裁判字號：臺灣士林地方法院101年簡上字第42號民事判決
裁判日期：民國101年07月26日
裁判案由：確認優先購買權存在等
臺灣士林地方法院民事判決101年度簡上字第42號上訴人 吳淑慧 訴訟代理人 蔡錦得 律師被上訴人 彭誠宏 上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，上訴人對於中華民國101年1月16日本院簡易庭101年度士簡字第54號第一審判決提起上訴，本院於民國101年7月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人在原審起訴主張：被上訴人為臺北市○○區○○段
2小段422地號土地（下稱系爭土地）所有權人，而上訴人所有臺北市○○○路○段○○○巷○○號、面積1層16.1平方公尺、頂樓16.1平方公尺，共計32.2平方公尺之未辦理保存登記建物（下稱系爭房屋）則坐落系爭土地上。被上訴人前訴請上訴人拆屋還地，經本院98年度訴字第832號拆屋還地事件（該事件下稱832號事件）確定判決（下稱832號確定判決），諭知上訴人承租系爭土地之租金自民國98年8月3日起調整為每月新臺幣（下同）8,800元。惟上訴人屢屢遲延給付租金，迄至100年8月止，已積欠租金4萬4,000元，被上訴人遂起訴請求給付租金，經以100年度士簡字第802號給付租金事件審理在案（下稱802號事件），第三人 周嘉美 於802號事件到庭陳稱：伊為系爭房屋之後手，已經付清買賣價款等語。而832號確定判決認定系爭房屋在房屋得使用期限內與系爭土地存有租賃關係，惟上訴人於99年12月31日與周嘉美訂立買賣契約（下稱甲契約）將系爭房屋以價金
3萬7,900元出售予周嘉美時，並未依土地法規定通知被上訴人是否行使優先購買權。為此，訴請確認被上訴人就系爭房屋有優先購買權，並命上訴人應與被上訴人補訂買賣契約，且於被上訴人交付上訴人買賣價金3萬7,900元時，將系爭房屋交付被上訴人等語，並聲明：㈠確認被上訴人就系爭房屋有優先購買權存在。㈡上訴人應按甲契約之同一條件，與被上訴人訂立書面買賣契約，並於被上訴人給付相同價金之同時，將系爭房屋交付被上訴人等情。上訴人在原審則以：系爭房屋之原買賣雙方，因被上訴人行使優先購買權，上訴人恐造成自己違約，因此與周嘉美於100年12月20日協議解除買賣契約（下稱甲協議書），將系爭房屋過戶予上訴人，惟因系爭房屋未經辦理所有權登記，無法辦理所有權移轉之登記。上訴人與周嘉美間既已解除買賣契約，被上訴人已無起訴確認有否優先購買權之必要。被上訴人引據之最高法院84年度台上字第2134號民事判決，並非判例，應無拘束力等語置辯，而聲明：駁回被上訴人在第一審之訴。
二、原審判決確認被上訴人就系爭房屋有優先購買權存在，併命上訴人應就系爭房屋按上訴人與周嘉美於99年12月31日所訂立甲契約之同一條件，與被上訴人訂立書面買賣契約，並應於收受被上訴人給付買賣價金同時，將系爭房屋交付予被上訴人。上訴人不服原審判決提起上訴，所陳除與在原審陳述相同者外，另補稱：被上訴人就系爭房屋應對上訴人及周嘉美2人行使優先承購權，惟其僅對上訴人1人提起訴訟，已欠缺權利保護要件。上訴人與周嘉美於同年月30日簽訂承諾書（下稱甲承諾書），約定以其對周嘉美之欠款作價50萬元，加計現金3萬7,900元，合計53萬7,900元，並記載周嘉美聲明免除50萬元債務，並於翌日在甲契約上記載移轉價格為3萬7,900元。嗣周嘉美主張受上訴人詐欺，先後於101年2月3日存證信函（下稱甲存證信函）、同年5月7日存證信函（下稱乙存證信函）為撤銷甲承諾書、甲契約之意思表示，甲承諾書及甲契約既遭撤銷，視為自始無效，被上訴人之優先承買權亦無從發生，被上訴人之請求於法無據等語，而聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人就上訴人之上訴所為答辯，除與在原審主張相同者外，另補稱：本件法律關係為積極確認之訴，只需對被告提起即屬當事人適格，就周嘉美部分不須合一確定。