當得利之法
律關係，請求被告給付1,496,974元，為有理由，應予准許
。至逾此範圍以外之請求，為無理由，應予駁回。
八、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就原
告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許
之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失其附麗，應併予
駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果
不生影響，不再一一論述，附此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國102年11月7日
臺北簡易庭
法官郭美杏
以上判決正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○
○○路○段○○○巷○號）提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提
起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年11月7日
書記官楊夢蓮