參以上訴人與周嘉美於100年12月20日簽立之協議書，其內容並未記載周嘉美係受詐欺，周嘉美於原審判決後以存證信函，主張受詐欺而撤銷甲契約、甲承諾書，另周嘉美於原審為上訴人之訴訟代理人，卻未提及受詐欺之事，顯係上訴人為規避被上訴人行使優先承購權而臨訟杜撰，其上訴應無理由等語，而聲明：上訴駁回。
三、查系爭土地為被上訴人所有，系爭房屋為上訴人所有，未辦理保存登記，該房屋坐落在系爭土地上，上訴人為系爭房屋坐落基地之承租人，經本院以832號確定判決上訴人承租被上訴人所有系爭土地之租金自98年8月3日起調整為每月8,
800元。而周嘉美曾書立記載日期為99年12月30日之甲承諾書，其上載明同意以其對上訴人之借款作價50萬元，加計現金3萬7,900元，合計53萬7,900元買受系爭房屋，周嘉美聲明免除上訴人之欠款50萬元債務等文字。上訴人另於同年月31日與周嘉美就系爭房屋成立甲契約，載明以3萬7,900元之價格將系爭房屋出賣予周嘉美，上訴人與周嘉美均未將甲契約之條件通知被上訴人，被上訴人迄於802號事件始得知有甲契約存在。俟上訴人與周嘉美於100年12月20日合意解除甲契約。周嘉美另復以受上訴人詐欺而簽立甲承諾書，免除上訴人之債務，及簽訂甲契約為由，分於101年2月3日、同年5月7日以甲、乙存證信函對上訴人為撤銷甲承諾書、甲契約書所為意思表示等情，為兩造所不爭執，並有契稅申報書（原審卷第33頁）、土地建築改良物所有權買賣移轉契約書（原審卷第35頁以下）、甲協議書（原審卷第34頁）、101年2月3日臺北大同郵局第42號存證信函（本院卷第32頁以下）、101年5月7日士林劍潭郵局第79號存證信函（本院卷第52頁以下）、承諾書（本院卷第54頁、第60頁）、存摺（本院卷第61頁以下）在卷可憑，均堪認為真實。
四、兩造爭執要點：㈠被上訴人對上訴人1人行使優先購買權並起訴請求確認優先
承買權存在，於權利保護必要之要件有無欠缺？㈡被上訴人就上訴人出售系爭房屋予周嘉美是否有依同樣條件
優先購買之權？㈢被上訴人如有前項優先購買權，則其行使優先購買權時，上
訴人與周嘉美間買賣契約是否仍合法有效存在，而發生優先購買之法律效果？㈣上訴人與周嘉美所為合意解除甲契約，併周嘉美發函撤銷甲
承諾書、甲契約書之意思表示，是否影響雙方買賣契約關係之存否？㈤被上訴人如已合法行使優先購買權，則其得否請求上訴人訂
立書面買賣契約，並於給付買賣價金後，請求上訴人交付系爭房屋？
六、本院得心證之理由：㈠被上訴人對上訴人行使優先承買權並起訴請求確認優先承買
權存在，於權利保護必要之要件要無欠缺：按積極確認之訴，只須主張權利之存在者對於否認其主張者提起，當事人即為適格。否認之人有數人者，除有必須合一確定之情形外，無強令被上訴人對於否認人全體提起確認之訴之法律上理由（最高法院60年台上字第4816號判例意旨參照）。被上訴人提起之確認優先存買權存在之訴係積極確認之訴，故僅需主張權利存在之被上訴人對否認其權利存在之上訴人提起訴訟，當事人即適格，於權利保護要件並無欠缺，上訴人抗辯被：上訴人未併對周嘉美起訴，而在原審以上訴人為被告起訴，於權利保護必要之要件有所欠缺而不合法，且上訴人已與周嘉美合意解除買賣契約，被上訴人無訴請確認優先購買權之必要云云，尚屬無稽。
㈡被上訴人就上訴人出售系爭房屋予周嘉美有依同樣條件優先
承買權：次按「房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。」；「出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」土地法第104條第1項中段、第2項後段分別定有明文。而土地承租人出賣房屋時，土地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指土地所有權人於房屋所有權人出賣房屋時，有依與受讓房屋之第三人同樣條件購買該房屋之意。所謂「依同樣條件優先購買」，乃指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，土地所有權人得要求優先成為基地之買受人。易言之，在土地所有權人行使優先購買權時，對房屋之出賣人而言，僅買賣契約之相對人即買受人變更為土地所有權人而已，其餘因買賣契約所生之相關法律關係、所得行使與負擔之權利及義務，要與原應與第三人成立買賣契約所生者並無任何不同。查系爭土地為被上訴人所有，系爭房屋為上訴人所有，並租用系爭土地而坐落其上，悉為兩造不爭執事項，業如前載。而上訴人前於802號事件中，委由周嘉美及第三人 紀清楚 為訴訟代理人，周嘉美向受訴法院陳明：我是後來買受系爭房屋之後手，就是現任所有人等語；紀清楚亦陳稱：832號事件就是由我代理被告，周嘉美是在99年12月間買受系爭房屋等語（802號卷第24頁）。而上訴人於本件訴訟進行中，亦不否認有於99年12月31日就系爭房屋與周嘉美訂立甲契約之事實，依據上揭土地法第104條第1項中段規定，被上訴人對於系爭房屋有以上訴人與周嘉美間買賣契約同樣條件優先購買之權存在，上訴人對此加以爭執，被上訴人因此訴請確認，於法洵無不合。㈢被上訴人行使優先承買權時，上訴人與周嘉美間買賣契約仍
合法有效存在，依法發生優先承買之法律效果：上訴人前與周嘉美成立系爭房屋之買賣契約後，被上訴人於100年12月
7日具狀向本院對上訴人起訴主張優先承買權，並請求履行締約義務，該起訴狀經於同年月14日送達上訴人，有起訴狀及送達證書附卷可佐（原審卷第5頁以下、第30頁），應認業已依法行使優先購買權，因此對上訴人即出賣人生「先買特權（先買權）」之形成權，被上訴人行使該權利，即係對上訴人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按其與第三人約定之同樣出賣條件補訂書面契約。斯時，上訴人與周嘉美間買賣契約關係未經解消，亦無證據顯示存在何種無效之事由，自仍屬合法、有效存在，既經被上訴人以前開方法行使優先購買權，自應認可發生優先承買之法律效果。
㈣上訴人與周嘉美所為合意解除甲契約，併周嘉美發函撤銷甲
承諾書、甲契約書之意思表示，不影響雙方買賣契約關係之存否：按前揭土地法第101條第1項中段所定之土地所有權人優先承購權，固應以房屋所有人出賣房屋為基礎。惟如出賣人與第三人間之買賣契約已合法存在，於土地所有權人主張優先購買權後，出賣人與第三人為避免土地所有權人行使優先承購權，始合意解除買賣契約者，該「合意解除」既在他共有人單獨為「優先承購」之意思表示而行使其優先承購之形成權之後，則出賣人與第三人間之原有權利義務關係已有變更，不應再任其合意解除契約，以規避上開法律所定土地所有權人所得行使之優先承購權之適用。又民法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示（最高法院56年台上字第3380號判例意旨參照）。是當事人主張其受詐欺而為意思表示，依民法第92條規定撤銷意思表示者，必以相對人有詐欺行為，並因而致表意人陷於錯誤，始堪謂合。上訴人雖抗辯甲契約及甲承諾書，先後經雙方於100年12月20日協議解除，及經周嘉美以甲、乙存證信函主張受詐欺而撤銷買賣契約意思表示云云，並提出協議書（原審卷第34頁）、存證信函（本院卷第32頁以下、第52頁以下）為證。惟考之上訴人所提出之甲協議書上所載協議時間為100年12月20日，已於被上訴人行使優先購買權之後，且該協議書敘明：因被上訴人行使買賣標的物之優先購買權，恐不能依約履行協議，同意即日解除買賣契約等語，尤顯係為規避被上訴人權利之行使而為，姑不論是否為通謀虛偽，參核上揭說明，縱認確有若此之解除合意，亦應認不生解除契約而使甲契約失其存在之法律效果。再觀之甲存證信函內容略載：「台端（指上訴人）出賣人將價金新臺幣37900元通知地上物之土地所有權人，是否實施優先權應買，台端表示會全權負責，本人始願意承買...為台端始終故意未依法通知土地所有權人之優先權人，是否願意以同一價格應買，致優先權人於100年12月6日向法院起訴主張優先購買權，本人顯受台端詐欺」等語（本院卷第32頁以下）。可知該函文係以上訴人未依承諾通知被上訴人出賣事實認受詐欺而為撤銷意思表示。而上訴人為租地建屋之房屋出賣人，將出賣事實通知優先承買權人，為其法定義務，無涉於出賣予周嘉美之買賣契約條件或何契約必要之點，無論上訴人是否依法通知，客觀上均難認將影響於周嘉美買受之意願，並無因上訴人曾承諾將通知被上訴人，使其陷於錯誤為意思表示之可能，且被上訴人是否行使優先承買權，於甲契約締約時本為不確定之事實，並非上訴人或周嘉美所得預測無誤，更非上訴人只要對被上訴人依法通知，周嘉美即必能順利買受取得系爭房屋之權利，則無論被上訴人是否確曾承諾通知而未履行，均不能推謂上訴人係故意以不實之事項示之周嘉美而施用詐術。況上訴人於甲契約訂立後，縱有未依約通知被上訴人之事實，亦僅為事後履約之債務不履行，非當然可認於訂約當時即有詐欺之故意。是徒以上訴人所舉上開證據，尚不足以認定周嘉美依法有撤銷甲契約意思表示之權，乃其以存證信函表示撤銷，不生溯及使甲契約歸於無效之效果，自無礙於被上訴人優先承買權之行使。上訴人雖另復稱：與周嘉美間另有甲承諾書之約定，其上記載買賣價金為53萬7,900元，其中3萬7,900元以現金付清，50萬元部分，上訴人於99年3月23日向周嘉美借款50萬元，周嘉美聲明免除，上訴人要求周嘉美免除之行為，亦屬詐欺，業已經周嘉美以乙存證信函為撤銷之意思表示云云，固核與周嘉美到院為證，經詢問何以寄發該存證信函，其陳述稱：我發現我被騙了，我把房子還給她後，她居然說承諾書上面我有聲明免除，當初我根本不知道免除是什麼意思。我的意思是拿來付價金，而不是免除債務。我認為她叫我抄那個字條，設計一個聲明免除的圈套來騙我50萬元等語（本院卷第57頁背面）相符。惟暫不論所陳買賣總價部分，憑本後述之理由，已非可取，並本事件第一審與802號事件之訴訟程序，均由周嘉美及其配偶之父紀清楚代理實施訴訟行為，而上訴人所委任之訴訟代理人，於求為有利上訴人判決之上訴程序中，更主張上訴人有詐欺行為，應得許周嘉美撤銷意思表示云云，以資配合周嘉美撤銷買賣意思表示之圖，避免被上訴人優先承買之請求，殊顯可議。又不論此辯是否謬誤，從上訴人抗辯所陳買賣價金總額應包含載敘文義為免除之50萬元借款債務一節，益徵不論契約所用文字如何，上訴人與周嘉美間對於所稱之總價金若干並無爭議，自更無以此詐欺周嘉美可言，上訴人抗辯周嘉美得撤銷買賣意思表示，被上訴人無從行使優先承買權云云，委無可取。
㈤被上訴人已合法行使優先購買權，得請求上訴人依甲契約同
樣條件訂立書面買賣契約，並於給付買賣價金後，請求上訴人交付系爭房屋：
⒈房屋出賣人未依前揭土地法第104條第2項規定通知有優先
購買權之土地所有權人，而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，故土地所有權人之優先購買權，具有相對的物權之效力。
⒉茲上訴人與周嘉美就系爭房屋買賣訂立甲契約，被上訴人因
此取得優先購買權並經在原審以起訴狀之送達行使權利，得請求以上訴人與周嘉美間買賣契約同樣條件訂立書面契約。兩造就買賣條件之價金，固有3萬7,900元、53萬7,900元之爭執。然參核甲契約上載買賣價金確為3萬7,900元，並迄至100年12月20日，由上訴人與周嘉美共同簽立之甲協議書，仍載明：上訴人應將原收價金3萬7,900元及違約賠償
1萬元給付周嘉美等語，未有任何關於50萬元借款或價金部分之商議，且上訴人無論於802號事件經法院依被上訴人聲請調得甲契約後，或於本事件第一審程序，甚至於第一審判決理由認定買賣價金為3萬7,900元而敗訴後，提起之上訴狀載理由中，均未曾提及買賣價金實非3萬7,900元，而係53萬7,900元之抗辯，乃於第二審訴訟進行中，突而提出載書製作日期為99年12月30日，內容如前述之甲承諾書，及周嘉美與紀清楚存摺（本院卷第61頁）等為證，並翻異改稱買賣價金實為53萬7,900元，甚至於101年2月3日寄發之甲存證信函亦同載明買賣價金為3萬7,900元。而周嘉美到庭為證雖稱：上訴人跟我借50萬元，賣給我53萬7,900元，借款是從我的大臺北銀行士林分行帳戶提領現金交給上訴人，在99年3月23日一次提領給她，一審時因為上訴人希望不要將借錢的事情說出來，為了顧及她的顏面，所以沒有提到這些事云云（本院卷第57頁背面以下），惟此因與周嘉美有直接利害關係，尚無從僅憑其此證詞遽認為事實。另甲承諾書上僅有周嘉美1人簽名，復無證據證明確為上訴人與周嘉美之合意，且所提紀清楚、周嘉美之存摺登載存取款紀錄，雖有於99年3月19日自周嘉美帳戶轉帳60萬5,000元，同日紀清楚帳戶轉帳存入60萬5,000元，並於同年月23日自紀清楚帳戶提領現金59萬元之紀錄，但此等往來金額，與上訴人所稱借款50萬元之金額不謀，僅此實不足以憑認確有該借貸關係並將借款債務抵付買賣價金之事實，故綜合上開證據資料，仍應認上訴人與周嘉美間買賣契約約定之價金為3萬7,90
0元方符於實，並合於訴訟上之誠信，被上訴人自得以此為同樣條件，請求上訴人訂立書面契約。
⒊末按「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物
所有權之義務。」民法第348條第1項定有明文。而提起將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之，此觀之民事訴訟法第246條自明，故凡居於未來履行狀態有現實給付必要者，均可允債權人先行提起將來給付之訴。被上訴人依法行使優先購買權，上訴人負有與被上訴人簽立書面契約，以成立買賣契約並履行之義務，且因上訴人拒不履行而涉訟，並累圖以解除、撤銷買賣契約之方法，免其給付義務，已顯上訴人有不履行其義務之虞，上訴人自有預為請求之必要，是其併請求於給付上開買賣價金後，應將系爭房屋交付被上訴人，於法尚無不合。
七、從而，上訴人主張依據土地法第104條第1項中段規定就系爭房屋有優先購買權而訴請確認，並於行使優先購買權後，請求上訴人以與甲契約約定同樣條件簽定書面買賣契約，及於被上訴人給付買賣價金後，將系爭房屋交付被上訴人，為有理由，應予准許。原審法院為被上訴人全部勝訴之第一審判決，於法洵無違誤。上訴意旨指摘原審判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。至兩造其餘攻擊、防禦方法，經本院悉予審酌後，認均無礙於本件之判斷，於茲不贅。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國101年7月26日
民事第二庭審判長法官林政佑
法官馬傲霜法官蕭錫証以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中華民國101年7月30日
書記官何婉菁